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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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yam
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 Posté - 21 avr. 2014 : 16:00:26
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Objet : Changement des dalles en béton/pierre posées sur plot dans le cas d'une terrasse accessible avec isolation inversée.
Bonjour,
Avant de poser ma question, je vous livre ce qui est écrit sur le règlement de copropriété :
"Définition des parties communes :
Les éléments qui assurent le clos, le couvert, et l'étanchéité, les murs, les couvertures des bâtiments (les charpentes, poutres et solives), toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, encore qu'elles puissent être affectées à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire,.........."
On parle ensuite des parties privatives et après il est noté :
""Par exception aux principes précédemment énoncés :
-Il est précisé que les loggias, balcons, terrasses, même s'ils sont en tout ou en partie réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire, conformément aux spécifications du présent règlement n'en sont pas moins des parties communes""
Question :
Une terrasse accessible réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire est recouverte de dalles en béton/pierre (50 cm x 50 cm) posées sur plots, lesquels plots sont posés sur une isolation inversée de la toiture/terrasse.
Le copropriétaire veut remplacer ces dalles par un ensemble chevrons posés sur les plots avec pose de lames de parquets sur les plots pour en refaire le plancher accessible.
Ce copropriétaire doit il demander l'accord de la copropriété, par un vote en assemblée générale, pour ces modifications exécutées sur la terrasse ?
Qu'en pensez vous ?
Note : Même question si le copropriétaire fait ces travaux à ses frais
Je vous remercie de votre attention.
Salutations
Yam (inscrit ancien forum et réinscrit ici)
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Édité par - yam le 21 avr. 2014 16:04:38 |
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 Posté - 21 avr. 2014 : 17:28:48
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ce sujet est toujours ambigüe ... pourquoi ?
parce que ce dalles, si elles sont considérées elle-même comme privatives, reposent sur des plots qui sont posés sur une étanchéité non accessible.
Or retirer ces dalles pour mettre des chevrons plus des lames de parquets va avoir un impact sur la garantie de étanchéité. Les chevrons plus lames de parquet ne sont pas conformes à l'utilisation de ces plots ; il existe, en adéquation avec ces plots, des dalles en bois toutes prêtes (épaisseur et dimension).
ce copro fera deux graves erreurs
* en ne sollicitant pas l'accord de l'AG pour ce type de travaux liés directement à l'étanchéité commune
* en n'utilisant pas les matériaux et produits en accord avec un quelconque DTU
voir :
http://www.soprema.fr/produits/fich...TS-REGLABLES
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 21 avr. 2014 : 17:55:43
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Le système "dalle sur plots" fait parte du revêtement de la toiture terrasse afin de la rendre "marchante". Il est constitutif de son étanchéité : partie commune.
Le droit de jouissance exclusif d'une terrasse s'entend du droit d'usage de la surface et du volume inscrit par cette surface.
L'entretien qui serait à la charge du bénéficiaire du droit serait réduit au coup de balai (voir RDC). Bien entendu il ne doit pas être la cause de dégradation des dalles.
Le remplacement de ces dalles, comme la réfection du complexe étanche, est à la charge du syndicat lorsque celles-ci ne remplissent plus l'usage prévu, qu'elles sont dégradées naturellement. Si cette dégradation est due au bénéficiare du droit, à lui de les remplacer.
Mais peut-être s'agirait-il pour ce bénéficiaire de réaliser un revêtement "de confort" : changer les dalles par un parquet n'a aucune nécessité pour le syndicat..
Mais se pose alors la question technique : les dalles sur plots participent par leur poids à la 'tenue' du complexe étanche. Il n'est pas certain qu'un plancher puisse avoir le même effet.
Il est donc nécessaire d'avoir l'avis d'un spécialiste en la matière.
Avis qui sera joint au dossier nécessairement présenté à une AG, ces travaux, comme tous ceux qui affectent les parties communes, devant être autorisés par une assemblée (L.art.2b).
Bien entendu, tous les frais sont à charge du demandeur, l'opération étant "blanche" pour le syndicat. |
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yam
Nouveau Membre
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3
Posté - 22 avr. 2014 : 14:56:07
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Bonjour,
Merci à tous les deux pour vos réponses.
J'ai bien compris que le copropriétaire doit avoir l'accord des copropriétaires en AG.
Avez vous en tête un texte officiel et un (des) article qui précise :
1 - Que le copropriétaire doit avoir l'autorisation de l'AG
2 - Que le copropriétaire doit présenter une note décrivant les travaux qu'il veut exécuter avec éventuellement fourniture d'un croquis qui montre ce qu'il entend réaliser (résultat final de la terrasse avec par exemple une vue en coupe ?) et réalisation suivant le DTU.
Bonne journée
Yam |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 avr. 2014 : 21:10:37
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 ...Pardon de le dire ainsi, mais vous êtes "mignon" !
Sur quoi donc croyez vous que sont fondées les réponses aux problèmes de copropriété sur un site dédié à la copropriété ??? 
Sur les textes qui portent statut des immeubles en copropriété, loi de 65 et son décret de 67, qui sont le B A BA de tout copropriétaire. Lequel est membre d'une organisation économique dont il est un des acteurs propriétaire, et dont il est indispensable qu'il en connaisse les règles.
(Textes accessibles par menu "Guide juridique" dans le cartouche à gauche)
Sur votre question :
L'autorisation de réaliser des travaux privatifs affectant les parties communes et/ou l'aspect extérieur de l'immeuble est prévue L.art.25b (L=loi 65, D=décret67).
Pourquoi un "dossier" : parce que comme il en est pour toute proposition soumise aux copropriétaires, il faut que ceux-ci disposent de TOUTES les informations nécessaires pour valablement décider "en pleine connaissance de cause".
Il s'agit là d'un impératif général rappelé par la jurisprudence (civile ou administrative) et qui s'applique à tous les cas, que le point soit soumis à une AG de copropriété, d'une association, d'un conseil municipal, d'une collectivité territoriale, etc ....
Vous n'imaginez pas un groupement collectif donnant une autorisation importante sans avoir au préalable toutes les informations, techniques, juridiques, les garanties (assurances) s'agissant de travaux affectant des constructions, ...etc ... !
Ce n'est pas la bonne mine de la personne, la taille de son portefeuille qui sont déterminants !
Il serait nécessaire que vous vous informiez sur le fonctionnement de la copropriété et les règles qui s'appliquent aux syndicats de copropriétaires.
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JPM
Modérateur
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Posté - 23 avr. 2014 : 09:23:34
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Un point non évoqué est la réfection périodique de l'étanchéité et de l'isolation thermique.
Le système des dalles sur plots permet l'accès sans trop de problèmes.
Quid d'un système différent ?
De toute manière il faut prévoir les modalités d'intervention sur ces éléments qui demeurent bien entendu parties communes
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yam
Nouveau Membre
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Posté - 23 avr. 2014 : 16:54:11
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@Gédehem
Mignon du roi : non ; je préfère gentil.
Ce n'est pas vous faire injure de dire que je connaissais dès le début les réponses d'une manière générale car étant bien placé pour le savoir mais j'avais besoin :
1 - Qu'elles soient confortées par les intervenants du site
2 - Qu'on me donne les articles et textes que je ne connais pas du tout.
En ce qui concerne les copropriétés où je suis passé et où je suis en ce moment, je sais pour l'avoir vécu et le vivre actuellement qu'aux AG les "dés sont pipés". Pratiquement tout est décidé avant.
Et puis il y a les "moutons" souvent la majorité qui suivent les indications du syndic qui s'est mis dans la poche une ou deux personnes influentes du conseil syndical.
Donc j'ai abandonné très tôt les AG.
***Modération UI : texte supprimé à la demande de l'auteur***
Et merci à tous de m'avoir répondu.
Yam
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Édité par - yam le 23 avr. 2014 16:55:09 |
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