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Gédehem
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 Posté - 26 avr. 2010 : 17:05:57
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JB22
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France
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 22
Posté - 26 avr. 2010 : 19:03:23
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Site de l'ARC:
"le syndic met traditionnellement aux voix la souscription d’un contrat de prêt à adhésion individuelle volontaire et facultative.
Or, de plus en plus souvent, nous constatons que de nombreux syndics .... - font voter la souscription d’un contrat de prêt collectif concernant TOUS les copropriétaires, y compris les opposants ou absents."
Il s'agît bien d'un abus de certains syndics, car nous ne sommes plus dans le cadre du "prêt copropriété" proposé par les banques.
"Dans ce type de prêt, les copropriétaires sont obligés de rembourser leur quote-part lorsqu’ils vendent leurs lots."
Ceci s' applique à TOUS les prêts, c'est même prévu par la loi quand un copropriétaire bénéficie de l'article 33 2e §.
"Se pose alors un nouveau problème : celui du remboursement anticipé obligatoire assorti - forcément - de pénalités que ne connaissent (au départ) NI ne maîtrisent les copropriétaires individuels concernés."
Dans un "prêt copropriété" les modalités de remboursement anticipés, à l'initiative de l'emprunteur ou à la suite d'une vente sont définis dans le contrat de prêt...le prêteur n'est pas négligeant au point d'oublier cette disposition en sa faveur et qui informe le débiteur. |
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Gédehem
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23
Posté - 26 avr. 2010 : 19:48:15
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Encore une fois, cessons de faire référence aux dispositions prévues L.art.33 pour ce qui concernent les travaux "amélioration/construction" prévus L.art.30 (maj.art.26), avec le "prêt copropriété" dont nous parlons ici !
Dans le cas dont il s'agit, c'est de syndicat qui est prêteur, qui avance les fonds au profit du (des) copropriétaire dont il s'agit, lequel rembourse par 10 annuités. Ces opposants qui le demandent (on peut être oppsant et ne rien demander) bénéficient d'un paiement différé, qui peut être réalisé chaque année par 1/10 (plus frais), ceci durant 10 ans !
Il n'y a pas d'emprunt bancaire. D'où la créance exigible du reliquat à la 1ère mutation.
Sur le reste :
- la souscription d’un contrat de prêt à adhésion individuelle volontaire et facultative.
Dit autrement il s'agit d'une "prestation individuelle volontaire non obligatoire donc privative", qui ne concerne en rien l'entité juridique collective "syndicat" !
Parler ici de souscrire en AG un tel contrat de prêt avec un organisme bancaire est hors champ de compétence du syndicat
L'autre aspect est donc bien la souscription d'un contrat de prêt collectif qui concerne le syndicat, donc l'ensemble des copropriétaires
La distinction est d'importance, ce que souligne l'ARC !
Mais on ne peut pas parler de "prêt copropriété", qui concerne TOUS les copropriétaires, alors qu'il s'agit d'un "prêt personnel" qui ne concerne que certains.
Le syndicat n'a pas à connaitre ces prêts personnels qui sont de fait passés par le syndicat sous couvert (par tromperie) de "prêt copropriété" !
Si c'est personnel, le syndicat n'a pas à en connaitre.
Si c'est collectif, TOUS sont obligés à rembourser selon les quotes-parts, sans distinction.
Du "personnellement collectif", cela reste à inventer ....... 
Un petit ajout (Petit, si l'on veut ..: chacun connait mon soucis du détail ) :
Il a déja été souligné ici et ailleurs, en long en large et en travaers, que le "Contrat de mandat" passé entre le syndic d'une part et le syndicat des copropriétaires d'autre part n'était pas opposable à chacun des copropriétaires pris individuellement (cf: clauses pour honoraires pour actes privatifs, par ex.) !
Il faudra expliquer comment, par quelle pirouette, un syndicat de copropriétaires pourrait passer un contrat en son nom avec un organisme de crédit pour un emprunt collectif, un "Prêt de copropriété", .... contrat qui ne serait opposable par le syndicat qu'à certains copropriétaires seulement, pris nominativement en tant que personne physique, dont la personnalité juridique est pourtant distincte de celle du syndicat cocontracatnt !!!
Le contrat de mandat "Syndic/syndicat" n'est pas opposable individuellement aux copropriétaires, le contrat de prêt "Banque/syndicat" le serait ?????   .....
Nous savons depuis longtemps que les banques ne sont pas regardantes pour prêter de l'argent, ce qui est pour elles une source de profit (cf : d'où vient "la crise" ???).
Du moment qu'elles tirent un profit plus important dans ces "prêts copropriétés" compte tenu des sommes globalement plus importantes mais sécurisées, le syndicat cocontractant étant toujours tenu de rembourser le prêt qu'il a souscrit (*), on comprend qu'elles ne soient pas regardante sur les conditions ... qui plus est si la banque en question est en fait la "maison mère du syndic" ! 
Il ne faut pas se tromper : ces pseudo "prêt copropriété" de fait souscrits comme "prêt personnel" à certains copropriétaires seulement sont une pirouette juridiquement parlant !
Dans un tel cas, j'insiste, il s'agit là du "traitement collectif d'actes privatifs", traitement hors champ de compétence du syndicat. Le syndic peut s'en occuper à titre personnel. L'AG n'a pas à statuer ici sur ces questions qui ne le concernent en rien.
Que chacun s'occupe du paiement de SES charges et provisions pour sa quote-part, pour certains par un prêt personnel. Dans ce cas, s'il peut y avoir un traitement collectif en se groupant pour réduire le coût (comme pour passer un marché afin de changer les fenetres), que le syndic s'en débrouille tout seul avec les demandeurs sans impliquer le syndicat tiers à l'affaire.
(*) c'est le syndicat qui règle les échéance. Il n'y a pas pour lui d'impayé !
En revanche, si un copropriétaire ne règle pas sa part, ou est en retard, il y a un impayé ... dont se moque la banque : elle est payée.
L'impayé c'est bien le syndicat qui devra s'en débrouiller avec le "débiteur" !
Avec un hic :  pour justifier d'une créance il faut opposer un titre : où est le titre de créance dont disposerait le syndicat pour l'opposer au débiteur ???
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Édité par - Gédehem le 26 avr. 2010 23:58:22 |
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Gédehem
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24
Posté - 28 avr. 2010 : 10:43:57
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J'ai l'impression que mes (longues))interventions freinent le débat .... 
Il ne faudrait pas .....
Il me semble important d'ajouter un point principal et sa conséquence, trop passés sous silence.
Il faut relever que les principaux "gros" groupes de syndics sont propriété/filiales de banques. A commencer par la Caisse d'Epargne (Gestrim/Lamy, Foncia, etc ..).
Toutes ces banques ont des filiales ... en particulier dans les prêts immobiliers !
Par exemple Enténial, dont certains ont parlé ici, devenu La Hénin, est une filiale du groupe CFF (Crédit Foncier de France), lui même filiale ... de la "Caisse d'Epargne" !
Outre le fait notable que la gestion immobilière est un gros marché juteux, raison pour laquelle en haut de la pyramide il y a des organismes bancaires, on comprend l'empressement de certains syndics à vouloir passer des contrats de prêt pour des travaux, y compris en trompant les syndicats/copropriétaires par le prétendus "prêt copropriété" qui ne sont en fait que des "prêt personnel" déguisés .... contrats qui rapportent à 'leur' maison mère .......
Si l'on y ajoute que ces même organismes bancaires sont dans l'assurance, on aura compris entre les mains de qui "nous mettons les pieds" ...... |
Édité par - Gédehem le 28 avr. 2010 10:47:11 |
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ainohi
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Posté - 28 avr. 2010 : 11:33:44
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citation: Initialement posté par JB22
Site de l'ARC:
"le syndic met traditionnellement aux voix la souscription d’un contrat de prêt à adhésion individuelle volontaire et facultative.
Or, de plus en plus souvent, nous constatons que de nombreux syndics .... - font voter la souscription d’un contrat de prêt collectif concernant TOUS les copropriétaires, y compris les opposants ou absents." Je pense qu'on s'agite beaucoup pour rien.
Des organismes bancaires, tout au moins un parmi ceux précédemment cités, proposent un montage selon lequel le SDC emprunte le montant des quotes parts des copropriétaires ayant demandé à utiliser cette formule mais aussi selon lequel l'organisme est subrogé au SDC pour le recouvrement des mensualités de recouvrement. C'est en fait totalement transparent pour le SDC, qui ne supporte aucun frais financier, et seuls sont concernés les copropriétaires ayant fait acte d'adhésion.
J'avoue ne pas connaître tous les détails juridiques d'un tel montage, mais je crois bien que, dans ce cadre, l'organisme bancaire assume les risques de défauts de paiement. Quand bien même il subsisterait un risque pour le syndicat, il faudrait bien considérer que, de toutes façons, sans emprunt, le syndicat assumerait ce risque. Donc, pas de frais supplémentaire et pas d'aggravation du risque. Qu'y perd-on ? En fait, le syndicat y gagne puisque, par ce moyen, il se donne les moyens de réaliser des travaux d'entretien nécessaires sans lequel l'opposition à ces travaux aurait peut-être été majoritaire, au détriment de la conservation du patrimoine.
Ce que dénonce l'ARC est une manipulation à la quelle se livreraient certains syndics appartenant à de grands groupes en situation de conflit d'intérêt pour faire passer en assemblée générale des emprunts pour des montants plus que nécessaires.
Est-ce le cas présent ?
Si oui, effectivement il y a problème, quoiqu'il appartienne tout de même aux copropriétaires de faire attention à ce qu'on leur propose et de ne pas voter n'importe quoi les yeux fermés et qu'il y ait normalement un conseil syndical chargé de contrôler ce que fait le syndic, notamment dans la préparation de l'ordre du jour de l'AG.
Sinon, si le montage voté est celui que j'ai succinctement décrit, il n'y a vraiment pas de problème.
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Jany2718
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Posté - 28 avr. 2010 : 11:52:06
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citation: Initialement posté par GédehemSi l'on y ajoute que ces même organismes bancaires sont dans l'assurance, on aura compris entre les mains de qui "nous mettons les pieds" ......
OUI : c'est bien cela qu'ont compris depuis longtemps ceux qui savent lire et compter !
Le combat est probablement perdu d'avance, considérant les intérêts en jeu, le déséquilibre économique existant entre les parties en cause, et la facilité de manipuler les gentils copropriétaires qui veulent bien se dévouer en acceptant d'être membres du CS, sans même se rendre compte qu'il n'ont pas le minimum de connaissances techniques ( bâtiment...) juridiques ( surtout ) et comptables ( aussi ) pour cela . |
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ainohi
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Posté - 28 avr. 2010 : 12:08:19
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citation: Initialement posté par GédehemDu " personnellement collectif", cela reste à inventer ....... Non, l'existence du montage dont j'ai parlé dans mon message précédent montre bien qu'on l'a déjà inventé il y a de nombreuses années. Pirouette juridique ? peut-être, et alors, tant qu'il n'y a pas de préjudice pour le syndicat, où est le problème ?
citation: Initialement posté par GédehemIl faudra expliquer comment, par quelle pirouette, un syndicat de copropriétaires pourrait passer un contrat en son nom avec un organisme de crédit pour un emprunt collectif, un " Prêt de copropriété", .... contrat qui ne serait opposable par le syndicat qu'à certains copropriétaires seulement, pris nominativement en tant que personne physique, dont la personnalité juridique est pourtant distincte de celle du syndicat cocontracatnt !!! Le contrat de mandat "Syndic/syndicat" n'est pas opposable individuellement aux copropriétaires, le contrat de prêt "Banque/syndicat" le serait ????? ..... Nous savons depuis longtemps que les banques ne sont pas regardantes pour prêter de l'argent, ce qui est pour elles une source de profit (cf : d'où vient "la crise" ???). Du moment qu'elles tirent un profit plus important dans ces " prêts copropriétés" compte tenu des sommes globalement plus importantes mais sécurisées, le syndicat cocontractant étant toujours tenu de rembourser le prêt qu'il a souscrit (*), on comprend qu'elles ne soient pas regardante sur les conditions ... qui plus est si la banque en question est en fait la "maison mère du syndic" ! Il ne faut pas se tromper : ces pseudo " prêt copropriété" de fait souscrits comme "prêt personnel" à certains copropriétaires seulement sont une pirouette juridiquement parlant ! Dans un tel cas, j'insiste, il s'agit là du "traitement collectif d'actes privatifs", traitement hors champ de compétence du syndicat. Le syndic peut s'en occuper à titre personnel. L'AG n'a pas à statuer ici sur ces questions qui ne le concernent en rien. Que chacun s'occupe du paiement de SES charges et provisions pour sa quote-part, pour certains par un prêt personnel. Dans ce cas, s'il peut y avoir un traitement collectif en se groupant pour réduire le coût (comme pour passer un marché afin de changer les fenetres), que le syndic s'en débrouille tout seul avec les demandeurs sans impliquer le syndicat tiers à l'affaire. Il s'agit d'un contrat multi-latéral :
- Le syndicat emprunte à la banque le montant des quotes parts de charges de certains copropriétaires nommément désignés,
- La banque se subroge au syndicat dans le remboursement de l'emprunt auprès des copropriétaires désignés : ceux-ci versent leurs mensualités à la banque et non au syndic qui ne s'occupe plus de rien.
- Les copropriétaires ayant décidé d'adhérer au montage signent le contrat.
Reste la question : quid en cas de défaut de paiement d'un de ces copropriétaires ?
Pour autant que je m'en souvienne, la banque s'engage à assumer le risque : elle se subroge totalement et s'interdit de réclamer les sommes impayées au syndicat, ce dernier ayant évidemment autorisé en un tel cas la banque à le faire directement, par tous moyens légaux, auprès des copropriétaires souscripteurs. Au préalable la banque se sera tout de même assurée que le risque est raisonnable : elle n'accepte de prêter dans de telles conditions qu'au profit de copropriétaires qui le sont depuis un certain temps et qui se sont correctement acquittés de leurs charges pendant une certaine période. A voir néanmoins de plus près.
citation: Initialement posté par Gédehem(*) c'est le syndicat qui règle les échéance. Il n'y a pas pour lui d'impayé !
En revanche, si un copropriétaire ne règle pas sa part, ou est en retard, il y a un impayé ... dont se moque la banque : elle est payée.
L'impayé c'est bien le syndicat qui devra s'en débrouiller avec le "débiteur" ! Dans le montage décrit ci-dessus, ce sont les copropriétaires emprunteurs qui seuls remboursent la banque et ils le font directement sans passer par le syndic : la banque n'appelle rien au syndic.
citation: Initialement posté par GédehemAvec un hic : pour justifier d'une créance il faut opposer un titre : où est le titre de créance dont disposerait le syndicat pour l'opposer au débiteur ??? C'est tout simplement le contrat multi-latéral par lequel les copropriétaires s'engagent à verser leurs quote parts directement à la banque et par lequel la banque est subrogée au syndicat.
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ainohi
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28
Posté - 28 avr. 2010 : 12:28:45
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citation: Initialement posté par Jany2718citation: Initialement posté par GédehemSi l'on y ajoute que ces même organismes bancaires sont dans l'assurance, on aura compris entre les mains de qui "nous mettons les pieds" ...... OUI : c'est bien cela qu'ont compris depuis longtemps ceux qui savent lire et compter ! Le combat est probablement perdu d'avance, considérant les intérêts en jeu, le déséquilibre économique existant entre les parties en cause, et la facilité de manipuler les gentils copropriétaires qui veulent bien se dévouer en acceptant d'être membres du CS, sans même se rendre compte qu'il n'ont pas le minimum de connaissances techniques ( bâtiment...) juridiques ( surtout ) et comptables ( aussi ) pour cela . Déséquilibre économique ? La concurrence est rude et les syndics s'accrochent pour ne pas perdre leurs mandats. Tous les cabinets d'administrations de biens n'appartiennent pas à des groupes financiers, loin de là .
Manipuler ? Ne sont manipulés que ceux qui le veulent bien.
Les connaissances essentielles sont à la portée du français moyen qui sait lire et écrire. En outre il y a d'excellentes associations qui offrent toute l'assistance souhaitable pour un coût très raisonnable. |
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Jany2718
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29
Posté - 28 avr. 2010 : 12:34:09
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citation: Initialement posté par ainohi
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Je pense qu'on s'agite beaucoup pour rien.
Des organismes bancaires, tout au moins un parmi ceux précédemment cités, proposent un montage selon lequel le SDC emprunte le montant des quotes parts des copropriétaires ayant demandé à utiliser cette formule mais aussi selon lequel l'organisme est subrogé au SDC pour le recouvrement des mensualités de recouvrement. C'est en fait totalement transparent pour le SDC, qui ne supporte aucun frais financier, et seuls sont concernés les copropriétaires ayant fait acte d'adhésion.
J'avoue ne pas connaître tous les détails juridiques d'un tel montage, mais je crois bien que, dans ce cadre, l'organisme bancaire assume les risques de défauts de paiement. Quand bien même il subsisterait un risque pour le syndicat, il faudrait bien considérer que, de toutes façons, sans emprunt, le syndicat assumerait ce risque. Donc, pas de frais supplémentaire et pas d'aggravation du risque. Qu'y perd-on ? En fait, le syndicat y gagne puisque, par ce moyen, il se donne les moyens de réaliser des travaux d'entretien nécessaires sans lequel l'opposition à ces travaux aurait peut-être été majoritaire, au détriment de la conservation du patrimoine.
Ce que dénonce l'ARC est une manipulation à la quelle se livreraient certains syndics appartenant à de grands groupes en situation de conflit d'intérêt pour faire passer en assemblée générale des emprunts pour des montants plus que nécessaires.
Est-ce le cas présent ?
Si oui, effectivement il y a problème, quoiqu'il appartienne tout de même aux copropriétaires de faire attention à ce qu'on leur propose et de ne pas voter n'importe quoi les yeux fermés et qu'il y ait normalement un conseil syndical chargé de contrôler ce que fait le syndic, notamment dans la préparation de l'ordre du jour de l'AG.
Sinon, si le montage voté est celui que j'ai succinctement décrit, il n'y a vraiment pas de problème.
dans le post n°9 du 24-04-2010 il a été précisé que la Banque avait la qualité de "mandataire" du SDC et agissait au nom et pour le compte du SDC. Etre "mandataire" c'est une chose ( ainsi le Syndic est le mandataire des copropriétaires, mais n'a pas les mêmes droits ) , être "subrogé dans les droit d'une personne" et différent : à mon avis c'est se substituer à cette personne et bénéficier de tous ses droits . Est-ce bien cela ? Ainsi donc la banque se permet de s'attribuer les droits d'un mandataire sans qu'aucune résolution spécifique ne la nomme "mandataire du SDC" explicitement et séparément à toute autre résolution ( problème du vote bloqué ...! ) , mais en cas de défaillance des copropriétaires "emprunteurs" demandeurs , on doit donc comprendre que l'emprunteur contractuel ( donc le SDC bel et bien ) devra rembourser .
En réalité l'intérêt est exclusivement pour la banque bien évidemment qui bénéficie de l'aide du Syndic ( facilitant l'apoption de la résolution)qui doit certainement avoir une contrepartie ou une commission.
Si les copropriétaires n'ont pas les fonds disponibles, il leur suffit d'emprunter , ou si la résolution concerne des travaux d' "amélioration" d'opter pour l'étalement sur 10 ans... Ce n'est pas au SDC de se substituer à ces copropriétaires ni dans leurs démarches auprès des banques pour obtenir un prêt ni dans le financement en cas de défaillance.
La défaillance d'un copropriétaire ou l'impossibilité de payer n'a jamais empêché de faire des travaux votés régulièrement par la majorité requise ! Il appartient au syndic de recouvrer les fonds auprès de chaque copropriétaire au besoin jusqu'à la vente judiciaire du bien du copropriétaire débiteur.
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Jany2718
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Posté - 28 avr. 2010 : 12:50:21
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citation: Initialement posté par JB22
"révèle une fois de plus une certaine maladresse dans la rédaction d’une disposition qui est rendue sujette à discussions ou à difficultés d’application."
Et votre post une méconnaissance du droit.
Pour tout ce qui n'est pas dit dans une loi spécifique à un domaine, ici la copropriété, c'est le code civil qui s'applique.
"ces copropriétaires minoritaires doivent toutefois payer au SDC ( il aurait été opportun de le préciser: le SDC) "
Quelque soit le mode et les dates de paiements, les copropriétaires doivent payés leurs charges au syndicat, c'est dans la loi du 10 juillet 1965, inutile de le redire à chaque article.
La précision aurait été malgré tout , souhaitable, car il pourrait exister certains syndic estimant que ces intérêts leur reviennent en paiement du travail supplémentaire causé par cette gestion...
Pour le reste, faut-il comprendre que lorsque le SDC emprunte en raison d'un défaut de paiement de certains copropriétaires, il peut appliquer aux copropriétaires responsables de cette situation et ayant donc la position d'emprunteur auprès du SDC, le taux d'intérêt qu'il
veut ( dans la limite de l'usure ..) sur les sommes impayées ? |
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ainohi
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Posté - 28 avr. 2010 : 13:50:08
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citation: Initialement posté par Jany2718
dans le post n°9 du 24-04-2010 il a été précisé que la Banque avait la qualité de "mandataire" du SDC et agissait au nom et pour le compte du SDC. Etre "mandataire" c'est une chose ( ainsi le Syndic est le mandataire des copropriétaires, mais n'a pas les mêmes droits ) , être "subrogé dans les droit d'une personne" et différent : à mon avis c'est se substituer à cette personne et bénéficier de tous ses droits . Est-ce bien cela ? A voir. Je pense que vous polémiquez dans le vide. Avez-vous lu en détail la convention de prêt ? Selon quelles modalités s'opèrent le remboursement de l'emprunt ? Via le syndic ou par les copropriétaires emprunteurs directement auprès de l'organisme prêteur ? Que se passe-t-il en cas de défaillance d'un de ces copropriétaires ? Pouvez-vous citer les clauses de cette convention qui seraient à votre avis litigieuses ?
citation: Initialement posté par Jany2718
Ainsi donc la banque se permet de s'attribuer les droits d'un mandataire sans qu'aucune résolution spécifique ne la nomme "mandataire du SDC" explicitement et séparément à toute autre résolution ( problème du vote bloqué ...! ) , mais en cas de défaillance des copropriétaires "emprunteurs" demandeurs , on doit donc comprendre que l'emprunteur contractuel ( donc le SDC bel et bien ) devra rembourser. Vous faites un développement intellectuel, abstrait et tout personnel sur un mot tiré de la résolution adoptée. Qu'en est-il en réalité ? Ce doit être indiqué dans la convention de prêt. C'est la seule chose qui doit nous intéresser.
citation: Initialement posté par Jany2718
Si les copropriétaires n'ont pas les fonds disponibles, il leur suffit d'emprunter , ou si la résolution concerne des travaux d' "amélioration" d'opter pour l'étalement sur 10 ans... Ce n'est pas au SDC de se substituer à ces copropriétaires ni dans leurs démarches auprès des banques pour obtenir un prêt ni dans le financement en cas de défaillance. Soyons pratiques et pragmatiques et, surtouts réalistes. Il appartient au syndicat d'entreprendre les travaux nécessaire à la conservation de l'immeuble. Si le financement de ces travaux pose problème, il est dans l'objet et, surtout, dans l'intérêt du syndicat de chercher les solutions permettant de résoudre le problème.
Admettons qu'en cas de défaillance la banque se retourne contre le syndicat : nous sommes alors exactement dans la situation où se trouverait le syndicat si le copropriétaire en question cessait de payer ses charges. Mais, en fait, je suis presque sûr que la banque s'engage à n'exercer aucun recours contre le syndicat : lisez la convention de prêt pour savoir ce qu'il en est exactement.
citation: Initialement posté par Jany2718
La défaillance d'un copropriétaire ou l'impossibilité de payer n'a jamais empêché de faire des travaux votés régulièrement par la majorité requise ! Revenez à la réalité au lieu de rêver.
Un copropriétaire qui ne peut pas payer aura tendance à voter contre la résolution proposée. S'ils sont nombreux, à défaut de solutions de financement, la résolution est rejetée : pas de travaux. Si une solution proposée par le syndic permet d'obtenir la majorité requise, c'est plutôt profitable au syndicat.
Si la résolution est votée mais qu'il y a défaillance, plusieurs situations peuvent se présenter :
- les travaux sont commandés et payés, la quote part des copropriétaires défaillants étant financée par la trésorerie disponible, c'est à dire en fait grâce à une avance faite par la collectivité au profit des défaillants ;
- les travaux sont commandés et la trésorerie se révèle insuffisante pour payer en tout ou partie le prix des travaux ; je vous laisse imaginer les solutions qui s'imposent, au pire la copropriété se retrouve sous administration judiciaire, l'administrateur ayant quasiment tout pouvoir pour récolter les fonds auprès des copropriétaires, les copropriétaires solvables étant évidemment sollicités en priorité,
- les travaux ne sont pas commandés et la trésorerie se révèle insuffisante : les travaux sont tout simplement reportés sine die, voire annulés.
citation: Initialement posté par Jany2718
Il appartient au syndic de recouvrer les fonds auprès de chaque copropriétaire au besoin jusqu'à la vente judiciaire du bien du copropriétaire débiteur. Certes, mais cela prendra un certain temps. S'il faut recourir à la vente judiciaire comptez deux ans. En attendant, vous payez pour le copropriétaire défaillant ou vous annulez les travaux. |
Édité par - ainohi le 28 avr. 2010 13:56:08 |
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Jany2718
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Posté - 28 avr. 2010 : 15:01:59
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citation: Initialement posté par ainohi
En attendant, vous payez pour le copropriétaire défaillant ou vous annulez les travaux.
Il n'est nullement question de polémiquer , mais simplement de discuter et soulignant certains aspects obscurs et délibérément laissés dans l'obscurité au détriment des copropriétaires et au bénéfice de banques et de leurs agents rabatteurs.
Il est certain que si c'est le SDC qui est l'emprunteur contractuel, c'est le SDC qui devra rembourser et en cas de défaillance ( du SDC ) c'est bien sûr tous les membres du SDC qui devront payer et non uniquement les copropriétaires demandeurs au départ ! Cela explique cette présentation ou construction acrobatique de l'opération ( et probablement très regrettable et critiquable) , car si la banque avait prêté les fonds directement aux copropriétaires concernés, le risque de défaut aurait été bien évidemment supérieur à ce qu'il est avec le SDC !
Quant à la nature de l'intervention de la banque ( mandataire du SDC et non subrogée dans ses droits) cela est écrit dans la résolution , laquelle est donc irrégulière car constituant un vote bloqué .
La résolution est en outre irrégulière car aucune documentation n'est fournie , ni projet de contrat de prêt, ni projet de contrat de cautionnement ( qui paye cette assurance ? ) , ni taux, ni durée ! ...
Enfin, par ailleurs, si la trésorerie d'un SDC vient à être insuffisante, il appartient au syndic de convoquer d'urgence une AGE en donnant les explications sur la cause de cette situation et la liste des copropriétraires débiteurs (pour décider des suites à donner aux recouvrements infructueux) et de proposer surtout une augmentation du fonds de réserve pour faire permettre de payer les factures etc... , ou bien éventuellement envisager un emprunt ( ? mais alors le syndic reconnaîtrait sa négligence ou insuffisance dans l'administration du SDC... ) , sans oublier le projet de résolution fixant le taux d'intérêt devant être payé par les copropriétaires débiteurs jusqu'au paiement des sommes dues par eux, car il sont emprunteurs de fait du SDC.
Malheureusement croire que le CS est toujours capable de contrôler ces choses est bien irréaliste, sachant que le syndic s'est déjà montré incapable maîtriser ces questions, alors qu'il est le professionnel ... |
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Gédehem
Pilier de forums
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33
Posté - 28 avr. 2010 : 15:05:40
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Jany fait une anayse pratique très pertinente ! 
Ainohi :
"Un copropriétaire qui ne peut pas payer aura tendance à voter contre la résolution proposée. S'ils sont nombreux, à défaut de solutions de financement, la résolution est rejetée : pas de travaux.
Si une solution (de financement.ndlr) proposée par le syndic permet d'obtenir la majorité requise, c'est plutôt profitable au syndicat."
Je ne comprends pas du tout l'élément que vous indiquez : un copropriétaire qui n'a pas les moyens de payer quoi que ce soit, y compris un prêt "personnel", n'a pas plus les moyens de payer un prêt "collectivement individuel" ...!
Si le copropriétaire en question ne peut obtenir un prêt personnel mais qu'il pourrait obtenir un prêt "individuellement collectif" , c'est qu'il y a soit un truc qui cloche !
Sur le fond de l'affaire, financer des travaux par prêt "copropriété", prêt "personnel" ou "auto-financement", il faut payer les travaux d'une façon ou d'une autre . Celui qui ne peut pas financièrement ne peut pas, peu importe la solution !
Quant à la subdélégation d'un mandat ici pour financer une opération, il y a là un autre aspect tordu qui semble échapper à beaucoup .....
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ainohi
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Posté - 28 avr. 2010 : 15:56:07
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citation: Initialement posté par GédehemJany fait une anayse pratique très pertinente ! Ce qui serait pratique et pertinent, ce serait de connaître les termes exacts de la convention de prêt. Or ils sont inconnus. Pour l'instant, on discute dans le vide.
Il doit être possible de demander au syndic communication de cette convention. Non ?
citation: Initialement posté par Gédehem
Si le copropriétaire en question ne peut obtenir un prêt personnel mais qu'il pourrait obtenir un prêt "individuellement collectif" , c'est qu'il y a soit un truc qui cloche ! Le copropriétaire en question n'est peut-être pas dans une situation financière qui lui permettrait d'obtenir facilement un crédit selon les standards habituels mais, considérant le paiement régulier de ses charges attesté par le syndic, l'organisme bancaire peut juger le risque acceptable.
Peut-être aussi ne veut-il pas dépenser d'un coup une grosse somme et a-t-il la flemme de demander un prêt personnel ou a-t-il peur qu'on lui refuse son prêt, que sais-je, il se passe beaucoup de choses dans la tête des gens. Il oppose des prétextes au projet et s'apprête à voter contre ? Vous lui proposez la solution et il n'a plus aucune raison de refuser. La gestion d'une copropriété ne se résume pas seulement à du droit, de la comptabilité et des travaux de bâtiment mais aussi à la gestion de comportements humains. Si vous êtes membre d'un conseil syndical et devez vendre un projet de travaux à des copropriétaires qui sont tièdes, vous ne devez pas vous enfermer dans le droit mais être persuasif et, pour cela, vous livrer si nécessaire à des opérations de marketing qui échappent peut-être un peu à votre rationalité de coupeur de cheveux en quatre.
Quoi qu'il en soit, plutôt que de spéculer à l'infini sur les éventuelles anomalies qu'il pourrait y avoir dans un montage qu'en fait vous ignorez, je vous suggère de prendre connaissance de ce type de crédit que propose la banque Entenial et d'autres aussi peut-être.
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Édité par - ainohi le 28 avr. 2010 16:26:58 |
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ainohi
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Posté - 28 avr. 2010 : 16:33:33
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citation: Initialement posté par Jany2718
[quote]Initialement posté par ainohi
Il est certain que si c'est le SDC qui est l'emprunteur contractuel... Oui, et il est certain que si on met Paris en bouteille, et que si ma tante en avait ...
Lisez d'abord le contrat qui a été adopté par l'assemblée générale et discutons-en ensuite. |
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Gédehem
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Posté - 28 avr. 2010 : 16:48:38
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Bien entendu !
Mais venir parler de "Prêt copropriété" lorsque seuls les copropriétaires concernés seraient impliqués par une pirouette accrobatique par dessus la tête du syndicat et de son représentant légal, c'est tout même un coup tordu (ou "cou tordu" ! )
Vous l'exposez :
"Selon quelles modalités s'opèrent le remboursement de l'emprunt ? Via le syndic ou par les copropriétaires emprunteurs directement auprès de l'organisme prêteur ? Que se passe-t-il en cas de défaillance d'un de ces copropriétaires ?"
Si le lien est directement "Banque > copropriétaire emprunteur", ce qui suppose une convention nominative avec ce dernier, que vient faire le syndicat au milieu de tout c"ela, qui plus est s'il y a subrogation !!!!
S'il s'agit de réaliser un "prêt personnel groupé", pourquoi pas !
Mais alors il s'agit d'un financement privatif, dont chacun des cocontractant doit faire son affaire personnelle.
Qu'ils passent par le syndic pour s'occuper de ce "prêt collectif privé", soit, mais qu'ils s'en débrouillent.
Que vient faire le syndicat dans cette affaire ?
Pourquoi l'impliquer dans le contrat, s'il est étranger à l'affaire tel que vous l'exposez ???
Lorsque le syndic signe un contrat es-qualité, il agit bien au nom du syndicat après décision d'AG dans ce sens.
S'il s'agit, comme exposé ici par Jany, et comme vous le dites, de contratcer pour 2 ou 3 copropriétaires, cela ne concerne en rien l'entité "syndicat" dans son ensemble.
Le syndic peut valablement s'engager personnellement, pour une prestation privative, ici contracter collectivement pour 2, 3, 10 copropriétaires souhaitant se grouper pour bénéficier éventuellement d'un avantage  , d'une facilité qu'il n'aurait pas ailleurs.
Mais encore une fois, cela n'explique en rien le passage par le syndicat, cocontractant, peu importe les conventions qui passeraient par dessus la tête du syndicat.
Ou plutot, si des conventions passent par dessus la tête du syndicat, qui ne serait pour rien dans l'affaire, que vient-il faire comme partie au contrat ?
PS : il n'y a ici aucune polémique ni construction virtuelle ! ... et ma tante n'en a pas !
Sur la question de "l'impossibilité de certains de pouvoir payer les travaux, d'où leur vote "contre"", vivement le provisionnement systématique et obligatoire de ces travaux, comme le présente UI dans la rubrique "Travaux".
Ajout :
"Admettons qu'en cas de défaillance la banque se retourne contre le syndicat : nous sommes alors exactement dans la situation où se trouverait le syndicat si le copropriétaire en question cessait de payer ses charges."
Oui et non ! S'il s'agit d'un emprunt "copropriété" du syndicat, la banque ne se retourne pas contre le syndicat qui paye systématiquement tout contrat qu'il passe, que ce soit pour rembourser un prêt "copro", payer l'assurance de l'immeuble, le gardien, etc etc ....dont les honoraires du syndic qui, eux, ne sont jamais "impayés"..
L'impayé (charges ou autres) n'existe qu'entre un copropriétaire et le syndicat, ce dont se moque la banque. C'est l'affaire du syndicat et du copropriétaire.
Mais, en fait, je suis presque sûr que la banque s'engage à n'exercer aucun recours contre le syndicat : lisez la convention de prêt pour savoir ce qu'il en est exactement.
Dans ce cas, que vient faire le syndicat s'il n'est réellement pour rien ... dans un contrat de fait sinon en droit (convention) "personnel(s)" ??????
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Édité par - Gédehem le 28 avr. 2010 17:19:46 |
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ainohi
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Posté - 28 avr. 2010 : 17:20:11
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citation: Initialement posté par Gédehem
PS : il n'y a ici aucune polémique ni construction virtuelle !
Sur la question de "l'impossibilité de certains de pouvoir payer les travaux, d'où leur vote "contre"", vivement le provisionnement systématique et obligatoire de ces travaux, comme le présente UI dans la rubrique "Travaux". Là -dessus nous sommes parfaitement d'accord.
citation: Initialement posté par Gédehem
Mais, en fait, je suis presque sûr que la banque s'engage à n'exercer aucun recours contre le syndicat : lisez la convention de prêt pour savoir ce qu'il en est exactement.
Dans ce cas, que vient faire le syndicat s'il n'est pour rien ?????? En fait, il exerce un rôle d'entremise. Plutôt que de se reposer sur le bon vouloir du copropriétaire qui devrait solliciter sa banque mais dont on est pas sûr qu'il le fasse, on lui présente un contrat tout prêt qu'il n'a plus qu'à signer. Le syndic se comporte en commercial agissant au profit d'une banque et ce n'est peut-être pas très normal, mais, si cela doit faciliter le remplacement de la chaudière qui risque de rendre l'âme l'hiver prochain - cela se passe en général par une nuit où la température descend à moins dix et à la veuille d'un week-end - c'est pour la bonne cause. |
Édité par - ainohi le 28 avr. 2010 17:22:43 |
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Jany2718
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Posté - 28 avr. 2010 : 17:23:19
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L'examen du contrat n'apportera rien dès lors que cette résolution est incohérente car ne concernant pas le SDC, et dès lors qu'elle est irrégulière car non documentée !
La demande au Syndic sera évidemment inutile car aucune réponse ne sera jamais donnée aux gêneurs qui osent poser ce genre de questions révélant la magouille évidemment ...
La clé du problème c'est la formation juridique et comptable et économique des gens en général , mais le simple bon sens devrait suffire . Car quiconque , sans formation très poussée, lisant attentivement ce sujet, devrait comprendre assez facilement de quel côté se trouve l'abus et la tromperie ou qui sont les moutons et qui est le loup...
La question du taux d'intérêt à faire supporter aux débiteurs reste ouverte ... faut-il ouvrir une autre discussion ? |
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ainohi
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Posté - 28 avr. 2010 : 17:31:12
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citation: Initialement posté par Jany2718
L'examen du contrat n'apportera rien dès lors que cette résolution est incohérente car ne concernant pas le SDC, et dès lors qu'elle est irrégulière car non documentée ! Vous devriez donc intenter un recours en annulation de la résolution. |
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Gédehem
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Posté - 28 avr. 2010 : 17:54:01
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Ainohi
"Le syndic se comporte en commercial agissant au profit d'une banque et ce n'est peut-être pas très normal, mais, si cela doit faciliter le remplacement de la chaudière qui risque de rendre l'âme ....."
Nous sommes alors tout à fait d'accord sur ce point, .... ce que j'exposais déja plus haut :
"... il s'agit là du "traitement collectif d'actes privatifs", traitement hors champ de compétence du syndicat. Le syndic peut s'en occuper à titre personnel. L'AG n'a pas à statuer ici sur ces questions qui ne le concernent en rien."
Ces "traitements collectifs d'actes ou travaux privatifs", pertinents dans bien des cas (mise en peinture des rambardes privatives, changement des vieilles fenêtres pour du double vitrage, .... prêts "perso", etc etc .....) ne concernent pas le syndicat des copropriétaires.
Le syndic agit personnellement et facture distinctement pour sa prestation privative. Rien ne passe par le syndicat.
Il n'a pas à connaitre ce que font ces copropriétaires pour financer les travaux, ni comment le syndic agissant de sa personne s'entend avec eux.."pour faciliter le remplacement de la chaudière vétuste qui tombe en panne le Samedi matin d'un long WE d'hiver, ou veille des vacances de février, ..." c'est bien connu !
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Édité par - Gédehem le 28 avr. 2010 17:59:23 |
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