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julie
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 Posté - 11 nov. 2009 : 22:16:25
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Bonjour
je posséde un appart au RDC d'un immeuble il est dépourvu de balcon, de loggia et de claustra.
AG août 2OO9
1°)question financement reprise de maçonnerie suite à réparation des claustras chez Mrx entreprise A et chez Mr Z entreprise B
j'ai voté contre , mais cette résolution a été adoptée à la majorité
2))question Claustras parties privatives devis choix
cette question est reportée à la prochaine AG
Octobre appel budget reprise ciment claustras Xeuros Ă payer
Novembre nouvelle AG à l'ordre du jour il est question que du ravalement, certains balcons ont été transformés en loggias et pour les consolider il y a des travaux de maçonnerie.
ma question est la suivante ; est ce que je dois participer au financement de maçonnerie des balcons et des claustras?
d'avance merci pour vos réponses
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GĂ©dehem
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Posté - 11 nov. 2009 : 22:28:42
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Le syndicat ne peut statuer que sur les choses classées "parties communes" par le RDC dont il a la charge de l'entretien.
Pour ce qui est "parties privatives" c'est Ă chacun.
Toutefois, le RDC peut préciser que les travaux sur telles parties communes sont à charge de certains copropriétaires seulement.
Voir votre RDC.
Dans la mesure où ces travaux sont fait sur les parties communes génarales, vous devez les financer selon votre quote-part au motif que vous avez la propriété indivise de ces balcons et claustras selon cette quote-part.
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Édité par - Gédehem le 11 nov. 2009 22:30:34 |
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 2
Posté - 12 nov. 2009 : 08:20:32
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comme le dit gedehem, est ce que les travaux cité au 1° sont des traavux qui ont été votés comme charges communes (et inscrites au budget gestion scourante) ou non. Vraisemblablement OUI et dans ce cas, vous devez payer cet appel de charges.
par contre ce qui est anormal c'est la réparation de maconnerie qui aurait pu être nécessaire suite à dégradation lors de la pause de claustra privative...
enfin, comment est rédigé votre RDC à propos de ces balcons ou loggias.... |
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julie
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3
 Posté - 12 nov. 2009 : 16:32:20
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bonjour et merci pour vos réponses
Pour les claustras cela s'est passé de la manière suivante : tous les copro ont reçu une lette du Syndic en AR en mars dernier
je cite : objet bât 1er 2ème et 3ème étage
En raison du mauvais état de certains claustras et à la CHUTE de l'un d'entre eux et bien qu'il s'agisse de partie privative, il m'appartient en tant que Syndic de vous rappeler vos droits et obligations. Il vous appartient de vérifier le bon état de vos claustras ainsi que leurs scellements.
Les claustras ainsi que les fixations sont à votre charge, dans certains cas les enduits des tableaux de ces claustras restent à la charge de la copro. Compte tenu de la diversité des dégradations il n'est pas possible de faire un devis type par tableau , et généralement ce travail se fait au temps passé
ci joint bullrtin . M.... Bât.......déclare que mes claustras ( = sont en bon état ( ) mauvais état et dans ce cas je m'engage à les réparer et à en informer le Syndic. En cas d'accident dû au manque d'entretien de mes claustras ma responsabilité peut être engagée
Je n'ai pas renvoyé ce bulletin puisque je n'ai pas de claustras et en objet il n'a pas mentionné le RezDC
j'espère avoir répondu à votre question pour le réglement de C à suivre encore merci
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julie
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Posté - 12 nov. 2009 : 16:58:30
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SUITE RDC
Parties privatives
:barres d'appui; les garde corps,les balustrades; les grilles ; les balcons les volets,etc........
Charges communes !
les frais de ravalement des façades auxquels s'ajouteront; mais seulement lorsqu'ils seront la conséquence d'un ravalement général, les frais de nettoyage et de peinture des balcons des balustrades des extérieures des fenêtres des stores des garde-corpsdes appuis des balustrades et fenêtres de chaque appartement bien que ces choses soient propriété privée.
Je n'ai pas eu Ă ce jour d'explication claire sur le sujet de claustras et balcons.
merci d'avance pour vos réponses
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b1091183
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Posté - 12 nov. 2009 : 17:13:41
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citation: Initialement posté par julie
SUITE RDC
Parties privatives
:barres d'appui; les garde corps,les balustrades; les grilles ; les balcons les volets,etc........
Charges communes !
les frais de ravalement des façades auxquels s'ajouteront; mais seulement lorsqu'ils seront la conséquence d'un ravalement général, les frais de nettoyage et de peinture des balcons des balustrades des extérieures des fenêtres des stores des garde-corpsdes appuis des balustrades et fenêtres de chaque appartement bien que ces choses soient propriété privée.
Je n'ai pas eu Ă ce jour d'explication claire sur le sujet de claustras et balcons.
merci d'avance pour vos réponses
C'est pourtant clair. Lorsque vous avez un balcon vous devez l'entretenir quotidiennement, sauf dans le cadre d'un ravalement, et dans ce cas les charges sont communes et on applique les tantièmes (que vous ayez ou pas un balcon).
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b1091183
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6
Posté - 12 nov. 2009 : 17:16:15
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Les claustras et loggia sont d'origine ? |
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julie
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7
Posté - 12 nov. 2009 : 19:46:05
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SUITE
je suis d'accord pour participer Ă la peinture lors du ravalement
mais la question est la suivante, :
Est ce que je dois payer les reprises de ciment pour les claustras ?
(voir courrier du Syndic plus haut)
ces claustras sont en bois genre barreaux et permettent une aération
dans un local prés de la cuisine. Les claustras sont d'origine.
Pour les balcons certains ont été transformés en loggias ils agrandissent la Salle à manger de plusieurs M2Il y a aussi de la maçonnerie à faire pour consolider ces balcons
Le syndic nous a présenter un devis global de maçonnerie avec le piquetage de façade + consolidage de balcons
le piquetage de la façade OK pour payer mais les balcons partie privative est ce que je dois participer ?
J'ai déjà eu un ravalement dans une autre résidence et le Syndic avait fait la part des choses entre les parties privatives et communes et même entre lesvolets en bois à repeindre et ceux qui avaient des volets PVC
Merci pour vos réponses |
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GĂ©dehem
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8
Posté - 12 nov. 2009 : 23:13:38
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Il semble évident ici que doivent être distingués les travaux communs relevant du ravalement de façade, qui peut comprendre des reprise de ciment, des travaux privatifs qui ne relèvent pas du ravalement proprement dit.
Que le syndic profite du ravalment pour faire exécuter ces travaux privatifs (*), c'est une bonne chose, mais la charge ne peut en être imputée au syndicat.
(*) le syndicat n'a compétence QUE sur les choses communes (cas particulier du ravalement mis à part, ce qui est compréhensible.
De ce fait, l'AG ne peut décider sur ces travaux privatifs.
Il s'agirait ici de "Traitement collectif de travaux privatifs". Cela nécessite un engagement des copropriétaires concernés, en particulier pour rendre opposables les fonds nécessaires.
Nous avons dans le passé (récent) discuté de ce point avec JPM en tombant d'acord sur le fait que le syndic devait être extremement prudent pour ces travaux privatifs dont il accepte de s'occuper (prestation privative) |
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b1091183
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9
Posté - 13 nov. 2009 : 09:30:36
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citation: Initialement posté par julie
SUITE
je suis d'accord pour participer Ă la peinture lors du ravalement
mais la question est la suivante, :
Est ce que je dois payer les reprises de ciment pour les claustras ?
(voir courrier du Syndic plus haut)
ces claustras sont en bois genre barreaux et permettent une aération
dans un local prés de la cuisine. Les claustras sont d'origine.
Pour les balcons certains ont été transformés en loggias ils agrandissent la Salle à manger de plusieurs M2Il y a aussi de la maçonnerie à faire pour consolider ces balcons
Le syndic nous a présenter un devis global de maçonnerie avec le piquetage de façade + consolidage de balcons
le piquetage de la façade OK pour payer mais les balcons partie privative est ce que je dois participer ?
La surface du balcon est privative. La dalle de ciment est commune.
Oui, il s'agit de charges communes comme indiqué dans votre RDC. A mon avis même les travaux des claustras sont du commun (à prendre comme un mur, ou une séparation), au contraire des loggias.
Maintenant si les loggias qui ont été faites par les copro sont à l'origine des dégradations des balcons, c'est un autre sujet, et il faut le démontrer.
J'ai l'impression que ce qui sème le trouble c'est la rédaction de votre RDC qui fait apparaître le balcon comme privatif, mais ce qui est important pour vous est la phrase suivante :
citation: Charges communes !
les frais de ravalement des façades auxquels s'ajouteront; mais seulement lorsqu'ils seront la conséquence d'un ravalement général, les frais de nettoyage et de peinture des balcons des balustrades des extérieures des fenêtres des stores des garde-corpsdes appuis des balustrades et fenêtres de chaque appartement bien que ces choses soient propriété privée.
citation: Initialement posté par julie
J'ai déjà eu un ravalement dans une autre résidence et le Syndic avait fait la part des choses entre les parties privatives et communes et même entre lesvolets en bois à repeindre et ceux qui avaient des volets PVC
Merci pour vos réponses
Il faut simplement revoir le règlement du RDC de l'autre copropriété, qui pouvait être différent.
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DIOGENE93
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Posté - 13 nov. 2009 : 16:36:49
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D’après les éléments que vous avez communiqués, il n’apparaît pas que les claustras soient répertoriés comme parties privatives.
L’on comprend aussi que ces claustras mitoyens sont scellés dans la façade.
Or, l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 du Code de la copropriété stipule que les parties privatives répondent à 2 critères déterminants :
1 – Elles sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
2 – Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 stipule : « Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun ».
L’appartenance au gros œuvre d’un élément d’équipement commun trouve son fondement dans l’article 1792-2 qui dispose très précisément que « la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 [aux constructeurs] s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un bâtiment, mais seulement lorsque ceux ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert » - « un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages mentionnés à l’alinéa précédent lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ».
Il est évident que le démontage pour le remplacement de ces claustras scéllés, donc solidaires de la façade, impliquera forcément une détérioration et un enlèvement de matière de celle-ci.
Qu’en tout état de cause, il ne peut être aussi contesté que ces claustras de balcon étant mitoyennes, elles ne sont donc ni réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ni la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Donc, si cette classification des ouvrages faite par le Code civil n’est pas contredite par le RC et que celui-ci qui ne fourni aucune description précise de ce qu’il entend relier ou pas au « gros œuvre », alors vos claustras doivent être considérés comme un élément des parties communes au titre de l'article 3 de la loi susmentionnée.
Relisez donc attentivement votre RC pour voir si vous n'avez pas zappé un paragraphe. |
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julie
Nouveau Membre
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Posté - 13 nov. 2009 : 22:05:51
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merci pour vos réponses
le 12/11 Ă 16H12 je cite un courrier avec AR du Syndic ou il stipule que les claustras sont des parties privatives
les claustras sont réservées à l'usage exclusif d'un copro, ce local est attenant à chaque cuisine
Ces claustras sont en bois et sont fixées avec des pattes de scellement
les claustras sont sur la façade nord alors que les balcons ou loggias(transformés en vérandas) sont façade Sud
Quand vous changez par exemple vos volets , fenêtres ou porte d'entrée en bois pour les mettre en PVC ou ALU
ou une porte blindée vous touchez bien à la structure de l'immeuble pour le scellement et, pour autant je n'ai jamais vu un copro demandé le remboursement de reprise de maçonnerie
Qu'en pensez vous ?
A+ de vous lire
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DIOGENE93
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12
Posté - 14 nov. 2009 : 00:56:13
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citation: Initialement posté par julie
merci pour vos réponses
le 12/11 Ă 16H12 je cite un courrier avec AR du Syndic ou il stipule que les claustras sont des parties privatives
les claustras sont réservées à l'usage exclusif d'un copro, ce local est attenant à chaque cuisine
Ces claustras sont en bois et sont fixées avec des pattes de scellement
les claustras sont sur la façade nord alors que les balcons ou loggias(transformés en vérandas) sont façade Sud
Quand vous changez par exemple vos volets , fenêtres ou porte d'entrée en bois pour les mettre en PVC ou ALU
ou une porte blindée vous touchez bien à la structure de l'immeuble pour le scellement et, pour autant je n'ai jamais vu un copro demandé le remboursement de reprise de maçonnerie
Qu'en pensez vous ?
A+ de vous lire
- Ce que dit le syndic n'est pas parole d'évangile et il vous appartient de lui demander de vous préciser sur quel fondement il se base pour affirmer que les claustras sont privatives si elles ne sont pas expressément désignées comme telles dans le RC mais est-ce vraiment votre intêret de le faire puisque s'il vous a écrit que les claustras étaient privatives et que vous n'en possedez pas dans votre lot, alors vous n'avez absolument pas à payer quoi que ce soit les concernant.
- J'ai mal lu votre post et je pensais que ces claustras servaient de parois de séparations entre les balcons.
- Tous les éléments que vous citez sont des équipements privatifs et à priori leur remplacement n'impliquent pas de travaux de maçonnerie sauf évidemment si l'huisserie des portes est également remplacées ce qui n'est quasimment jamais à faire car les procédés actuels de rénovations permettent d'emboiter les nouvelles huisseries en PVC ou ALU sur celles existantes sans aucune dégradation de la maçonnerie.
"Novembre nouvelle AG à l'ordre du jour il est question que du ravalement, certains balcons ont été transformés en loggias et pour les consolider il y a des travaux de maçonnerie."
En quoi le fait que des balcons privatifs aient été transformés en loggias fermées (par une véranda) si j'ai bien lu, implique de réaliser des travaux de maçonnerie pour les consolider ? Le syndic doit fournir une justification sur l'imputation de ces dégradations.
Quelqu'en soit la raison, le SDC qui répond de la solidité du gros oeuvre dans lequel sont intégrés ces balcons devra faire exécuter les travaux de consolidation et en principe en faire supporter la charge aux seuls copropriétaires concernés responsables de cette dégradation, sauf si ces derniers ont effectué la modification de leur balcon en loggia avec l'accord d'une AG sans aucune disposition précise.
Ce qui imposera donc une résolution distincte pour ces travaux et une résolution pour tous les autres travaux affectés au ravalement.
Pour les balcons certains ont été transformés en loggias ils agrandissent la Salle à manger de plusieurs M2Il "
C'est illégal et si votre copro est équipé d'un chauffage central collectif sans répartiteur de chaleur individuel, ça modifie les surfaces à chauffer et donc la consommation au détriment des autres copropriétaires.
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julie
Nouveau Membre
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Posté - 14 nov. 2009 : 21:31:19
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Merci pour vos réponses
je rajouterai à tout ceci, que lors de l'AG de novembre nous avons voté les travaux de ravalement , et aussi pour un maître d'oeuvre, un coordinateur, dommage ouvrage etc.....
J'ai fait remarquer au Syndic qu'il fallait voter pour ses honoraires aux mêmes règles de majorité que pour le ravalement (loi Boutin honoraires sur travaux applicable depuis le 25mars 2009)
Le Syndic a répondu que dans le tableau estimatif des travaus il y a le montant de ses honaraire calculé selon
le barĂŞme inscrit dans son contrat qui date de janvier 2009
qui Ă raison lui ou moi ?
A+ de vous lire
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