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immo-60
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 Posté - 07 oct. 2009 : 15:44:41
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Bonjour,
Je cherche des infos car vous avez connaissance de chose qui m'échappe encore et espère obtenir quelques infos supplémentaires avant de me lancer dans mon (mes) projet(s).
J'ai déjà un appartement depuis 6 ans que je loue non meublé et je suis actuellement sur 2 autres affaires qui se présente à moi en même temps et j'aurais voulu savoir ce que vous en pensez et surtout quel serais le meilleur choix a faire entre LMP ou LMNP.
Tout d'abord un ensemble déjà loué en meublé (ce qui m'a fait d'ailleurs prendre plus de renseignements sur le LMP et LMNP car actuellement les propriétaires sont en LMNP et m'ont dit que c'était une bonne affaire dans ce cadre)
Donc ce bien est au environ de 400000 euro et à un revenu mensuel de loyer de 5000 Euro et 7500 euro de charge annuel, cela me parait être une bonne affaire mais je me perd un peu dans les méandres des déductions en tout genre ce qui me fait hésitez aussi bien sur l'achat même que si cela se fait sur le statut (LMP ou LMNP).
Ensuite, je suis aussi sur une autre affaire de 300000 euro avec un revenu actuel de 4000 euro mensuel non meublé (la des travaux sont a prévoir) et mon but serait de passer le plus tôt possible les appartements en meublé.
Pouvez vous me dire ce que vous pensez de tout cela, suis-je a coté de la plaque sur la rentabilité de ces affaires et surtout, pouvez vous me donner votre avis au novice que je suis
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maoyann
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Posté - 07 oct. 2009 : 15:58:31
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Immo-60,
Avez-vous déjà lu ce fil récent qui reprend et discute les conditions permettant d'avoir le statut LMP ? |
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philippe30
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Posté - 07 oct. 2009 : 16:14:07
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immo-60
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 Posté - 07 oct. 2009 : 21:45:29
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maoyann : je crois avoir lu tout ce qui ce dit sur les LMP et LMNP mais il y a encore certain détails que je ne saisie pas comme montant taxe pro etc...
Philippe30 :
Je croyais que ce forum était un forum d'aide et d'échange de bon conseil, mais apparemment tu n'es pas là pour aider ton prochain (heureusement tout le monde n'est pas comme toi) mais cela ne te donne pas le droit de casser les gens comme cela, si mon sujet te dérange (car je suis volontairement resté vague pour simplement lancer ma requête et avancer vers plus de détail au gré des discutions) ou si tu estime que tu sais tout sur les LMP et LMNP ce n'est pas le cas de tout le monde. Je loue en non meublé depuis plusieurs année mais je decouvre ce "statut" de LMP et LMNP depuis peu et je ne veux pas me lancer sans en savoir plus, car certaines choses m'échappe encore, mais cela me parait être plus intéressant que le type de location libre que je fait déjà alors je m'informe. |
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philippe30
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Posté - 08 oct. 2009 : 06:41:26
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immo-60
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Posté - 08 oct. 2009 : 09:47:04
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Ce que je cherche a savoir par l’intermédiaire de ce forum c’est une aide pour savoir entre LMNP et LMP quel serait pour moi le meilleurs choix a faire, en sachant que je dépasserais les 23000 euro et que ensuite il me suffira de jouer avec mes autres revenu pour passer ou non à + de 50% de revenu en LMP.
Mais avant de prendre cette décision, ne voulant pas me tromper, je cherche à savoir quel serait le plus rentable (avec le même montant de loyer) entre LMNP ou LMP.
Et c’est pour cela que je vous demande un avis (et surtout un retour sur votre expérience) car je tourne depuis un certain temps sur ce forum, j’ai-je pense tout lu de se qui peux se dire mais à chaque cas correspond un choix.
Aujourd’hui je cherche à savoir par exemple quel serait le montant de ma taxe professionnel si je choisi le LMP (quel est la base de calcul ou quel organisme peux me renseigner si cela dépend du lieu)
J’ai fait une visite aux impôts, qui comme je le pensais ne m’ont pas conseillé grand-chose a part me dire qui pourrait « m’aider » lors de la déclaration mais rien en ce qui concerne le choix le plus favorable pour moi à faire car le plus favorable pour moi n’est pas leur but.
Un expert comptable digne de me conseiller vraiment, je le cherche encore.
La banque, elle, est prĂŞte Ă me suivre mais uniquement en ce qui concerne les prĂŞts mais rien en ce qui concerne le conseil.
Alors voila pourquoi j’aimerais avoir les conseils de certains comme vous qui avez déjà franchit le pas que je m’apprête à franchir pour ne pas tomber dans les même embuches que vous avez pus tomber, pour avoir surtout des conseils en ce qui concerne les choses à faire et à ne pas faire.
D’avance, je remercie tous ceux qui pourraient m’apporter leur aide car aujourd’hui n’ayant qu’un appartement depuis plusieurs année déclaré en micro foncier, et en faisant la différence avec la location meublé, je me dit que déjà là j’ai fait une erreur alors je ne voudrait pas recommencer dans de plus grosses affaires en donnant aux impôts de l’argent alors que je pourrais l’eviter l’également.
Et surtout je ne veux pas me tromper en me lançant dans la location de meublé de plus gros budget dans le statut à choisir car rien ne vaut la connaissance et l'expérience de ceux qui sont déjà passé par cela. |
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poupix4
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Posté - 08 oct. 2009 : 10:39:23
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bonjour
je ne peux pas trop vous aider , car moi aussi je réfléchi à tout ca, ( je loue en vide)
mais je peux vous dire que c'est très difficile de faire un prévisionnel car , chaque année les lois de finance changent en( négatif) pour les investisseurs! et ca ne va pas s'améliorer..vu les déficits.
alors comment faire pour avoir une base.....
quand on prend un crédit immo à la banque on part pour au moins 15 ans...
moi aussi la banque m'a conseillée pour le crédit , mais quant au reste , il a fallu que je me dépatouille...
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Édité par - poupix4 le 08 oct. 2009 10:51:50 |
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philippe30
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Posté - 08 oct. 2009 : 10:59:43
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Bonjour immo60,
Qu'elle est la différence entre le LMP et LMNP :
- Cotisations sociales pour le LMP ( je dis bien cotisations )
donc secu / retraite etc ...
- Revente sans plus value au bout de 5 ans pour le LMP
- Biens non inclus dans la base ISF pour le LMP.
Les points communs :
Contributions sociales ( 12.1 % des revenus locatifs )
Taxe professionnelle montant variable ( Forfaitaire ou plafonnée à 3.5% formulaire 1327 des impôts )
Locations meublés avec amortissements
Pour ma part je ne vois pas l'intérêt , c'est plus si de se déclarer en LMP si tu as une activité salarié car tu vas payer des cotisations forfaitaires alors que tu cotises déjà en tant que salarié par contre si c'est ta seule activité alors cela peux être intéressant mais les cotisations seront plus élevées ...
Tu as pu voir sur le forum que la détermination de la taxe professionnelle est très variable en fonction des biens et des villes.
Tu as indiqué deux projets locatifs au vue des prix , je suppose qu'il s'agit d'immeubles est-ce le cas car les charges sont moindres ? et est-ce que tu déjà la location ?
Est-ce que tu veux louer en direct ou par agence ( 8 % des revenus locatifs )
Si il s'agit de biens dans une copropriété , il faut compter environ 30 % de charges par rapport au montant des loyers mais à savoir que 2/3 sont des charges locatives hormis gros travaux.
Comme je te l'ai indiqué dans mon précédent post , il faut prendre en compte l'intégration de ces revenus locatifs ( même avec les déductions des charges fonciers , interet d'emprunt , assurance etc .. ) dans tes revenus car avec de tels revenus et si tu le fais dans un cadre personnel , tu vas changer de tranche fiscal ..
http://www.lemoneymag.fr/v5/fiche/s...4083,00.html
Je reprends donc mes questions précédentes :
Sous quelle structure et quel type de biens s'agit -il ?
Connais-tu les SCI ?
Regarde dans ta projection , tous les aspects il n'y a pas que combien le bien coute et combien je peux le louer
Pense aussi aux vacances des loyers et aux impayés car ça aussi faut pouvoir assumer car la banque te prête mais si tu as un problème ils sauront comment faire pour se faire payer...
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Édité par - philippe30 le 08 oct. 2009 11:11:02 |
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immo-60
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Posté - 09 oct. 2009 : 15:38:12
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Bonjour Philippe,
Je suis allé voir hier un expert comptable a ce sujet et j’ai (je pense) enfin eu affaire a quelqu’un qui connait bien la chose. Lui aussi me conseil le LMNP mais m’a mis en garde sur le devenir de ces statuts (LMP et LMNP) car apparemment des modifications de la loi (commencé en 2009 déjà prévu pour 2010 et en cours de projet pour l’avenir) rendrait dans les 5 ans à venir ce statut moins ou pas plus intéressant que pour la location nu.
Je dois revoir dans 2 semaines cet expert qui va me faire un récapitulatif de tout cela pour mais pour lui les reformes à venir ne seront pas en faveur de la location en meublé mais plutôt des locations nu.
Qu’entend tu par contribution social 12.1% dans le cas de LMNP ?
Ce n’est pas une copro, (je donne déjà en copro et merci je ne veux plus)
quand au reste, je fais deja dans la location d'appartement, je connais les contraintes, mais je cherche a comprendre ou serait mon avantage ou inconvenient en meublé par rapport à du nu
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Posté - 09 oct. 2009 : 16:52:15
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Pour vos deux projets, 400 000 bruts qui font 420 000 nets avec les frais et qui rapportent 60 000 euros par an, c'est excellent.
Pour le LMP, attention a tebir compte des nouveautés 2009, car tout n'est vraiment plsu si simple.
Grosso-modo:
1/ Le LMP peut repporter son déficit sur ses autres revenus.
2/ Il peut s'exonérer des plsu-values si il a été LMP pendant au moins 5 ans et fait moins de 90 000 euros de recettes.
Côté inconvénient, ou avantage selon certains on peut mettre la taxe pro et les charges sociales.
3/ Taxe pro, tout dépend du lieu ou des lieux d'exercice. nosu sommes en géénral au minimum, si on est en déficit, donc il n'y a aucun calcul possible, il faut se renseigner sur la valeur du mini. Attention aux minis qui décollent le jour ou vous n'êtes plus en déficit.
4/ Les charges sociales, importantes si vous êtes positif, faible mais non nulles si vous êtes en déficit, grosso-modo c'est 50 euros par mois pour le RSI.
MAIS si vous avez essuyé un rfus d'immatriculation au RCS? vous n'êtes plus redevable des charges sociales, donc si vous voulez éviter, il suffit de s'incrire dans un coin ou le tribunal de commerce vous refusera l'inscription.
Attention aux faux espoirs:
5/ ===>Biens non inclus dans la base ISF pour le LMP. <=== Sauf erreur il faut pour cela que les revneus du LMP dépassent ses autres revenus. il est quesiton la de revenus et pas de recettes, donc si vous êtes en déficit ou en faible positif, pas d'exonération de l'ISF a moisn que les choses aient changées.
citation: Qu’entend tu par contribution social 12.1% dans le cas de LMNP ? je réponds pour Philippe30, TOUS les revenus sont soumis a ces fameux 12,1%..... fonciers comme LMP... comme LMnP |
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Posté - 09 oct. 2009 : 16:56:34
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Le gros avantage des LMP et LMnP sont a mon avis:
1/ Amortissement d'immeubles et des meubles,
2/ on peut déduire les frais de déplacement, d'achat de timbres, de téléphone, d'internet, de papier,
3/ On peut déduire tous les frais relatifs à l'exploitation (achat de livres, ..)
4/ En gros, on peut arriver a défiscaliser totalement de vrais revenus.
Les inconvénients:
1/ Il faut tenir une vraie compta
2/ Il faut remplir la liasse fiscale
3/ il faut gérer les amortissements
4/ On ne peut pas déduire les travaux, seulement les amortir.
et surtout 5/
Hormis les premières anées, impossible de faire du déficit fiscal. |
Édité par - ribouldingue le 09 oct. 2009 17:32:57 |
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immo-60
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Posté - 09 oct. 2009 : 21:31:28
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Tout d'abord, merci de tous ces renseignements qui commence à me permettre de monter un dossier et de voir un peu plus clair et qui est plus sérieux que les renseignements de certains "pro" que j'ai rencontré. Car je viens d'avoir un message de l'expert comptable que j'ai rencontré hier me disant qu'il n'avait pas plus d'info a me donner, c'est a dire rien de plus que ce qui se dit dans ce forum (voir moins). Encore un qui ne me reverra pas, cela fait quand même 3 que je vois et je n'avance pas.
Donc je pense aujourd'hui m'orienter vers le statut de LMNP qui me parait plus en adéquation avec ma situation.
Alors si je vous comprend bien, (là je vais rentrer dans les détails).
J’achete mon immeuble à 400000 euro + 26000 de frais de notaire.
Pour cela j'emprunte la totalité sur 12 ans (remboursement annuel la première année 45505 , 27686 d’amortissement,16536 d’interet et 1284 d’assurance).
Mon foncier : 1304
Frais de chauffage : 2475
Eau : 2000
Electricité : 2000
Dans les recettes (mes loyers) : 61000
Mon calcul bête de base : 61000-(2000+2000+2475+1304+45505)= 7716 de bénéfice annuel
Mais là intervient les fameux 12.1% de charges social (CSG/RDS) sur mes 61000 = 7381 qui me plombe mes hypothétiques bénéfices 7716-7381 = 335 Euro de BENEFICE
Et puis, je ne peux rien déduire, car cela ne sert à rien alors j’allonge la durée de mon crédit pour diminuer mes échéances 20 ans : (remboursement annuel la première année 31383 , 13943 d’amortissement,16156 d’interet et 1284 d’assurance).
Etc
Mon calcul de base : 61000-(2000+2000+2475+1304+31383)= 21838 de bénéfice annuel
Et là encore une fois les fameux 12.1% de charges social (CSG/RDS) sur mes 61000 = 7381 qui me plombe (mais beaucoup moins) mes hypothétiques bénéfices 21838-7381 = 14457 Euro de bénéfice
Cela est déjà beaucoup mieux, mais le but étant de ne pas payer (ou le moins possible) d’impôts, que puis je et déduire afin d’arriver à un résultat proche de zéro.
Car pourquoi ne pas aller encore plus loin …25 ans.
(remboursement annuel la première année 27408 , 9897 d’amortissement,16227 d’interet et 1284 d’assurance).
Mon re re calcul de base : 61000-(2000+2000+2475+1304+27408)= 25813 de bénéfice annuel
Encore les fameux 12.1% de charges social (CSG/RDS) sur mes 61000 = 7381 font beaucoup moins mal sur mes bénéfices 25813-7381 = 18432 Euro de bénéfice
Amortir …Déduire…ou vat quoi et comment cela rentre t il dans mon calcul….
Afin d’arriver à l’équilibre entre mes bénéfices et mes déductions……pour essayer de gagner un peu d'argent sans être obliger dans donner un maximum au fisc car il est mieux dans ma poche que dans celle de l'état.
Si vous pouviez m’expliquer avec des comptes aussi simple que possible pour le novice que je suis…..MERCI d’avance
tout en respectant les textes qui régisse la fiscalité des LMNP
Et puis après je vous exposerai mon projet d'achat d'un immeuble nu pour savoir si c'est intéressant de la passer en meublé.. |
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Posté - 09 oct. 2009 : 21:57:47
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citation: J’achete mon immeuble à 400000 euro + 26000 de frais de notaire.
Pour cela j'emprunte la totalité sur 12 ans (remboursement annuel la première année 45505 , 27686 d’amortissement,16536 d’interet et 1284 d’assurance).
Mon foncier : 1304
Frais de chauffage : 2475
Eau : 2000
Electricité : 2000
Dans les recettes (mes loyers) : 61000
Mon calcul bête de base : 61000-(2000+2000+2475+1304+45505)= 7716 de bénéfice annuel
Mais là intervient les fameux 12.1% de charges social (CSG/RDS) sur mes 61000 = 7381 qui me plombe mes hypothétiques bénéfices 7716-7381 = 335 Euro de BENEFICE
NĂ©gat....
Ma recette 61 000 euros
Mon revenu: 61000-(2000 eau +2000 elec +2475 chauffage +1304 taxe fonciere+16 536 intéret + 2034 assurance + assurance PNO + déplacements + 600 euros de RSI charges sociales)
= 33 960 de bénéfice annuel arrondis à 34 000
Votre revenu apres dotation aux amortissements
Grossomodo (il faut décomposer en composants en fait) 2,5% de 85% de 400 000 soit 2,5% de 340 000 euros = 8 500 amortissement immeuble
et pour les meubles 20% de 10 000 euros = 2 000 euros
Votre revenu apres dotation = 34 000 - 8 000 - 2 000 = 24 000 euros
on enlève les 12,1% de 24 000, soit 2 880 euros
revenu net de charges 24 000 - 2 880 - IRevenus = .........
citation: Et puis, je ne peux rien déduire, car cela ne sert à rien alors j’allonge la durée de mon crédit le LMP n'a jamais été fait pour déduire.
Cependant la première année ou les trois premières années, vos frais de notaire de 26 000 euros ainsi que quelques autres sont déductibles. heureux vous.... Vous pouvez les divier par trois et les déduire en trois années, ou les déduire en une seul fois la première année.
Comme votre rendement est phénonal, c'est certain que vous avez intéret à emprunter sur une durée plus courte, de facon a ne pas fscaliser trop rapidement vos revenus.
Vous allez bénéficer grâce aux amortissements de revenus réels non imposables.
Il faudra revendre en revanche assez raidement ou trouver une astuce car votre amortissement ne va pas vous permettre de rester sans fiscalité trop longtemps. |
Édité par - ribouldingue le 09 oct. 2009 22:08:49 |
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Posté - 09 oct. 2009 : 22:04:46
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Si vous ĂŞtes dans la tranche Ă 50%, vous allez donc payer 50% de 24 000 euros soit 12 000 euros d'IR.
Votre revenu net va ĂŞtre de 24 000 - 2 880 - 12 000 = 8 120 euros.
Votre revenu REEL (flus de trésorerie positive) est plus important car il faut réintégrer les amortissements que vous ne dépensez pas.
Vous gagnez rellement 8 120 + 8 000 + 2000 = 18 120 euros.
Si vous n'ĂŞtes pas sur place, que vous utilisez le train, l'avion, une loation de voiture, des repas sur place, imaginez compter 10 000 euros de frais divers sur facture,
RECETTES 61 000 euros
Mon revenu:
61000-(2000 eau +2000 elec +2475chauffage +1304 taxe fonciere+16 536 intéret + 2034 assurance + assurance PNO + 600 euros de RSI charges sociales + 10 000 euros frais de déplacement)= 23 960 de bénéfice annuel arrondis à 24 000
Après dotation aux amortissements 24 000 - 8 000 - 2 000 = 14 000
Impot sur le revenu 50% de 14 000 = 7 000
Charges sociales 12,1% de 1 400 = 1 680
Reste 14 000 - 7 000 - 1 680 = 5 320 euros.
En flux de trésorerie, vous recevez ce coup-ci 15 320 euros |
Édité par - ribouldingue le 09 oct. 2009 22:06:35 |
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Posté - 09 oct. 2009 : 22:13:54
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La situation peut être meilleure grace a la décomposition de l'immeuble en composants:
400 000 euros =
60 000 terrain non amortissable + 160 000 gros oeuvre sur 40 ans + 100 000 sur 25 ans + 80 000 sur 15 ans
Amortissement pendant les 15 premières années
Dotation =
0 terrain + 4000 (40 ans) + 4000 (25 ans) + 5 350 (15 ans)
= 13 350 euros, soit plus que les 8 000 calculés rapidement précédemment. |
Édité par - ribouldingue le 09 oct. 2009 22:16:46 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 10 oct. 2009 : 07:24:32
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immo-60
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Posté - 10 oct. 2009 : 12:58:36
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Merci Ribouldingue pour toutes ces précisions, et je vais maintenant plancher sur tous tes exemples de compte car au premier coup d'œil, des choses m'échappe encore (novice que je suis).
Pour mes frais, le bien ne se trouve qu'a quelque dizaines de Kms et pour après, j'espere gagner assez pour arreter de travailler ...
J'aimerais bien avoir une personne comme toi a proche de chez moi pour m'aider à remplir ma déclaration d'impôt.
Et si je fait des travaux, soit d'amélioration soit pour recréer d'autre appartement dans ce bien (car il y a encore de la place pour ca) est ce déductible ? |
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Posté - 10 oct. 2009 : 13:26:46
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Merci pour les compliments, mais l'expérience dit que je ne suis pas exempt de commetre quelques erreurs. par bonheur pour le forum, j'ai quelques ennemis, qui interviennent de temps en temps.
Les travaux d'entretien sont déductibles.
Les travaux de réparation, reconstruction ou de construction ne sont pas déductibles. Ils sont amortissables. Vous créez une nouvelle partie de l'actif, elle doit donc être traité comme l'actif existant.
par exemple, si vous créez du gros oeuvre, voila une nouvelle tranche assimilable au composant actuel, amortissable sur 40 ans.
Si vous refaites le papier peint, la peinture, c'est amortissable sur 15 ans.
Faites votre comptabilité au fur et à mesure, et apprenez a faire une compta d'engagement, pas une compta de trésorerie.
La différence?
Vous demandez un devis a un Ă©lectricien.
Il vous l'envoi, vous etes d'acrod, vous lui renvoyez le 1er ocotbre avec votre sigature et bon pour accord pour 4000 euros.
Vous payez la première partie le 30 décembre 2009 pour 1800 euros
et le solde le 30 mars 2010 pour 2 200 euros.
Compta de trésorerie (bon pour le foncier nu)
01 OC 2009 rien
30 DE 2009 dépense de travaux 1 800 €
30 MR 2009 dépense de travaux de 2 200 €
Compta d'engagement (bon pour le LMP & LMnP)
01 OC 2009 dépense de travaux de 4 000 euros, dette envers le sous-traitant de 4000 euros
30 DE 2009 Remboursement de dette au sous traitant de 1 800 €, moncompte en banque se trouve plus léger de 1 800 €
30 MR 2009 Remboursement de dette au sous traitant de 2 200 €, moncompte en banque se trouve plus léger de 2 200 €
que l'on note aussi
01 OC 2009 213 4 000€ / 400 sous-traitant - 4000€
30 DE 2009 400 sous traitant + 1 800 € / 510 cpte en banque - 1 800 €
30 MR 2010 400 sous traitant + 2 200 € / 510 cpte en banque - 2 200 € |
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Posté - 10 oct. 2009 : 13:31:00
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Lors de votre déclaration 2033 et 2031 du mois d'avril 2010, vous déclarez alors augmenter votre actif de 4000 euros, c'est ce qu'on appelle PORTER au BILAN.
Vous déclarez aussi sur un autre feuillet de la même liasse 2033 une dotation aux amortissements en l'occurence sur 15 ans, donc vous ferez à ce titre votre première dotation au amortissement au 31 DE 2010 de 1/15 de 4000 euros, donc de 266 euros. |
Édité par - ribouldingue le 10 oct. 2009 13:31:52 |
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Posté - 10 oct. 2009 : 13:33:34
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Au fait, j'y pense, si vous êtes franchement positif, vous avez tout intéret a adhérer à un centre de comptabilité, qui vous fera votre compta, vos déclarations fiscales, et vous fera bénéficiez d'une imposition légèrement réduite.
Cela n'a pas d'intérêt fiscal pour celui qui est déficiaire, mais cela en a un pour celui qui est bénéficiaire. |
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immo-60
Nouveau Membre
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Posté - 10 oct. 2009 : 14:15:35
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C'est effectivement ce que commence Ă me dire car il y a vraiment des choses qui m'Ă©chappe encore( pour faire faire la compta par un pro) le tout est d'en trouver un bon car pour l'instant mon soucis est aussi Ă ce niveau.
En ce qui concerne le bien nu qui m'est proposé, en voici quelque info pour voir ce que vous en pensez
Achat de l'immeuble 270000
Taxe foncière 2945
Notaire 18070
Loyer : 36240 annuel (location nu sans les charges car dans ce cas, les charges (eau, électricité, nettoyage des communs etc) sont payé intégralement par les locataires)
Je pense que cela est moins intéressant que ma première affaire, mais en même temps si je veux prendre ma retraite dans une dizaine d'année, avec ces 2 immeuble, je pourrait sans trop de problème.
Mais au fait, Ribouldingue, vous qu'avez vous comme bien ?
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