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jpc347
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 Posté - 11 janv. 2011 : 23:21:38
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Gédehem, je suis un copropriétaire lambda, intrigué par un combat insolite. 
Ce qui est intéressant en l'occurrence dans ce cas concret est que chacun de nous peut donner un avis, penser ce qu'il veut, sachant que nous aurons dans peu de temps le double résultat des courses ! Que va-t-il se passer si l'assemblée revote à la même majorité pour le syndic et décide de contrer le conseil syndical en ne revotant pas pour tous ses membres ? C'est l'article 25 puis le 25-1 je crois. J'ai consulté le RDC, rien n'est prévu ni le nombre de conseillers syndicaux ni la répartition par cage d'escalier, il y en a trois. La jungle quoi. Du sport en perspective. Du sang peut être aussi. BRRR. Je vous tiendrai au courant bien entendu. Bonsoir à tous.
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Gédehem
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Posté - 12 janv. 2011 : 02:15:48
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jpc :
"Vous semblez dire que la convocation d'une AG destinée à "réparer" les erreurs antérieures n'aura aucun effet sur la décision du Tribunal ?
Je ne semble pas le dire : je l'affirme !
Le TGI est sollicité pour dire si cette AG de mai 2010 a bien été convoquée hors délai, ou qu'il y a eu violation de telle disposition légale, et si oui, de prononcer la nullité de l'AG et donc des décisions prises.
Ce qu'il fera si les éléments avancés sont prouvés.
Mais pourquoi le Tribunal irait-il à l'encontre d'une assemblée de copropriétaires qui aurait effacé les erreurs précédentes ?"
Par ce que le tribunal statue en droit sur l'AG de mai, et qu'une autre AG 6 ou 8 mois plus tard ne "répare" rien du tout d'un vice de forme en mai 2010 qui entrainera la nullité de cette AG ...et donc de la désignation du syndic en mai 2010 !
Pour prendre une image, ce n'est pas parce que vous stationnez aujourd'hui dans un emplacement prévu à cet effet que cela va annuler le PV que vous avez pris il y a 3 mois pour stationnement irrégulier.
De plus, cette autre AG que tient à convoquer le syndic, qui plus est gratuitement histoire de mieux faire passer sa "pirouette", est elle-même entachée de nullité, ce que les copropriétaires avertis savent très bien !
Pourquoi ? Tout simplement qu'elle sera elle aussi contestée pour "vice de forme", ce qu'a explicitement prévu le CS, et qu'elle sera elle aussi annulée0
En effet, l'annulation dans son entier de l'AG de mai 2010 au motif d'une convocation irrégulière entrainera la nullité de toutes les décisions prises. Dont celle du syndic.
De ce fait, l'AG suivante convoquée sous le (faux) prétexte de "réparer" étant convoquée par une personne n'ayant pas qualité, sera elle aussi annulée, sous réserve d'être elle aussi contestée, ce qu'annonce le CS.
Il faut comprendre que le TGI ayant annulé l'AG de mai 2010, donc la désignation du syndic en ce même mois de mai, l'AG suivante contestée sera elle aussi annulée au motif que le syndic étant devenu ex-syndic depuis mai 2010 n'avait pas qualité pour convoquer une AG en septembre 2010 ou février 2011 !
C'est là du B A BA que tout syndic "professionnel" connait, mais que le votre a occulté dans l'opération bien connue de "roulage dans la farine", jouant sur la méconnaissance des régles de droit par une majorité de copropriétaires.
Une précision : dans la mesure où cette AG de mai aurait également désigné les membres du CS, la nullité de cette AG entrainera également la nullité de la décision désignant le CS comme de celle ayant désigné le syndic : tout est annulé. 
Que va-t-il se passer si l'assemblée revote à la même majorité pour le syndic et décide de contrer le conseil syndical en ne revotant pas pour tous ses membres ? "
Vous avez la réponse ci-dessus, dans la mesure ou cette autre AG sera elle aussi contestée et donc annulé : il ne se passera rien, votre syndicat étant non seulement dépourvu de syndic mais aussi de CS, ce qui est la pire des choses !
Il faudra alors solliciter le pdt du TGI pour qu'il désigne un administrateur provisoire qui convoquera une AG appelée (entre autre) à désigner le syndic, et sans doute le CS.
Comme le rappelle Banzai, le fonctionnement d'un syndicat de copropriétaires est encadré par des textes que les principaux interessés, les copropriétaires, ignorent trop souvent.
Lorsque le syndic lui-même ne les respecte pas, qui va le rappeler à l'ordre ?
C'est la mission d'un CS, elle aussi fixée par les textes.
Ne vous trompez pas de cible : l'affaire en est là en raison de bévues, d'erreurs, de fautes du syndic, pas du CS qui, dans cette affaire, semble avoir fait le travail pour lequel il est fait : controler le syndic et à défaut prendre les mesures nécessaires pour le freiner ou l'areter lorsqu'il ne veut rien entendre.
Notez que la contestation d'une AG impose d'engager 1000 à 1500 €, que l'on n'est pas certain de retrouver en entier (même pas du tout) et que ce n'est donc pas pour des broutilles ou pour faire de la procédure qu'un copropriétaire se lance dans une telle aventure.
"J'ai consulté le RDC, rien n'est prévu ni le nombre de conseillers syndicaux ni la répartition par cage d'escalier, il y en a trois. La jungle quoi. "
Pas du tout : c'est là un grand classique, qui laisse un espace de liberté au syndicat pour organiser le CS et désigner les conseillers comme il l'entend. Car à vouloir trop régenter, on s'enferme : prévoir 2 conseillers obligatoire par cage alors qu'il n'y a qu'un ou pas du tout de candidat, comment faire ?
Ce n'est pas en prévoyant jusqu'au dernier bouton de guetre qu'on fait une bonne armée ! 
Désignez au CS des personnes compétentes, informées des textes, maitrisant les régles de fonctionnement d'un syndicat, et vous (le syndicat) aurez une assurance pour éviter les tracas dans lesquels tombent les syndicat qui s'en remettent à leur syndic les yeux fermés, en confiance (ou qui désignent des "potiches" au CS .....).
En n'oubliant pas que la confiance n'exclue pas le controle, les 2 yeux bien ouverts, ce qui a été sans doute la démarche de votre CS, de la majorité des conseillers.. |
Édité par - Gédehem le 12 janv. 2011 02:33:43 |
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Posté - 12 janv. 2011 : 07:44:27
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pour compléter ce qu'a dit gedehem, il faut espérer que l'assignation en demande d'annultion d'AG est complétée par une demande de syndic provisoire, car le SDC, si l'AG est annulée, se trouve dans une impasse et doit repartir au tribunal  |
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jpc347
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Posté - 13 janv. 2011 : 18:32:57
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Je trouve que cette affaire va mener la copropriété bien trop loin pour des erreurs que je continue à considèrer comme bien vénielles. Mais admettons le raisonnement.
Que se passera-t-il le lendemainde l'AG reconvoquée ? Imaginons que tout soit rentré dans l'ordre et que les raisons qui motivaient l'assignation aient disparu. L'auteur de l'assignation pourrait tout à fait retirer sa plainte estimant qu'il a obtenu satisfaction et s'il persistait dans son action, les autres copropriétaires pourraient ne pas comprendre son obstination à vouloir faire condamner le syndicat alors qu'il a en quelque sorte gagné.
Cela est-il possible et ce retrait de procédure annulerait-il de facto l'action engagée ?
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Posté - 13 janv. 2011 : 19:29:29
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citation: L'auteur de l'assignation pourrait tout à fait retirer sa plainte
une assignation au TGI n'est pas une plainte, c'est demander à un juge de dire la loi et qui a raison....
on peut tout à fait annuler une assignation que l'on a faite, mais dans ce cas on ne peut demander au syndicat le remboursement des frais engagés (sauf à l'unanimité du SDC).
Et dans ce cas, il faudrait une résolution en premier à l'ordre du jour qui décide, à la plus forte majorité des résolutions votées lors de la précédente, d'annuler toutes les résolutions prises lors de cette fameuse AG. |
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Gédehem
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Posté - 14 janv. 2011 : 22:38:30
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jpc :
"Imaginons que tout soit rentré dans l'ordre et que les raisons qui motivaient l'assignation aient disparu....."
Vous n'avez pas bien saisi qu'une nouvelle AG ne fait rien "rentrer dans l'ordre" !
L'AG d'un syndicat n'étant pas juge judiciaire, elle ne peut rétablir en droit une situation de non droit. Une AG ne peut annuler ou rétablir l'illégalité d'une précédente AG !
L'AG de mai 2010 comportant un certains vices de forme soumis à l'appréciation d'un juge, aucune AG suivante ne pourra effacer ces vices de forme.
Reprenez l'histoire du stationnement que j'indique plus haut.
Pour prendre un autre exemple, ce n'est pas parce que vous soignez la personne à qui vous avez donné un coup de couteau que cela efface le crime du coup de couteau.
D'autant plus que le CS a menacé : si une prochaine AG décidait quoi que ce soit, il engagerait aussitôt la nullité de cette autre AG convoquée par un syndic sans mandat, sa désignation en mai 2010 étant annulée (si c'est le cas, bien entendu).
Encore une fois, il n'est pas possible de donner un avis sur le bien fondé ou non de l'action en contestation initiale, ni sur la futilité ou non des irrégularités fondant l'action.
Mais sur la conséquence de ces actions fondées sur les régles de droit en la matière, c'est que votre syndicat sera sans syndic (et sans CS).
Aucune AG ne peut faire disparaitre, réparer des erreurs passées, sous réserve que les AG successives soient elles aussi contestées.
PS : il ne faut pas confondre ici avec les décisions d'AG régulières qui seraient modifiées ou annulées par l'AG suivante, par une autre AG. Dans ces cas, l'AG ou l'une ou l'autre des décisions n'est pas contestée devant un juge.
Ce qu'une AG a fait une autre peut le défaire.
Sous réserve que la décision initiale n'ai pas reçu un début de commencement d'application et surtout que la décision dont il s'agit ne soit pas contestée en justice.
PS2 :
"des erreurs que je continue à considèrer comme bien vénielles..."
Question vieille comme le monde : où commence et où s'achève le "véniel" ? Ou commence et où s'achève le "mortel" ???
Qui est à même de dire, de juger ce qui est véniel, mortel ?
Une erreur, une faute, un péché, où qu'il soit dans toute la palette du plus petit véniel au plus grave mortel, n'en reste t-il pas, ici en droit, une erreur, une faute, .... un péché ?
Certes, entre 3 patre notre et 50 coups de fouets ...... |
Édité par - Gédehem le 14 janv. 2011 22:49:52 |
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jpc347
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 Posté - 15 janv. 2011 : 21:50:37
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Gédehem, vos interventions sont toujours claires.
Vous écrivez la chronique d'un triple fiasco annoncé.
Fiasco pour le syndicat qui va se trouver sous la coupe d'un administrateur.
Fiasco pour le syndic qui, à l'origine du problème, va rencontrer des difficultés pour se faire élire lors de l'AG convoquée par l'administrateur.
Fiasco pour le président du conseil syndical fou jusquauboutiste acharné à vouloir la perte du syndic.
Et si lors de cette troisième assemblée le syndic est réélu, d'aucuns seront en droit de penser et de dire, Tout ça pour ça !
C'est pourquoi je crois que le Tribunal dans sa grande sagesse saura trouver des solutions moins traumatisantes que celles que vous annoncez come inéluctables.... |
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nefer
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Posté - 15 janv. 2011 : 22:06:36
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citation: Initialement posté par jpc347
C'est pourquoi je crois que le Tribunal dans sa grande sagesse saura trouver des solutions moins traumatisantes que celles que vous annoncez come inéluctables....
ou bien vous ne savez pas lire, ou bien vous ne voulez pas comprendre
un tribunal (un magistrat) ne fait pas de "sentiment"
il juge en droit!
il ne s'agit pas de faire plaisir à Pierre, Paul ou Jacques.........il s'agit de motiver un jugement à partir des textes légaux
il faut savoir reconnaitre ses torts
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jpc347
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29
 Posté - 16 janv. 2011 : 10:30:07
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Nefer, Gédehem, Rambouillet, vous me réduisez à quia.
Merci tout de même pour votre patience.
Je vous tiendrai au courant de la suite de cette histoire.
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JB22
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Posté - 16 janv. 2011 : 12:18:04
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"Nefer, Gédehem, Rambouillet, vous me réduisez à quia."
Peut-être, mais ces intervenants ont le mérite de la sincérité, ils ne manipulent pas la brosse à reluire dans le sens du poil !... |
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Posté - 16 janv. 2011 : 12:57:39
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non, non jpc347, vous avez le droit de répondre ....  à condition d'être d'accord !!!! |
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Gédehem
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Posté - 16 janv. 2011 : 19:43:15
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Tout doux ...... 
"C'est pourquoi je crois que le Tribunal dans sa grande sagesse saura trouver des solutions moins traumatisantes que celles que vous annoncez comme inéluctables...."
JPC est comme 80% des français, qui n'ont qu'une très vague connaissance de notre système judiciaire et du cadre dans lequel le juge agit. Les sérue américaine ont ici un effet destructeur.
Le juge appelé à se prononcer sur la conformité de l'AG de mai 2010 se contrefiche de ce qui s'est passé avant mai 2010, faits trangers à l'AG de mai, comme de tout se qui s'est passé ensuite, totalement étranger à l'AG de mai et aux faits qui s'y sont passés
Dans la mesure où il y a eu violation des régles de droit lors de l'AG de mai 2010 il sanctionnera sans aucun état d'ame !
Il n'y a pas ici de "circonstances atténuantes", nous ne sommes pas aux assises ! |
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Posté - 16 janv. 2011 : 19:49:47
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et il y a longtemps que Salomon a été entérré... |
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nefer
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34
Posté - 16 janv. 2011 : 20:44:13
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citation: Initialement posté par Gédehem
Les sérue américaine
vos doigts ont probablement glissé sur le clavier............ |
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Gédehem
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Posté - 16 janv. 2011 : 20:58:48
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J'avais oublié d'enlever mes gants de boxe ......
JPC écrivait :
"Vous écrivez la chronique d'un triple fiasco annoncé.
Fiasco pour le syndicat qui va se trouver sous la coupe d'un administrateur.
Fiasco pour le syndic qui, à l'origine du problème, va rencontrer des difficultés pour se faire élire lors de l'AG convoquée par l'administrateur.
Fiasco pour le président du conseil syndical fou jusquauboutiste acharné à vouloir la perte du syndic.
Et si lors de cette troisième assemblée le syndic est réélu, d'aucuns seront en droit de penser et de dire, Tout ça pour ça !"
Certes ! Peut être !!
Mais on peut aussi en écrire une autre version, basée sur la connaissance de faits précis.
Fiasco pour le syndicat qui n'a pas su voir la gestion déplorable et dangereuse du syndic malgré les alertes du CS et de certains copropriétaires
Fiasco pour le syndic, qui est à l'origine du problème, dont on espère qu'il sera enfin mis dehors lors de la prochaine AG.
Fiasco d'un grand nombre de copropriétaires, qui portent la responsabilité principale de cette situation, qui ont pris le pdt du CS pour un fou jusquauboutiste acharné à vouloir la perte du syndic.
Et si lors de cette troisième prochaine assemblée le syndic sortant est réélu, d'aucuns seront en droit de penser et de dire que la majorité des copropriétaires n'a rien compris du tout des agissement de ce bonhomme (syndic), qui les roule dans la farine depuis des années, et qui en redemandent encore étant maso . !
Voyez, selon la connaissance que l'on a de la réalité des faits, des régles qui s'appliquent, régles de droit incontournables, on peut avoir une autre vision, une autre écriture d'une même situation.
Peut-être que la réalité est entre les 2, avec un penchant plutot vers la seconde version !
PS. J'insiste : le pdt du Cs l'est devenu par la volonté de la majorité des 8 membres du CS, lesquels ne l'ont pas révoqué ce qui jette un doute sur sa folie supposée, pas plus que les 6 membres sur 8, tous désignés par l'AG (*), ne sont des opposants à la bonne marche du syndicat.
Il y a sans doute, certainement, une autre lecture de tous ces évennements, à conditions d'avoir une connaissance précise des éléments.
(*) certes, ceci est vrai dans tous les cas, avec comme résultat un pdt de CS dans la palette "dictateur, à la botte du syndic, potiche, laxiste, raleur permanent", ..... et pourquoi pas fou ! |
Édité par - Gédehem le 16 janv. 2011 21:18:45 |
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jpc347
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Posté - 21 janv. 2011 : 18:55:17
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Pardonnez Gédehem mon outrecuidance à revenir sur notre intéressante discussion.
J'ai bien compris, je crois, qu'une nouvelle assemblée ne pouvait pas corriger les erreurs de la précédente. Vos exemples sont parfaitement explicites.
Mais ce que j'aimerais savoir est ceci : la nouvelle assemblée prévue sera-t-elle automatiquement annulée du fait que celui qui l'a convoquée a son mandat annulé en même temps que l'annulation programmée de l'AG de mai ? Ou faudra-t-il une nouvelle assignation du conseil syndical contre cette nouvelle AG ? Et s'il n'y a pas de nouvelle assignation, la seconde assemblée convoquée par un syndic avant l'annulation de son mandat reste-t-elle valide ?
En d'autres termes, l'annulation s'effectue-t-elle en cascade, de façon automatique ou faudra-t-il attendre que le CS (ou l'un de ses membres) intervienne (éventuellement) à nouveau pour demander l'annulation de la seconde AG ?
Compte tenu des délais que tout ceci va nécessairement entraîner, on pourrait arriver à l'absurdité que le syndic réelu après la convocation de la deuxième AG, convoque l'AG annuelle habituelle pour approuver les comptes de l'exercice achevé au 31 décembre 2010. Cette AG aussi serait donc annulée ?
Pardon, j'ai le sentiment de raisonner très lentement et je m'en excuse auprès de nos grands maîtres.
Jean Paul |
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Gédehem
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Posté - 21 janv. 2011 : 22:52:36
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Il vaut mieux prendre le temps de l'élan avant de sauter .... (vieux proverbe birman que je viens d'inventer ).
Il n'y a pas d'annulation en cascade, ainsi que la jurisprudence l'a estimé, au motif de l'autonomie des AG et des décision.
Autrement dit il faut assigner le syndicat pour cette AG irrégulièrement convoqué au motif pendant que l'AG précédente ayant désigné le syndic (ou cette seule désignation) sera annulée. Et ainsi de suite si le syndic persiste
La procédure est sans doute la même mais plus simple à monter (ça tient en 2 pages), la décision plus rapide puisque le jugement au fond a déja eu lieu (pour la 1ère)
Hélas, c'est le piège, dont l'origine est à rechercher vers le cabinet su syndic ... et non dans la tête des membres du CS, même si certains peuvent avoir des poux. |
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Posté - 22 janv. 2011 : 11:27:36
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Cet échange m'amène à poser deux questions;
Gedehem dit dans son post 26, si le TGI annule l'AG de mai 2010, la copropriété sera dénuée de syndic et de Conseil Syndical.
- 1re question : A quelle date, la copropriété est-elle sans Syndic et CS : jour de l'Assignation ou jour du délibéré (à ma connaissance, il se passe quelques semaines) ?
- 2ème question : En supposant que l'avocat qui a assigné le syndicat des copropriétaires ait demandé en même temps la nomination d'un administrateur judiciaire pour convoquer une nouvelle assemblée pour désigner un syndic (et éventuellement le conseil syndical), pendant la période où la copropriété est sans syndic, comment est-elle gérée. Cela peut demander environ 2 à 3 mois.
Est-il obligatoire que la gestion de la copropriété soit assurée par l'administrateur judiciaire ?
Y-a-t-il différentes possibilités pour limiter le coût pour la copropriété ?
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Posté - 22 janv. 2011 : 11:57:23
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pas d'autres moyens LEGAUX que l'administrateur provisoire.
Dans de très petites copros où tout le monde s'entend bien, on pourrait peut-être passer outre, mais dans le cas d'un syndicat assigné par un copro, essayer cette technique déjà écrite dans différents posts est vouée à l'éches, je pense.... |
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Gédehem
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40
Posté - 22 janv. 2011 : 13:54:52
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"- 1re question : A quelle date, la copropriété est-elle sans Syndic et CS : jour de l'Assignation ou jour du délibéré (à ma connaissance, il se passe quelques semaines) "?
A la date de tenue de l'AG annulée (ou de la décision annulée).
"- 2ème question : En supposant que l'avocat qui a assigné le syndicat des copropriétaires ait demandé en même temps la nomination d'un administrateur judiciaire pour convoquer une nouvelle assemblée pour désigner un syndic (et éventuellement le conseil syndical), pendant la période où la copropriété est sans syndic, comment est-elle gérée."
Bonne question .... qui n'a pas de réponse : le temps de la justice n'est pas celui du justiciable, ici du syndicat.
Il n'existe pas de "syndic de fait". Elle a été gérée par une personne dépourvu d'un mandat .... sauf que la jurisprudence s'en tire par une pirouette juridique considérant que les actes qui ont été passé ne sont pas illégaux, en particulier pour payer les factures et pourvoir à l'entretien et à la conservation de l'immeuble.
Dans un tout autre genre, cela fait penser à certaines affaires très contestables.
On est soupsonné d'avoir commis un crime ou un délit, et on vous place en détention préventive 3 ou 4 mois malgré vos cris d'innocence. Sauf qu'entre tmps on se rend compte que vous n'êtes pour rien, ou pas grand chose, et on vous remet en liberté.
Lors du procés vous êtes quasiinnocenté, ou tout au plus passible d'une amende. Sauf qu'ayant fait 3 mois de préventive, on se retrouve condamner à 3 mois de prison avec sursis, histoire d'entériner les 3 ou 4 mois de préventive pour lesquels on ne peut pas demander une indemnisation.
Roulez bolide y'a rien à voir !
Alors que le Justice est un des parents pauvres de nos services publics, certains ont l'idée saugrenue de mettre des jurys populaires dasn les tribunaux correctionnels. Quant on sait combien coute la convocation de 50 personnes pour composer un jury d'assise et le coût de ce dernier, parfois sur plusieurs semaines, on se demande où on va trouver les budgets.
Améliorons ce qui existe, et il y a du boulot, en copropriété nous en savons quelque chose lorsqu'il faut 18 mois pour statuer sur la validité d'une AG ou d'une décision faute de juges et de personnels .....
Désolé, cela n'a rien à voir avec le sujet .....  |
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