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maoyann
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 Posté - 24 août 2009 : 21:39:06
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Bonjour,
Je suis propriétaire d'un lot dans une copropriété de 40 lots construite en 2005-2006.
Je viens de recevoir le PV de l'AG en date du 23 juillet. N'ayant pu m'y rendre, je m'étais fait représenter. J'ai quelques questions.
1) Faire une AG en plein mois de juillet ne me paraît pas une bonne idée pour obtenir une présence optimale ? Est-ce une pratique habituelle ?
2) L'AG se fait au siège du syndic, soit à 66 km de la ville dans laquelle se situe l'immeuble. Est-ce habituel ?
Les 2 raisons qui pourraient expliquer ces 2 éléments seraient que la majorité des propriétaires sont non occupants (je crois pourtant qu'à la vente l'AI m'avait dit qu'il y avait une répartition 50/50 entre occupants et non occupants) et donc il serait plus facile de les faire venir en plein été à Montpellier qu'au mois de janvier à Béziers. C'est ça ?
3) Etaient présents ou représentés à l'AG, seulement 10 copropriétaires parmi les 40 soit 2389/10000.
Comme les conditions de majorité requises par l'article 25 n'étaient pas respectées, une nouvelle AG est programmée pour septembre.
Est-ce fréquent que si peu de copro soient présents ou représentés ? Dois-je en conclure qu'il doit y avoir un hic quelquepart ?
Merci aux spécialistes de la copropriété de me faire part de leurs idées.
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Posté - 25 août 2009 : 07:21:06
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Bonjour
dans google, j'ai écrit :"lieu de réunion ag copropriété" le site mon immeuble donne :
Voici le texte que j'ai "copié collé"
Le lieu de la réunion
L'assemblée se réunit en principe dans la commune de la situation de l'immeuble (art.9 du décret du 17 mars 1967), mais le règlement de copropriété peut en décider autrement. A défaut de stipulation du règlement, le lieu de la réunion peut être fixé par l'assemblée à la majorité de l'article 24 (Cass. 3e Civ. 10 juin 1970). Elle peut se tenir aussi bien dans l'appartement d'un copropriétaire que dans le bureau du syndic.
Le problème des AG de copropriétés occupées en majorité par des locataires est l'absence des propriétaires aux AG
En effet, ils sont intéressés par le loyer.
Certes on peu le déplorer, mais c'est un constat.
L'organisation d'une nouvelle AG entraîne des frais supplémentaires.
Rapprochez du consil syndical qui a son mot à dire.
Soyez candidat pour être membre du conseil et le dynamiser. Il semble être amorphe.
La date (juillet) serait-elle la cause d'une insuffisance de participants?
A vous de proposer une résolution pour que la future AG soit organisée à Montpellier (vote) et à une autre date
Renseignez-vous pour connaître la raison qui motive le syndic pour organiser l'AG à Béziers (problème de salle?)
Cordialement
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felix1930
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Posté - 25 août 2009 : 08:11:21
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article D9;
La convocation contient l'indication des lieux,date et heure de la réunion,ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale,la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion
................................................
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété,l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.
s'il y a 50 copro occupants et 50 bailleurs il doit être possible de mobiliser les 50 occupants + qq bailleurs pour que votre AG se tienne à une période plus adaptée pour faire "le plein" (juillet et août sont les mois à éviter sauf exception comme les copropriétés "de vacances")
quelles étaient les résolutions article 25 qui nécessite une AG aussi rapide? |
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maoyann
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Posté - 25 août 2009 : 08:55:46
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Merci de vos contributions.
A Beau-soleil
citation: A vous de proposer une résolution pour que la future AG soit organisée à Montpellier (vote) et à une autre date
Renseignez-vous pour connaître la raison qui motive le syndic pour organiser l'AG à Béziers (problème de salle?)
En fait, c'est le contraire. L'immeuble se situe à Béziers et l'AG a lieu à Montpellier
A Felix1930,
citation: quelles étaient les résolutions article 25 qui nécessite une AG aussi rapide?
- renouvellement du syndic
- proposition de constitution d'un conseil syndical
- proposition du maintien du compte bancaire séparé
- montant des marchés et contrats à partir duquel la concurrence est obligatoire
- quelques travaux |
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BANZAI
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 Posté - 25 août 2009 : 09:12:56
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maoyann:
pour le lieu de l'AG, c'est la commune de situation de situation de l'immeuble....sauf s'il est prévu autre chose dans le réglement de copropriété: l'avez vous relu ? |
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kerso4
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Posté - 25 août 2009 : 10:00:35
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Le pb de Maoyann est que le promoteur a du lui vendre l'appart en disant qu'il y aurait 50/50 de proprio occupant et de bailleur, alors qu'il semblerait que les bailleurs sont bcp plus présent que ce qu'il croyait...
Bref, c'est une copro avec peu de proprio occupants.
Maoyann, présentez vous au conseil syndical, devenez en le président et prenez les choses en main. Vous verrez, tout le monde rale mais personne ne veut faire les choses. En prenant les choses en main, vous aurez un pouvoir de controle du syndic qui evitera de faire ce qu'il veut.
Je pesne que le syndic est basé à Montpeliier et que ca le gonfle de se déplacer a Bézier. Rappelez le à l'ordre d'organieser les AG à Béziers, et dans le cas contraire, faites voter une réoslution en ce sens.
Pquoi juillet. Car c'est calme et que personne ne demande au syndic d'organiser les AG a un autre moment. Comme le dit Felix1930, le syndic est tout seul et personne ne s'intéresse a cette copro. donc il décidee seul. et maintenant, certain se réveillent en ralant pour dire que ca ne va pas! RE-A-GI-SSEZ!
Bon courage |
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maoyann
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Posté - 25 août 2009 : 10:43:19
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Kerso4,
Je pense que vous avez tout à fait raison.
Je vais donc relire le règlement de copro et voir ce qui y est indiqué en ce qui concerne le lieu où se tient l'AG.
Je vais demander au syndic qu'il me donne la répartition des copro bailleurs et occupants.
Je connais un autre proprio (il s'agit du gestionnaire de patrimoine qui m'avait proposé l'achat de cet appartement), je vais voir avec lui comment on peut s'organiser pour réveiller la copro. |
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maoyann
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Posté - 28 août 2009 : 17:29:09
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Pour commencer, c'est une mauvaise excuse mais c'en est une, cela fait seulement quelques mois que je m'intéresse à la gestion de mes différents biens, que j'avais complètement laissée (délaissée) à un gestionnaire.
Je viens donc de reprendre le contenu des AG.
- A la première AG du 25/4/7 (3875/10000 présents), il avait été voté que :
* Syndic élu pour 2 ans
* l'AG décidait de ne pas créer de conseil syndical.
* l'AG autorisait le syndic à faire les AG dans ses locaux
* un point positif quand même : un compte séparé avait été créé.
- A la deuxième AG du 10/7/8 (3387/10000 présents), aucune résolution intéressante
- A la troisième AG du 23/7/9 (2389/10000 présents) : AG reconvoquée pour délibérer sur les questions suivantes :
* renouvellement du syndic
* proposition de constitution d'un conseil syndical
* proposition du maintien du compte bancaire séparé
* montant des marchés et contrats à partir duquel la concurrence est obligatoire
J'ai le nom des 40 propriétaires des lots de la résidence. J'ai regardé sur Pages Jaunes, combien d'entre eux habitaient à cette adresse. Parmi les 33 noms donnés par Pages Jaunes, il n'y a même pas 1 propriétaire. Ainsi s'il existe des propriétaires occupants, c'est une très très large minorité.
J'ai joins une personne que je connaissais indirectement qui avait aussi acheté un lot. Elle est OK pour faire partie du conseil syndical s'il peut être créé à l'AG de septembre.
Mes questions :
- Est-ce habituel au bout de 2 ans que le syndic demande si le copro veulent maintenir un compte séparé ?
- Si je demande au syndic les adresses des propriétaires, doit-il me les donner ?
- S'il me l'accorde, puis-je écrire aux différents propriétaires pour essayer de leur donner l'envie de s'impliquer ou ne puis-je le faire sans avoir de "titre" dans la copro ?
- Quand un copro signe un pouvoir sans y noter le nom du mandataire de sa "voix" car il ne connait personne, qui le représente ?
Merci de votre aide. |
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Posté - 28 août 2009 : 18:41:36
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Prenez votre bâton de pèlerin et lancez-vous dans le porte à porte pour lister le nom et l'adresse des propriétaires.
Le conseil syndical est obligatoire.
Il contrôle le syndic, prépare l'AG avec le syndic.
Vous avez trouvé une personne prête à être conseiller syndical.
Le règlement de copropriété prévoit combien de membres au CS?
40 copropriétaires moins vous 2 = 38 soit 19 locataires à visiter pour récuper les coodonnées de leur bailleur.
S'ils habitent loin de la copropriété vous aurez de la difficulté à les convaincre à s'investir.
Ils s'en moquent. le locataire paie les charges. Ils en déduisent une partie dans leur déclaration de revenus.
Armez vous de courage et de patience
Il suffit qu'un leader montre la voie.
Bon courage
Le conseil syndical est obligatoire.
Il contrôle le syndic, prépare l'AG avec le syndic. |
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Édité par - beau-soleil le 28 août 2009 18:45:19 |
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felix1930
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Posté - 28 août 2009 : 18:48:47
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maoyan bonsoir....ne vous excusez pas nous sommes tous passés par là ==> au début
1)les syndics sont,en général,hostile au compte séparé;ils reposent donc systématiquement la question sur le maintient ou la dispense de ce compte.
Ce compte est obligatoire sauf.........dispense votée en AG.
Si il y a vote pour la dispense ,l'AG doit fixer la durée de celle-ci.
La dispense prend fin automatiquement lors d'un changement de syndic (voir D29-1)
étant donné que c'est le syndic qui établi l'ODJ de l'AG,il fait ce qu'il souhaite,à vous, copro, de ne pas vous laisser faire
2)Vous n'êtes pas au CS (il n'y en a malheureusement pas ).
Vous pouvez lui demander cette liste mais il peut vous la refuser.
Par contre il est dans l'obligation de vous remettre une copie(payante??) de la feuille de présence de la dernière AG.
C'est mieux que rien mais, en cas de vente d'un logement ,votre liste n'est pas à jour.
Les indications des pages jaunes ne sont pas forcément fiables car vous avez, peut être,des copro sur listes rouges,qui n'ont que des mobiles....
3)rien ne vous inderdit d'écrire aux copropriétaires ,bien au contraire dans le cas de votre copropriété. Contrairement aux idées "toutes faites" certains bailleurs sont favorables au CS et apprécient d'être informés des "affaires" de la copropriété (C.R réunion CS par exemple)
4)Pour le pouvoir en blanc,souvent adressé au syndic (à tord)il doit être remis au Pt de l'AG ou au Pt du CS avant le début de l'AG,ensuite rien ne précise à qui il doit être remis donc!!!!! |
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maoyann
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Posté - 28 août 2009 : 18:55:01
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Beau-soleil,
Première info, j'habite à 1000 km de la copro.
citation: Le conseil syndical est obligatoire.
Est-il vraiment obligatoire dans les textes ou très très fortement recommandé ? S'il était obligatoire comment la première AG aurait pu voter de ne pas le créer ?
citation: 38 soit 19 locataires à visiter pour récuper les coodonnées de leur bailleur.
Je ne comprends pas votre raisonnement de passer de 38 Ã 19.
citation: Ils s'en moquent. le locataire paie les charges. Ils en déduisent une partie dans leur déclaration de revenus.
Je ne comprends pas non plus ce que vous voulez dire là .
Par contre avez-vous des réponses à mes questions ?
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felix1930
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Posté - 28 août 2009 : 19:11:09
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citation: Le conseil syndical est obligatoire.
Il contrôle le syndic, prépare l'AG avec le syndic.
étant donné que vous êtes nouveau .....dans ces problèmes je serais plus nuancé que beau -soleil
Le CS est en effet obligatoire il existe de plein droit ;sauf décision des copropriétaires qui peuvent renoncer à en instituer un (sauf dans le cas de syndicat coopératif)
La décision de ne pas instituer de CS doit être prise à la mjorité 26
Une autre AG peut décider,à la majorité 25, de revenir sur le vote précédent
le CS doit ou devrait préparer l'ODJ avec le syndic,de même que le budget;c'est en général ce qui se passe ,mais aucun texte ne fait obligation au syndic de le faire..
Il n'y a que dans la 13è recommandation < relative au CS > de la Commission relative à la copropriété que l'on découvre:
la Commission recommande au syndic et au CS
avant la tenue de l'AG
que le CS établisse, conjointement avec le syndic l'ODJ...
que le CS soit associé à l'élaboration du budget prévisionnel
en + =pour vos questions voir déjà mes réponses |
Édité par - felix1930 le 28 août 2009 19:13:56 |
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maoyann
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Posté - 28 août 2009 : 20:37:43
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Merci Félix, vous êtes l'un de ceux dont j'attendais un avis. Vous avez en grande partie répondu à mes interrogations (actuelles).
citation: Par contre il est dans l'obligation de vous remettre une copie(payante??) de la feuille de présence de la dernière AG.
Cette liste fait-elle figurer en plus du nom des présents, leur adresse ? Parce que leur identité, je l'ai sur le CR de l'AG.
citation: Les indications des pages jaunes ne sont pas forcément fiables car vous avez, peut être,des copro sur listes rouges,qui n'ont que des mobiles....
Bien d'accord avec vous que pour les 7 dont je n'ai pas d'infos, je ne peux savoir pour les raisons que vous donnez mais pour les 33 pour lesquels figure une identité, ils ne sont pas sur la liste des copro.
Je me demande si je ne vais pas faire les 1000 km aller et retour dans la journée, pour voir d'un peu plus près comment ça se passe mais si c'est pour m'entendre dire que le nombre de représenté est trop faible, je risque d'être un peu énervé d'avoir fait le trajet pour rien.
La plupart des autres copro sont aussi probablement aussi à longue distance de l'immeuble. Pensez-vous qu'il soit possible à distance de former un conseil syndical, sachant que s'il n'y a aucun copro occupant, on aura bien du mal à se faire une idée de ce qui se passe là -bas.
Si certains d'entre vous ont cette expérience de se trouver propriétaire bailleur d'un immeuble très loinde chez eux qui finalement n'a pas de propriétaire occupant et qui ont réussi à s'investir et permettre à l'immeuble de prospérer, je suis très preneur. |
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Posté - 28 août 2009 : 20:41:10
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Maoyan
En habitant à 1000 km je ne vois pas comment vous pourrez participer régulièrement au conseil syndical. A moins que celui ne s'équipe d'un système de vidéo conférence.
CS obligatoire
Felix 1930 a répondu
19 locataires à visiter. Vous 2 candidats au CS 39 : 2 = 19
Chacun de vous visite 19 locataires
Les bailleurs ne réagissent qu'à la lecture des comptes qu'ils reçoivent vant l'AG
Les loyers sont encaissés. Ils ont fait un placement d'argent. Souvent ils sont indifférents au fonctionnement de la copro (lisez le forum)
Mes explications vous satisfont-elles.? |
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maoyann
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Posté - 29 août 2009 : 07:51:25
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citation: En habitant à 1000 km je ne vois pas comment vous pourrez participer régulièrement au conseil syndical. A moins que celui ne s'équipe d'un système de vidéo conférence.
Alors comment faire pour créer un CS, si tout le monde habite à l'autre bout de la France ? Je viens de trouver un 3ème copro qui habite près de chez moi, intéressé par faire partie d'un CS. Je pense qu'il y a au moins encore 4 ou 5 autres copro qui habitent près de chez moi. Serait-il possible de créer un CS délocalisé ? Notre difficulté serait d'avoir des infos précises sur l'état de l'immeuble et les problèmes que rencontrent les habitants. |
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nefer
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Posté - 29 août 2009 : 09:08:18
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maoyann:
à la lecture de vos messages dans ce topic il semblerait que vous n'ayez pas bien lu les textes de la loi de 65 et du décret de 67.....car tout y est indiqué concernant le CS, le compte bancaire séparé.........
concernant le CS, il n' y a pas une obligation à être sur place, la communication entre membres du CS peut se faire par mail....
vous pouvez aussi vous réunir sur la plage si cela vous arrange, il n'y a pas d'obligation à tenir les réunions du CS à l'immeuble
il est utile qu'au moins un membre du CS habite à l'immeuble pour savoir ce qui se passe à l'immeuble....surveiller les travaux......mais il n'y a aucune obligation légale |
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maoyann
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Posté - 31 août 2009 : 10:28:37
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Merci Nefer pour votre réponse. |
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maoyann
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Posté - 01 sept. 2009 : 15:35:16
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Si ça peut servir à d'autres...
Je me trouvais donc dans la situation où nous étions 40 copropriétaires d'une résidence dont la plupart devaient être bailleurs avec une dernière AG à laquelle n'étaient représentées que 10 personnes soient insuffisamment de tantièmes pour voter certaines décisions.
J'ai envoyé au syndic un message afin de lui dire que la façon dont les choses se passaient ne me convenait pas et que je voulais faire bouger les choses.
Je lui ai demandé combien de propriétaires occupants habitaient la résidence : il m'a dit zéro.
Je lui ai demandé s'il pouvait me donner les coordonnées des différents propriétaires : il m'a dit que non.
Il fallait donc que je fasse avec ce que j'avais sous le main, c'est à dire les noms et prénoms des propriétaires que j'avais avec leur statut créditeur ou débiteur aux comptes de la copropriété.
J'ai donc utilisé un outil efficace : sur le site de pages jaunes, il y a un en-tête qui s'appelle "qui porte ce nom" et j'y ai mis les noms de tous les copropriétaires. Pour certains, il existait 30 ou plus homonymes mais pour d'autres, PJ retrouvait 1 à 3 noms. Pour ces noms, en les mettant dans Goo..., j'ai regardé si je ne trouvais pas d'adresse mail et finalement j'ai envoyé 11 messages. Depuis hier 7 personnes m'ont répondues :
- pour 2, il s'agit d'un homonyme
- 4 acceptent de participer au CS,
- la cinquième a répondu à mon mail d'appel, je lui ai envoyé des infos complémentaires, j'attends sa réponse.
Deux d'entre nous représenteront les autres à l'AG. J'ai donc l'impression qu'on devrait pouvoir rattraper le coup. Le problème qui va persister est l'absence complète de propriétaire occupant. Celui-là , je ne sais pas bien comment nous allons le résoudre. Pensez-vous que ceux qui sont en de bons termes avec leur locataire pourraient leur demander de les informer des difficultés rencontrées dans la vie de l'immeuble ? Voyez-vous d'autres solutions ? |
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Posté - 01 sept. 2009 : 15:47:24
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maoyann : un RAR à votre syndic pour lui réclamer la feuille de présence de la dernière AG, ou se trouve les adresses des copros. Il n'a pas le droit de vous la refuser, contre paiement des copies bien sur !!!  |
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maoyann
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Posté - 01 sept. 2009 : 16:24:49
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Merci Philippe388,
Il doit fournir la feuille des présents ou des représentés ? Si c'est les présents, ça va se compter sur les doigts d'une seule main.
Quant au délai pour une LRAR que je ne pourrais pas envoyer avant demain, il est un peu juste, l'AG est dans 7 jours. |
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felix1930
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Posté - 01 sept. 2009 : 16:36:18
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citation: posté initialement par felix le 28.08.2009-18:48:47
2)Vous n'êtes pas au CS (il n'y en a malheureusement pas).
Vous pouvez lui demander cette liste mais il peut vous la refuser.
Par contre il est dans l'obligation de vous remettre une copie(payante??) de la feuille de présence de la dernière AG.
C'est mieux que rien mais, en cas de vente d'un logement ,votre liste n'est pas à jour.
confirmé par phillipe388 .Beaucoup plus simple et,éventuellement, plus sûr que votre "système"
Pour les locataires -vis à vis de leurs bailleurs ,cela peut être une bonne chose;de toute façon vous ne graignez rien à ) essayer
1000kms,il y a peut être des copropriétaires bailleurs qui ont beaucoup moins de kms à parcourir
locataires à l'année
+ le feuille de présence donne les coordonnées de tous les copropriétaires qui.............devraient être présents
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Édité par - felix1930 le 01 sept. 2009 16:40:01 |
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