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phil94
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 Posté - 23 août 2010 : 10:55:17
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Bonjour,
Notre syndic a procédé à un appel de charges exceptionnelles, afin de compenser la trésorerie qui se dégraderait.
Aucune décision n'a été voté en AG sur ce point.
Je souhaiterai savoir si le syndic a le droit de faire ce type d'appel extraordinaire de charges.
Je vous remercie pour vos réponses
Cordialement
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Posté - 23 août 2010 : 11:56:28
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sauf à couvrir une dépense pour travaux d'urgence, il n'a pas le droit. Dans le cas de "trou" dans la trésorerie, il n'a pas le droit.
comment doit-il faire ? provoquer une AG dont l'OdJ sera établi avec le conseil syndical. A cette AG, il explique le dépassement budgétaire et fait voter un nouveau budget et les montants et dates des provisions en conséquence.
ensuite, il faut être pragmatique et connaitre la réaction du conseil syndical à ce sujet : après avoir pris connaissance des comptes, a t il un avis favorable à ces provisions, car elles sont justifiées par des dépenses justifiées. Dans ce cas, il vaut peut-être mieux éviter la dépense d'une AG (photocopies, salles, frais postaux, PV, etc...) et régulariser dans l'AG annuelle. Tout dépend de l'ambiance de la copro : s'il existe des proprios pointilleux, il vaut mieux passer par une AG, car c'est la loi...  |
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nefer
Modérateur
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 2
 Posté - 23 août 2010 : 14:09:59
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et la dégradation de la trésorerie est due à quoi ???
budget prévisionnel mal évalué ?
ou impayés ? |
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Posté - 23 août 2010 : 14:11:06
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phil94 : le syndioc ne peut appeler des fonds que sur décision de l'AG.
Un syndic et le conseil syndical ne peuvent pas être surpris d'un trou qui apparaitrait soudainement.
1. l'AG vote un budget de dépenses courantes
2. l'AG vote des travaux sur des devis et décide de la date des appels de fonds
3. en cas d'urgence seulement, le syndîc peut commander des travaux et payer un acompte, MAIS il est obligé de convoquer une AG sous quelques jours, sans tenir compte du délai légal des 21 jours. Sans l'approbation de cette AG, il ne pourra pas appeler les fonds.
4. phil94 : sans décision de l'AG pour cet appel supplémentaires, vous êtes tout à fait dans votre droit de ne pas payer cette appel de fonds, le syndic n'ayant pas rerspecter la loi.
5. si il y a un trou de trésorerie, y a t'il des impayés ?? Si ces impayés sont supérieurs à 25 du budget annuel, le syndoc doit demander la nomination d'un administrateur judiciaire au TGI.
6. si le syndic n'a rien fait pour récupérer les fonds dus par les mauvais payeurs il commet une faute GRAVE de gestion.
7. l'AG peut décider de boucher ce trou et d'appeler les ofnds à chaque copropriétaire. En copropriété, il n'y a pas de solidarité entre copropriétaires; ces fonds sont considérés comme un prêt que fait chaque copro. au SDC de coporpriétaires. En cas de vente ils devront être remboursés aux copros vendeurs.
Je ne suis pas du tout d'accord avec la position de rambouillet, qui ne respecte pas la loi sur la copropréiét.
Sans accord de l'AG, le syndic n'a aucun pouvoir d'appeler les fonds. Cela évite toutes les dérives possibles. l'AG ne peut accepter d'approuver ces appels de fonds.
L'argument de ne pas faire des frais supplémentaires pour une AG n'est pas recevavle. En copropriété, il faut prévoir un vrai budget, suivre très sérieusement les mauvais payeurs, et controlker la gestion du syndic.
phil94 : le syndic ne pourra pas vous poursuivre si vous ne payez pas cet appel de fonds qui n'a pas été approuvé par l'AG. Il n'en a pas le pouvoir. Le CS n'a aucun pouvoir de donner un avis contraire à la loi en justifiant cet appel sans accord des copropriétaire;, il n'a aucun pouvoir de décision. 
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Posté - 23 août 2010 : 16:46:51
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philippe je suis d'accord que vous ne soyez pas d'accord avec moi  , d'ailleurs je le dis moi-même...
les interrogations que vous suggérez sont tout à fait légitimes, et il faut que phil94 s'informe plus en avant.
Quant à ne pas payer, c'est entrainer le trou dans l'abime de la trésorerie... J'étais donc sur un point de vue pragmatique, car supposons que phil soit dans une copro de 3 à 10 copros, cette situation est gérable, dans une copro de 150 il faut respecter la loi...
quant à cela citation: Si ces impayés sont supérieurs à 25 du budget annuel, le syndoc doit demander la nomination d'un administrateur judiciaire au TGI.
c'est vrai mais uniquement à la cloture des comptes annuels, pas en cours d'exercice.citation: Article 29-1
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.
donc cherhcer à combler le trou de 25 % avant la cloture, est une bonne chose afin d'éviter les frais de l'administrateur. On comble et après on cherche le ou les responsables.
mais encore une fois toutes vos interrogations sont justifiées et auxquelles phil94 devrait apporter une réponse ...  |
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Posté - 23 août 2010 : 18:22:45
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rambouillet : citation: Quant à ne pas payer, c'est entrainer le trou dans l'abime de la trésorerie...
>Tout à fait faux !! phil94 ne connait pas la situation de trésorerie. Le syndic DOIT OBLIGATOIREMENT convoqué une AG pour appeler des fonds pour boucher ce trou. Il DEVRA alors démontrer devant l'AG la provenance de ce trou si soudain !!!
Un syndic n'a aucun droit d'appeler des fonds sans vote de l'AG.
phil94 et les autres copros doivent demander à ce syndic la raison de cet appel de fond, et pourquoi il ne convoque pas une AG.
Sans réponse du syndic, phil93 n'a rein à payer.
La loi s'applique à TOUS, et non pas sur la taille d'une copropriété.
Si le syndic n'a pas resdpecter son contrat sur les impayés, et nous savons qu'ils trainent souvent les pies la dessus, il est alors responsable de cette situation. Il doit rendre des comptes devant l'AG sur ces dossiers d'impayés et sur la situation financière du SDC, et à partir de 2 copropriétaires !!!
Pas bien rambouillet de conseiller de ne pas appliquer la loi !!! le syndic est le mandataire du SDC, qu'il applique la loi, et la copro sera bien gérer. Très mauvais conseil !!!  |
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Posté - 23 août 2010 : 19:38:43
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ah ! philippe, la loi, rien que la loi, mais dure la loi .... !
Pour être tout à fait clair avec phil, il faut que vous lui rappeliez :
1- que vous avez raison : la LLLLLoi
2- que le trou est DE TOUTE FACON à régler par les proprios sous peine de se retrouver avec un administrateur provisioire : encore des sous, mais c'est la Loi
3- que l'administrateur ne dira pas qui a toort et qui a raison mais imposera aux proprios à payer ! c'est la Loi !
4- que si c'est le syndic qui est en tort, il faudra donc en changer
5- que si le syndicat PENSE que le tort vient du syndic, il devra prendre la décision en AG d'ester en justice contre le syndic précédent : c'est la Loi !
6- que le syndic actuel prendra des honoraires pour cette assignation : encore des sous, mais c'est la Loi !
7- que le syndicat paiera des avocats et huissiers pour faire cette assignation : encore des sous, mais c'est la Loi
8- peut-être que le syndicat gagnera dans 2 à 3 ans et pourrait récupérer un peu d'argent
9- que phil94 aura vendu d'ici là et qu'il ne récupèrera rien ...
10- que le syndic fera peut-être appel ce qui entrainera encore des frais de syndic, d'avocat, etc... encore des sous mais c'est la Loi !
11- que le syndicat gagnera peut-être
12- que le syndic ne voudra pas payer ce que le tribunal aura décidé
13- que pour forcer le syndic, il faudra encore aller au tribunal avec syndic, avocat, etc... mais c'est la Loi...
philippe : j'ai peut-être oublié des étapes, mais celles là sont le minimum...
Dura Lex, sed Lex...
moi je dis : un bon compromis, vaut mieux qu'un mauvais procès.
Alors Phil94, combien vous réclame ce syndic en provision supplémentaire ? |
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Posté - 24 août 2010 : 09:47:42
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rambouillet : le syndic est un mandataire, il doit rendre des comptes, le SDC n'a pas à faire de compromis avec les fautes du syndic , si celui-ci en a commis.
La première question a se poser, n'est pas la nomination d'un administrateur judiciaire !!! mais de connaitre la " profondeur " du trou, et surtout comment cela a pu se faire.
Un trou de trésorerie ne peut pas se créer du jour ou lendemain.
Votre démonstration qui fait peur n'est pas très honnête dans son approche !!!
On ne peut pas se passer d'une AG pour des raisons d'économies !!! la seule transaction possible est la gratuité de l'AG par le syndic si celui ci a mal géré la coprorpiété.
L'AG devra adopter cet appel de fonds de " solidarité", que le syndic devra passer en fonds de roulement afin que chacun récupère sa quote-part en cas de vente.
L'AG convoquée coutera beaucoup moins chère que votre démonstration de la peur de la dépense !!!! votre démonstration est contradictoire avec votre rejet de cette AG, rambouillet.
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Posté - 24 août 2010 : 12:38:34
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citation: Un trou de trésorerie ne peut pas se créer du jour ou lendemain. Ah bon..... Faudra m'expliquer..... Il faudrait donc que les syndic prévoient les trous arivnat.
Philippe, on parle de syndicat ayant une réunion ANNUELLE et un budget ANNUELLE, avec des appels de trésorerie TRIMESTRIELS.
L'expression du jour au lendemain n'a pas sa place ici, l'unité de gestion étant plutot de l'ordre du mois ou du trimestre.
Payez vous TOUJOURS votre appel de charge le jour indiqué, et si vous etes en retard de deux jours, recevez-vous un rappel du syndic?
Si votre réponse est non, raison de plus pour prendre l'échelle du mois ou du trimestre.
Par définition, un trou de trésorerie arrive sans qu'on le prevoie, sauf a ce que le syndic soit vraiment mauvais, donc en effet, a première préoccupation n'est peut-etre pas d'aller pleurer chez le syndic, mais d'aller voir le conseil syndical pour les nouvelels. Le conseil sydnical doit s'il est compétent s'etre deja enquis des comptes et avoir sa réponse.
Après, si en effet c'est un problème de syndic, je vous rejoins sur tout ce que vous dites;
Si c'est un problème d'impayé ou de dépenses urgentes imprévues, je rejondrais plutot Rambouillet, le but n'étant pas de planter le synic, mais de gérer correctement le syndicat en utilisant la loi comme garde fou, mais en ayant une démarche pro-active, même si ca ne fait plaisir a personne de remetttre au pot.
Ce qui m'embête dans votre réaction, c'est votre promptitude a faire semblant de dire, sans le dire 'Célafôtdusindik' |
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Posté - 24 août 2010 : 23:07:05
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ribouldingue : je n'ai pas écrit c'est la faute du syndic !!! attendons la réponse de phil94 sur la cause de ce trou !!
ribouldingue : si le budget a bien été préparé il ne peut y avoir de trou. Même si la chaudire tombe en panne le 1er janvier, le syndic en commande une en urgence, ET IL DEVRA convoquer une AG pour appeler la totalité des fonds.
Gérer une copro c'est prévoir !!! la chaudière a 50ans, il est certain qu'elle va tomber en panne !!! si une nivelle tempête style 1999 arrive, alors le syndic convoquera une AG pour appeler des fodns !!!
La loi prévoit cela, pas de délai légal de 21 jours dans un cs d'urgence.
Ce trou ne peut provenir que des impayés. Un bons syndic interviendra dès le 2 ème trimestre d'impayés, ce n'est pas une surprise non plus en copropriété. !!!
Aucune autre possibiliét n'est acceptable !! pas d'approbation de l'AG, pas d'appel de fonds possible !!! |
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phil94
Nouveau Membre
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Posté - 25 août 2010 : 07:44:00
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Bonjour,
merci pour vos réponses.
Pour ma part je ne comprend pas trop les raisons du syndic qui l'ont poussé à faire cet appel extraordinaire.
La trésorerie ne s'est pas dégradée.
A travers vos différents message, j'ai bien compris le syndic était dans l'illégalité.
Pourriez vous m'indiquer les textes de loi qui me permetraient d'argumenter mon courrier.
Merci
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nefer
Modérateur
14556 message(s)
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11
Posté - 25 août 2010 : 08:47:40
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avez vous questionné le CS pour connaitre la position réelle de la trésorerie de votre copropriété?
y a t il eu une dépense urgente exceptionnelle ? (fonte à changer par exemple)
y a t il des copropriétaires débiteurs? |
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12
Posté - 25 août 2010 : 09:25:35
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phil94 : avez vous demandé à votre syndic ou au CS la raison de cet appel de fond exceptionnel ?? Il doit justifier cet appel.
Si il n'est pas justifié par une décision d'AG, ne pas le payer. le juge vous donnera raison sur ce point, le syndic ne pouvant appeler des fonds sans décisions de l'AG.
Pour les textes : loi de 1965, et décret de 1967 |
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phil94
Nouveau Membre
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13
Posté - 25 août 2010 : 09:55:17
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Bonjour,
Je suis membre du CS, le syndic ne nous a pas averti, on a été mis devant le fait accompli.
Cordialement |
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14
Posté - 25 août 2010 : 11:22:47
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phil94 : vous êtes membre du CS et vous vous poser des questions sur cet appel de fonds ???
Le syndic ne peut pas mettre le CS devant ce fait accompli !!! Le CS vérifie les comptes et la gestion du syndic.
Vous devez connaitre EXACTEMENT la situation fianccière du SDC, et en particulier si il existe des mauvais payeurs ( la liste doit être jointe à l'ODJ de l'AG); si il y a un problème d'urgence sur une chaudière ou uin dégat important sur l'immeuble,....
Un CS se doit de connaitre un minimum sur le fonctionnement d'une copropriété, surtout sur les pouvoirs du syndic et du CS. En copro. seule l'AG est décisionnaire, le syndic et le CS n'ont pas le pouvoir de décider d'appeler des fodns sans justificatifs et approbation de l'AG.
Si vous êtes au CS, le syndic doit vous répondre immédiatement sur cet appel de fonds !!! Le CS a t'il contacté le syndic à ce sujet ??? |
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Colette
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Posté - 25 août 2010 : 19:43:02
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Ainsi donc Phil94 n'aurait qu'une alternative :- Payer sans s'inquiéter de quoi que ce soit comme le recommande Rambouillet.
Sans même connaître les raisons de cet appel de fond. Ce n'est pas la première fois que quelqu'un ici ou là fait remarquer que "... ce n'est pas cher ...","... que cela vaut mieux que ...'
Étonnez-vous ensuite que les syndics s'autorisent tout et n'importe quoi, appellent des fonds selon leur seule volonté, fassent voter des budgets sans devis, sans que quiconque ait une idée du coût réel. - Refuser de payer puisque non voté.
C'est à mes yeux la seule solution envisageable dans l'attente des explications que lui donnera le syndic.
Le risque est que Phil94 ait un syndic qui, pour sauver son cabinet, en soit à faire de la cavalerie et tente par tous les moyens de faire de la trésorerie.
Si le syndic se trouve face à des non-rentrées de fonds mettant la copropriété en danger ou s'il doit faire face à des dépenses en raison de travaux dits "urgents", il doit en informer l'ensemble des copropriétaires.
Recommander à Phil94 de faire son chèque et de ne s'occuper de rien est irresponsable !
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Posté - 26 août 2010 : 08:49:38
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colette : citation: Payer sans s'inquiéter de quoi que ce soit comme le recommande Rambouillet vous avez raccourci mes propos, ce n'est pas bien  je n'ai pas dit qu'il ne fallait pas s'inquiéter, je dis que si cette demande fait suite à une intervention justifiée, il vaut mieux payer sans attendre les frais d'une AG ou sans attendre que la cloture des comptes fasse apparaitre un déficit de 25%...
car en suivant le raisonnement de philippe et on en a déjà débattu (n'y revenons pas), une cloture d'exercicie ne devrait jamais se solder par un déficit et nécessiter un appel de fonds de régularisation de la répartition de l'exercicie...  que celui qui n'a jamais eu un solde négatif de l'exercice, lève le doigt.
ON ne connait toujours pas la somme qui est réclamée à phil94, mais si cela se trouve, elle correspond à ce que quelquefois il est réclamé dans la répartition...
Autre question que nous pourrions poser à phil94 : existe t il une avance de trésorerie dans sa copro ? vraisemblablement non, ou alors effectivement, il aurait déjà fallu se poser la question bien avant du professionnalisme du syndic et du CS ...
maintenant si phil94 sent qu'il y a une magouille, ne pas payer est la solution, c'est clair... car c'est la Loi.
Mais tous les syndics ne sont pas de dévoyés heureusement.
En copro, il faut respecter la Loi mais il faut aussi être pragmatique ...
au fait phil94, syndic pro ou syndic non pro ? |
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Posté - 26 août 2010 : 09:47:42
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rambouillet : citation: maintenant si phil94 sent qu'il y a une magouille, ne pas payer est la solution, c'est clair... car c'est la Loi.
Mais tous les syndics ne sont pas de dévoyés heureusement.
Ce n'est pas le propos !!
Le syndic DOIT avoir l'approbation de l'AG pour appeler le budget, les des travaux votés, des fonds de travaux d'urgence, d'un trou de trésorerie du à des impayés, .... il ne peut déroger à celà .
Le syndic doit répondre à phil94, membre du CS sur la cause de ce trou , et d'un convocation d'AG pour régler ce problème.
rambouillet : "pragmatique " devant la loi !!! aucun juge ne prendra cet argument pour justifier de n'avoir pas respecter cette loi.
Laissez faire de telles pratiques de la part d'un syndoc mandataire n'est pas responsable. Mon expérience personnelle m'a prouvé que toutes les dérives sont alors possible ; commandes de travaux non urgents, signature de contrats sans respect de la concurrence, dépassement de budget, ........ |
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raydemars
Contributeur actif
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Posté - 02 sept. 2010 : 16:15:31
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Philippe, Rambouillet, vous avez raison tous les 2.
que Phil 94 ne paie rien avant d'avoir reçu la réponse à sa LRAR adressée au syndic pour lui demander le motif.
-La loi c'est la loi, ok avec Philippe
- Le pragmatisme, c'est indispensable selon la taille de la copro
Supposons que malgré les relances, le syndic (de bonne foi et bon gestionnaire) ne parviennent dans un avenir court à faire payer les débiteurs....dans notre cas nous avons un chauffage collectif au fioul et l'hiver approche.Question:
On se gêle ou on enfreind la loi en acceptant cet appel exceptionnel pour payer le fioul (à régulariser en fin d'exercice.) ????
A la prochaine AG on demande le fond de roulement et au prochain terme du syndic, selon sa gestion, ...on change .
Nb: chez nous, il fait très très froid.
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Posté - 02 sept. 2010 : 19:43:14
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raydemars : citation: - Le pragmatisme, c'est indispensable selon la taille de la copro
Grosse ERREUR !! c'est surtout un argument de syndic pour commander des travaux par exemple sans passer par les AG. Le notre a manipulé les votes des AG, par pur pragmatisme, sur pression d'un président de CS dictateur, qui désirai, par pur pragmatisme et sécurité de fermer notre résidence, juste pour 100 000 €. Du pur pragmatisme !!!
SEULS les copropriétaires doivent décider, la loi est bien faite pour cela, il n'existe pas de raisons valable pour se passer de l'approbation de l'AG. Le pragmatisme n'a rien à voir avec le gestion d'une copro.
Pour info, je vous donne une belle définition du pragmatisme :
citation: Pour ces auteurs, le pragmatisme représente d'abord une méthode de pensée et d'appréhension des idées qui s'oppose aux conceptions cartésiennes et rationalistes sans s'opposer à la logique. Selon la perspective pragmatique, penser une chose revient à identifier l'ensemble de ses implications pratiques, car pour Peirce et ses disciples, seules ses implications confèrent un sens à la chose pensée. Les idées deviennent ainsi de simples, mais nécessaires, instruments de la pensée. Quant à la vérité, elle n'existe pas a priori, mais elle se révèle progressivement par l'expérience.
La conscience populaire tient souvent pour pragmatique la doctrine selon laquelle l'intelligence a pour fin la capacité d'agir, et non la connaissance.
J'essaierai de placer cela à la prochaine assemblée générale aux moments d'approuver les comptes !!! 
phil94 : ou en êtes vous avec cet appel de fond ?? qu'elle est la raison donnée par votre syndic ?? |
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Posté - 04 sept. 2010 : 08:30:27
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citation: Pour ces auteurs, le pragmatisme représente d'abord une méthode de pensée et d'appréhension des idées qui s'oppose aux conceptions cartésiennes et rationalistes sans s'opposer à la logique. Selon la perspective pragmatique, penser une chose revient à identifier l'ensemble de ses implications pratiques, car pour Peirce et ses disciples, seules ses implications confèrent un sens à la chose pensée. Les idées deviennent ainsi de simples, mais nécessaires, instruments de la pensée. Quant à la vérité, elle n'existe pas a priori, mais elle se révèle progressivement par l'expérience.
La conscience populaire tient souvent pour pragmatique la doctrine selon laquelle l'intelligence a pour fin la capacité d'agir, et non la connaissance.
ouh ! là là ! en lisant cela je me suis fait une entorse au cerveau ....  |
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