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Emmanuel Wormser
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 21 Posté - 19 févr. 2014 :  14:08:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ça vient après le dernier alinéa du 700 dans les faits.
prenez un cas où chaque partie a fait des frais d'expertise ou de constats d'huissier, dont certains ont été avancés par leur avocat.

a priori, vous devez pouvoir comprendre.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Macky
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Revenir en haut de la page 22 Posté - 17 sept. 2014 :  11:35:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Emmanuel pour toutes vos explications.
Pour les frais d'avocat, je faisais une malheureuse confusion entre la rémunération de l’avocat (inclus dans les dépens) et ses honoraires de conseil (non inclus dans les dépens).

Je reviens sur notre affaire qui a un petit peu évoluée :
Les avocats adverses (celui de nos voisins et celui de leur constructeur) contestaient les mesures trouvées par le géomètre-sapiteur, car elles ne sont évidemment pas en leur faveur, et ils demandaient le repositionnement des bornes sur le terrain, ce qui était un pretexte pour pouvoir discréditer la qualité de l'expertise.
L'expert avait curieusement validé cette demande en autorisant la réimplantation des bornes. Mais nous ne comprenions pas cette décision qui allait à l'encontre de son propre géomètre-sapiteur, car ce dernier a bien identifié avec une précision de +/-1 cm que le mur de parpaing de nos voisins occupe la place d'une borne en limite de propriété : dans ces conditions, comment cette borne pourrait alors être correctement repositionnée ?
Cependant, Madame la juge du TGI vient d'annuler cette décision en indiquant que la position des bornes avait parfaitement été trouvée précisément par le géomètre-sapiteur, et qu'il n'y avait donc pas lieu de refaire le même travail.
Madame la juge a donc ordonné que le rapport de l'expert lui soit remis dans les meilleurs délais.
Nous sommes ravis que la juge n'est pas validée aveuglément la décision de l'expert, cela signifie qu'elle s'est bien impliquée dans notre affaire.

Mais l'histoire ne s'arrête pas là, la partie adverse est persuadée que les mesures du géomètre ne sont pas fiables, elle est dans le déni le plus total. Elle a donc fait appel, à titre privée, au géomètre à l'origine de l'implantation des bornes dans notre lotissement afin qu'il refasse de nouvelles mesures (ce qui est parfaitement dans leur droit).
Nous ne sommes pas inquiet car le géomètre-sapiteur de l'expertise a bien confirmé s'être appuyé sur les données de ce tout 1er géomètre pour retrouver la position des bornes. Seulement, sans le moindre scrupule, la partie adverse tente de greffer sa propre initiative privée à la mission d'expertise en indiquant que les frais liés à cette action devront être inclus dans les dépens ! De plus, elle demande à l'expert de repousser la remise de ses conclusions, en attendant d'avoir les résultats des nouvelles mesures du géomètre !
Notre avocat a bien entendu contesté leur demande en indiquant que cette tentative allait à l'encontre de la décision de la juge.
Notre avocat a bien précisé que leur initiative devait rester privée, et qu'il ne s'agissait pas non plus d'un bornage judiciaire, sous entendu que la réimplantation des bornes ne pouvait pas nous être imposée sans notre accord.

La partie adverse s'entête dans ses propres intuitions plutôt que de faire confiance à des mesures cartésiennes trouvées par des géomètres.
Il se trouve que les bornes situées en limite de propriété ont été déplacées avant l'ouverture du chantier de nos voisins, il est très probable que ces déplacements soient liés au terrassement du précédent propriétaire du fonds de nos voisins : une borne se trouvait ostensiblement à plus de 2 mètres de sa position théorique (la partie adverse reconnait pourtant tardivement ne pas avoir fait le nécessaire pour la repositionner avant le début des travaux) et l'autre borne était totalement ensevelie sous une épaisse couche de terre qui nivelait tout le terrain. Cette dernière borne a été découverte par hasard lors de terrassement de nos voisins, mais rien n'indique qu'elle était toujours à son bon emplacement lors de sa découverte. Ce qui n'arrange rien, c'est que cette borne a été ensuite arrachée de son emplacement par les artisans, juste avant les travaux de maçonnerie (le maçon n'avait donc aucun point de repère fiable pour construire le long de la véritable limite de propriété).
Le géomètre-sapiteur a identifié que le mur occupe actuellement la place de cette borne. Cependant, la partie adverse s'obstine a croire que la position provisoire de cette borne ne correspond pas à la position trouvée par le géomètre, tout en occultant le fait que cette borne n'aurait pas du être arrachée de son emplacement (ce qui est sanctionnable selon l'article 322-1 du code pénal).

Merci de m'avoir lu jusqu'au bout. Je reviendrais partager mon témoignage au fur et à mesure des évolutions de notre affaire.


Édité par - Macky le 17 sept. 2014 11:37:24

Emmanuel Wormser
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Revenir en haut de la page 23 Posté - 17 sept. 2014 :  12:08:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
leur action est parfaitement normale puisqu'ils vont produire des dires contraires aux expertises jusqu'au bout... et alors ?
si le juge n'en tient pas compte ou les carte, quel risque ?
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Macky
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Revenir en haut de la page 24 Posté - 17 sept. 2014 :  17:29:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous avez raison, étant donné que l'action de nos voisins est faite à titre privée, elle n'a aucune raison d'intéragir avec la mission d'expertise (malgré les tentatives pathétiques de leurs avocats), et le juge n'a donc effectivement aucune raison d'en tenir compte.

Cependant, pour éviter que la situation ne se complique encore plus avec nos voisins, nous espérons simplement que leur nouveau géomètre trouvera bien les mêmes mesures que celles du géomètre de l'expertise, cela aura au moins le mérite de ne pas leur donner d'espoir pour intenter une véritable action de contre-expertise.

Mais vu l'entêtement dont fait preuve nos voisins et vu leur ego surdimensionné, si la décision du juge nous est favorable, je pense que cela ne les découragera pas de faire appel.

Édité par - Macky le 17 sept. 2014 18:12:46

Emmanuel Wormser
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Revenir en haut de la page 25 Posté - 17 sept. 2014 :  19:18:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
c'est leur droit le plus strict
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Emmanuel Wormser

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Revenir en haut de la page 26 Posté - 18 sept. 2014 :  10:52:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je suis conscient de me placer dans une situation purement hypothètique car le jugement au TGI n'a pas encore été rendu, mais je préfère anticiper les événements pour éviter les mauvaises surprises, et puis peut-être que d'autres personnes se posent les mêmes interrogations que moi.

Nous conçevons que nos voisins aient tout à fait le droit de faire appel. En revanche, étant donné que les empiètements sont parfaitement identifiés, je me demande quels pourraient-être leurs arguments pour espérer gagner en appel ?

Est-ce qu'un plaignant peut vraiment faire appel sans la moindre justification et sans éléments solides ?
En faisant appel, peuvent-il espérer gagner simplement en tentant de jouer avec l'empathie d'un juge, afin d'être pris en pitié ? Savez-vous si cela a déjà était le cas dans une autre affaire ?

Dans des affaires où des jugements rejetaient l'importance d'un empiètement, j'ai constaté que la cours d'appel cassait ces jugements car ils ne respectaient pas l'article 545 du Code Civil protègeant le droit de propriété : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité». De ce fait, je ne comprendrais pas comment la cours d'appel pourrait remettre en cause un empiètement déjà caractérisé.

De plus, comme je le disais dans un précédent message, il semblerait qu'en cas d'appel abusif, un plaignant peut être condamné à une amende d'un maximum de 3 000 € et à verser des dommages-intérêts. Avez-vous déjà entendu parler d'une telle condamnation ?

Etant donné que l'empiètement est parfaitement caractérisé (de plusieurs centimètres), même si nos voisins ont le droit de faire appel, ne risquent-ils pas d'aller tout de même au casse pipe ?

N'ayant pas une grande connaissance de la façon dont les juges traitent un appel, je me pose de nombreuses questions :
-Est-ce que l'aspect humain est valorisé en appel, en priorité face à une loi ?
-Est-ce que les juges en appel cherchent d'abord à trouver un compromis afin d'éviter la destruction d'une construction ?
-Est-ce que le respect de l'application des lois est stricte ?

Je me demande si une éventuelle décision rendue par la cour d'appel pouvait finalement être favorable à nos voisins dans cette affaire ? Pourriez-vous donner des exemples d'éventuels éléments de faits qui pourraient nous être défavorables ? (Aïe, je viens de me faire un noeud au cerveau )

(Remarque : je constate que de nombreuses personnes parcourent ce forum et je tiens tout de même à préciser que je ne retirerais aucun honneur à la destruction du mur de nos voisins, mais je tiens à rappeler que nos voisins ont rejeté toutes nos propositions de négociations, alors même qu'il ne s'agissait que d'un problème initial d'empiètement de leur semelle de béton.)




Édité par - Macky le 18 sept. 2014 11:51:02

Emmanuel Wormser
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Revenir en haut de la page 27 Posté - 18 sept. 2014 :  12:21:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
portez vous ceinture et bretelles ?
arrêtez de vous faire des noeuds et attendez au moins la première décision
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Macky
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Revenir en haut de la page 28 Posté - 19 sept. 2014 :  11:26:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sympa votre sens de la formule.
Il y a aussi "portez-vous en même temps casquette et capuche ?" où le symbole de la double protection est aussi bien marqué

Je devrais effectivement me contenter d'attendre raisonnablement la 1ère décision de justice, mais en raison de la détermination de nos voisins, la probabilité d'être confronté à la cours d'appel me paraît assez importante : en ce qui me concerne, il s'agirait alors d'une situation totalement inconnue et obscure.
De manière générale, il est toujours angoissant de devoir affronter une situation inhabituelle sans bénéficier d'une bonne préparation; et dans ce cas précis, de bons conseils nous permettraient simplement d'y voir plus clair, ne serait-ce que pour éviter d'éventuels écueils ou des mauvaises surprises.

Je me demande simplement comment fonctionne la cours d'appel :
-Sur quels éléments s'appuient les juges en appel pour rendre leur décision ?
-Les juges veillent-ils en priorité au respect de la loi ?
-Cherchent-ils à peser le pour et le contre face au préjudice subit ?
-Cherchent-ils à trouver un compromis avec toutes les parties avant de valider une démolition ?
-Existe-t-il des éléments de fait particuliers qui pourraient faire basculer une décision en cours d'appel, et remettre en cause le 1er jugement ?

Vos réponses pourraient alors contribuer à nous rassurer, ... ou pas . Mais, nous aurons au moins le bénéfice d'en apprendre un peu plus sur les mécanismes de la cours d'appel.
De plus, dans l'éventualité où nos voisins décident effectivement de faire appel, nous serions alors certainement plus sereins le jour où nous l'apprendrons, grace à toutes les informations obtenues préalablement.

Cependant, si vous estimez toujours qu'il est trop tôt pour répondre à mes interrogations, je vous les reposerais donc le moment venu, mais j'espère évidemment ne pas avoir à le faire.

Peut-être que d'autres internautes ont été confrontés à la cours d'appel dans le cas d'un empiètement de propriété, leur témoignage serait alors le bien venu.


Édité par - Macky le 19 sept. 2014 11:55:28

Macky
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Revenir en haut de la page 29 Posté - 29 janv. 2015 :  14:29:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour Emmanuel,

Je vous fais part de la suite des évènements concernant notre litige avec nos voisins. La Juge en charge de notre dossier a relancé l’expert en septembre 2014 car il n’avait pas respecté le délai de fin d’expertise, et l’expert vient seulement de nous adresser son pré-rapport, nous devons lui faire part de nos observations avant fin février 2015.

Voici tout d'abord un résumé de notre affaire :
Nous habitons dans un lotissement et nos tous premiers voisins n’ont pas construit d’ouvrage sur leur terrain, ils ont seulement effectué des travaux de terrassement (nivèlement, définition de l’accès le long de la voirie), leur travaux ont altéré la position des bornes qui définissent la limite de propriété entre nos deux fonds :
-une borne était éloignée de la voirie,
-et l’autre borne était totalement enfouie sous la surface du terrain.
Nos nouveaux voisins ont alors signé leur acte de vente sans vérifier que l’emplacement réel des bornes n’était plus conforme au plan de masse.
Le constructeur de nos nouveaux voisins n’a pas repositionné ces 2 bornes avant l’ouverture du chantier, une borne était toujours éloignée de la voirie, et l’autre borne a été découverte sous la surface du terrain, puis cette dernière borne a ensuite été entièrement arrachée de son emplacement pendant les travaux sous la responsabilité du constructeur, sans pour autant être repositionnée.
Avant les travaux, nos voisins et leur constructeur ont rejeté nos demandes de reconnaissance de limite de propriété, puis sans notre accord, le constructeur a effectué un passage en force, les travaux ont donc débuté provoquant la détérioration de notre clôture (pourtant située en retrait de 10 cm par rapport à la véritable limite de propriété), et le maçon a commencé la construction en limite de propriété alors qu’il ne disposait d’aucun point de repère valide. Nous avons adressé une lettre de mise en demeure de cessation des empiètements mais le constructeur nous a répondu avec une lettre indiquant que nous risquions des poursuites judiciaires pour entraves au bon déroulement des travaux. La construction s'est donc terminée ce qui a aggravé l'empiètement initiale des fondations, avec l'empiètement du mur de parpaing et l'empiètement de la gouttière.
Depuis 2011, nous subissons la vue d'un mur brut de parpaing en face de notre terrasse, car l'enduit aggravera finalement l'empiètement déjà caratérisé.

Le constructeur n'a donc jamais cherché à s'enquérir de la véritable limite de propriété, il a pourtant eu plusieurs occasions de faire appel à un géomètre pour repositionner correctement les bornes.

Etant donné que nous avions épuisé toutes les solutions d’arrangement à l’amiable, nous avons fait appel à un avocat et nous avons demandé une expertise judiciaire pour vérifier si le mur du garage de nos voisins empiétait bien sur notre propriété.

Dans son rapport de janvier 2015, l’expert mentionne bien le détail des empiètements de 3 cm à 8 cm pour le mur du garage de nos voisins et un empiètement de 2 cm pour leur muret. Le géomètre-expert confirme qu’il ne peut pas repositionner les bornes à leur emplacement officiel en raison de la présence des ouvrages sur le terrain (mur du garage de nos voisins, muret).

Etant donné que le géomètre-expert ne disposait plus de point topographique de base (borne mal placée ou absente), il s’est basé sur des points topographiques secondaires.
Avant l’année 2015, le géomètre-expert indiquait à plusieurs reprises par écrit et oralement que "la tolérance de ses travaux était de 1 cm", mais soudainement, il réalise qu'il a omis de tenir compte d'une partie importante de ses mesures pour calculer la tolérance et il explique finalement dans le rapport de l’expert qu’en tenant compte de l’erreur moyenne quadratique, "la tolérance des points de bases est de 5 cm", et "la précision relative de chaque mesure est de 2 cm", de fait "l’imprécision maximum des mesures est de 7 cm", il indique aussi que "la moyenne quadratique des écarts est égale à 5,7 cm".

Le géomètre-expert indique aussi : "Il ne nous paraît pas raisonnable de considérer que les empiètements constatées soient vraiment de nature à entraîner un préjudice. Etant donné les tolérances des mesures, il nous est impossible d’affirmer que ces objets empiètent sur la propriété voisine. Il n’y a ni faute, ni situation défectueuse à l’origine du supposé dommage".

Après cette longue introduction, voici mes questions :

-Nous trouvons curieux que le géomètre change brusquement sa ligne directrice en mentionnant de nouvelles informations au sujet du calcul de la tolérance alors que nous n’en avions pas connaissance avant de lire le rapport de l’expertise.
Qu’en pensez-vous ?

-Toutefois, l’empiètement de 8 cm se trouve bien hors de la tolérance de 7 cm, l’empiètement est donc toujours caractérisé, mais nous trouvons dommage de devoir nous focaliser sur cette légère différence pour confirmer la présence d’empiètements. De plus, il semble que le géomètre a oublié de tenir compte de l'empiètement allant jusqu'à 8 cm.
Pensez-vous que l’empiètement est toujours caractérisé ?

-Pensez-vous qu’il est normal que le géomètre-expert donne un avis subjectif au sujet du préjudice ?
De notre point de vue, notre préjudice concerne l'article 545 du Code Civil : "Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité", car le constructeur a fait un passage en force en refusant de vérifier la conformité de l'emplacement des bornes et la position de la véritable limite de propriété, avant de débuter les travaux.

-Pensez-vous que notre hypothèse suivante est correcte ? :
En cas de reconnaissance de limite de propriété avant la construction des ouvrages, les bornes auraient été repositionnées au point nominal des mesures des géomètres, c'est à dire au milieu de l'intervalle de tolérance, car le point nominal est toujours situé au centre de l’intervalle de tolérance, peu importe que la tolérance soit de 1 cm ou de 7 cm.

-Pouvez-vous me confirmer qu’une tolérance de 7 cm signifie la même chose qu’une marge d’erreur de +/- 7 cm, c’est-à-dire qu’elle correspond à un intervalle de tolérance de 14 cm ?

-Si c’est bien le cas, est-ce normal qu’un géomètre expert puisse dire que la limite de propriété se trouve sur une largeur de 14 cm ?

-Dans un lotissement, la limite de propriété ne devrait-elle pas être définie avec beaucoup plus de précision ? Sinon il serait impossible de délimiter précisément chaque parcelle, nous avons acheté notre parcelle sur plan avec des côtes précises (de l'ordre du cm), nous n'avons pas fait l'acquisition d'une parcelle avec une marge d'erreur de +/- 7 cm.

-Avec de telles imprécisions de mesures, est-il logique de dire que le géomètre n'a pas répondu à sa mission ?

Lorsque le géomètre-expert indique "Il n'y a ni faute, ni situation défectueuse à l'origine du supposé dommage", nous considérons alors qu’il cautionne les actes du constructeur.
En caricaturant ses propos, nous pouvons comprendre que le géomètre-expert valide alors le mode d’emploi suivant : Comment empiéter légalement sur la propriété d’autrui ? En effet, un constructeur pourrait débuter ses travaux sans repositionner les bornes à leur emplacement officiel (qu'elles soient arrachées ou déplacées), le constructeur pourrait alors empiéter jusqu'à 6 cm sur le terrain du voisin tout en dégradant sa clôture, il pourrait ensuite terminer la construction sans se soucier des plaintes ou des lettres de mises en demeure adressées par les voisins, et comme il n'y aurait plus aucun point topographique de base, tous les empiètements se retrouveraient finalement inclus dans une tolérance de 7 cm, il n'y aurait alors pas de faute sous couvert d'imprécisions de mesures.
Cette méthode scandaleuse ne devrait elle pas être dénoncée ?

Je vous remercie de m'apporter toutes vos lumières et votre impression sur le déroulement de notre affaire.

Édité par - Macky le 29 janv. 2015 15:14:25

Emmanuel Wormser
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Revenir en haut de la page 30 Posté - 29 janv. 2015 :  14:38:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il n'y a pas besoin de dommage subi pour justifier la demande en démolition de l'empiètement : il s'agit d'une action réelle, pas d'une action personnelle en réparation indemnitaire d'un préjudice
si l'empiètement est reconnu, le juge doit y mettre fin, point barre.

ce qui compte, c'est les conclusions de l'expert : le géomètre essaye ici de se dédouanner, vis à vis de son propre client.
vous n'avez pas à connaitre ce géomètre... votre relation est avec le voisin.
enfin 7cm, ça me semble ... énorme !


PS : cessez de modifier le message précédent : j'arrête à la treizième rédaction !)
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Édité par - Emmanuel Wormser le 29 janv. 2015 14:50:04

Macky
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Revenir en haut de la page 31 Posté - 29 janv. 2015 :  14:50:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour la rapidité de votre réponse.

Pour précisions, le géomètre-expert que je cite est bien celui qui a effectué les mesures dans le cadre de l'expertise, c'est l'expert qui l'a choisi. L'expert devra donc s'appuyer sur les informations de son géomètre-sapiteur pour finaliser ses propres conclusions.
Mon voisin et son constructeur n'ont jamais fait appel à un géomètre pour repositionner les bornes avant et pendant la construction, alors même qu'une borne avait été arrachée.

J'ai posé beaucoup de questions pas forcément pertinantes, pouvez-vous simplement m'éclairer en répondant à celle-ci svp :
Est-ce qu'une tolérance de 7 cm signifie la même chose qu’une marge d’erreur de +/- 7 cm, c’est-à-dire qu’elle correspond à un intervalle de tolérance de 14 cm ?

Cordialement.

Édité par - Macky le 29 janv. 2015 15:25:15

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 32 Posté - 29 janv. 2015 :  15:13:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui, et c'est complètement débile
produisez un dire d'expert le confirmant


PS : vous venez encore de modifier, pour la 14° fois, le message précédent.
si vous continuez, je clos le fil, tout simplement
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Édité par - Emmanuel Wormser le 29 janv. 2015 15:20:05
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