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Delanoche
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 Posté - 16 févr. 2011 : 13:01:44
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Bonjour,
Désolée d'avance pour la taille du message… Je sais que les demandes d'avis sur les syndics pros ne manquent pas mais je suis complètement novice en la matière et malgré ma consultation du forum, de la liste des tâches fixées par le décret de 2010 et de comparatifs de prix, j'ai encore quelques questions en suspend. En effet, je me suis "amusée" ce WE à lire la proposition de renouvellement du contrat du syndic qui doit être voté le 24 mars en AG et certaines choses m'ont plus que chagrinée outre le fait que le contrat est pour 3 ans avec possibilité de révision des tarifs chaque année selon l'indice INSEE du coût à la construction…
Tout d'abord afin que toutes les données soient exposées :
Copro de 28 lots (logements + commerces, pas mal de locatif), immeuble de 5 Ă©tages + caves + greniers.
Pas d'ascenseur, pas d'espaces verts, pas de chauffage collectif.
Parties communes : une petite cour servant d'accès pour qqs logements, de local poubelle, abri poussette et vélos + les couloirs.
Tous les compteurs (eau, gaz, élec) sont individuels et disposés dans les logements.
Les charges annuelles (grosso modo pour un budget global 12200 E en moyenne) :
Assurance : 2100 E
EDF : 630 E (en nette augmentation…)
Frais de papeterie : 350 E
"Divers frais de gestion" : 200 E => ?
Nettoyage des cages d'escalier : 3100 E
Divers (travaux d'entretien, contrat façade etc…) : 800 E
Ramonage : 450 E (2 fois par an obligatoire à Lyon mais : peut-il y avoir des cheminées communes s'il n'y a pas de chauffage collectif? il faut que je demande au CS pourquoi c'est une charge collective…)
Location de seaux : 360 E (je ne sais plus si c'est les bacs poubelles ou pour le ramonage)
et… Honoraires de syndic : 3600 E soit + de 25% du budget annuel…
Le nouveau contrat proposé fait état d'un forfait annuel à 3600 E en compte unique bien sûr, eh oui, il y a vote d'une dispense chaque année ce que je comprends mieux maintenant : cela passe à 4600 E si l'on veut un compte séparé!! Gloups…
Mes questions sont les suivantes :
- le forfait doit-il tenir compte de la complexité de la mission ? En effet, hormis le ménage, les locations des bacs poubelles et des travaux exceptionnels pour lesquels le syndic est rémunéré en plus, il n'y a quand même pas des masses de choses à gérer dans cette copro…
De plus, pas de mention de visites périodiques de la copra sur le contrat, je doute qu'il n'y en ait jamais eu à part lors de besoins ponctuels facturés à part en vacation bien entendu…
- le contrat est calqué sur la liste du CNC/ le décret de 2010 mais qqs lignes ont été ajoutées pour des prestations payantes:
"Travaux hors budget votés en AG, y compris l'amélioration, la reconstruction, les travaux urgents, ceux imposés par voie réglementaire ou injonction judiciaire.
Suivi administratif, financier et comptable comprenant:
- vérification factures, règlement et répartition des factures, appels de fonds sur travaux (hors frais de tirage etc.) : 2,8%
- obtention des autorisations d'urbanisme : variable + réel
- décla d'ouverture de chantier, participation aux réunions de chantier, réception des ouvrages, signatures des V, levée des réserves : Variable + maître d'œuvre externe
=> est-ce normal de séparer ça de la compta générale? et pour la dernière ligne il me semblait avoir compris que le syndic pouvait être rémunéré pour ces tâche en l'absence de maître d'œuvre ?? ou je m'emmêle à force d'en lire… Il y a une autre ligne sur le contrat stipulant "rémunération sur le montant des travaux" : 2,8%, peut-il s'agir de la même chose ou cela s'additionne?
- est-ce normal Ă©galement de facturer la gestion et suivi des dossiers de sinistre ?
De plus certains tarifs me font tiquer : duplicata/fourniture d'un doc :
- 1ère photocopie : 12 E !!! les suivantes 0,40 E (TTC, ouf !)
- rémunération de 6% des fonds encaissés en cas de vente de parties communes
- vacation horaire après 17h : 167 E TTC
Après certaines choses sont peu chères par rapport aux tarifs généralement constatez, par ex: lettres de relance non facturées mais un RAR est facturé 45E!(le plus drôle est que leurs locaux jouxtent la Poste…)
De plus, je pensais avoir fait - enfin - sauté 71,76E de frais de "création de fichier informatique" réclamés à notre arrivée (à titre personnel) et surprise : apparait sur le relevé de dettes et créances de la copro (donc réclamé à tous les copropriétaires) une ligne "honoraires mutation 71,76E". Il me semblait que ce type de frais étaient, pour l'état daté etc. payé par l'ancien propriétaire et pour le reste (inscription au registre des coproprios etc) compris dans le forfait?
Merci de vos lumières et désolée pour le roman, c'est dur d'être synthétique!!
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sybarite
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1
 Posté - 16 févr. 2011 : 15:29:19
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trouvez un autre syndic !!! VIIIIIITTTTTE !!!!!!! ou vous allez avoir l'impression d'ĂŞtre une vache Ă lait !! ou un mouton prĂŞt Ă tondre !
Le honoraires principaux sont raisonnables, (4600 € pour 28 lots ça fait +/- 160 € lots) même en compte séparé, mais le reste !!! non |
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Delanoche
Nouveau Membre
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 2
 Posté - 16 févr. 2011 : 15:58:29
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Merci bcp Sybarite de m'avoir lue!
c'est bien ce qu'il me semblait…
Il faudrait au moins qu'on arrive à limiter les dégâts en ne re-signant que pour un an… car le 24 mars c'est demain et ça fait juste pour négocier…
Je reste quand même étonnée du montant des honoraires étant donné le peu de charge de travail que notre copro leur donne, mais bon, ça doit être normal dans cette profession !
D'autres avis ?
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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3
Posté - 17 févr. 2011 : 01:44:42
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Gérer une copropriété suppose une charge de travail "de base" équivalente que vous soyez 10 ou 250 !
Se déplacer pour visiter la copropriété tous les 3 mois, à 10 ou 250, c'est un déplacement. la "charge" est en gros la même, d'iù des tarif "hénooormes" pour des petites copro...dont personne ne veut.
D'où des copropriétés de 25, 30, 35 lots gérées par les copropriétaires, en "syndicat coopératif".
Puisqu'à vous lire il n'y a pas grand chose en gestion courante, pourquoi ne pas envisager ce mode de gestion "de proximité" ?
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Delanoche
Nouveau Membre
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4
Posté - 17 févr. 2011 : 10:39:49
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Bonjour GĂ©dehem,
Effectivement je pense que ce serait le plus économique mais je ne pense pas que mes voisins soient motivés pour…
Pourtant effectivement ce n'est pas la mer à boire, mes parents le font en lotissement à 60 maisons avec des espaces verts à gérer notamment et tout se passe très bien depuis 15 ans qu'ils ont viré leur syndic trop gourmand et surtout inefficace. Les voisins sont plus impliqués qu'avant, ils font même certains travaux de débroussaillage ensemble, prétexte à un pique-nique convivial etc… Mais "en ville" ce n'est pas le même état d'esprit!
Quant à "Se déplacer pour visiter la copropriété tous les 3 mois, à 10 ou 250", le problème c'est que le Syndic ne vient jamais (la fréquence des visites n'est d'ailleurs pas inscrite sur la nouvelle proposition de contrat!) ou alors quand il y a des travaux et qu'il est rémunéré en plus pour… Et encore, souvent c'est le pdt du CS qui s'y colle, il est à la retraite. Bon, une place se libère au CS suite à une vente, je sais ce qu'il me reste à faire!!
Mais pour le changement de Syndic ça ne sera sûrement pas cette année, j'ai demandé une réunion avant le CS pour étudier le contrat et lister les points à négocier (demande acceptée) mais pour le pdt du CS il ne faut surtout pas changer de Syndic car c'est compliqué (et l'angoisse je pense, comme les travaux obligatoires prévus pour bientôt et bcp d'autres choses…)
Merci en tout cas pour vos réponses, reste 3 points du contrat sur lesquels j'ai besoin d'une réponse plus précise, pour le reste je suis arrivée à trouver les réponses dans ce super forum et sur le net :
- rémunération de 6% des fonds encaissés en cas de vente de parties communes : c'est beaucoup, non ?
- Rémunération pour : décla d'ouverture de chantier, participation aux réunions de chantier, réception des ouvrages, signatures des PV, levée des réserves : Variable + maître d'œuvre externe : je me trompe ou il me semble que j'ai lu que le Syndic peut-être rémunéré seulement en l'absence d'un maître d'œuvre ? Hors là ils l'exigent.
- est-ce normal également de facturer la gestion et suivi des dossiers de sinistre ? (sans préciser si l'origine est en partie privative ou communes)
merci d'avance ! |
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Niki
Contributeur actif
151 message(s)
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5
Posté - 18 févr. 2011 : 18:23:33
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Bonjour Delanoche,
boîte de code:
Si vous reprenez l'annexe à l'arrêté du 19 mars 2010, qui liste les prestations de gestion courante dues par le syndic, vous verrez que dans le chapitre IV - Assurances - il est stipulé : IV-2. Déclaration des sinistres concernant :
? les parties communes ;
? les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes.
Par ailleurs, le TGI de Grenoble a jugé le 02.02.2009 que : " La clause d'un contrat de syndic qui stipule des frais pour "gestion des dossiers sinistres, avec ou sans déplacement" est abusive en ce que, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énumérant parmi les charges du syndic celles "d'administer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien", cette prestation entre dans les charges légales, à défaut d'être certaine et suffisamment prévisible, et en ce que cette clause ne distingue pas, ni ne donne la moindre définition".
Liens vers Site Clauses Abusives + un ArrĂŞt du 02.11.2009 reprenant les clauses abusives ou illicites dans contrat de syndic,
http://www.clauses-abusives.fr/juri...g091102f.htm
Il y a également 2 autres arrêts du TGI de Grenoble des 02.02.09 et 18.05.09 mais je n'arrive pas à joindre les fichiers, je reste à disposition pour vous les envoyer si cela vous intéresse.
Par ailleurs, concernant les visites périodiques de la copropriété et toujours selon l'arrêté de Mars 2010, le nombre doit être indiqué ainsi que les modalités (ex. présence d'un membre du CS + compte-rendu).
J'espère que tout cela vous sera utile.
Bonne soirée
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Niki
Contributeur actif
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6
Posté - 18 févr. 2011 : 18:48:55
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Posté - 18 févr. 2011 : 19:40:23
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delanoche : les honoriares de gestions sont dans les normes, mais les honoraires pour trvaux ne doivent pas figurer dans le contrat (loi récente), cela doit être discuté à l'AG - c'est une résolution de l'Odj, comme celle des autres honoraires sur la vente de parties communes.
6% d'honoraires : a rejetter Ă l'AG.
Les forfaits de gestion sont illégaux également.
Les vérifications et répartitions des factures est une nouvelle invention pour ne pas dire comptabilité cournate, cela fait partie de la gestion courante !!! A rejetter avec le syndic !!!
Ce contrat à 4600 € avec le compte séparé est tout à fait correct, ce devenir 6 000, ou 7000 ou plus suivants les vacations diverse et variées de ce syndic.
Cherchez donc un autre contrat.
Ne pas oubliez que le contrat est à négocier à l'AG. Rien n'empêche l'AG de rejetter l'ensemble des clauses abusives, illégales que nous avez tous relevés dans ce contrat.
Il ne respecte pas la recommandation de la CNC.
Le CS pouvait relever l'ensemble des clauses à rejetter; a t'il négocier ce contrat avec le syndic.
Ce syndic va pleurer et refuser de négocier. Aux copros de ne pas se laisser faire sur ce contrat.
Vous trouverez sur le site de l'ARC un contrat type qui respecte la recommandation de la CNC, ainsi que toutes les clauses à rejetter. Attention les syndics sont très forts pour ajouter de belles clauses comme celles énoncées dans votre exemple : "vérification et répartitions des factures dans des classeurs de couleurs" !!! 
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sybarite
Contributeur actif
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Posté - 18 févr. 2011 : 22:16:43
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Sauf que c'est l'arrété novelli ( décret avril 2010)qu'il faut prendre comme référence et non plus l'avis cnc |
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Posté - 19 févr. 2011 : 08:45:48
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sybarite : l'avis de la CNC n'est qu'un avis, et le décret Novelli est le dernier en date, avec quelques petites améliorations ( le cas du CS et la préparation de l'ODJ,...)
Mais les grands syndics n'ont pas respecté l'avis de la CNC, pas plus que le décret Novelli !!!
L'AG doit négocier le contrat du syndic, rejetter les clauses qui ne sont pas dans ces 2 docs, ......
Delanoche : avant l'AG, prenez sur le site de l'ARC le contrat type, comparez le Ă votre contrat, et informer AVANT l'AG les autres copros par une note comparative des 2 contrats. |
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alice78
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10
Posté - 21 févr. 2011 : 17:32:23
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Delanoche,
si vous voulez faire avancer les choses, n'hésitez pas à envoyer cette proposition de contrat avec vos remarques à la DDPP (ex DGCCRF + DSV) de votre département. |
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Delanoche
Nouveau Membre
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Posté - 23 févr. 2011 : 17:34:47
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Bonjour à tous et merci de vos réponses!
J'avais eu le temps de vous lire, mais pas de vous répondre. Je vais regarder ça de très près car j'ai alerté le CS qui est assez intéressé par mes trouvailles (!), nous allons donc nous réunir prochainement avec tout ou partie du CS car tous n'habitent pas sur place. Mais en tout cas nous allons faire le point, par contre au niveau timing on est très juste, l''AG est dans moins de 3 semaines…
Merci Niki pour les liens, je manque cruellement de temps cette semaine pour aller lire tout ça mais je les garde précieusement!
J'ai également récupéré le contrat de Syndic de la copro d'une amie juste pour voir, c'est également assez instructif. En effet, leur Syndic a l'air assez honnête, la seule "faute" relevée est la facturation des relances à 12E, mais d'après certains posts sur ce forum cela semble discutable - ou bien je n'ai pas compris! En comparaison, sur notre contrat qui reprend, comme le leur, la liste des tâches citées dans le décret de mars 2010, il y a carrément des lignes "oubliées" (visites de la copro, etc…), en gros ce qui ne les arrange pas, et quelques lignes supplémentaires - avec un prix en face - qui ne sont pas à mon goût ! Mais malgré tout, les prestations ne sont pas toutes trop chères, il y a sûrement quelque chose à en tirer en faisant ajouter et rayer quelques mentions !
Bref, il faut que je re-liste tout, je me réserve le droit de refaire appel à vos lumières pour quelques points de détail !
Et je vous tiendrais bien sûr au courant de la suite des évènements qui ne manqueront pas de se produire (je crois que ça va leur faire bizarre au Syndic après 15 ans d'immobilisme…).
Merci encore
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