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valanne
Contributeur débutant
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 Posté - 09 nov. 2010 : 19:30:26
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bonjour
je vais louer mon bien
la locataire, qui veut que je lui rédige le bail à son nom, gagne deux fois plus (pile) que le loyer avec charge donc je pensais prendre une GRL (je commence à prendre peur en lisant le forum)
comme elle Ă©tait apprentie, l'an dernier elle touchera une aide au logement un an
quel est le pb de demander en plus des pièces justificatives pour la GRL (pour mademoiselle) , les attestations de paiement pole emploi de son copain et le papier de caution solidaire pour ses deux cautions (meme si je ne m'en servirai jamais.... au cas où je fais marcher la GRL en cas de pépin). demander ces pieces peut montrer juste au locataire que l'on espere des loyers payés
dans la nouvelle version de la GRL, en quoi le locataire devrait savoir qu'on l'a souscrite. Soit avant, il devait faire une demarche de son coté mais maintenant....
je ne comprends pas
pourquoi pas ceinture et bretelle sachant qu'en cas de pepins on utilisera qu'une seule des deux solutions
merci de me répondre
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 Posté - 09 nov. 2010 : 20:18:17
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parce que le contrat avec la GRL est de ne pas prendre une caution, donc a fortiori deux... |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 09 nov. 2010 : 23:56:08
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citation: Initialement posté par ribouldingue
parce que le contrat avec la GRL est de ne pas prendre une caution, donc a fortiori deux...
sauf que le cumul GRL + caution permis dan le cas d'un apprenti ou d'un Ă©tudiant. |
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Posté - 10 nov. 2010 : 06:33:07
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citation: En vertu de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le dispositif GRL est exclusif de toute caution, quelle qu’en soit la forme Extrait de http://www.grl-t2a.fr/files/file/cg..._07_2010.pdf
Joulia, il me semble que dans le cas de la GRL-2, seule dorénavant disponible, cette possibilité est désormais exclue |
Édité par - ribouldingue le 10 nov. 2010 06:35:14 |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 10 nov. 2010 : 08:48:04
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à lire le 1er message de Valanne, le candidat locataire est salarié
c'est l'an passé qu'il avait le statut d'apprenti
donc le cumul GRL/caution solidaire n'est pas autorisé! |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 10 nov. 2010 : 17:29:01
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et pourquoi ne pas mettre vos deux locataires sur le bail "conjointement solidaire" puis prendre un GRL pour ce bail
ca c'est permis
ainsi les deux sont solidaire du paiement du loyer et la GRL peut agit en cas d'impayés
(c'est sur j'ai déjà fais un dossier comme ça)
et pourquoi ne pas informer le(s) locataire(s) du fait que vous prenez une assurance ?
bien au contraire il est bon de les informer qu'en cas d'impayés leur dossier sera remis à l'assureur qui bien entendu vous réglera et se chargera de mettre tout en oeuvre pour le remboursement de la dette et si bon lui chante il mettra aussi en oeuvre la procédure d'expulsion (sans que vous puissiez vous y opposer) |
Édité par - bailleurx le 10 nov. 2010 17:30:37 |
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valanne
Contributeur débutant
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Posté - 10 nov. 2010 : 19:45:22
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bonsoir
ma future locataire souhaite faire un bail Ă son nom seul pour pouvoir toucher une aide au logement
seule, elle remplit les conditions exigibles Ă la GRL (sans l'APL, elle touche exactement le double du loyer + charges)
vu qu'elle Ă©tait apprentie l'an dernier , que dois je demander pour la declaration des revenus 2009 (je ne suis pas sure qu'elle est fait une perso... peur etre avec ses parents)
si je fais le bail au deux noms, cela donne un taux d'effort inferieur Ă 30% mais monsieur est au chomage. si j'ai compris, je peux prendre une GLI...
mais ils ont insisté pour un bail à un nom pour toucher les APL
vu que la GRL ne parait pas faire l'unanimite
sans utiliser la GRL, la candidature est elle recevable...
elle seul nom au bail salaire deux fois le loyer + APL CDI
son copain un peu moins de deux fois le loyer mais n'apparait pas dans le bail (au chomage)
1ere caution papa de la demoiselle un peu plus de deux fois le loyer Ă son compte
2eme caution papa du monsieur 3 fois le loyer CDI
merci de votre aide
je suis novice
1ere fois que je vais louer mon bien.
merci |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 10 nov. 2010 : 20:04:13
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et c'est le seul candidat que vous ayez ? |
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valanne
Contributeur débutant
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Posté - 10 nov. 2010 : 20:13:11
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oui
ce sont les premiers Ă l'avoir vu
ils m'ont amené un cheque du montant du loyer sur mon lieu de travail l'apres midi. etant novice, j'ai arrete les visites...
pourquoi cette question
avec GRL ok pour les criteres d'acces mais GRL est ce fiable?
sans GRL avec bail seulement au nom de la demoiselle dossier leger???
merci de me repondre
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Posté - 10 nov. 2010 : 20:46:35
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A mon avis, en cas d'impayé: citation: elle seul nom au bail salaire deux fois le loyer + APL CDI
son copain un peu moins de deux fois le loyer mais n'apparait pas dans le bail (au chomage)
1ere caution papa de la demoiselle un peu plus de deux fois le loyer Ă son compte
2eme caution papa du monsieur 3 fois le loyer CDI
Elle, avec la GRL vous serez certian d'etre payé si vous faites les choses correctement.
Son copain n'est pas sur le bail, donc oubliez le.
1ere caution; Deux fois le loyer, il n'a Ă©vidememtn pas les moyens de payer le loyer de sa fille, et son revenu n'est certianement pas saisissable. Si il l'est il aura facilement le dorit de ne pas payer vu que son engagement est absoluement impossible a tenr.
2eme caution, trosi fois le loyer, oui, c'est bon, si le Monsieur acepte de signer l'engagemetn de cautionnement, si vous savez le faire correctement, maius ce sera la caution OU l'assurance GRL. Dans votre cas, je choisirais l'assurance GRL car en cas de problème, les fris de procédures ne seront pas payés par le monsieur.
Sans GRL, c'est assez insortable, si ils arretent de payer, il faudra vous retourner vers le pere, et ca peut ne pas etre coton. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 10 nov. 2010 : 21:02:16
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citation: Initialement posté par valanne
ma future locataire souhaite faire un bail Ă son nom seul pour pouvoir toucher une aide au logement
seule, elle remplit les conditions exigibles Ă la GRL (sans l'APL, elle touche exactement le double du loyer + charges)
vu qu'elle Ă©tait apprentie l'an dernier , que dois je demander pour la declaration des revenus 2009 (je ne suis pas sure qu'elle est fait une perso... peur etre avec ses parents)
si je fais le bail au deux noms, cela donne un taux d'effort inferieur Ă 30% mais monsieur est au chomage. si j'ai compris, je peux prendre une GLI...
mais ils ont insisté pour un bail à un nom pour toucher les APL
J'ai l'impression que ce sont vos locataires potentiels qui prennent la main sur vous. A cette vitesse, même si je ne vous le souhaite pas, je sens que l'on va vous retrouver d'ici quelques mois dans un nouveau sujet, du genre "mes locataires ne me payent plus, et seulement l'un des deux est sur le bail, que faire, comment récupérer mon bien."
citation: Initialement posté par valanne
vu que la GRL ne parait pas faire l'unanimite
sans utiliser la GRL, la candidature est elle recevable...
elle seul nom au bail salaire deux fois le loyer + APL CDI
son copain un peu moins de deux fois le loyer mais n'apparait pas dans le bail (au chomage)
1ere caution papa de la demoiselle un peu plus de deux fois le loyer Ă son compte
2eme caution papa du monsieur 3 fois le loyer CDI
merci de votre aide
Simplement :
1 - Vous faites un bail au deux noms : les locataires deviennent co-locataires quelque-soit leur type d'union (union libre, copain-copine, vie maritale, etc... ce n'est pas votre problème)
2 - Vous demandez l'ensemble des justificatifs légaux.
3 - Vous leur dite que leur mic-mac pour l'APL etc. et les autres trucs du genre, cela n'est pas votre problème. De plus, ce ne sera pas vous l'allocataire, alors imaginer pour une raison X ou Y que la CAF n'ouvre pas les droits à la prétendu AL de votre futur locataire qui elle même calculait et comptait sur cette aide sociale pour vous payer. Et vue que son mec est au chômage, je suppose qu'elle ne peut pas compter sur lui (à moins qu'il ne soit Domenech)
3 - Vous demandez une à deux cautions solidaires pour chacun des 2 co-locataires. Les pièces justificatives à l'étude du dossier de candidature étant les mêmes que pour les locataires.
4 - Pas de caution solidaire physique, alors une caution solidaire morale : exemple une banque.
5 - Vous Ă©tudiez le dossier, prenez votre temps, et pendant ce temps lĂ vous continuer vos recherches de locataires potentiellement solvables ou avec des cautions solidaires potentiellement solvables.
6 - C'est Ă prendre ou Ă laisser. point barre. Sinon vos locataires n'ont qu'Ă faire une demande de logement sociale. La vie est dure pour tous, et chacun doit couvrir son dos.
7 - Montrer au moins dès le départ que c'est vous ici qui tenez les rennes de votre logement, et pas le locataire. Sinon vous allez vous faire bouffer tout cru... comme un sushi.
Ce que je vous dit vous fait peut ĂŞtre mal Ă lire, mais si personne ne vous le dit, alors ce sera moi qui vous affranchirais.
citation: Initialement posté par valanne
je suis novice
1ere fois que je vais louer mon bien.
merci
Si cela est votre première fois, passer d'abord par une agence ou par un pro, au moins la première année. Ce qui vous laissera le temps de combler vos lacunes, et d'étudier plus sérieusement votre projet locatif.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 10 nov. 2010 : 21:11:22
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 10 nov. 2010 : 21:27:24
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j'avais raison de poser la question......
vous devriez faire une lecture approfondie du maximum de sujets de ce forum: d'abord pour "apprendre" votre métier de bailleur (il faut maitriser la loi de 89, les décrets de 87..si vous louez en vide), dresser la liste des documents que vous devez demander à tout candidat locataire, faire les visites, étudier les dossiers ET expliquer aux locataires que vous devez étudier les dossiers avant de faire votre choix
Comme Luc l'a dit, c'est le bailleur qui décide
C'est quand même la première fois que je vois un locataire aller sur le lieu de travail de son futur propriétaire: quand il y aura une fuite, ils se précipiteront à votre travail, quand l'eau ne sera pas assez chaude, ........peut être viendront ils utiliser votre salle de bain ? |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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13
Posté - 10 nov. 2010 : 22:41:36
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lol
soyez sympa on commence tous un jours
et on fait tous des erreurs
c'est déjà bien il vient se renseigner
c'est une bonne démarche pour en apprendre + (que ce que l'on voudrais dès fois) |
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valanne
Contributeur débutant
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Posté - 11 nov. 2010 : 09:23:26
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bonjoyr
j'ai repris la gestion de mon appartement car j'en suis Ă 3 mois sans loyer.
Je ne sais meme pas si l'agence le faisait visiter. J'ai une haie de thuya avec quelques pieds morts.si les gens venaient seuls le visiter, en voyant cela en res de jardin, cela ne donnait pas envie. (si on ne leur dit pas que nous allons la mettre en etat)
lorsque les personnes ont visite l'appartement; a la fin, ils voulaient me faire un cheque de caution pour "reserver" l'appartement.
c'est moi qui leur ai demande de passer à mon ecole pendant la récréation pour me l'amener ce qu'ils ont fait
je ne vois pas d'intrusion puis que c'est moi qui leur est propose.
luc standon me parle des pieces Ă demander pour une candidature sans GRL
j(ai comprs que pour une candidature sans GRL; ileur dossier est plutot leger
Mais la GRL 2010 fonctionne t'elle 'mieux que les precdentes versions....)
merci de me repondre |
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nefer
Modérateur
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Posté - 11 nov. 2010 : 09:39:29
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GRL ou pas, quel que soit le bail proposé, le propriétaire doit demander (et exiger) avant toute signature de contrat TOUS les documents qu'il a le droit de demander: après il est trop tard, une fois le bail signé, le locataire n'a plus rien à transmettre au propriétaire ....à part l'attestation d'assurance annuelle, si le propriétaire la réclame |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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16
Posté - 11 nov. 2010 : 09:59:34
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Pour la nouvelle GRL nous sommes tous encore dans l'attente de retour d'expérience
ribouldingue nous a fait part de son expérience de l'ancienne GRL qui tant bien que mal a fini par payer
on peut espérer que ça ne sera pas pire
pour ma part j'ai un dossier en cours qui devrait ne pas tarder à être activé (mais il me faut attendre 2 mois d'impayés, donc 3 tenant compte qu'il y a une participation CAF, ce qui ne vous donnera pas d'info à temps....)
en tous les cas à mon avis vu la faiblesse de votre dossier il vaut mieux vous protéger en prenant une GRL
pour ma part je pense la même chose que vous des agences et mon expérience similaire à la votre, me prouve qu'on perd moins d'argent (même en faisant quelques erreurs) en gérant nos biens nous même, qu'en passant par une agence, à la condition de prendre de ne pas hésiter à prendre des assurances
pour la gestion il y a un site (gratuit) qui ne semble très bien, il propose même divers assurances, des contrats de bail personnalisés dont les clauses me semblent bien étudiées, les quittances , les lettres de relance....,
je ne sais pas si je peux le citer, alors je vous le donne et je laisse le soin aux modérateurs de le supprimer si ils considèrent ça comme de la pub, selon moi j'étudie le fonctionnement de leur site depuis 1 an et je trouve que c'est un service très performant, pas pénible ils n'envoie jamais de pub, mais bon je n'ai peut être pas vu l'aspect commercial de la chose, ***modération: suppression de la publicité***
je ne vois pas bien le coté pub de la chose? il y en a peut être d'autres qui proposent les même services gratuitement, mais je ne les connais pas, plutôt que de supprimer l'info, on pourrait peut être donner les coordonnées de tous ceux qu'on connait.... mais bon si ça intéresse des personnes je vous le communiquerais en privé
***modération: les liens vers des sites commerciaux ne sont pas autorisés*** |
Édité par - nefer le 11 nov. 2010 13:46:59 |
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valanne
Contributeur débutant
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17
Posté - 11 nov. 2010 : 10:06:36
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bonjour
je n'y comprends plus rien
au debut de mon post
je disais que meme si je prends une GRL (j'avais compris que ma locataire rentre dans le cadre)
je voulais avant de signer,
avoir les pieces justificatives pour la GRL pour la demoiselle
photocopie d'une piece d'idendité
photocopie des 3 derniers bulletins de paie
photocopie du contrat de travail
photocopie déclaration de vos revenus 2009
Justificatifs des revenus déclarés, y compris les revenus de substitution (maladie, accident de travail, maternité,…),
Relevé estimatif d’aides personnelles au logement délivré par la CAF
et plus demander meme si je n'en fais aucun usage:
les photocopies les attestations de paiement pole emploi de son copain et le papier de caution solidaire pour ses deux cautions
on m'a repondu et je l''ai compris pas de caution solidaire si GRL mise en place
donc la liste des pieces necessaires avant toute signature se limite t'elle à celle dressée ci dessus pour la demoiselle
merci pour votre patience
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bailleurx
Contributeur vétéran
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18
Posté - 11 nov. 2010 : 11:16:40
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oui
vous devez demandez ces document Ă votre future locataire avant de signer le bail
vous devez aussi obtenir un accord préalable de l'assurance sur ce dossier en présentant les pièces à un assureur agréé
vous ne pourrez souscrire l'assurance GRL qu' après la signature du bail (vous avez maxi 7 jours de délais ) ou 6 mois plus tard si vous n'avez pas eu d'impayés ce qui a mon avis est dangereux
vous pouvez toujours demander des pièces à son conjoint mais ça ne vous servira à rien
de + vous risquez d'être accusé par la CAF de fausse déclaration quand vous noterez dans la document CAF que cette personne vit seule
je vous conseille donc d'ignorer totalement la présence de son conjoint
j'ai entendu dire qu'il était question de responsabiliser les bailleurs sur les questions de cohabitation non déclarée
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Édité par - bailleurx le 11 nov. 2010 11:21:46 |
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valanne
Contributeur débutant
60 message(s)
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19
Posté - 11 nov. 2010 : 11:55:17
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bonjour
merci Ă bailleurx de m'envyer par mp
le site en question
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 11 nov. 2010 : 12:51:51
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Valanne, vous devriez faire sur un traitement de texte un formulaire : une fiche de renseignement à remplir par le candidat locataire qui regroupe l'ensemble des questions légales à demander au candidat locataire qui présente son dossier de candidature.
Cette fiche de renseignements rempli par le candidat locataire lui-même devra impérativement être datée et signée. La Signature devra être précédée de la mention « Certifie sincère et exact. »
citation: Une fois le rendez-vous obtenu pour une visite et avant la signature du contrat de location, le candidat locataire doit être en mesure de fournir plusieurs pièces nécessaires à l’étude de son dossier de candidature.
Ce qui déterminera le choix du locataire est l’assurance de sa solvabilité. Dans la pratique, il est le plus souvent demandé aux locataires d’avoir des revenus équivalents de deux à trois fois le montant du loyer et des charges.
Afin de vérifier l’authenticité des copies des pièces nécessaires à fournir au dossier par le candidat locataire, il est nécessaire à ce dernier de présenter les documents originaux des copies ainsi demandées lors de la visite du lieu à louer par le bailleur (lors de l’état des lieux entrant, sur place, il sera fait vérification avec les documents originaux).
• Pièces à fournir par le candidat locataire :
- Une photocopie de la carte d’identité ou de séjour.
- Une photocopie du livret de famille.
- La copie du dernier avis d’imposition sur les revenus.
- La copie du dernier avis d’imposition sur la taxe d’habitation.
- Une attestation d’emploi mentionnant le type de contrat de travail, et les coordonnées de l’employeur.
- Les photocopies des 3 derniers bulletins de salaire.
- Pour les non salariés : l’avis d’imposition ou la dernière déclaration de revenus.
- Pour les travailleurs indépendants : La production des deux derniers bilans.
- Une attestation du bailleur indiquant que le locataire est Ă jour de ses loyers et charges, ou
- Les photocopies des 3 dernières quittances de loyer de sa précédente location (dont la dernière à jour de paiement).
- Les coordonnées de l’ancien propriétaire.
- Les photocopies des 3 dernières quittances EDF et/ou les 3 dernières factures de téléphone.
- Un RIB – Relevé d’Identité Bancaire ou Postal.
- La garantie d’une caution solidaire ou d’une banque, ou d’un organisme.
Dans le cadre d’une location meublée pour étudiant, à rajouter au dossier :
- La photocopie de la carte d’étudiant ou l’attestation de scolarité ou de l’inscription à l’université couvrant la durée du bail.
• Pièces à fournir par la caution solidaire et/ou le garant du candidat locataire :
- Une photocopie de la carte d’identité ou de séjour.
- Une photocopie du livret de famille.
- La copie du dernier avis d’imposition sur les revenus.
- La copie du dernier avis d’imposition sur la taxe foncière et/ou d’habitation.
- Une attestation d’emploi mentionnant le type de contrat de travail, et les coordonnées de l’employeur.
- Les photocopies des 3 derniers bulletins de salaire.
- Pour les non salariés : l’avis d’imposition ou la dernière déclaration de revenus.
- Pour les travailleurs indépendants : La production des deux derniers bilans.
- Une attestation du bailleur indiquant que le locataire est Ă jour de ses loyers et charges, ou
- Les photocopies des 3 dernières quittances de loyer (dont la dernière à jour de paiement).
- Les coordonnées de l’ancien propriétaire.
- Les photocopies des 3 dernières quittances EDF et/ou les 3 dernières factures de téléphone.
- Un RIB – Relevé d’Identité Bancaire ou Postal.
Si le dossier est accepté et le candidat locataire sélectionné il est impératif au moment de la signature du bail de fournir en complément à ce dossier :
- Une attestation d’assurance habitation valide au jour de l’entrée dans les locaux.
- Que le garant et/ou la caution solidaire soit présent sur place lors de l’état des lieux entrant et afin de rédiger l’acte d’engagement de caution solidaire en 2 originaux manuscrits.
- Un dépôt de garantie selon les modalités du contrat de location.
En cas de doutes sur les motifs du refus d’une location, le locataire peut s’adresser à l’ADIL (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement). De la même façon, un locataire peu scrupuleux, ayant déclaré et/ou fourni des faux (fiches de paye, fausses déclarations, etc…) est passible de sanctions pénales et le propriétaire peut exiger en justice l’annulation du bail.
Gardez, un certains temps les dossiers de candidature des locataires que vous n'avez pas retenu, et inscrivez, par exemple, les raisons de votre motivation de refus sur la fiche de renseignement du candidat locataire. Ainsi en cas de doute par un locataire, ou en cas de procédure par un locataire se sentant victime de votre choix, vous aurez des éléments qui justifieront votre sélection.
citation: Initialement posté par bailleurx
oui
vous devez demandez ces document Ă votre future locataire avant de signer le bail
vous devez aussi obtenir un accord préalable de l'assurance sur ce dossier en présentant les pièces à un assureur agréé
Exact car en cas de défaillance de paiement du locataire, l'assureur vous demandera de fournir les documents que vous avez vous-même demandé au candidat locataire avant de faire votre sélection. Si en plus l'assureur s'aperçoit qu'il vous manque des pièces justificatives dans le cadre de votre évaluation de dossiers de candidature, l'assureur pourra toujours faire valoir que vous n'avez pas été assez précautionneux ou méticuleux dans votre procédure de sélection, et que vous vous êtes mis vous-même dans une fâcheuse posture.
Restera à déterminer ensuite, pour l'assureur, si vous vous êtes volontairement ou sciemment dans cette fâcheuse posture de part l'absence des documents nécessaires à l'étude d'un dossier de candidature du dit locataire défaillant. Grosso-modo avez-vous pris des risques inutiles ou des risques prévisibles, avant de vouloir vous faire rembourser les impayés de votre locataire par l'assureur.
citation: Initialement posté par bailleurx
... de + vous risquez d'être accusé par la CAF de fausse déclaration quand vous noterez dans la document CAF que cette personne vit seule
je vous conseille donc d'ignorer totalement la présence de son conjoint
Oui bailleurx a raison de vous avertir, vue le montage de votre candidat(e) locataire. J'espère qu'elle a au moins de beaux yeux  .
La CAF fait de + en + de contrĂ´le. Et d'enquĂŞte de voisinage.
Vous en tant que bailleur remplierez forcément une déclaration à la CAF en vue de l'obtention de l'AL de votre locataire. Si par mégarde, la CAF découvre suite à un contrôle aléatoire que vous étiez au courant de la situation de votre locataire depuis X temps, mais ne l'avez pas signalé, la CAF suspendra l'AL de votre locataire possiblement au motif de fausse déclaration (voir de fraude aux allocations). Par contre dans le cadre de l'enquête de la CAF, vous pourrez vous aussi vous retrouver complice de la fraude de part votre silence. Désolé j'ai tendance à dramatiser  Mais comme on dit : "1 Homme averti en vaut 2".
citation: Initialement posté par bailleurx
j'ai entendu dire qu'il était question de responsabiliser les bailleurs sur les questions de cohabitation non déclarée.
Bien si le bailleur ne déclare pas l'ensemble des ses ressources, de ses locataires (dont il a connaissance de fait), effectivement il peut se retrouver impliquer dans certaines de ses responsabilité qui ont permis à un locataire de frauder la CAF, par exemple. Et dans ce cas là , il n'est pas impossible que l'enquêteur de la CAF ne se pose pas la question (logique) de savoir si le bailleur n'a pas toucher lui-même une petite commission sur les mauvaises déclarations du locataire défaillant ou frauduleux. |
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