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 charges générales dans une Union de syndicat
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philippe388
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Posté - 23 mai 2009 :  13:08:56  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Messieurs les juristes et autres latinistes d'UI,

je vous livre un texte des statuts de notre Union de 5 syndicats.

Pouvez vous m'expliquer en termes clairs ( je suis un idiot de copro !!) ce texte

Lu dans les status de l'Union :

"Les dépenses de l'Union seront, pour les copropriétaires de chaque syndicat, considérées comme des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la loi de juillet 1965, observation faite que celles-ci seront répârties entre eux conformement aux stipulations du réglement de copropriété les régissant, sans que lesdites stipulations puissent être opposables à l'Union, les copropriétaires étant à son égard, en vertu des présentes stipulations, conjointement responsables du paiement des charges de l'Union, mais chacun à concurrence de la quote-part dans les parties communes générales comprises dans le ou les lots lui appartenant. ( OUF !!)
En conséquence l'Union aura toujours la possibilité de poursuivre le paiement des sommes qui lui sont dues auprès de chaque copropriétaire individuellement, pour la part ci-dessus indiquée."

Mon exemple :

- charges pour trvaux de femreture 150 copros pour 100 000 euros.
- les AG exonèrent 10 copros car extérieurs à la fermeture.
- le syndic appèlent les fonds sur les 150, sans tenir compte des votes des AGs
- ces copros refusent de payer car ils ont été exonérés du paiement des travaux
- au bout de 8 ans, le nouveau gestionnaire prend en compte la décison de l'Union ( après les votes des AG) et recrédite la quote-part de ces travaux sur les parties communes gérées par l'Union à ces 10 copros.

J'ai un "gros doute " sur cette régularisation:
- le syndic régularise en appelant ces fonds seulement sur le syndicat ou sont les lots de ces 10 copros ??
- le syndic régularise en appelant en charges générales de l'Union au 140 autres copros des 5 syndicats ??

les travaux de femeture concerne les aprties communes des 5 syndicats gérées par l'Union.

Attention nous n'avons pas les status d'une ASL, mais d'une Union d'ou j'ai sorti ce texte.

merci de vos éclaircissements ??? rapides car mon AG est lundi soir.


philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

 1 Posté - 24 mai 2009 :  11:41:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je suis surpris que qu'aucuns " juristes" d'UI, ne réponde à un texte des statuts d'une Union.

On a pu constater que certains étaient plutôt très affirmatif sur un texte " débile " issu d'un RDC concernant la location d'un lot privatif qui devait être soumis à l'aprobation de l'AG ???

peut-être n'ont il pas encore trouvé la piste du nouveau forum ??

merci de vos réponses qui pourraont m'être très utile dès lundi soir.

Mout
Contributeur vétéran

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Statut: Mout est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 25 mai 2009 :  09:15:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Les dépenses de l'Union seront, pour les copropriétaires de chaque syndicat, considérées comme des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la loi de juillet 1965, observation faite que celles-ci seront répârties entre eux conformement aux stipulations du réglement de copropriété les régissant"

Cela veut dire que les cotisations dues à l'Union sont appelées globalement auprès des 5 syndicats de copropriété, à leur mandataire légal.
Le montant de ces cotisations à l'Union entre dans les budgets de ces 5 syndicats: ce sont des dépenses réparties en CHARGES DE COPROPRIETE.
Ces charges sont réparties entre les copropriétaires au prorata de la quote-part de parties communes afférente à leur lot de copropriété.

"sans que lesdites stipulations puissent être opposables à l'Union, les copropriétaires étant à son égard, en vertu des présentes stipulations, conjointement responsables du paiement des charges de l'Union, mais chacun à concurrence de la quote-part dans les parties communes générales comprises dans le ou les lots lui appartenant."
Mais les copropriétaires (= membres de l'Union) restent directement redevables de leur contribution au cas où les syndicats seraient défaillants.

Les cotisations dues à l'Union résultent de décisions d'AG formée statutairement : l'AG de l'Union ayant délibéré légalement, les cotisations sont dues comme il est dit plus haut

Les AG des 5 syndicats n'ont pas à chipoter

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 25 mai 2009 :  10:34:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
mout : merci de cette réponse, mais ma question est celle-ci.

L'Union appelle les fonds pour la fermeture, dont 10 copros sur 150 ont été exclus du paiement car extérieur à cette fermeture ( vote des AG°

le syndic a appelé les fonds au 150 copros sans tenir compte de la décision d'exclure 10 copros.

ces 10 copros refusent de payer et ont demandés que les décisions de l'Union soient respectés ( il y a 7 ans)

le directeur de l'Union régularise enfin ces 10 copros, en recréditant leur compte de charges persos.

MAIS comme les 10 copros font partie du même syndicat ( 30 copros ) il appelle les fonds a ce syndicat exclusivement.

Ma question est :comme ce sont des charges communes générales de l'Union qui concerne 150 copros, et que 10 ont été exclus du paiement le directuer de l'Union aurait du appeler la régul des 10 au près des 140 autres , par l'intermédiaire des 5 syndicats.

Ce que je comprends : le texte stipule que les copros sont conjointement responsables à hauteur seulement de leur quote-part des parties communes générales de l'Union. Si l'on régularise cette écriture seulement sur les 20 copros du syndicat des exclus et non sur les 140 copros ( tous les payeurs des 5 syndicats), les 20 copros du syndicat paieront plus que les 120 autres. Plus que leur quote-part ??

en résumé :

-100 000 euros de trvx pour une fermeture des parties communes au 5 syndicats gérées par l'Union, un total de 150 copros.

- On appelle les fonds au 150 sans respecter les 10 exclus

- les 10 exclus d'un des 5 syndicats de 30 copros, refusent de payer

- on régularise en recridant les 10 MAIS en appelant seumlement les 20 copros d'un syndicat.

- cette régularisation n'aurait elle pas du être faite sur les 140 copros concernés des 5 syndicats ???

pas très simple tout ça !!

Est ce que j'ai bon.

Stéphane Marin
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 4 Posté - 28 mai 2009 :  11:34:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
LA question est claire.

Devait on régulariser le remboursement sur l'ensemble des copropriétaires ou juste sur ceux constituant le syndicat dont dépendent les copros exonérés.

Pour ma part, si les coproprietaires ont été exonérés par l'AG du syndicat concerné, je dirai que c'est audit syndicat d'aasumer cette exonération et non à l'ensemble de copropriétaires

Mout
Contributeur vétéran

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Statut: Mout est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 28 mai 2009 :  17:18:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les cotisations dues à l'Union résultent de décisions d'AG formée statutairement : l'AG de l'Union ayant délibéré légalement, les cotisations sont dues comme il est dit plus haut

Les AG des 5 syndicats n'ont pas à chipoter

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 28 mai 2009 :  18:13:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
stéphane marin : attention, je parle d'une Union de syndicats et non d'une ASL.

L'Union n'est propriétaire de rien, elle gère les parties communes aux 5 syndicats : entretien de la voirie, éclairage, entretien, employé de l'Union, entretien de la fermeture.

Tous les copros sont en indivision sur les parties communes. L'AG de l'Union a décidé d'éxonérer du paiement des travaux de femeture les copros extérieurs, les AG ont validés la demande de l'Union.

Ce que je comprends au texte des statuts, c'est que les copropriétaires sont tous solidaires des charges communes pour l'union. Un copro d'un syndicat ne pouvant pas payer plus que sa quote-part dans l'Union.

Si l'on régularise l'éxonéraation sur un seul des syndicats, les copros de ce syndciat paieront donc plus que leur quote-part dans l'Union.

Seule une régularisation sur l'ensemble des copros non éxonérés me parait possible, et respecterait la quote-part des charges de l'Union de chaque copro. Suis je clair ??? Pas sur!!!

stephanemarin : si l'on applique votre point de vue alors le deuxième alinéa de texte des statuts me semble innaplicable.
citation:
En conséquence l'Union aura toujours la possibilité de poursuivre le paiement des sommes qui lui sont dues auprès de chaque copropriétaire individuellement, pour la part ci-dessus indiquée."


Si l'on passe par le syndicat simplement, les copropriétaires de ce syndicat ne peuvent pas être solidaire exclusivement des charges de l'Union.

Voici ma demonstration :
- 100 000 €uros de travaux pour 150 copros : quote part de chacun 666.66 €

on éxonère 10 copros
- 100 000 € pour 150-10= 140 copros quote part de chacun 714 .28 €, la quote part de chacun pour ces charges est respectées ( je considère que tous les copros ont les même tantièmes, cela simplifie mon calcul)

- 100 000 €, 5 syndicats de 30 copros, soit 20 000 € par syndicat, la quote part de chacun est de 666.66 €.

- les 10 éxonérés du m^me syndicat, soit 20 copros seulement qui doivent payer chacun 1000 €, donc plus que leur quote-part dans les charges communes générales de l'Union. qui doit être de 714.28 €

citation:
.... conjointement responsables du paiement des charges de l'Union, mais chacun à concurrence de la quote-part dans les parties communes générales


A mon avis, les 140 copros doivent donc payer cette régularisation.

Alors les JPM, les E. Wormser, les GDM, tous les juristes d'UI ???

Aucune explication claire de ce texte pour un copro non juriste ??? peut-être ai-je oublié la majuscule , pardonnez moi, pour les JJJJuristes

J'ai regroupé les tous les J majuscules.




Mout
Contributeur vétéran

1083 message(s)
Statut: Mout est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 29 mai 2009 :  20:13:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"le directeur de l'Union régularise enfin ces 10 copros, en recréditant leur compte de charges persos.

MAIS comme les 10 copros font partie du même syndicat ( 30 copros ) il appelle les fonds a ce syndicat exclusivement
."

Le directeur de l'Union a fait une erreur : le montant total de la dépense doit être répartie aux 140 copropriétaires qui en bénéficient, en respectant les quote-parts de parties communes de chacun d'eux.

Il bute sans doute sur un problème comptable...

philippe388
Pilier de forums

12989 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 29 mai 2009 :  23:58:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
mout : c'est bien ce que je comprends dans le texte des statuts, mais aucun problème comptable ne se pose.

Mout
Contributeur vétéran

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Statut: Mout est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 30 mai 2009 :  07:24:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
votre demande initiale portait sur une explication de texte des STATUTS de l'Union : c'est fait

Rien d'anormal en droit, au contraire : les STATUTS sont précis.

La répartition des dépenses à opérer doit sz soumettre ausx dispositions statutaires

Si le directeur de l'Union ne s'exécute pas, le problème : c'est lui
 
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