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Fiscalité travaux de rénovation propriété démembré

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BEMGA3
Nouveau Membre

17 message(s)
Statut:

Posté - 26 sept. 2009 : 18:08:54

Je suis nu propriétaire d'un immeuble ancien (>100 ans) que j'ai reçu par donation de ma mère et qui est actuellement loué à un commercant. Ma mère -qui est restée usufrutière- et moi souhaitons rénover/réhabiliter cet immeuble afin de créer 3 appartements et un local commercial (pré existant). L'objectif est de louer ces locaux à des particuliers. Ma mère et moi allons nous partager les dépenses de travaux qui vont s'élever à environ 400 k€. J'espère obtenir une aide de l'ANAH et je compte pour ma part financer les travaux au moyens d'un prêt in-fine.

Afin de me donner des revenus ma mère va me faire donation de 50% de l'usufruit.
Les questions que j'ai sont les suivantes:
- En tant que nu propriétaire pourrai je déduire le montant des travaux de rénovation de mon revenu foncier ou global ? Quels sont les travaux déductibles ?
- Que va il advenir dès lors que ma mère m'aura fait la donation de 50% de l'usufruit ? Vais je pouvoir continuer à déduire le montant des travaux dèjà financé comme nu propriétaire ?
- Y a t il une date fiscalement optimale pour effectuer la donation d'usufruit ?

Merci de m'aider sur ce sujet fiscal un peu complexe !

Signature de BEMGA3

MICA

dethau
Contributeur actif

383 message(s)
Statut:

Posté - 27 sept. 2009 : 11:54:10

En tant que nu propriétaire pourrai je déduire le montant des travaux de rénovation de mon revenu foncier ou global ? Quels sont les travaux déductibles ?
Seuls les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles.
Dans votre cas il s'agit de travaux de construction,ou de reconstruction, non déductibles.

Y a t il une date fiscalement optimale pour effectuer la donation d'usufruit ?
Les donations antérieures sont fiscalement rapportables sauf celles consenties depuis + de six ans.

BEMGA3
Nouveau Membre

17 message(s)
Statut:

Posté - 27 sept. 2009 : 14:47:17

Merci pour la réponse. Désolé mais je n'ai pas été assez clair ! Les travaux engagés ne sont pas des travaux de construction/reconstruction il s'agit plûtot de travaux de gros entretien ou d'amélioration car ils ne touchent pas ou trés peu au gros oeuvre. Il s'agit essentiellement de remplacement des ouvertures, changement de cloisonnement, réfection de toiture et remise aux normes des circuits électriques des évacuations des euax usées... En fait il n'y a pas de modification de la surface habitable.

Pour ce qui est de la date fiscalement optimale je fais référence à l'optimisation de l'IR par la création d'un déficit foncier (défiscalisation) par la déduction du montant des travaux et des intérets d'un emprunt in fine.

Signature de BEMGA3

MICA

dethau
Contributeur actif

383 message(s)
Statut:

Posté - 27 sept. 2009 : 16:24:21

Confirmation de la doctrine administrative en la matière :
"sont considérés comme travaux de construction ou de reconstruction les travaux comportant la création de nouveaux locaux d'habitation, notamment dans des locaux auparavant affectés à un autre usage, ainsi que les travaux ayant eu pour effet d'apporterune modification au gros œuvre...."
Vous en tirez la conclusion.

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