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ribouldingue
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Posté - 25 mai 2009 :  13:45:23  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
le sujet initial occupe 7 pages de l'ancien forum, et je pense qu'il serait utile a des nouveaux utilisateurs, ou même aux anciens.

http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=62464


ribouldingue
Pilier de forums



14453 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

 1 Posté - 25 mai 2009 :  13:50:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Accesoirement aux imputations, j'aimerais aovir l'opinion de ceux qui font leur propre comptabilité, ou qui la font faire par leur comptable concernant leurs pratiques:


1/ Avez-vous TOUTES vos dépenses sous forme de facture,
ou bien un certain nombre d'entre elles (je pense particulièrmeent aux dépenses liées aux déplacements mais aussi aux petits achats, genre copies de clés, etc...) sous forme de simple ticket de caisse, et y'a t'il un risque lié au fait que la documentatioin comptable n'ai pas une facture pour ces dépenses?


2/ Sous quelle trace documentez-vous vos achats de billets de train sur le net?
La SNCF donne accès a une 'transaction', et y inscrit le prix sur le billet , lequel prix apparait aussi bien sur un billet carton traditionnel que sur le billet imprimable (Cas IdTgv), mais ni pour la SNCF ni pour la société IdTgv je n'ai trouvé le moyen simple et certain d'obtenir une vraie facture


3/ De même, quand je passe une annonce par le net ou par téléphone,
il arrive que certains m'adressent une facture, même par le net par mail (car de PAP, particulier à particulier), mais d'autres sont plus aléatoires (Paru Vendu, Echo des cevennes,...), et dans ce dernier cas je n'ai que la trace de la transaction par carte bancaire, et la copie de l'annonce.
Est-ce recevable en cas de contrôle fiscal?


4/ Si je rachète a quelqu'un en cash un billet SNCF qu'il a lui-même acheté un cash, puis-je l'intégrer dans ma comptabilité, et qu'est-il exigé?



5/ Même cas, quelqu'un passe pour moi une annonce et paye de sa carte bancaire, et je le rembourse, intérgant la facture qu'il a obtenue dans ma compté avec mon chèque (je rembourse rarement en cash, précisément pour pouvoir prouver la dépense).

Édité par - ribouldingue le 25 mai 2009 13:57:39

ninethangel00
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 26 mai 2009 :  13:01:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
1/ Avez-vous TOUTES vos dépenses sous forme de facture,
ou bien un certain nombre d'entre elles (je pense particulièrmeent aux dépenses liées aux déplacements mais aussi aux petits achats, genre copies de clés, etc...) sous forme de simple ticket de caisse, et y'a t'il un risque lié au fait que la documentatioin comptable n'ai pas une facture pour ces dépenses?


Pour ma part Ribouldingue, je garde TOUTES les factures, ou au moins les tickets de caisse lorsqu'une facture n'est pas possible.

citation:
2/ Sous quelle trace documentez-vous vos achats de billets de train sur le net?
La SNCF donne accès a une 'transaction', et y inscrit le prix sur le billet , lequel prix apparait aussi bien sur un billet carton traditionnel que sur le billet imprimable (Cas IdTgv), mais ni pour la SNCF ni pour la société IdTgv je n'ai trouvé le moyen simple et certain d'obtenir une vraie facture


Pour le TGV, je garde les billets eux-mêmes, car ils ont l'avantage de fournir le prix, la date ainsi que la nature du trajet. Ce n'est certes pas une facture, mais à défaut...

Pour ce qui concerne les annonces, je garde ce que veut bien me fournir le site (trace de transaction, mails...) mais à défaut là encore, je conserve les relevés de banques.

citation:
4/ Si je rachète a quelqu'un en cash un billet SNCF qu'il a lui-même acheté un cash, puis-je l'intégrer dans ma comptabilité, et qu'est-il exigé?


Moralement, je ne sais pas si c'est très légal, mais fiscalement, il faudrait que le fisc puisse démontrer la transaction...

yarol
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 26 mai 2009 :  20:50:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ninethangel00, vous avez déjà eu un contrôle ? vos tickets de caisse et billets de tgv ont été acceptés ?
théoriquement ces pièces ne sont pas des factures (il faut bien plus d'information : nom de la société, adresse, siret, ....) mais je voudrais savoir si en pratique les impôts l'acceptent s'agissant de "non professionnels".
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

ninethangel00
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 27 mai 2009 :  19:21:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Yarol

J'ai eu un contrôle pour mes impôts sur le revenu et les tickets de caisse ont été pris comme justificatifs, alors je ne vois pas pourquoi ils ne le seraient pas pour les BIC...
De plus, nombre de magasins ne vous délivrent pas de factures et vous répondent que le ticket de caisse en fait office. Comment faire dans ce cas? Ne pas les déclarer?

Pour les billets de trains, et bien que je ne puisse effectivement vous répondre, toutes les infos y figurent cependant (tarifs, date, nom de la société, nature du trajet et même mon nom...). A défaut, les montants décaissés apparaissent sur mes relevés bancaires. Cela devrait donc largement suffire.

Mais les élements que vous précisez, Yarol, concernant la composition d'une facture restent vrais lorsqu'elle est éditée par une société, et ce afin de protéger le consommateur.

yarol
Contributeur actif

320 message(s)
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 27 mai 2009 :  22:15:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
n'y voyez pas l'oeil de moscou ;)
je voulais juste m'assurer que c'était bien accepté dans la réalité d'un contrôle car j'ai quelques "factures" qui ressemblent à "rien". je m'inquiétais un peu pour le cas où on me demanderai ces justificatifs. me voilà plus tranquille.
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 6 Posté - 29 mai 2009 :  19:09:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ninethangel00
citation:
4/ Si je rachète a quelqu'un en cash un billet SNCF qu'il a lui-même acheté un cash, puis-je l'intégrer dans ma comptabilité, et qu'est-il exigé?


Moralement, je ne sais pas si c'est très légal, mais fiscalement, il faudrait que le fisc puisse démontrer la transaction...
Je ne vois pas de problème moral, puisque 'un billet SNCF peut être revendu.

ninethangel00
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 16 juin 2009 :  15:26:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Erreur de lecture Ribouldingue, je croyais que vous vouliez intégrer dans votre compta des billets que vous vouliez revendre en cash...

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 8 Posté - 16 juin 2009 :  20:24:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans ce cas, en effet, je pense que c'est facile de les intégrer comptablement et impossible pour les impots de déceler le traffic.

Mais ce n'est pas ce que je fais. J'achète en cash parfois.

Luc Standon
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 9 Posté - 12 août 2009 :  03:03:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Reprise de quelques observations à partir de l'ancien forum..

citation:
Initialement posté par ribouldingue

citation:
Initialement posté par moglog12

Les dépots de garantie
- données par les locataires (165 ?)
- rendues aux locataires

La j'ai du mal a me souvenir, je crois que c'est 270, mais je préfère attendre d'être rentré à la maison pour confirmer.
En 410 dans les deux cas.
.../...
Les cautions reçues et rendues en 410 et non pas en 270.

Pourquoi mettre les dépôts de Garantie en 410 dans les 2 cas (versés/rendus) au lieu de les traiter en 2751 ?

2751 - Dépôts et cautionnements versés : enregistre tous les paiements qui seront restitués à l'échéance du contrat concerné.
410 - Client : avances reçues en cours d'années (inscrites au journal des encaissements) puis restitutions intervenues en cours de l'exercice (journal des paiements)


citation:
Initialement posté par ninethangel00

Je pense que l'on tient une comptabilité des encaissements et des paiements, donc si le loyer n'est pas payé, je ne ferai rien.

Si loyer impayé au bout d'une semaine, OK je ne fais rien, à l'exception de la relance de l'avis d'échéance et appel à la caution solidaire, donc frais postaux LRAR facturé et chargé en 626.

Passé un certain délais, la créance locative passe tout de même au compte 416 (créances contentieuses) : et les intérêts démarrent conformément au contrat locatif en 4188 - Clients Intérêts Courus.

Si le retard est régularisé avant procédure juridique, alors les loyers en retard sont équilibrés sur le compte client 416 et ainsi les loyer sont contrebalancés sur compte 706 (ventes de services).

Après pour les intérêts c'est au choix, soit demande du paiement des intérêts de retard du précédent compte 4188 : dans ce cas, contrebalancé dans compte 7638 Revenus des créances diverses.

Ou bien, je laisse ce compte client créancier ouvert (4188) durant la durée de l'exercice, et ainsi si le problème de loyers en retard est récurrent les mois suivants pour ce même locataire, alors on additionne le compte 4188 "proportionnellement" aux intérêts exigibles cumulés à chaque retard mensuel.

Soit, le locataire a été défaillant une fois au cours de l'année en cours et dans ce cas, on décide de ne pas lui faire payer les intérêts du compte créance régularisé à 0, et on fait passer les intérêts non payés sur le compte 6714 - Créances devenues irrécouvrables dans l'exercice pour contrebalancer le tout.

A défaut du compte 6714, il est possible, à mon avis, d'utiliser le compte 468 puisque la subdivision du compte 468 intitulée "Charges à payer et Produits à recevoir" est débitée, notamment, des indemnités à recevoir consécutives à des sinistres ou litiges.
Mais j'aurais plutôt tendance à utiliser le compte 468 en cas de déclaration de sinistre auprès des assurances.


citation:
Initialement posté par moglog12

A mon avis, si on veut enregistrer les appels de loyer, il faut gérer des comptes client en 411

D'où l'intérêt à mon avis de pratiquer selon la taille de l'activité.
Si beaucoup de biens locatifs avec de nombreux avis d'échéance envoyés alors oui dans ce cas il faut faire des comptes clients pour enregistrer les appels de recettes locatives afin de les balancer au gré des paiements des locataires.
Si l'activité ne repose que sur quelques biens locatifs, alors autant faire les appels et comptabiliser directement les recettes, et garder les comptes clients en cas de difficultés pour non paiement de loyer ou retard de loyer, majorations, intérêts.


citation:
Initialement posté par ribouldingue

mais il y a des comptes clients qui reproduisent le débit de lcui-ci sur le loyer du mois;Il le doit, la comptabilité expliquera ailleurs comment il a payé (ou pas payé).

La comptabilité n'a pas a prendre position sur le fait que le locataire paye ou ne paye pas, la comptabilité dit que PUISQU'il y a un client, il y a un débit mensuel, et cela mène a l'imposition in fine qui dira que puisqu'il y a location, il y a imposition des recettes locatives.

??? Et le compte des impayés locatifs ? Vous ne pouvez pas être imposé pour des sommes d'argent non perçues !

citation:
Initialement posté par ribouldingue

Votre locataire entre le premier janvier et ne paye que tchi...
Vous êtes pourtant imposable sur vos 2000 euros de loyer par mois sur 12 mois, soit 24 000 euros, quand bien même vous n'en n'avez pas vu le début d'un seul.

Quid des locations meublées et que bien que le contrat stipule un bail d'un an renouvelable, le locataire a la faculté de quitter les lieux sur un simple préavis d'un mois.

citation:
Initialement posté par ribouldingue

Ceci n'est pas le cas en ce qui concerne les revenus fonciers en revanche.

Ben oui, seules les revenus perçus sont à déclarer comme pour toutes déclarations fiscales. Désolé, mais là, je n'ai pas compris le sens de votre commentaire.

citation:
Initialement posté par ribouldingue

citation:
Initialement posté par moglog12

D'un point de vue fiscal, la recette du meublé ne distingue pas les charges et le loyer principal (d'ailleurs, mon bail est conclu avec un montant forfaitaire de charges). Est-il vraiment nécessaire dans ce cas séparer le loyer en 704 et 711 ?

Pareil pour moi, fiscalement, on doit assimiler les provisions pour charges si elles existent aux loyers sous la forme de recettes locatives; J'ai donc rebaptisé mon compte 704 'Recettes locatives' et je n'utilise pas le compte 711.

706 - Recettes Locatives (hors charges)
7134 - Variation des en-cours de production de services : donc les provisions de charges

Le propriétaire-bailleur reporte sur le compte 614 (Charges locatives et de copropriété) ses charges trimestrielles. A la fin de l'exercice du syndic, ce dernier envoie les régules de charges et évidement le décompte de charges afférent au lot qui est en location.... Le bailleur fait la différence entre les provisions de charges locatives perçus (sur 12 mois) et le récapitulatif des charges locatives récupérables tel stipulé par le décompte de charges du syndic après que les comptes aient été approuvé lors de l'AG.

Le bailleur doit faire la différence des charges récupérables auprès du locataires, et il doit y avoir une régularisation du compte 7134. Heureux celui qui tombe juste sans faire de régularisation de charges locatives annuelles.

L'autre partie des charges, non récupérable auprès du locataire reste belle et bien dans le compte charge 614.

Idem concernant la TEOM (récupérable) auprès du locataire :

Pour le bailleur c'est une charge à poster sur compte 63512 - Taxes foncières :
63512-1 : Taxe Foncière payable par le propriétaire.
63512-2 : Taxe Foncière récupérable (TEOM) par le propriétaire auprès du locataire.

Il est précisé que lorsque la législation permet d'imputer à titre de dépenses libératoires les dépenses restant dues à la fin de l'exercice, ces dernières sont comptabilisées au débit des comptes d'actif ou des comptes de charges concernés par le crédit des comptes de tiers intéressés.

Reste donc plus qu'au bailleur de mensualiser la TEOM dans les provisions de charges locatives du compte locataire (exemple : 5 à 7 € / mois) et indépendamment des provisions de charges locatives pour payer le syndic.

En aparté puisque j'ai le nez dedans, concernant les amendes fiscales pour pénalités de retard de déclaration, elles s'enregistrent au compte de charges exceptionnelles 6712 - Pénalités, amendes fiscales et pénales.

citation:
Initialement posté par ribouldingue

Pour ma part, dans mon plan comptable réduit, 706 est une prestation de service, 704 une vente de bien. Si le votre dit différement, tenez en compte.

706 : Recettes locatives
707 : Ventes de biens immobiliers

citation:
Initialement posté par ribouldingue

Donc, ne SURTOUT PS utiliser le compte 706 pour déclarer vos loyers.... Sauf à ce que vous vouliez dire aux impots que votre activité ne 'fonctionne pas' selon ce qui est prévu, j'éviterais. Il faut du 704 ou du 706 en période de croisière, sinon les impôts ne vont rien comprendre.

Là c'est moi qui ne vous suis plus ???
Les montants des ventes, des prestations de services, des produits afférents aux activités annexes sont enregistrés au crédit des comptes
701 - Ventes de produits finis
702 - Ventes de produits intermédiaires
703 - Ventes de produits résiduels
704 - Travaux
705 - Études
706 - Prestations de services
707 - Ventes de marchandises
708 - Produits des activités annexes
.

Source : Plan Comptables.com > Section 7. [447] Comptes de produits (Classe 7)

citation:
Initialement posté par ribouldingue

2/ Un livre sur l'immobilier par DENOS qui fait bien la différence entre louer meublé (Prestation de bien, microbic jusqu'à 76 300 euros) et la location équipée (prestation de service, microbic jusqu'a 27 000 euros seulement).

OK pour cette différence de plafonds fiscaux entre le loueur meublé prestation de bien (704 - désormais classé Travaux pour 2009) Vs celui en prestation de service (706). Bien que cela semble avoir une influence fiscal certaine en microBIC, est-ce que cela change aussi en cas de déclaration au réel ?

Et Donc à présent, pour la déclaration 2009 à remplir en 2010, ceux qui utilisaient le compte 704 en 2007/2008 doivent désormais utiliser le compte 707 pour 2009 ?

citation:
Initialement posté par ninethangel00
Posté - 07 mars 2008 : 10:40:20

citation:
Initialement posté par aivilo

Bonjour,
Désolée de relancer le sujet...
Mais je commence à être complètement perdue...
Je commence dans le domaine et j'essaie de faire ma compta lmnp toute seule (dur dur).
Dans ce sujet, vous parlez tous des comptes 704 vs 706 mais je ne retrouve pas les dénominations que vous employez... Pour moi (sur internet et dans mes bouquins) dans le PCG il est fait mention du compte 704 comme d'un compte "Travaux" ! Je ne vois plus du tout le rapport avec les loyers d'une location meublé ni même avec la prestation de biens...
Si vous pouviez éclairer ma lanterne ?...
Merci.

Aivilo,

Il existe plusieurs PCG.
Celui qui nous intérèsse est le PCG 99.
Vous verrez que le compte 6 est un compte "charges" et le 7 un compte "produits", d'ou les comptes 704 et 706.

Vous n'avez probablement pas le bon PCG...

Ah ben oui, mais quelle idée de bosser avec le PCG 99 en 2008 Avouer que cela n'est pas fait pour aider à la compréhension des choses, non ?
Signature de Luc Standon 
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 10 Posté - 13 août 2009 :  22:47:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
2751 - Dépôts et cautionnements versés : enregistre tous les paiements qui seront restitués à l'échéance du contrat concerné.
410 - Client : avances reçues en cours d'années (inscrites au journal des encaissements) puis restitutions intervenues en cours de l'exercice (journal des paiements)
Luc, nous avions trouvé un autre compte pour cela, j'essaierais de le ressortir.

citation:
citation:
Initialement posté par ninethangel00

...si le loyer n'est pas payé, je ne ferai rien.

Si loyer impayé au bout d'une semaine, OK je ne fais rien, à l'exception de la relance de l'avis d'échéance et appel à la caution solidaire, donc frais postaux LRAR facturé et chargé en 626.

Passé un certain délais, la créance locative passe tout de même au compte 416 (créances contentieuses) : et les intérêts démarrent conformément au contrat locatif en 4188 - Clients Intérêts Courus.

Si le retard est régularisé avant procédure juridique, alors les loyers en retard sont équilibrés sur le compte client 416 et ainsi les loyer sont contrebalancés sur compte 706 (ventes de services).

Après pour les intérêts c'est au choix, soit demande du paiement des intérêts de retard du précédent compte 4188 : dans ce cas, contrebalancé dans compte 7638 Revenus des créances diverses.

Ou bien, je laisse ce compte client créancier ouvert (4188) durant la durée de l'exercice, et ainsi si le problème de loyers en retard est récurrent les mois suivants pour ce même locataire, alors on additionne le compte 4188 "proportionnellement" aux intérêts exigibles cumulés à chaque retard mensuel.

Pour ma part je mets le loyer en 706 puis je passe un crédit au compte client 410.
J'attends le paiement.

Il me semble que le passer en contentieux 416 relève d'une procédure' qui dépasse la seule attente du paiement.
Je n'ai pas de compte 4188. J'assimile des augmentations de loyers selon clause pénale a des simples loyers supplémentaires 706 ou au choix a des revenus exceptionnels.



citation:
A défaut du compte 6714, il est possible, à mon avis, d'utiliser le compte 468 puisque la subdivision du compte 468 intitulée "Charges à payer et Produits à recevoir" est débitée, notamment, des indemnités à recevoir consécutives à des sinistres ou litiges.
Mais j'aurais plutôt tendance à utiliser le compte 468 en cas de déclaration de sinistre auprès des assurances.
Oh la la, vous faites compliqué...

Quand je passe le sinistre à l'assurance, je passe la somme attendue du compte client au compte client assurance.
Je redébite le compte client 410 du locataire, et je crédite le compte client de l'assurance.
Ainsi je sais que l'assarance me doit tant...


citation:
citation:
Initialement posté par moglog12

A mon avis, si on veut enregistrer les appels de loyer, il faut gérer des comptes client en 411

D'où l'intérêt à mon avis de pratiquer selon la taille de l'activité.
Si beaucoup de biens locatifs avec de nombreux avis d'échéance envoyés alors oui dans ce cas il faut faire des comptes clients pour enregistrer les appels de recettes locatives afin de les balancer au gré des paiements des locataires.
Si l'activité ne repose que sur quelques biens locatifs, alors autant faire les appels et comptabiliser directement les recettes, et garder les comptes clients en cas de difficultés pour non paiement de loyer ou retard de loyer, majorations, intérêts.
Personellement j'y vois un intérêt additionnel:

Je recois le paiement de la Caf, du locataire, et souvent en deux fois, car il a mis en place un virement qui peut ne pas etre exactement la valeur nécessaire.
Donc il arrive que je recoive en décalé un mandat postal. Sans compte 410 (411 ici), impossible de suivre.


citation:
citation:
Initialement posté par ribouldingue

mais il y a des comptes clients qui reproduisent le débit de lcui-ci sur le loyer du mois;Il le doit, la comptabilité expliquera ailleurs comment il a payé (ou pas payé).

La comptabilité n'a pas a prendre position sur le fait que le locataire paye ou ne paye pas, la comptabilité dit que PUISQU'il y a un client, il y a un débit mensuel, et cela mène a l'imposition in fine qui dira que puisqu'il y a location, il y a imposition des recettes locatives.

??? Et le compte des impayés locatifs ? Vous ne pouvez pas être imposé pour des sommes d'argent non perçues !
Si. Mais vous avez un compte de pertes exceptionelles, et vous devez un total de recettes, et aussi un total des revenus.

Le total des recettes permet de savoir ce que vous devriez toucher meme si il y a des impayés, alors que le total des revenus s'intéresse bien à la réalité.

Si votre loyer est payé par l'assurance, le compte des 23 000 euros pour le LMP ne s'incrémente pas du tout, par exemple...
Et vous devez en trouver la trace sur votre 2031 et 2033...
Un seul locataire, vous attendez 25 000 euros de loyer, il ne paye pas, et vous recevez 25 000 euros de l'assurance, vous devez déclarer 25 000 euros de rvenus exceptionnels, et zero recette....

Je crois que le total des recettes sert aussi pour le calcul de la valeur ajoutée et de la taxe foncière.

citation:
citation:
Initialement posté par ribouldingue

Votre locataire entre le premier janvier et ne paye que tchi...
Vous êtes pourtant imposable sur vos 2000 euros de loyer par mois sur 12 mois, soit 24 000 euros, quand bien même vous n'en n'avez pas vu le début d'un seul.

Quid des locations meublées et que bien que le contrat stipule un bail d'un an renouvelable, le locataire a la faculté de quitter les lieux sur un simple préavis d'un mois
Mon exemple est incomplètement exposé. Je n'envisageais pas cette éventualité.

citation:
citation:
Initialement posté par ribouldingue

Ceci n'est pas le cas en ce qui concerne les revenus fonciers en revanche.

Ben oui, seules les revenus perçus sont à déclarer comme pour toutes déclarations fiscales. Désolé, mais là, je n'ai pas compris le sens de votre commentaire.
Non, c'est totalement différent:
En revenu foncier, le locataire paye le 1 janvier 2009 ses loyers de 2008, votre déclaration d'impot indique zero loyer 2008.

En LMP votrre déclaration d'impot indique 25 000 euros de recettes locatives et 25000 euros de pertes exceptionelles, donc un revenu réel de 0 euros.

Mais le calcul ne se fait pas par le meme biais.
En LMP vous êtes encore en course pour rester LMP sans meme avoir recu un seul centimes..... tres fort.... (oui: puisque vous avez 25 000 euros de recettes)

C'est la différence entre comptabilité d'engagement et comptabilité de trésorerie.



citation:
Initialement posté par ribouldingue

Pour ma part, dans mon plan comptable réduit, 706 est une prestation de service, 704 une vente de bien. Si le votre dit différement, tenez en compte.

706 : Recettes locatives
707 : Ventes de biens immobiliers

citation:
citation:
Initialement posté par ribouldingue

Donc, ne SURTOUT PS utiliser le compte 706 pour déclarer vos loyers.... Sauf à ce que vous vouliez dire aux impots que votre activité ne 'fonctionne pas' selon ce qui est prévu, j'éviterais. Il faut du 704 ou du 706 en période de croisière, sinon les impôts ne vont rien comprendre.

Là c'est moi qui ne vous suis plus ???
Si vous faites de la comptabilité pour préparer votre feuile d'impot, oui, il fallait faire comme cela, mais depuis le pmerier janvier 2009, l'adminsitration fiscale a changé son fusil d'épaule, et donc je reviens sur le 706....

En 2009, la location meublée est fiscalement une activité de service.

Luc, en 2008, elle n'était pas une activité de service, mais était traitée fiscalement comme une vente de marchandise.....

Pour votrre 704 en tant que travaux, tout dépend du plan comptable utilisé me semble t'il.

citation:
citation:
Initialement posté par ribouldingue

2/ Un livre sur l'immobilier par DENOS qui fait bien la différence entre louer meublé (Prestation de bien, microbic jusqu'à 76 300 euros) et la location équipée (prestation de service, microbic jusqu'a 27 000 euros seulement).

OK pour cette différence de plafonds fiscaux entre le loueur meublé prestation de bien (704 - désormais classé Travaux pour 2009) Vs celui en prestation de service (706). Bien que cela semble avoir une influence fiscal certaine en microBIC, est-ce que cela change aussi en cas de déclaration au réel ?
Plutot oui:

Les limites de déclaration de TVA ou d'exonarations de plus value

citation:
Et Donc à présent, pour la déclaration 2009 à remplir en 2010, ceux qui utilisaient le compte 704 en 2007/2008 doivent désormais utiliser le compte 707 pour 2009 ?
A mon avis oui.

En tout cas oui si on fait sa comptabilité pour préparer sa feuille d'impot,ceux qui faisaient leur comptabilité pour faire leur compta bien enntendu utilisaient deja ce compte.

Édité par - ribouldingue le 13 août 2009 22:56:12

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 14 août 2009 :  10:01:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le compte 275 concerne les DG que vous payez, pas ceux que vous recevez...

Luc Standon
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 14 août 2009 :  11:38:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
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Initialement posté par ribouldingue

Le compte 275 concerne les DG que vous payez, pas ceux que vous recevez...

Je suis d'accord d'une certaine manière, mais dans ce cas, peut on utiliser les comptes spéciaux (de classe 8) 80 - Engagements, à la place ? Exemple :
802 - Engagements reçus par l'entité
8021 - Avals, cautions, garanties
ou bien même :
8028 - Autres engagements reçus

Moi cela me chagrine de mettre le DG en classe 4 et de l'affect aux comptes 41. Il y a bien le compte 4197 - Clients : Autre avoirs.
Mais le DG n'est pas un avoir (pas plus qu'une avance pour le compte 4191).

Petite question sur la ventilation des provisions de charges : lorsque vous encaisser vos loyers, mettez vous le loyer en BRUT (loyer+provisions de charges mensuelles) ou vous répartissez Loyer principale et provisions de charges locatives mensuelles ?

Du côté propriétaire, les charges payées trimestriellement au syndic, je les passent en 614 - Charges locatives et de copropriété.
Mais du coté bailleur, il y a bien une ventilation qui doit aussi être faite sur un compte de régularisation des provisions de charges mensuelles locative du locataire en attendant l'approbation des compte annuel lors de l'AG. A cet effet :

citation:
Le compte 488 " Comptes de répartition périodique des charges et des produits " enregistre les charges et les produits dont le montant peut être connu ou fixé d'avance avec une précision suffisante et qu'on décide de répartir par fractions égales entre les périodes comptables de l'exercice. Il s'agit du système de l'abonnement. En cours d'exercice, l'abonnement est modifié, s'il y a lieu, en plus ou en moins, de manière que le total des sommes inscrites au débit ou au crédit des comptes intéressés des classes 6 ou 7 soit égal, en fin d'exercice, au montant effectif de la charge ou du produit. Le compte 488 est soldé à la fin de l'exercice.

Signature de Luc Standon 
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 14 août 2009 :  12:45:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nous avions trouvé le 165 pour les depots de garantie recus et restitués,

et le 168 pour les retenues de garantie que l'on opère sur les travaux efectutés par des entreprises et des artisans (couremment 5% du amrché).
Cela me smeble plus naturel en efet de mettre en classe 1 que en classe 4.

Je n'ai jamais utilisé la classe 8.

citation:
Petite question sur la ventilation des provisions de charges : lorsque vous encaisser vos loyers, mettez vous le loyer en BRUT (loyer+provisions de charges mensuelles) ou vous répartissez Loyer principale et provisions de charges locatives mensuelles ?
Encore une fois, le LMP n'étant pas tenu de dresser une comptabilité complète, je l'utilise a but fiscal, et dans ce cas, je confonds les sommes recues ua titre de loyer et celles recues au titre des charges, car au titre fiscal, c'est bien, et au contraire du foncier nu au réel, le total des deux qui définit l'ensemble 'RECETTES LOCATIVES'.
Du coup, je n'exerce pas de compensation entre charges locatives payées (par exemple au syndic, mais dans mon cas c'est rare) car ces charges sont toujours en classe 6 (628 syndic ou 606 par exemple pour l'eau, l'électricité) et provisions versées quand je recois des provisions.

Les provisions sont une exception, car la pluaprt de mes baux incluent des charges forfaitaires.

Je comprrends que vous ne faites pas de la même manière.

Luc Standon
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 14 août 2009 :  20:42:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
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Initialement posté par ribouldingue

Je n'ai jamais utilisé la classe 8.

Bon ben apparemment n'essayez pas, une trésorière vient de me jeter au téléphone pour avoir émis l'hypothèse d'utiliser les comptes 8021 ou 8028 pour les DG. Mais j'ai rien compris à son explication, car elle semblait trop irritée.

Le compte 165 pour le DG oui ça correspond bien.

citation:
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Encore une fois, le LMP n'étant pas tenu de dresser une comptabilité complète,

Certes, mais une fois en place et correctement configurer c'est tout bénèf pour une bonne vision analytique de l'investissement.

citation:
Initialement posté par ribouldingue

je l'utilise a but fiscal, et dans ce cas, je confonds les sommes recues ua titre de loyer et celles recues au titre des charges, car au titre fiscal, c'est bien, et au contraire du foncier nu au réel, le total des deux qui définit l'ensemble 'RECETTES LOCATIVES'.
Du coup, je n'exerce pas de compensation entre charges locatives payées (par exemple au syndic, mais dans mon cas c'est rare) car ces charges sont toujours en classe 6 (628 syndic ou 606 par exemple pour l'eau, l'électricité) et provisions versées quand je recois des provisions.

Oui mais cela fonctionne dans le cas où vous êtes propriétaire de l'immeuble entier et que chaque lot de cet immeuble est louable ou est loué.

Mais en règle générale, le LMnP ou le LMP a répartie ses risques avec un voir deux lots dans plusieurs immeubles différents, donc avec différents syndics. Et là parfois, croyez-moi, il y a de sacrées surprises par rapport au montant des charges locatives / m².

citation:
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Les provisions sont une exception, car la plupart de mes baux incluent des charges forfaitaires.
Je comprends que vous ne faites pas de la même manière.

Pour les forfaits : Un forfait étant une convention fixant le prix d'un service à l'avance, tel que le service de nettoyage du logement d’un locataire sortant, lorsque celui-ci rompt son engagement à restituer les locaux, objets, mobiliers, équipements ou matériels aussi propres qu’il les aura trouvés à son arrivé. Dans ce sens, les charges forfaitaires sont appliquées pour les locations saisonnières, hors frais de téléphone ou autres abonnement individuel.

Pour les locations nues et locations meublés d'habitation j'applique les charges réelles locatives.
1 - Cela me permets de ne pas oublier de demander au syndic, après validation des comptes de l'AG, le décompte des charges afférent au lot de la copropriété ainsi mis en location.
2 - Cela me permet de fixer au mieux et au plus près le montant des provisions de charges locatives mensuelles.
3 - Ce qui a pour effet de ne pas demander une régularisation excessive des charges locatives en fin d'année.
4 - Meilleur vision du rapport entre le loyer principal et les charges afférentes. Ce qui permet de garder le loyer principal NET à quelques €uro proches annuellement (après déduction de la taxe foncière non récupérable). Du coups mes taux de rentabilité NET par lots sont pas autant faussés que si les charges étaient calculées forfaitairement.

Je mets une clause de tarif forfaitaire sur le contrat seulement pour le départ des lieux :

citation:
À son départ, le locataire s’engage à rendre les locaux, objets, mobiliers, équipements ou matériels aussi propres qu’il les aura trouvés à son arrivée. S’il y a lieu, le bailleur ou son représentant sera en droit de réclamer au locataire à son départ, le prix du nettoyage des locaux loués (fixé forfaitairement à XXX €uros), sans présumer d’un éventuel recours à une société spécialisée, si cela s’avérait nécessaire. En ce cas, le forfait de XXX €uros ne s’appliquerait plus et le règlement se ferait sur facture.

Le bailleur ou son représentant sera aussi en droit de réclamer au locataire à son départ la valeur totale au prix de remplacement des objets, mobiliers, équipements ou matériels cassés, fêlés, ébréchés ou détériorés, et ceux dont l’usure dépasserait la normale pour la durée de la location, le prix de nettoyage des couvertures, housses de couette, draps, taies d’oreiller rendus sales, une indemnité pour les détériorations de toute nature concernant les voilages, rideaux, peintures, papiers peints, plafonds, tapis, parquet, carrelage, vitres, literie, etc…

Généralement ce genre de clause est assez dissuasif pour le locataire de vous rendre un appartement à nettoyer après son départ, surtout si le montant du forfait reste assez élevé et est directement déductible du DG. En expliquant bien la clause aux locataires, lors d'une pré-visite conseil à l'état des lieux sortant, généralement, le locataire comprends assez vite ce qui lui reste à faire pour récupérer l'intégralité de son DG .

J'en connais qui crierait à une clause abusive Mais nous sommes ici dans le cadre des locations meublés Bref retour au sujet.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 15 août 2009 :  09:59:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
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Certes, mais une fois en place et correctement configurer c'est tout bénèf pour une bonne vision analytique de l'investissement.
La définition FISCALE des recettes incluant les sommes recues au titre des charges, je ne m'embête pas a répartir le total recu sur deux postes.


La définition fiscale de l'imposition mettant dans une classe différente
1/ les charges percues ou les provisons percues
et
2/ les charges payées,
je ne vois pas non plus l'avantage comptablement parlant de traiter différemment.

Mais chacun voit midi a sa porte, et ca implique donc, dans votre cas, de RETRAITER les chiffres avant de les mettre dans les cases 203 et 2031.

citation:
cela fonctionne dans le cas où vous êtes propriétaire de l'immeuble entier et que chaque lot de cet immeuble est louable ou est loué.

Mais en règle générale, le LMnP ou le LMP a répartie ses risques avec un voir deux lots dans plusieurs immeubles différents, donc avec différents syndics.
Pour ma part, j'ai une toute autre vision:

Forfait de charge dans un immeuble que je possède: 17 à 21 euros par mois selon les surfaces, incluant la TEOM, l'eau et l'electricité des communs. Je suis gagnant largement.

Provision pour charges dans un immeuble en copro: 31 à 33 euros, avec l'incertitude sur la consommation d'eau, et la possibilité d'avoir a demander un complément. Je demande donc plus, et ne suis jamais gagnant.

Je ne peux donc pas parler de répartir des risques, je peux simplement dire que certes le ménage est mieux fait, que je paye pour un vide-ordure que personne n'utilise, mais que les 12à 13 euros de différence rendent la location soit plus dfiffiicile soit moins rentable.

citation:
J'en connais qui crierait à une clause abusive Mais nous sommes ici dans le cadre des locations meublés
C'est ce que j'aurais dit personellement.
Mais maintenant que voous le dites, c'est vrai que c'est du meublé. Peut-être une idée a creuser, car j'ai des locataires qui ne se gênent pas pour laisser sale.

Édité par - ribouldingue le 15 août 2009 10:05:35

Luc Standon
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 16 août 2009 :  11:33:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
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Initialement posté par ribouldingue

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Certes, mais une fois en place et correctement configurer c'est tout bénèf pour une bonne vision analytique de l'investissement.
La définition FISCALE des recettes incluant les sommes reçues au titre des charges, je ne m'embête pas a répartir le total reçu sur deux postes.

La définition fiscale de l'imposition mettant dans une classe différente
1/ les charges perçues ou les provisions perçues
et
2/ les charges payées,
je ne vois pas non plus l'avantage comptablement parlant de traiter différemment.

Le problème n'est pas si simple, et j'ai un peu de mal à l'expliquer par écrit tout en restant lisible. Mettons d'un côté le plan comptable et de l'autre, en "juxtaposition" le plan fiscale.

Exemple 1 :
Loyer+charges provisionnelles mensuel : 650+50 (x12) = 8400

Exemple 2 :
Loyer+charges forfaitaires mensuel : 650+50 (x12) = 8400

En fin d'année, l'AG approuve les comptes, et à votre demande, le syndic vous envoie votre décompte de charge afférent à votre lot (nous sommes en copropriété dans les 2 exemples sus mentionnées). Vous vous apercevez que les charges récupérables sont de 720€ pour l'année, soit 720€/12 = 60€/mois

1 - Vous régularisez le différentiel des charges locatives du locataire : 720€ - (50*12) = 120 €
Donc votre gain loyer (avant impôts et taxes foncières) reste bien à 650€*12=7800 € hors charges non déductibles, et autres frais.

2 - Vous ne régularisez pas le différentiel, puisque les charges sont forfaitaires, et que ça complique les répartitions, etc...
Dans ce cas, le différentiel de 720€ s'impute sur votre gain de loyer annuel :
650€ x 12 = 7800€
7800 - 120 = 7680€
Votre gain loyer annuel n'est donc plus à 7800€ mais retombe à 7680€

Là vous vous dites peu importe, puisque fiscalement ce sont les loyer BRUT qui sont demandés et de l'autre le montant des charges déductibles (le décompte de charges annuelle du syndic faisant foi devant les impôts)...

Du coup, avec l'exemple 1, vous vous approcher au mieux du réel et votre crédit d'impôt est épargné. Et l'année suivante vous régularisez les charges antérieures, plus vous appliquez une augmentation des charges provisionnelles à votre locataire.

Dans l'exemple 2, votre compta fiscale ne reflète plus exactement votre comptabilité réelle. Résultat le différentiel de 120€ est fiscalement imputé sur la marge de votre crédit d'impôt de l'année suivante, sans que vous vous en rendiez compte au niveau comptable.

Au final dans l'exemple 2, vous faussé involontairement (en valeur absolue) votre marge de votre potentiel crédit d'impôt desficaliable de 120€/an surtout si le cas échéant vos charges locatives augmentent d'année en année, et que vous ne réévaluez pas le forfait de charges locatives imputables au locataire annuellement. Résultat le différentiel est payé sur le dos de votre marge de désficalisation (avec u retard annuel d'un an, puisque les régularisation de charges sont comptabilisé en n+1), mais vous ne vous en apercevez pas spécialement au niveau comptable.

Mon explication n'est peut être pas très clair, mais je reste persuadé que vous arriverez à comprendre l'idée de fond.

Inversement, si vos provisions de charges (ou votre forfait de charges locatives) auprès du locataire, sont majorées par rapport aux charges réelles récupérables, et que le locataire ne demande pas de régularisation à la baisse de ses charges locatives, vous avez un différentiel créditeur en votre faveur. Dans ce cas, vue que les régularisation peuvent se faire sur 5 ans, il est bon de balancer ce solde créditeur sur un compte d'attente qui sera épuré 5 ans plus tard, non ?



Signature de Luc Standon 
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Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 17 août 2009 :  20:50:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Luc, j'ai pris l'hypothèse que c'est le cas fisc qui est difficile a résoudre, et que ma compta est axée vers celui-ci. POur répercuter les provisions au locataire, c'est plutot simple, une seule règle de trois convient.

De toutes façon votre compta intègre des remboursement d'emprunts et des charges non locatives qui la rende impropre a un usage direct axé sur le compte client locataire.


Je n'ai pas compris de quel crédit d'impot vous parlez.


Sur le fond enfin, le but n'est pas malheureusement d'utilise la comtpa pour gérer, mais de faire une compta pour la fisc, et je ne fais pas de copté pour moi. On pourrait comparer avec ce qui se disait pendant un temps de l'Italie du Sud; Une compta pour le fisc, une compta pour la presse, et une compta poour les actionnaires...
Je n'ai pas les moyens de faire plusieurs comptas.

 
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