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 Posté - 10 mai 2010 : 11:00:56
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gedehem : la faute aux copropriétaires, cela ne me surprends pas venant de votre part !!!!
JPM : citation: Une chose certaine est que le syndic, indépendant lambda ou grand groupe financier, ne peut pas placer les fonds de mandants, et qu'à fortiori il ne peut pas les utiliser pour ses besoins personnels.
La question principale, néanmoins, reste de savoir s'il est en mesure ou non de les représenter et de les restituer dans un délai normal.
Les dernières explications de rédactionuniversimmo et de JPM confirme que cette histoire a besoin d'être approfondie.
Les comptes " reflets " ou autres ne sont pas si clairs !! ainsi que des prêts bancaires garantis par les fonds des mandants.
Ce mélange de comptes bancaires est assez flou !!!
Urbania semble avoir "jouer" avec ces fonds des mandats; il ne s'agit pas seulement de toucher quelques intérêts sur ces fonds de roulements et appels de fonds !!
Posez des questions sur cet article n'a rien de polémique !!!!
Gedehem : vous revenez vous aussi sur le compte séparé, il faut que la loi s'applique sans dérogation, et les syndicats devront payer le " juste" prix pour les honoraires des syndics.
Un petit rappel : hausse des honriares des syndics pour 2009 : + 26% !!! ET OUI les intérêts bancaires sont au plus bas. Mais les syndics baisseront ils leurs honoraires ir les taux remonttent au niveau de 2006/2007 ????
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Posté - 10 mai 2010 : 11:30:06
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citation: Initialement posté par JB22
De la rédaction Universimmo
"- pour ne pas faire des placements en prélevant sur chaque compte, il ouvre un n+1ème compte et demande à la banque de le fusionner en capitaux et en valeur avec les n comptes, ce qui est également légal ;
- ensuite il prélève sur ce compte le montant des placements globaux qu'il fait ; ce compte devient débiteur, mais tant que la fusion des n+1 comptes reste créditrice, cela reste parfaitement légal "
Donc le solde des "n "comptes (Les comptes des S.DC) et le compte "n + 1" fusionnées est à zero, ou bien inférieur au solde des comptes "n".
Les comptes des S.D.C. ne sont donc plus représentés, ni disponibles.
En conséquence quand dans l'annexe 1 le syndic indique: "51 Banque ou fonds disponibles en banque" il commet un faux.
C'est d'autant plus vrai que dans le cas d'un compte unique au nom du syndic, le S.D.C. n'a pas de compte à son nom, il ne peut donc avoir de "fonds disponibles en Banque, seul est débiteur le syndic.
Le terme "compte individualisé" n'a pas de sens juridique, il n'y a pas de "compte" mais des extraits d'un compte unique.
Le solde fusionné des n+1 comptes doit toujours être positif ; par ailleurs, les placements constituent un n+2ème compte (qui doit être liquide ou rapidement mobilisable pour éviter que la fusion des n+1 ne devienne négative), et en conséquence les fonds mandants sont parfaitement représentés par les n+2 comptes : les garants ont toujours admis cette représentation et n'ont jamais tiqué sur cette pratique, encore une fois parfaitement légale et sûre.
Par ailleurs, le compte "51 Banque ou fonds disponibles en banque" représente :
- soit un vrai compte bancaire, quand le syndicat dispose d'un compte séparé,
- soit le compte du syndicat chez le syndic, qui fait alors office de banquier pour lui, d'où l'expression mystérieuse "ou fonds disponibles en banque"...
Il n'y a donc aucun faux dans cette affaire ! |
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Posté - 10 mai 2010 : 11:43:05
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A JPM
citation: Le compte bancaire ouvert au nom du syndic destiné exclusivement à recevoir les fonds "appartenant" aux syndicats de copropriétaires qui sont ses mandants (dit compte unique) n'entre pas dans l'actif de sa
liquidation judiciaire. L'arrêt cité habituellement à ce titre est CA Paris 3e B 6 octobre 1995 Loyers et cpropriété n° 91 et le commentaire de M. Capoulade dans Inf Rap copropriété juin 1996 p. 8. M. Capoulade a également commenté cet arrêt dans la Revue de droit immobilier. Il existe d'autres décisions conformes et, à ma connaissance, pas de décisions significatives contraires.
Il est donc bien certain qu'un syndic placé en redressement ou en LB pour ses affaires personnelles mais qui, par ailleurs, a géré correctement les fonds de ses mandants, est en mesure de restituer les fonds de mandants sans aucune difficulté et sans aucune amputation sur les soldes figurant dans la comptabilité.
Nous aimerions que ce soit une réelle protection mais nous en doutons fortement malgré ces jurisprudences : les comptes bancaires mandants au nom du syndic (qui constituent nous sommes d'accord que des éléments d'un compte unique) sont dans le bilan de son entreprise : ils font partie de ses actifs, et en face nous avons une dette à l'égard des mandants ! Dans une liquidation pure et dure, on réalise tous les actifs et ensuite on paye les dettes : nous ne voyons pas a priori quelle règle de droit viendrait contrecarrer ce principe dont les créanciers peuvent exiger l'application...
citation: S'agissant d'un syndic indépendant, la pratique courante a été que le banquier établissait une moyenne des fonds détenus et, sur cette base, versait une rémunération de n % sur une quote-part prédéterminée de cette moyenne (un tiers par exemple). Le banquier faisait son affaire de la technique a utiliser pour ce mécanisme, sans autre intervention que l'accord écrit du syndic, chaque trimestre, sur les bases proposées par le banquier.
Ceci ne correspond plus depuis longtemps à la pratique des banquiers qui y ont substitué celle que nous avons exposée, qui a le mérite d'être plus simple pour eux... ; et c'est la seule définition que nous connaissions du "compte reflet" ! |
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JPM
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Posté - 10 mai 2010 : 14:54:29
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Le compte miroir ? C'est un instrument de comptabilité classique.
Caractéristiques : dans la comptabilité principale, les ressources sont à droite, les emplois à gauche.
Dans le compte miroir, les ressources sont à gauche, les emplois à droite.
Un exemple dans l'instruction n° 07-029-M31 du 14/06/2007 Référence NOR BUD R 97 00029J qui traite de la comptabilité dans le cas d'une convention de gestion d'immeubles appartenant à une collectivité territoriale par un tiers comme une organisation HLM de droit privé par exemple.
Itou pareil pour les comptes d'une entreprise dans les seuls agents sont un mari et son épouse et surtout la comptabilité d'une fédération d'associations locales.
En ce sens, le compte miroir est une réalité tangible, et pas un ensemble de mouvements virtuels.
La sécurité des fonds de mandants en cas de procédure collective affectant le syndic est sérieusement assurée :
Celui ci doit faire désigner un administrateur provisoire pour tous les syndicats de copropriétaires qu'il administre. A défaut, tout intéressé peut solliciter cette mesure.
Dans le cas de gestion par compte bancaire unique, il faut veiller à ce qu'un seul administrateur soit désigné pour tous les syndicats.
Comme il y a de fait un temps de latence, il est possible de solliciter en outre une mesure de sauvegarde appropriée opposable à la banque. Après expiration du délai de contestation de la désignation de l'administrateur, il pourra appréhender les fonds de mandants.
Sur la justification du mal fondé du liquidateur prétendant appréhender les fonds de mandants, on la trouvait à l'époque de l'arrêt cité dans l'article 50 de la loi du 25 janvier 1985 (sur les "faillites") : pas de créance de somme d'argent contre le syndic au sens de cet article.
Mutatis mutandis, compte tenu des réformes en cette matière, la solution est identique. Les seuls créanciers recevables à présenter une créance sur un compte réglementé Hoguet sont les mandants, le garant subrogé, un administrateur juridiciaire spéciale en désigné à cet effet ;
Il faut noter d'ailleurs qu'à plusieurs reprises, les juridictions saisies d'affaires de ce type ont indiqué que, dans le cas de la gestion par compte unique, les fonds restent la propriété des copropriétaires !!
C'est le cas pour l'arrêt du 6 octobre 1995. Cette phrase doit inciter à la réflexion : pas plus que le concierge n'est propriétaire de la petite caisse courante, le syndic n'est propriétaire des fonds syndicaux. Même solution pour le syndicat. Les copropriétaires seuls demeurent propriétaires de ces fonds, chacun pour son solde à un moment quelconque. Il importe peu que le compte soit ouvert au nom du syndic, puisque ce n'est pas un compte ordinaire mais un compte réglementé.
Si, réserve faite de la légalité ou non des procédures utilisés dans l'affaire Urbania, il apparait possible d'en tirer des avantages pour une amélioration des règles de gestion des trésoreries syndicales, il faut rester dans un cadre terminologique, juridique et comptable clair et cohérent.
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Posté - 10 mai 2010 : 15:13:53
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JPM, ce que vous dites est vrai pour les comptes réglementés, à savoir pour les agents immobiliers les comptes article 55. Les comptes mandants pour la gestion locative et la copropriété ne sont pas réglementés ! Ce sont des comptes banals, simplement couverts par une convention de non fusion avec le compte courant de l'entreprise, et ce uniquement parce que les garants l'exigent !
Par ailleurs dire que "les fonds restent la propriété des copropriétaires" est contredit par le fait que ces comptes sont dans l'actif du bilan de l'entreprise syndic ! Si c'était le cas, ils n'y auraient rien à y faire ! Ils pourraient être en hors bilan ! De même, si le syndic a des comptes mandants créditeurs dans son bilan, c'est bien qu'il a une dette à leur égard... En quoi ces mandants auraient un statut de créancier différent des autres créanciers ? |
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Posté - 10 mai 2010 : 15:20:44
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citation: Le compte miroir ? C'est un instrument de comptabilité classique.
Nous ne parlons pas de compte en comptabilité mais en banque : de vrais comptes bancaires, avec n°, relevé, de vrais mouvements bancaires (chèques, virements, etc.) |
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JB22
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Posté - 10 mai 2010 : 17:43:10
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De rédaction Universimmo
"Nous ne parlons pas de compte en comptabilité mais en banque : de vrais comptes bancaires, avec n°, relevé, de vrais mouvements bancaires (chèques, virements, etc.)"
et,
"Le solde fusionné des n+1 comptes doit toujours être positif"
"Par ailleurs, le compte "51 Banque ou fonds disponibles en banque" représente :
- soit un vrai compte bancaire, quand le syndicat dispose d'un compte séparé,
- soit le compte du syndicat chez le syndic, qui fait alors office de banquier pour lui, d'où l'expression mystérieuse "ou fonds disponibles en banque"..."
Dans la comptabilité de la banque le compte unique du syndic est créditeur des fonds déposés des copropriétés.
Un compte dit "reflet" est débité des achats de titres faits, par le syndic, à hauteur du compte précédent.
Les comptes précédents sont fusionnés, le solde résultant de la fusion est égal à zero, sous réserves des fluctuations des comptes mandants, il peut donc y avoir un faible solde débiteur ou créditeur.
Le compte fusionné du syndic étant à zéro il ne peut "y avoir de fonds disponibles en banque".
Pour les garants leur préoccupation est différentes, les fonds ne sont pas "disponibles" mais "réalisables".
SITUATION COMPTABLE CHEZ LE SYNDIC:
Compte de banque:
Débit; Comptes des copropriétaires: 800 M.
Crédit; Compte "reflet".....................................800 M.
Solde disponible en banque....NEANT
Débit: Porte feuille Titres (Sicav...)....800 M.
Le problème avec URBANIA c'est que les fonds auraient été utilisés pour des acquisitions et non pour des achats de titres
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JPM
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Posté - 10 mai 2010 : 18:20:34
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Le fait qu'une somme quelconque apparaisse dans le bilan ne confère pas à l'entité comptable la propriété de cette somme ! A fortiori dans notre cas.
De plus, les montants liés à des comptes bancaires séparés doivent apparaître également dans le bilan, du moins si l'on s'en rapporte à Georges Picault qui est une autorité pas négligeable dans ce domaine.
Les soldes créditeurs de la balance des mandants copro figurent en 4113 clients mandants copropriété, inclus dans le poste Autres dettes du passif
Les soldes débiteurs de la balance des clients copro doivent apparaître dans le 4113 dans le poste Créances clients et comptes rattachés
La représentation en trésorerie de ces comptes apparaît en 54nn à l'actif dans Disponibilités
Les soldes des comptes séparés sont repris, pour M. Picault, dans le poste "Emprunts et dettes auprès d'établissements de crédit
Le tout doit être strictement équilibré débit-crédit.
Tout celà a pour objet de préciser la photo financière de l'entité, si j'ose dire, mais n'a aucune incidence sur la propriété des fonds, a fortiori dans le cas des comptes séparés.
Le syndicat lui-même n'est que dépositaire des fonds (Cass civ 17/06/1997 n° 95-21470 RDI 1997 481 note Capoulade dont la conclusion est : "Il est superflu de dire que les incidences pratiques de cette solution sont considérables".
Le syndic ne peut avoir plus de droit que son mandant ! C'est le B A BA ! Même s'il n'est pas certain que la solution soit validée par Cass comm. 06/04/1999 n° 95 15 378 dès lors que cet argument simple n'avait pas été produit dans le débat.
Les groupes financiers et les banques goupillent des formules explosives. Les copropriétaires doivent demeurer seuls maîtres de leurs sous.
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Posté - 10 mai 2010 : 18:52:14
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De cette discussion plus qu'intéressante je crois qu'il ne faille retenir qu'une chose simple et limpide résumée en quelques mots par JPM
"Les groupes financiers et les banques goupillent des formules explosives. Les copropriétaires doivent demeurer seuls maîtres de leurs sous."
Les banques et consorts ont une capacité infinie à créer sur du virtuel... et que ce ce soient des comptes reflets ou autres, à un moment donné le virtuel se trouve confronté à la réalité...
...qui cautionne alors le choix fait pour le syndicat d'avoir conservé un compte bancaire séparé seul gage semble-t-il de l'interdiction faite aux banques de "jouer" avec le syndic sur un principe de vases communiquants ou les "non-dits" vis à vis des copropriétaires sont de mise dans la présentation édulcorée du "non risque" à faire voter par l'AG l'acceptation d'un compte unique...
Exemple d'une résolution d'AG d'avril 2010, ou comment laisser croire aux copropriétaires que l'on est "bien mieux protégé" avec un compte bancaire unique...
Il faut une lecture de l'article 18 aux copropriétaires présents pour leur expliquer :
1 - que le compte bancaire séparé est "de droit" et qu'il est nécessaire de le maintenir, ce qui a été fait...
2 - que la protection du syndicat n'est pas meilleure avec un compte unique ce qu'affirme pourtant le syndic...
3 - que la rédaction de la résolution doit être inversée
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Édité par - quelboulot le 10 mai 2010 19:17:07 |
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Posté - 10 mai 2010 : 19:22:44
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A JB22 :
citation: Dans la comptabilité de la banque le compte unique du syndic est créditeur des fonds déposés des copropriétés.
Un compte dit "reflet" est débité des achats de titres faits, par le syndic, à hauteur du compte précédent.
Les comptes précédents sont fusionnés, le solde résultant de la fusion est égal à zero, sous réserves des fluctuations des comptes mandants, il peut donc y avoir un faible solde débiteur ou créditeur.
Le compte fusionné du syndic étant à zéro il ne peut "y avoir de fonds disponibles en banque".
Pour les garants leur préoccupation est différentes, les fonds ne sont pas "disponibles" mais "réalisables".
Pas d'accord : les fonds doivent toujours pouvoir être considérés comme disponibles : le syndic doit fonctionner comme fait une banque comme Cortal qui place les comptes à vue des clients en sicav de trésorerie ; les clients ont toujours des fonds disponibles, la banque se débrouillant pour toujours débloquer les placements quand il le faut pour faire face aux retraits. D'ailleurs au passage, les syndics procédant ainsi (en fait tous ceux qui pratiquent les comptes individualisés) doivent garder un coussin de sécurité d'1/4 ou 1/5ème de leur trésorerie pour ne pas avoir à faire de gestion au jour le jour car ils ne sont pas outillés comme Cortal... |
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Posté - 10 mai 2010 : 19:32:13
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JB22
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52
Posté - 10 mai 2010 : 19:43:15
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De rédaction Universimmo
" la banque se débrouillant pour toujours débloquer les placements "
C'est là toute la différence, avec le compte reflet, c'est le syndic qui place les fonds et non la banque, celle-ci ne peut donc pas "débloquer" les fonds à sa convenance.
Toutes les banques utilisent les fonds déposés par les clients pour consentir des prêts, faire des placements, etc... |
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Posté - 10 mai 2010 : 20:37:53
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Il y a beaucoup de confusion dans tout cela !
Essayons d'y mettre un peu d'ordre :
- il y a un débat avec JPM sur le fait de savoir si les fonds des trésoreries des immeubles en copropriété et des mandants de gérance peuvent ou non être pris dans une liquidation, sachant au passage que 99 fois sur 100 lorsqu'un tel accident arrive, le syndic a rarement une comptabilité en ordre et à jour, ce qui évidemment fait le miel de l'administrateur et du garant... Sur ce débat, si JPM peut nous transmettre les arrêts et commentaires par mail, fax (01 45 94 12 62) ou tout autre moyen, nous sommes preneurs ;
- il peut y avoir un débat sur la légalité du fait que les syndics perçoivent des produits financiers par rémunération des comptes bancaires sur lesquels ils déposent les fonds des mandants ou par des placements de ces fonds : jusqu'ici aucune voix ne s'est élevée ni aucune action engagée pour faire condamner un syndic alors que cela se pratique à 60 ou 70% des syndics depuis plus de 60 ans... Les pouvoirs publics le savent bien et n'ont jamais franchi le Rubicon pour rendre le compte séparé obligatoire, et ce pour ne pas faire un cadeau aux banques, qui seraient probablement les premières bénéficiaires, les syndicats n'ayant pas chacun assez de trésorerie courante (car on ne parle que de celle-là) pour la faire rémunérer...
- il y a un troisième débat sur les techniques bancaires utilisées.
Sur ce dernier point :
- soit le syndic a un compte bancaire unique dans lequel sont déposés tous les fonds mandants, et alors il n'est pas besoin de compte reflet : il prélève directement les fonds pour les placements ou la banque rémunère directement ce compte et fin de chantier ; le syndic doit faire en sorte que les fonds des mandants soient toujours disponibles et ils le sont s'il fait en sorte de toujours pouvoir faire face à une demande de retrait ou le besoin de payer quelque chose pour leur compte ;
- soit le syndic ouvre des comptes individualisés par immeuble et il veut alors pouvoir montrer ces comptes aux mandants : il ne veut donc pas que le prélèvement pour placement ait lieu sur ces comptes ou que ces comptes soient rémunérés dedans, puisque par définition il veut en garder les produits et ne veut donc pas prendre le risque qu'ils soient revendiqués... C'est là où il faut un compte reflet, pour mobiliser toute cette trésorerie en vue de placements globaux de 60, 70 ou 80% de la masse... mais encore une fois, les fonds mandants sont représentés par les n+2 comptes et les garants n'ont jamais trouvé à y redire !
Dernier point : la supériorité ou non du compte séparé ! Peut-être que le débat est déjà vain, la généralisation du compte séparé avec ces histoires étant probablement déjà en marche (l'ARC a déjà enfoncé le clou et c'est bonne guerre) ; économiquement ce n'est pas une avancée car encore une fois les bénéficiaires seront surtout les banques, sauf à ce que les comptes rémunérés se généralisent en France ce qui n'est pas encore le cas, et encore : qui a vu que les banques y perdent lorsqu'elles rémunèrent les comptes...
Par contre éthiquement, et sur le plan de la transparence et de la sécurité des fonds, c'est préférable sans aucun doute, et cela mettrait fin à ces suspicions qui minent les relations syndics-copropriétaires. |
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Posté - 10 mai 2010 : 21:15:34
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citation: Par contre éthiquement, et sur le plan de la transparence et de la sécurité des fonds, c'est préférable sans aucun doute, et cela mettrait fin à ces suspicions qui minent les relations syndics-copropriétaires.
Comme vous l'indiquez : "cela mettrait fin à ces suspicions qui minent les relations syndics-copropriétaires"
Permettez-moi de rebondir sur l'expression employée de "suspicions qui minent les relations syndics-copropriétaires".
Comment ne pas engendrer de suspicions lorsque comme dans l'exemple flagrant donné dans mon post précédent du 10 mai 2010 : 18:52:14 un syndic.. et ce n'est certainement pas le seul OSE écrire que :
"en cas de choix de compte bancaire unique professionnel... avec le bénéfice pour ses clients de la garantie de fonds... ect..."
Si ce n'est pas du "foutage de Gu..le" c'est quoi d'après vous ?????
OSER présenter la minoration du montant forfaitaire annuel de gestion par le fait que le syndic pourra être rémunéré (d'une façon ou d'une autre) par les fonds placés du syndicat... n'est-ce pas justement éviter cette suspicion ???
citation: économiquement ce n'est pas une avancée car encore une fois les bénéficiaires seront surtout les banques
Par ailleurs qu'UI défende les syndics plutôt que les banquiers, est parfaitement défendable... mais que ce soit l'un (le syndic) ou l'autre (la banque) qui en bénéficie... le syndicat regardera à chaque fois la balle se déplacer de l'un à l'autre comme l'arbitre de tennis...
Alors que les syndic laissent au moins le choix du syndicat s'effectuer sans "raconter" des inepties du style vous êtes bien mieux garantis avec un compte unique professionnel qu'avec un compte séparé...
Un minimum de franchise et d'impartialité ne nuit pas bien au contraire à l'établissement de relations franches et responsables... de part et d'autre |
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Édité par - quelboulot le 10 mai 2010 21:16:17 |
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Gédehem
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Posté - 10 mai 2010 : 21:55:59
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Quelboulot, sauf à vouloir polémiquer inutilement, je ne vois pas du tout où vous pouvez voir ou lire :
"Par ailleurs qu'UI défende les syndics plutôt que les banquiers, est parfaitement défendable.....
Sauf à fantasmer en permanence sur les syndics (ou les banques, ou les 2  ), ce qui est un grand classique ici et ailleurs, UI expose des situations, des faits, sans parti pris ou choix partisan !
Un point qui est souligné par UI :
"- il peut y avoir un débat sur la légalité du fait que les syndics perçoivent des produits financiers par rémunération des comptes bancaires sur lesquels ils déposent les fonds des mandants ou par des placements de ces fonds : jusqu'ici aucune voix ne s'est élevée ni aucune action engagée pour faire condamner un syndic alors que cela se pratique à 60 ou 70% des syndics depuis plus de 60 ans."
Quid ici des copropriétaires qui ne disent rien lorsqu'ils votent la "fumeuse" dispense ??? |
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JPM
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Posté - 11 mai 2010 : 00:30:54
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Universimmo a bien fait de recadrer le débat qui est purement technique, pour ne pas dire juridique, et éviter les pollutions.
Je fais de même et rappelle ma position :
Pour ce qui est du sort des fonds déposés sur le compte unique d'un syndic affecté par une procédure collective, le mandataire judiciaire ou le liquidateur ne peut pas appréhender les fonds de mandants ; les syndicats doivent être dotés d'un administrateur provisoire qui, seul, a qualité pour les appréhender et les manier ensuite dans le cadre de sa mission ; Je communiquerai l'arrêt du 06/10/1995.
Le syndic peut recevoir de la banque tenant le compte unique une rémunération sur les fonds déposés s'il a reçu à cet effet une autorisation spéciale de l'assemblée générale. A la rigueur une clause du contrat de syndic peut y suffire mais la solution n'est pas satisfaisante.
L'article 35-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que le placement des fonds syndicaux ne peut être décidé que par l'assemblée générale.
L'affectation des intérêts produits par un placement ne peut également être décidée que par l'assemblée générale.
L'assemblée générale peut décider que les intérêts du placement profiteront au syndic.
Hormis ce cas, - concevable mais sans doute rare -, le syndic ne peut réaliser aucun placement des fonds du syndicat, quand bien même il aurait reçu l'autorisation de percevoir une rémunération du banquier.
La mise en oeuvre de l'autorisation de perception de rémunération suppose donc un accord entre le syndic et le banquier faisant son affaire d'assurer la rémunération des fonds déposés par un mécanisme ne pouvant causer aucun préjudice au syndicat soit par risque financier, soit par indisponibilité temporaire des fonds déposés.
Il est bien connu que cette pratique a été courante depuis des dizaines d'années. Les syndics percevaient une rémunération au titre des fonds déposés sans autre formalité qu'un accord périodique sur l'assiette de la rémunération proposée par la banque.
Les discussions sur les mécanismes qui auraient pu être utilisés dans l'affaire Urbania ne sont donc qu'anecdotiques.
Elles ne pourraient prendre d'importance que s'il s'avérait que les syndicats éprouvent des difficultés à récupérer les fonds appartenant aux copropriétaires et subissent un préjudice réel.
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Posté - 11 mai 2010 : 10:32:09
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Défendre les syndics contre les banquiers !!!! c'est ignorer que les Grands syndics sont des filiales des banques !!! la caisse de Lamy, Foncia, et autres est la caisse des Banques Populaires, de la Caisse d'Epargne,.....
Je trouve assez " simpliste" de nous affirmer que les fonds des copropriétaires ne risquent rien en cas de défaillance d'un syndic.
Même si ces fonds ne risquent rien, c'est ignorer que les mandataires judiciares bloqueront ces fonds pendant plusieurs années!!! , les copropriétaires devront par conséquent remettre au pot pour que leur copro. vive.
JPM nous confirme maintenant que l'AG DOIT décider que ces fonds pourront être placé par le syndic. Quel SDC vote une telle résolution ??? La banque ne doit elle pas demander copie du PV de cette AG ???
Mettre la faute sur les copropriétaires est assez facile; les copros ne sont pas banquiers, pas juristes , pas avocats, pas syndics pro,.....Ils font confiance aux professionnels pour gérer leurs fonds. |
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Jany2718
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Posté - 11 mai 2010 : 11:16:39
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Cette disposition de l’Article 35-1 du décret de 1967 : « L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement. », est assez claire et ne permet pas au syndic de disposer ou de placer les fonds appartenant aux copropriétaires sans l’accord de l’AG.
L’affectation des intérêts ( mais quid des pertes éventuelles ? ) doit également être décidée par l’AG . Il faut donc 2 résolutions , sinon la résolution pourrait être annulée pour « votre bloqué ».
Apparemment, rien n’interdit en première analyse , à l’AG , de décider d’affecter au syndic le produit de ces fonds, mais une telle décision ne risque-t-elle pas l’annulation pour abus de majorité, car cette résolution adoptée sans autres explications ne peut être considérée comme prise dans l’intérêt du SDC. Pour éviter cette critique , il faudrait préciser, dans la résolution d’affectation, que les intérêts viendraient diminuer d’autant les honoraires préalablement votés du syndic. Il faut bien observer que le service rendu par le syndic ne être lié à l’importance des fonds confiés, mais uniquement au travail effectué .
On voit aussi se profiler à l’horizon la question fiscale au sujet de la TVA sur les honoraires du syndic. En effet si le syndic estime légitime d’être rémunéré en complément au moyen des intérêts produits par les fonds déposés ( au titre du compte unique) , alors cette rémunération doit supporter la TVA, car constituant, pour lui, un élément de la rémunération de sa prestation . On se demande bien ce qu’attend le Trésor pour soulever cette question et réclamer sa part, soit 19,60% des intérêts encaissés par les syndics, dans ce type d’opérations.
Une autre question : que prévoit exactement la garantie financière du syndic au sujet des fonds détenus ( comptes uniques , et comptes séparés) ?
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JPM
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Posté - 11 mai 2010 : 11:45:22
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citation: c'est ignorer que les mandataires judiciaires bloqueront ces fonds pendant plusieurs années!!!
Désinformation ! Au Commerce, les mandataires judiciaires n'appréhendent que les comptes personnels du syndic. Au civil, l'administrateur judiciaire des syndicats a pour mission de convoquer les assemblées pour désignation d'un nouveau syndic. Après désignation il trnsmet les fonds à ce nouveau syndic.
Les observations d'ordre fiscal de Jany ne sont pas dépourvues d'intérêt. Les syndics enregistrent les intérêts comme des produits financiers. Il y a des règles précises pour la TVA sur les produits financiers.
MAIS : 1) ces produits financiers ne sont pas les fruits de la trésorerie propre au syndic. Le fisc jusqu'à présent, et à ma connaissance, n'a pas été fourrer son nez dans cette particularité.
2) Ils sont la contrepartie d'une réduction des honoraires de gestion courante et il pourrait effectivement y avoir un jour une tentative de requalification qui pourrait viser aussi bien le syndic que les copropriétaires eux-mêmes qui bénéficient d'un "enrichissement" du fait de la réduction des honoraires.
Il ne faut pas oublier qu'en l'état, l'Administration estime que les services rendus aux copropriétaires par le syndicat tombent sous le coup de l'assujettissement à la TVA. L'exonération n'est présentement qu'une tolérance bienveillante !!!!
La garantie financière ?
En cas de compte séparé : pas de problème en principe. Le syndicat reprend la main sur son compte.
En cas de compte unique : le garant paie l'insuffisance de représentation des fonds sous réserve d'un "marc le franc" si l'insuffisance globale est supérieure au montant de la garantie.
Dans certains cas, le garant peut-être condamné en outre à une indemnisation complémentaire lorsqu'il est prouvé qu'il n'a pas exercé convenablement son droit (et son obligation) de contrôle.
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Posté - 11 mai 2010 : 12:31:39
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Nous ne prétendons pas détenir la vérité mais tout ce qui se dit là est une interprétation toute nouvelle des textes, qui n'est pas celle notamment des garants, pourtant très regardants quant à la légalité de la gestion des fonds des mandants par leurs clients !
En strict droit bancaire et comptable, les fonds qui ne sont pas sur un compte séparé au nom du syndicat, et qui sont donc sur un compte bancaire ouvert au nom du syndic, sont sa propriété temporaire, et sont inscrits à l'actif de son bilan (nous aimerions bien savoir quelle serait en droit comptable cette catégorie d'actifs bizarres que l'on pourrait inscrire à son bilan sans en être propriétaire !) ; simplement, il doit de par son mandat les utiliser pour le compte de ses mandants et en restituer le solde en cas de cessation de mandat.
L'article 35-1 du décret de 1967 ("L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement") ne peut concerner que les fonds qui restent entre les mains du syndicat, c'est à dire sur un compte séparé.
C'est en tous cas comme cela que la profession et ses garants ont jusqu'ici raisonné.
Il faut regarder en face les implications des interprétations qui précèdent , qui les rendent selon nous peu réalistes : si tout cela est vrai, alors le compte unique est mort depuis des années et tous les syndics qui le pratiquent (70% des immeubles sont gérés ainsi) sont dans une illégalité grave, à la fois au civil et au pénal, puisqu'il y aurait détournement d'usage des fonds à l'insu des copropriétaires ; pourquoi alors continue-t-on à discuter de la nécessité ou non d'avoir un compte séparé ? Il n'y aurait qu'à attaquer un syndic - si possible un gros - sur ce fondement et le problème serait réglé : les syndics ne maintiennent le compte unique ou les comptes individualisés à leur nom que pour les produits financiers, le reste est pipeau...
Personne n'a à ce jour envisagé cela, pas même l'ARC, qui est pourtant "pointu" sur ces questions...  
Si ces raisonnements sont juridiquement tenables, alors il faut le faire savoir d'urgence car c'est un bouleversement total du métier et le problème du compte bancaire est définitivement réglé ! |
Édité par - rédaction Universimmo le 11 mai 2010 12:34:42 |
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