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 Posté - 30 oct. 2009 : 11:42:25
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Bonjour,
Est-ce une obligation d'avoir une AG au moins 1 fois par an?
Je pose la question car la dernière a eu lieu de 23/10/08 et le CS ne s'est même pas encore réuni pour l'AG de cette année.
Quelle conséquences cela peut-il avoir?
Merci.
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GĂ©dehem
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Posté - 30 oct. 2009 : 12:01:23
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Une AG annuelle est obligatoire, au moins pour approuver les comptes de l'exercice écoulé et voter le budget prévisionnel du suivant (ou le prévis rectificatif.
Il faut (faudrait) faire le calcul suivant pour estimer la date AG annuelle :
Date cloture des comptes + 1 mois pour tout régler, + 1 mois pour controle par CS et élaboration CS/syndic de l'ODJ de l'AG, + 1 mois de convocation = AG annuelle 3 mois, 4 au plus après l'arret des comptes.
Quid chez vous de la date d'arret des comptes ?
L'autre point, la durée du mandat du syndic : qu'en est-il chez vous ?
Le mandat du syndic donné par l'AG est obligatoirement à durée déterminée. Le syndic ne peut valablement convoquée une AG QUE durant cette période.
Quant à votre CS, il faut lui poser la question de son fonctionnement : il compte les étoiles, aux abonnés absents ?
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Posté - 30 oct. 2009 : 12:08:10
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Merci pour cette réponse.
La date de clĂ´ture des comptes est le 30 juin.
Quant au mandat du syndic je ne sais pas. D'ailleurs l'an dernier, 2 mois après l'AG, le syndic a été racheté par F****A. L'ancien syndic s'est bien gardé de nous en parler lors de l'AG alors il savait forcément déjà qu'il allait vendre. Je ne sais pas si ça joue sur le mandat. |
Édité par - maitrekanter59 le 30 oct. 2009 12:09:00 |
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Posté - 30 oct. 2009 : 13:59:52
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maitrekanter59 : relisez le contrat du syndic joint à l'ODJ de la dernière AG, vous y trouverez la date de fin de contrat.
Votre syndic a t'il été élu pour un an, pour 3 ans ???
Quand Ă l'AG, c'est le syndic qui la convoque, pas le CS. |
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Posté - 30 oct. 2009 : 14:04:29
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Il faudra que je vérifie mais il me semble que c'est pour 3 ans.
citation:
Quand Ă l'AG, c'est le syndic qui la convoque, pas le CS.
Je sais, je voulais juste dire que le CS ne s'était pas encore réuni pour discuter de l'ODJ. |
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DIOGENE93
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Posté - 30 oct. 2009 : 15:06:42
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citation: Initialement posté par maitrekanter59
Merci pour cette réponse.
La date de clĂ´ture des comptes est le 30 juin.
Quant au mandat du syndic je ne sais pas. D'ailleurs l'an dernier, 2 mois après l'AG, le syndic a été racheté par F****A. L'ancien syndic s'est bien gardé de nous en parler lors de l'AG alors il savait forcément déjà qu'il allait vendre. Je ne sais pas si ça joue sur le mandat.
La réponse à votre question :
Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
A + . 
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GĂ©dehem
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Posté - 30 oct. 2009 : 16:47:27
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A citer des textes, citons les tous .... 
Si L.art.14-1, en vigueur depuis 2002, précise bien que :
"L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent."
D.art.43 en vigueur depuis mai 2004 explicite le point :
"-Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne.".
Il n'est pas question ici de l'AG appelée à approuver les comptes de l'exercice précédent.
C'est donc un argument fallacieux avancés par certains syndics que d'opposer un prétendu délai de 6 mois pour tenir l'AG annuelle appelée à approuver les comptes du syndicat, le budget prévisionnel de l'année N ayant été approuvé lors de l'AG annuelle précédente.
Cette condition du budget prévisionnel n'existant plus, le délai de 6 mois tombe à l'eau !
PS pour mémoire : aussi surprenant que cela puisse paraitre, il n'existait pas avant 2002 de délai pour approuver le budget prévisionnel de l'année en cours. Il arrivait donc parfois (souvent ?) que le prévisionnel de l'exercice 1.01/31.12 de l'année X était approuvé lors de l'AG annuelle de septembre ou même novembre X (vu moultes fois !).
Autrement dit les copropriétaires étaient mis devant le fait accompli, l'exercice étant entammé depuis 7, 8 ou 10 mois !
L.art.14-1 est venu justement remettre les choses en place : délai de 6 mois pour le prévisionnel. Pour le prévisionnel !
D.art.43 modifie la donne : le prévisionnel doit être voté AVANT le début de l'exercice (sauf dérogation al.2), sans autre précisions quant à un délai..
Résultat : pas de délai pour convoquer l'AG annuelle destinée entre autres à approuver les comptes de l'exercice écoulé.
Aux copropriétaires de l'imposer, en particulier en fixant des durées de mandats cohérentes avec ce délai nécessaire, qui n'est certainement pas de 6 mois (sauf à compter sur ses doigts ou avec un boullier, ou avoir un service comptable et administratif en dessous de tout, on ne met pas 5 mois pour arreter des comptes !) |
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DIOGENE93
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Posté - 31 oct. 2009 : 15:33:19
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Gedehem nous dit « quitte à citer des textes, citons les tous » ! Ok, mais alors citons les intégralement :
Article 43 du Décret du 17 mars 1967 modifié par le Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 31 JORF 4 juin 2004
Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation.
Or, outre le fait que lorsqu’il y opposition entre une loi et un décret, c’est toujours le texte de la loi qui est prédominant, je ne vois pas en quoi ce décret viendrait annuler les dispositions de l’art. 14-1 de la loi susmentionnée.
Gedehem nous dit encore « Il n'est pas question ici de l'AG appelée à approuver les comptes de l'exercice précédent » et « D.art.43 modifie la donne : le prévisionnel doit être voté AVANT le début de l'exercice (sauf dérogation al.2), sans autre précisions quant à un délai..
Résultat : pas de délai pour convoquer l'AG annuelle destinée entre autres à approuver les comptes de l'exercice écoulé. »
Ce que je ne pige pas Gedehem, si l’on suit votre raisonnement « Il n'est pas question ici de l'AG appelée à approuver les comptes de l'exercice précédent » c’est qu’il va bien falloir à un moment voter le budget prévisionnel de l’année à venir ?
Voudriez-vous nous dire que dans votre copro, on fait une AG pour voter le budget prévisionnel de l’année à venir, puis ensuite une autre AG pour approuver les comptes de l’exercice écoulé, puis après encore une autre AG pour entériner le budget prévisionnel écoulé et voter le budget prévisionnel de l’année qui suit, et ainsi de suite ?
Dans la copro. dans laquelle je réside, on fait une AG annuelle au cours de laquelle on entérine le budget passé, on accepte le budget futur et on approuve (ou pas) les comptes de l’exercice écoulé.
Tout ça dans le délai imparti par l’article 14-1, soit avant le 30 juin, notre exercice annuel se terminant au 31/12.
Le législateur n’a jamais voulu prétendre qu’il fallait 5 mois pour arrêter les comptes. Il a seulement voulu fixer un délai maximum pour convoquer l’AG des copropriétaires en imposant l’établissement du budget prévisionnel annuel comme critère de référence par rapport à la fin de l’exercice écoulé auquel se rattache notamment ledit budget, et cela afin de mettre un terme aux dérives permises par le flou de l'art. 7 du décret du 17 mars 1967 qui se borne à mentionner "Dans tout SDC, il est tenu, au moins une fois par an, une assemblée.."
Ce qui pouvait ainsi permettre au syndic, selon son bon vouloir,de réunir une AG, disons en mars 2009, et l'autre en nov. 2010., et il y avait bien eu une AG annuelle.
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DIOGENE93
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Posté - 31 oct. 2009 : 15:46:06
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citation: Initialement posté par maitrekanter59
Merci pour cette réponse.
La date de clĂ´ture des comptes est le 30 juin.
Quant au mandat du syndic je ne sais pas. D'ailleurs l'an dernier, 2 mois après l'AG, le syndic a été racheté par F****A. L'ancien syndic s'est bien gardé de nous en parler lors de l'AG alors il savait forcément déjà qu'il allait vendre. Je ne sais pas si ça joue sur le mandat.
A priori le mandat du "nouveau" syndic est inexistant s'il n'a pas été soumis et validé par une AG. puisque la désignation du syndic a un caractère strictement personnel et aucune assemblée ne pourra valider rétroactivement sa présence.
Il serait donc fortement conseillé que votre CS, ou bien vous même, preniez contact avec un avocat pour analyser cette situation illégale et les conséquences qui peuvent en découler pour votre copro.
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GĂ©dehem
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Posté - 31 oct. 2009 : 15:56:33
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Diogene, sans vous offenser, je pense que vous n'avez pas bien lu mon "PS pour mémoire" dans le post du 30.10.., sans doute incomplet !
Il faut donc faire un peu d'histoire !
Avant 2002 et l'introduction de L.art.14-1 il n'y avait pas obligation d'avoir un budget prévisionel , et aucun délai pour éventuellement en adopter un. 
Surprenant comme beaucoup ont oublié ce 'travers' ..... 
Le législateur à introduit cette obligation du BP annuel par la loi SRU en 2000, obligation en vigueur depuis le 1.01.2002, en imposant un délai de 6 mois pour l'approuver afin mettre un terme aux dérives constatées.
Ici ou là des AG se tenaient à la fin de l'exercice en cours pour approuver un éventuel BP (non obligatoire, il faut se le rappeler), les copropriétaires étaient mis alors devant des dépenses déja engagées depuis 6, 8 voir 10 mois (*) alors que le syndic ne disposait d'aucun budget (parfois provision à terme échu).
D'où depuis 2002 l'obligation du BP ET du délai d'adoption de 6 mois pour l'exercice en cours !
D.art.43 introduit en mai 2004 vide de sens ce dernier point de L.art.14-1 !
Le B.Prévis devant être voté AVANT le début de l'exercice qu'il concerne, RIEN n'interdit de convoquer l'AG annuelle 1 ou 2 mois avant !
Pour un exerice commençant le 1.01, une AG convoquée en octobre ou novembre qui précède pour approuver le BP est régulière (**), y compris pour approuver les comptes passés !
AUCUN TEXTE ne pécise ou n'impose un délai pour approuver les comptes de l'exercice écoulé .
Si vous en connaissez un, voire une jurisprudence sur ce point précis de l'approbation des comptes de l'exercice écoulé, merci de nous les rapporter ...
En réalité, on constate que seule la durée du mandat du syndic va déterminer la date d'AG, que certains syndics fixe dans les derniers jours du mandat ... comme par hasard fin juin pour un exercice arreté au 31.12, en prenant prétexte de ce délai de 6 mois devenu sans objet s'agissant du BP.
Il ne faut donc pas confondre une pratique habituelle avec une régle juridique.
C'est pourquoi je conseille vivement le calcul : 1 mois pour arreter les comptes, 1 mois pour vérification CS + établissement ODJ AG, 1 mois de convocation, soit une AG 3 à 4 mois au plus après l'arret des comptes.
Une résolution dans ce sens obligeant le syndic (clause de son contrat) sera adoptée en AG.
A completer par la durée du mandat du syndic : date AG + 1 an + 30 jours fin de mois, et vous avez un véritable encadrement des délais et périodes durant lesquels le syndic doit convoquer l'AG annuelle destinée à approuver les comptes de l'exercice écoulé.
Pour le BPrévis on s'en moque, pourvu qu'il soit adopté AVANT le début de l'exercice suivant.
C'est mieux comme cela ?
(*) j'ai encore en mémoire l'AG d'un syndicat de 45 membres tenue fin novembre (1998 ?) devant approuver parmi d'autres points les comptes arretés au 31.12.1997 ET le B.Prévis de l'exercice en cours ... écoulé depuis 11 mois !
(**) serait tout aussi régulière l'AG se tenant un 31.12 pour approuver le BP suivant, la provision étant exigible dès le lendemain 1.01 ...., du moins si les bouteiiles de champ's en laisse le temps ....
Ajout : "le syndic a été racheté par F****A. L'ancien syndic s'est bien gardé de nous en parler lors de l'AG alors il savait forcément déjà qu'il allait vendre. Je ne sais pas si ça joue sur le mandat."
Cas classique du racaht d'un "petit" par un "gros" !
Bien que dans les faits vous avez changé de syndic, la jurisprudence est hélas très laxiste dans ces cas de "fusions/absorbtions" " Article L 236-3 du Code de commerce “la fusion ou la scission entraîne la transmission universelle du patrimoine des sociétés qui disparaissent aux sociétés bénéficiaires "
C'est tout le problème de fond de la position du "syndic mandataire social" lorsque celui-ci est une société commerciale, avec sa déclinaison : "le syndic est-il un commerçant ?"
Vous avez donc toujours un syndic, sans doute le même (voir son N° RCS, identique), même s'il change de nom et de dirigeants  |
Édité par - Gédehem le 31 oct. 2009 22:02:06 |
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GĂ©dehem
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Posté - 01 nov. 2009 : 10:44:02
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Complément au post qui précède sur l'importance de la détermination de la durée du mandat du syndic en lien avec la date de l'AG appelée à approuver les comptes.
Selon une pratique passée, parfois encore en vigueur bien qu'illicite, la durée du mandat du syndic était souvent fixée ainsi :
" le syndic est désigné pour un mandat de (1, 2 ans) ... jusqu'à l'assemblée statuant sur les comptes du sydicat"
Jusqu'en 2001-2002, les juges retenaient cette formule, y compris en Cassation (arret en 2000), considérant que l'échéance était bien "l'AG appelée à approuver les comptes" et non la durée du mandat (1 ou 2 ans) simplement indicative puisque ne pouvant dépasser 3 années.
D'où dans la pratique des AG destinées à approuver les comptes de l'exercice écoulé ET le B.Prévis de l'exercice en cours 6, 8 voire 10 mois plus tard, avec un mandat de syndic à rallonge.
Revirement en 2001-2002 la formule "..jusqu'à l'AG ...." étant jugée inappropriée, en particulier en référence à la Recommandation N°15 de la CRC, qui préconise une date échéance précise.
Revirement partiel dans un premier temps (la justice est longue à bouger ...) puis couperet dans un second à partir de 2004 (Cass 26.05.2004, considérant qu'un an c'est un an de date à date, sans ambiguité, la formule "jusqu'à l'AG appelée à ...." ne fixant pas une échéance précise au mandat d'un an.
C'est pourquoi je préconise (modestement .. ) les 2 approches :
- le délai nécessaire à l'arret des comptes, le controle, l'établissement conjoint syndic/CS de l'ODJ de l'AG qui suit, le délai de convocation de celle-ci, ce qui nous donne des AG dans les 3 à 4 mois qui suivent le terme de l'exercice comptable précédent.
- la durée du mandat du syndic, qui prend effet à la date de l'AG annuelle comme prévue ci-dessus, avec la période "de sureté" nécessaire "au cas où ..." de 30 jours fin de mois (soit au + court 1 mois, soit au + long presque 2).
On a bien alors une maitrise par les coproriétaires de leurs AG annuelles, pas trop tot .. mais pas trop tard non plus, certainement pas systématiquement 6 mois après la cloture de comptes.
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Édité par - Gédehem le 01 nov. 2009 10:51:14 |
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DIOGENE93
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Posté - 02 nov. 2009 : 10:36:52
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Ne vous en déplaise, gédehem, la validation des comptes de l’exercice écoulée est liée à la validation du BP dudit exercice et à la présentation du BP de l’exercice en, cours ou à venir (Art. 14-2 et 19-2 de la loi), ou vice et versa, c’est comme vous voudrez.
Le décret 2005-204, dit décret comptable, dans son article 8, 5ème alinéa, est suffisament explicite sans s’il soit necessaire que je vous cite une quelconque jurisprudence qui fixerait la date limite pour la tenue d’une AG, il suffit simplement d’imposer au syndic, les dispositions de l’art. 14-1 de la loi auxquelles renvoient ce décret.
Si les SDC trouve que le délai de 6 mois, qui est un délai maximum et non fixe, donné par ladite loi permet au syndic un certain laxisme, il ne tient qu’à lui de faire voter une décision fixant une date limite pour la tenue de l’AG appelée à valider les comptes et les BP écoulé et à venir, dans l'espace de ces 6 mois.
Décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.
NOR: SOCU0412534D - Version consolidée au 24 janvier 2009
Article 8
Les comptes arrêtés à la clôture de l'exercice font l'objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement l'état financier, le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires et l'état des travaux de l'article 14-2 précité et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l'exercice, établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes n°s 1, 2, 3, 4 et 5 du présent décret (annexes non reproduites).
L'état financier présente l'état des créances et des dettes. Il comporte la situation de trésorerie mentionnée à l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et fait apparaître le montant des emprunts restant dus.
Le compte de gestion général présente les charges et les produits de l'exercice. Il comprend le compte de gestion pour opérations courantes et le compte de gestion pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles.
L'état des travaux de l'article 14-2 et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l'exercice fait apparaître en fin d'exercice le réalisé et le prévisionnel de chaque opération.
Les comptes de l'exercice clos sont à présenter pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté correspondant à cet exercice et le comparatif des comptes approuvés de l'exercice précédent.
Les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l'arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Il est précisé que pour les charges et produits pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles, la répartition est opérée selon les mêmes modalités et ne peut intervenir qu'à la clôture définitive de chacune des opérations concernées.
Article 9
Les charges pour opérations courantes et produits attendus sur opérations courantes font l'objet d'un budget prévisionnel, soumis au vote des copropriétaires. Ils sont présentés dans un document récapitulatif conforme au modèle de l'annexe n° 2 (annexe non reproduite).
Article 10
Les charges pour opérations courantes et les charges pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles font l'objet d'une double présentation :
- présentation par nature au sein du compte de gestion général et du budget prévisionnel. Cette présentation doit respecter les tableaux de l'annexe n° 2 (annexe non reproduite) ;
- ventilation analytique par catégories de charges pour le compte de gestion général et pour le budget prévisionnel. Cette présentation doit respecter les tableaux de l'annexe n° 3 et de l'annexe n° 4, dont les rubriques sont arrêtées en fonction des clauses du règlement de copropriété (annexes non reproduites).
Pour l'approbation des comptes, le total des charges pour opérations courantes de l'annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 et le total des charges pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles de l'annexe n° 4 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 (annexes non reproduites).
Pour le vote du budget prévisionnel, le total des charges pour opérations courantes de l'annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 (annexes non reproduites).
Article 12
Les annexes mentionnées aux articles 8, 9 et 10 sont conservées avec copie du procès-verbal de l'assemblée générale qui approuve les comptes et qui vote le budget prévisionnel. Ces documents font l'objet d'un classement particulier dans les archives du syndicat (annexes non reproduites).
Il en ressort donc très clairement que c'est bien la même AG qui approuve les comptes de l'excercice et vote le BP , donc dans le délai maximum de 6 mois imposé par l'art. 14-1 de la loi.
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