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Pégase
Contributeur débutant
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 Posté - 22 févr. 2010 : 18:33:02
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Bonjour à tous,
Question pour les ferrus de fiscalité:
Dans le cadre de la vente d'un terrain, peut-on répercuter la perte engendrée par une cession à titre gratuit à un organe de l'état (Commune en l'occurence)?
J'explique:
Un terrain acheté il y a plusieurs années a fait l'objet d'une vente mais la mairie a exigé une cession à titre gratuit d'une partie importante du terrain pour élargir la route limitrophe.
Dans son calcul de plus-value, le notaire a pris comme valeur d'acquisition, le prix d'achat minauré du prorata de la valeur d'achat de la partie cédée gratuitement à la Commune. (Grosso modo, la valeur d'achat prise en compte dans le calcul PV n'est pas celle effectivement payée)
Résultat, un plus value plus beaucoup plus importante et, au final, une perte seche de plusieurs milliers d'euro.
Le notaire indique qu'il lui est impossible d'imputer cette perte dûe à la cession gratuite dans son calcul car le terrain vendu est effectivement plus petit que celui acheté. Et donc, qu'il doit appliquer une regle de 3 pour obtenir la valeur à prendre en compte dans son calcul PV...
A t'il raison? N'y a t'il pas un moyen de considérer cette cession gratuite??
Merci d'avance pour vos réponses.
Pégase
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doctor
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1
Posté - 23 févr. 2010 : 08:08:13
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Pégase bonjour,
la situation rapportée fait donc apparaître deux cessions :
1) une cession à titre gratuit au profit de la collectivité qui entraîne de facto une moins-value au prorata de la contenance cédée
2) une cession à titre onéreux de la fraction restante au profit d'un autre acquéreur ; une plus-value est dégagée imposable au taux de droit commun
Dans ces conditions, 4 cas de figure :
1) La vente est réalisée une personne morale imposable à l'impôt sur les sociétés (IS)
Dans ce cas, la moins-value dégagée s'impute sur le résultat de l'exercice et si ce n'est pas le cas, elle est reportée sur les bénéfices réalisés ultérieurement, tels la plus-value sur la fraction du terrain restante.
2) La vente est réalisée une personne morale imposable à l'impôt sur le revenu (IR) et sans prépondérance immobilière
Dans ce cas, la moins-value dégagée s'impute sur le résultat de l'exercice (sous certaines conditions) et s'il en ressort une perte nette, celle-ci est reportée sur la déclaration générale (n°2042) de chaque associé.
3) La vente est réalisée une personne morale imposable à l'impôt sur le revenu (IR) à prépondérance immobilière
Dans ce cas, la moins-value ne s'impute ni sur le résultat de l'exercice ni sur le revenu global de chaque associé (à vérifier toutefois).
4) La vente est réalisée par une personne physique
Dans ce cas, la moins-value n'est hélas imputable ni sur les plus-values de même nature ni sur le revenu global.
Ce n'est que mon avis évidemment. Qu'en pense les autres fiscalistes ? |
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Pégase
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 Posté - 23 févr. 2010 : 09:31:56
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Merci Doctor pour votre réponse.
Quelques précisions:
1. il s'agit d'une personne physique ayant vendu à une autre personne physique le terrain
2. la rétrocession à titre gratuit ne s'est pas encore faite mais va se faire dans les prochaines semaines.
3. la vente du terrain s'est faite récemment.
Cordialement,
Pégase |
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Pégase
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3
Posté - 23 févr. 2010 : 19:36:56
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Une précision importante:
Dans l'acte d'achat initial du terrain, il est indiqué que Le terrain est frappé d'alignement. Le texte est le suivant:
"ALIGNEMENT
L'acquéreur déclare être informé de l'alignement de 8 metres demandé par la coummune XXXX le long du chemin YYYYY ainsi qu'il en résulte du courrier de ladite mairie en date du XX/XX/XXX et de M. X, géometre expert à YYY en date du YY/YY/YYY
Copie desdits documents demeurera annexé au présentes après mention"
Cette phrase change t'elle la donne?
Merci d'avance pour vos réponses,
Pégase |
Édité par - Pégase le 23 févr. 2010 19:37:37 |
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Posté - 23 févr. 2010 : 21:01:12
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l'alignement n'a strictement aucun rapport avec une cession gratuite... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Pégase
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Posté - 23 févr. 2010 : 21:53:15
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Merci Emmanuel pour cette précision. Pouvez-vous développer? |
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Posté - 23 févr. 2010 : 21:56:05
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l'alignement emporte interdiction de construire au dela de la ligne.
la cession gratuite n'est imposée qu'à l'occasion d'un PC, dans la limite de 10 % du terrain, avec estimation du service des domaines précisément pour calcul des plus-values  |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Pégase
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Posté - 23 févr. 2010 : 23:17:53
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Merci pour la réponse.
Mais alors comment cela s'applique t'il dans le cadre de la question initiale? Y'a t'il moyen d'intérgrer cette situation dans le calcul de plus value et ne pas se retrouver à perdre du fait de la regle de 3 pour valoriser le terrain vendu? |
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Posté - 24 févr. 2010 : 00:08:15
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la cession a t elle eu lieu ou non ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Pégase
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Posté - 24 févr. 2010 : 08:50:10
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Le terrain constructible a été vendu. La partie 'alignée' n'a pas encore été cédée (Quoi que je ne sais pas comment le transfer de propriété se passe dans ce cas la... est-ce automatique?) |
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Pégase
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10
Posté - 24 févr. 2010 : 08:51:11
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Je précise quand même que nous sommes quelques jours après la cession du terrain et que je n'ai pas signé le document de calcul de plus-value car je conteste son calcul. |
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Pégase
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Posté - 24 févr. 2010 : 14:21:24
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Emmanuel (ou autre d'ailleurs) une idée sur la question que je me pose?
Merci,
Pégase |
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Pégase
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Posté - 26 févr. 2010 : 19:39:21
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