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pepa
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 Posté - 11 nov. 2013 : 11:02:49
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Bonjour,
Je souhaiterais clarifier ce point car il est un (parmi tant d'autres) aspect important de ma problèmatique avec la copropriété et en attendant de voir l'avocat et la meilleure façon d'agir (vu qu'il y a tellement d'angles d'attaque) j'essaye de clarifier au mieux les points litigieux.
Cherchant ça et là sur internet, je trouvé des variantes.
J'ai lu mon RC et il dit bien que les charges et les votes sur ces parties spéciales doivent être pour les copro à qui ces parties communes spéciales sont destinées.
"S'il existe des éléments d'équipement communs à l'usage de certains copropriétaires seulement, ces éléments seront la propriété de ces seuls copropriétaires qui en auront l'usage, et qui en supporteront les charges dans la proportion des millièmes de copropriété générale (tels qu'ils figurent sur le tableau 5 du tableau qui précède)"
J'attire votre attention sur le fait que ce paragraphe est dans le corps principal du RC avant les modificatifs qui ont suivi. Puisque à cette époque, les box n'existaient pas et que mon lot + le terrain sur lequel ont été ensuite construits les boxes étaient un seul et unique lot dont le copropriétaire (qui avait vendu le bâtiment A se proposait de faire un bâtiment B dont il avait obtenu le permis (cette clause est inscrite dans le RC) mais qui est décédé d'une crise cardiaque et donc il ne s'est pas fait et ensuite les box ont été construits)
Ma maison faisait déjà partie du lot initial où ils devaient construire le bâtiment B. Suite à tout cela, géomètre et notaire ont officialisé la découpe et la création de nouveaux lots.
Le regard de ma maison était sur le lot global antérieur à cette découpe et à partir de cette découpe et la construction des box il est resté une petite bande de terrain de 26 m2 qu'ils ont destinée à l'immeuble A à usage d'espace vert et c'est là que depuis quelques années mon opposant gare son camion et où se trouve le regard desservant la maison.
Modificatif :
"Le terrain entourant l'immeuble A Ainsi que celui entre le mur de la propriété et le box n° 1 constitueront des parties communes spéciales aux lots 1 à 15 (immeuble A je précise) à usage de jardin d'agrément. La délimitation de ces terrains figurera au plan fourni par Monsieur ....(je ne sais pas de qui il s'agit, il n'est plus là ) Les frais d'entretien de ces terrains seront répartis au prorrata des parties communes spéciales du bâtiment A)
Peut-être n'ont-ils à l'époque pas construit de box là , alors qu'il aurait été logique de prolonger les box jusqu'au mur de la propriété à cause justement de ce branchement existant ? Et que donc ils l'ont destiné à usage d'espace vert ? C'est la logique qui m'apparaît maintenant.
Malheureusement, ce regard n'est pas détaillé sur le RC comme n'est pas détaillé le branchement de l'immeuble.
Juste cela dans la description des parties communes :
"Choses et parties communes à l'ensemble des copropriétaires d'un même bâtiment (c'était donc quand on voulait construire le bâtiment B bien que cette précision ne soit pas notée ici, celle-ci faisant l'objet d'une clause particulière)
"Les parties de canalisations et branchements particuliers à chaque bâtiment, jusqu'au départ des canalisations et branchements propres à chaque partie privée
Le modificatif n'apporte pas d'autres informations sur le contenu principal du RC qui demeure le seul descriptif sur tous les autres aspects.
Or dans ce corps du RC, il y a :
"Conditions de jouissance des parties privatives et communes
Il ne peut être imposé aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa destination."
Plus bas :
Toutefois, les dispositions de ce chapitre ne s'appliqueront qu'autant qu'elles ne seront pas contraires à des droits antérieurement acquis, ceux-ci étant maintenus pour les locataires, copropriétaires et leurs successeurs."[/b]
Mes questions :
- [b]qu'en est-il du droit sur les parties communes spéciales sur des équipements historiques qui datent de bien plus que 50 ans ?
- en supposant que sont seulement concernés ceux qui bénéficient de cette partie spéciale à décider, quelle est ma marge de manoeuvre ?
- le fait historique a-t-il une suprématie ?
Je m'excuse pour la longueur de ce post, mais je dois avoir une vision claire afin de ne pas aller dans tous les sens avec l'avocat que je vais voir et qu'on choisisse la meilleure stratégie vu la complexité globale de cette copro.
Je précise que si ce n'était pas la mauvaise volonté de mon opposant, on aurait pu s'entendre depuis longtemps puisque je pense qu'il y a assez de place pour qu'il gare son camion et que j'ai accès au regard. Mais il ne le veut pas.
Merci pour vos infos et votre analyse.
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Posté - 11 nov. 2013 : 11:48:57
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pepa : vous comprenez que donner une réponse sur ce RDC est impossible sans avoir TOUS les docs en main !!
Sans connaitre les textes exacts du RDC et de toutes les modifications succéssives, les décisions d'AG sur ces boxs, ce jardin, ..... impossible de vous répondre.
1. Les charges communes générales de copropriété sont partagées entre TOUS les copropriétaires, et ce sont TOUS les copros qui votent budget de fonctionnement courant, les travaux sur ces parties communes générales.
2. les charges spéciales - par batiment, par escalier, etc, .. - ne sont payées que par les lots indiqués dans le RDC. Ce sont les lots indiqués dans le RDC qui votent les charges spéciales, selon les grilles de répartion de ces charges spéciales.
Quels sont les éléments communs à l'usage de certains copros du tableau 5 que vous mentionnez ?
Le RDC n'indiquent pas l'emplacement des regards ! voir le plan de l'architecte que devrait trouver le syndic dans les archives du SDC.
Ces histoires de modifications du RDC, de créations de nouveaux lots, ... sont complexes.
j'ai une question : vous réclamez un branchement à l'eau que vous DOIT le SDC !!! depuis 6 ans vous n'avez donc pas d'eau dans votre lot de copropriété ??? Existent ils des compteurs privatifs pour l'immeuble, et un compteur général pour les parties commens ?
pepa :" Suite à tout cela, géomètre et notaire ont officialisé la découpe et la création de nouveaux lots."
"Officialisé" ! mais avez vous le RDC qui confirme cela ? Une copie aux hypothèques est nécessaire pour le vérifier. Car vous parlez également d'un bat B jamais construit !!
La modification de l'EDD a t'elle été fiate avec ce bat B ? une autre modif a t'elle été faite ET déclarée après le décès, et la non construction de ce nouveau batiment ??
Beaucoup de questions !  |
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Sunbird
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Posté - 11 nov. 2013 : 11:57:58
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Si vous devez voir un avocat, ne le noyer pas d'info.
C'est son métier de trouver le meilleur angle d'attaque pour défendre vos intérêts.
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Posté - 11 nov. 2013 : 12:08:52
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pepa : Vous devez fournir tous les docs concenrant votre copro : RDC, PV d'AG, vos courriers et les réponses du syndic "président du syndic bénévole  " , les photos du camion garé sur les aprties communes, les CR d'huissiers, .....
Il sera alors beaucoup plus facile pour l'avocat de vous proposer la meilleure méthode pour que vos droits soient respectés, et des actions à ne pas suivre.
Le juge ne va pas vous écouter, ne va pas écouter plus que cela les avocats, MAIS lire attentivement TOUS les docs fournis par les 2 parties.
Et si il y besoin, demander une expertise.
Devant le TGI, pas de pepa, pas de syndic bénévole incompétent, pas de copor au camion .... et pas d'Uinautes conseilleurs. |
Édité par - philippe388 le 11 nov. 2013 12:09:26 |
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pepa
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Posté - 11 nov. 2013 : 14:39:59
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citation: Initialement posté par Sunbird
Si vous devez voir un avocat, ne le noyer pas d'info.
Bien sûr c'est ce que j'essaye de préparer car il y a tellement de choses à comprendre dans cette copro et toutes leurs anomalies pour employer un mot correct....
Mais au-delà de mon cas, j'ai pensé que ces questions sur les parties communes spéciales et sur la primauté ou non du droit historique dont parle le RC, pouvaient être un sujet intéressant pour d'autres personnes, par exemple comme le post sur les pouvoirs. |
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Posté - 11 nov. 2013 : 17:03:04
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pepa : le droit historique ne veut rien dire.
Toutes les modifications du RDC doivent approuvées par l'AG ET enregistrées.
Vous devez reconstituer cette historique compliquée, en commençant par la fin, c'est à dire vérifier quel est le dernier RDC enregistré avec des modificatiosn, car c'est le SEUL opposable aux copropriétaires.
pepea : répondez également aux questions posées !! cela nous aidera à vous répondre !! avez vous l'eau courante dans votre lot ?? L'AG a t'elle votée un jour la pose de compteurs indivisuels ?? merci.
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Viviane
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Posté - 11 nov. 2013 : 19:23:54
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Pour comprendre un peu mieux l'intérêt de la question de Pepa:
- Son lot est un batiment fond de cour
- Son accès à l'eau est situé en "partie commune de l'immeuble A", soit une partie commune "spéciale" qui n'est pas "commune" à son lot, et dont elle ne paye pas les charges.
- Son voisin "chieur" Tristesire, qui l'empêche de se brancher à l'eau en garant son camion sur l'accès de Pepa à l'eau a signifié son intention de demander le 27 novembre à l'AG la jouissance exclusive (contre rémunération) de l'espace commun où se situe l'accès à l'eau de Pepa. La décision quelle qu'elle soit sera contestable si elle est prise le 27 (c'est un ODJ complémentaire et qui plus est signifié moins de 21 jours avant l'AG et sans les pièces nécessaires), mais il reposera la question comme il faut, c'est certain.
Elle cherche donc à savoir si l'AG peut légalement accorder cette jouissance exclusive à Tristesire sans contrevenir aux "droits antérieurement acquis" de Pepa, compte tenu du fait que le regard a plus de 50 ans. |
Édité par - Viviane le 11 nov. 2013 19:29:48 |
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Posté - 11 nov. 2013 : 19:33:46
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bien sur qu'il peut mais avec une servitude : un regard d'alimentation en eau avec compteur, donc libre accès. Ceci doit être spécifié dans la résolution et dans l'annexe à publier du RdC...
si ce copro ne veut pas de la servitude, il prend les dispositions (en les soumettant au préalable à une AG) pour le déplacement du regard et du compteur dans une partie commune. Là aussi, il faudra un accord d'une AG. |
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Viviane
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Posté - 11 nov. 2013 : 19:42:48
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Merci Rambouillet,
Donc le 27 novembre Pepa peut Tenter de faire comprendre à l'AG;
- que si ce que propose Tristesire est voté tel que elle le contestera vu que le but de tristesire est de l'empêcher d'avoir accès à l'eau, (et vlan, une autre procédure...)
- Mais qu'elle voit aucun inconvénient au fait que Tristesire gare son camion là , et que mieux vaudrait proposer à l'AG une résolution dans les formes (modifs du RDC, etc...) permettant à Tristesire d'avoir la jouissance de cet espace pour y garer son camion, mais avec une servitude dûment inscrite au RDC
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Édité par - Viviane le 11 nov. 2013 19:45:02 |
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Posté - 11 nov. 2013 : 20:08:37
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pepa : Son accès à l'eau est situé en "partie commune de l'immeuble A", soit une partie commune "spéciale" qui n'est pas "commune" à son lot, et dont elle ne paye pas les charges.
Et alors ?? quel est donc le rapport entre parties communes spéciales et le paiement de ses charges communes et l'accès à l'eau de pepa, dont on ne peut imaginer qu'elle est sans eau depuis plus de 6 années.
Ce copropriétaire desire la jouissance de ce bout de jardin, mais cela ne genre rien au fait qu'il a déjà annexé cette partie commune engarant son camion ( parties communes spéciales ou générales, peu importe ).
La servitude d'accès étant obligatoire dans cette demande ! mais nous partons de nouveau sur une autre question sans rapport avec les problèmes déjà exposés.
Vous ajoutez de plus que c'est un OdJ supplémentaire, qui ne respecte pas le délai des 21 jours, ET le fait que depuis 2004, il n'existe plus d'OdJ complémentaire. Cette résolution devra donc être contester devant le TGI pour être annulé, sinon elle sera valable et s'imposera à Tous ! IL n'aura peut-être pas besoin de notifier dans les règles cette demande 
viviane : "Elle cherche donc à savoir si l'AG peut légalement accorder cette jouissance exclusive à Tristesire sans contrevenir aux "droits antérieurement acquis" de Pepa, compte tenu du fait que le regard a plus de 50 ans.
??? que voulez vous dire par "des droits antérieurement acquis, depuis 50 ans ??
Ce regard est une partie commune du SDC et non une partie privative de pepa !!! On s'égare totalement; pepa n'a aucun droit sur ce regard.
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Viviane
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Posté - 11 nov. 2013 : 20:15:27
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"droits antérieurement acquis" dont il est question dans le RDC (cf post de pepa)
En l'espèce, Droit de se brancher sur ce regard, bien qu'il soit sur une partie commune spéciale non commune au lot de Pepa
Regard qui n'appartient à priori pas au SDC mais à Véolia, |
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Viviane
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Posté - 11 nov. 2013 : 20:30:22
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Je rajoute;
Seul "HIc", ce regard n'est mentionné nulle part dans le RDC...ni sur un plan Mais Pepa a les preuves (via Véolia) de son existence ancienne. |
Édité par - Viviane le 11 nov. 2013 21:14:39 |
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Viviane
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Posté - 11 nov. 2013 : 20:36:44
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Pepa, une question que j'ai jamais pensé à vous poser:
- Est-ce que tout le syndicat est branché sur ce regard? (y compris l'immeuble A) ou uniquement votre lot?
- Si l'immeuble A n'y est pas branché, sont ils branchés sur un regard qui vous serait accessible techniquement? |
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pepa
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Posté - 11 nov. 2013 : 20:48:14
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Bonsoir,
Je n'étais pas chez moi c'est pour cela que je n'ai pas répondu.
Je vais lire l'ensemble des réponses et je remercie tous les participants.
Désolée si certains trouvent que ce n'est pas clair, nous avons ouvert des posts différents pour justement essayer que ce soit plus clair en scindant les sujets. Mais comme le dit Viviane, un fil regroupe l'historique pour ceux qui seraient intéressés (j'en doute un peu vu la longueur du post)
citation: Initialement posté par Viviane
Pepa, une question que j'ai jamais pensé à vous poser:
- Est-ce que tout le syndicat est branché sur ce regard? (y compris l'immeuble A) ou uniquement votre lot?
Uniquement mon lot. Ce qui me fait supposer après lecture du RC
que si lors de la création des box, ce bout de terrain d'à peu près la même superficie et qui aurait pu être un box supplémentaire, a dû être laissé à usage de jardin à cause de cette desserte pour la maison.
citation:
- Si l'immeuble A n'y est pas branché, sont ils branchés sur un regard qui vous serait accessible techniquement?
Je sais que le branchement de l'immeuble est indépendant du mien, je ne sais pas où il est situé, il faudrait que je fasse le détective car lui ne voudra jamais me l'indiquer.
Cela me fait penser qu'un conseil m'avait dit que s'il ne voulait pas que j'accède au regard, je lui impose de m'en procurer un autre !!! Par exemple celui qui desservait l'immeuble.
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pepa
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Posté - 11 nov. 2013 : 21:04:28
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Philippe, merci pour votre réponse mais vous me répondez sur des choses que je sais déjà . Par exemple :
citation: Initialement posté par philippe388
1. Les charges communes générales de copropriété sont partagées entre TOUS les copropriétaires, et ce sont TOUS les copros qui votent budget de fonctionnement courant, les travaux sur ces parties communes générales.
2. les charges spéciales - par batiment, par escalier, etc, .. - ne sont payées que par les lots indiqués dans le RDC. Ce sont les lots indiqués dans le RDC qui votent les charges spéciales, selon les grilles de répartion de ces charges spéciales.
citation:
Le RDC n'indiquent pas l'emplacement des regards ! voir le plan de l'architecte que devrait trouver le syndic dans les archives du SDC.
Vous plaisantez, cette copro date au moins des années 30, beaucoup de gens morts ou partis, rien de tout cela existe.
citation:
Ces histoires de modifications du RDC, de créations de nouveaux lots, ... sont complexes.
Eh oui Philippe, c'est pour cela que je dois tout analyser mais je l'ai expliqué sur le premier post de ce fil. Relisez.
citation:
j'ai une question : vous réclamez un branchement à l'eau que vous DOIT le SDC !!! depuis 6 ans vous n'avez donc pas d'eau dans votre lot de copropriété ??? Existent ils des compteurs privatifs pour l'immeuble, et un compteur général pour les parties commens ?
Je n'ai pas d'eau en effet depuis 6 ans car d'abord j'ai du me battre pour obtenir l'autorisation de réhabiliter ma maison et que pendant plusieurs années ils ont voté avec des tantièmes qui n'étaient pas les bons et donc j'ai dû attaquer et j'ai gagné. C'est pour cela qu'il est furieux et qu'il a trouvé un autre moyen de me rendre tout cela impossible.
citation:
pepa :" Suite à tout cela, géomètre et notaire ont officialisé la découpe et la création de nouveaux lots."
"Officialisé" ! mais avez vous le RDC qui confirme cela ? Une copie aux hypothèques est nécessaire pour le vérifier. Car vous parlez également d'un bat B jamais construit !!
Oui c'est sur le RC.
Non jamais construit, ça aussi je le dis au début Philippe, le copro est mort et c'est suite à cela qu'il y a eu création des box.
(Mon opposant savait cela et voulait le construire lui-même, comme il votait avec des faux tantièmes il savait qu'il l'emporterait. Manque de pot, on me l'a vendu à moi, vous comprenez maintenant son comportement à mon égard.
citation:
La modification de l'EDD a t'elle été fiate avec ce bat B ? une autre modif a t'elle été faite ET déclarée après le décès, et la non construction de ce nouveau batiment ??
Oui
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Posté - 12 nov. 2013 : 09:13:37
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pepa : "Je n'ai pas d'eau en effet depuis 6 ans"
?????????
Vous vous êtes perdu dans cette bagarre avec ce voisin en partant sur tous les dossiers !!
Pourquoi ne pas avoir assigné le SDC sur ce SEUL sujet depuis 6 années ! Un référé devait régler ce problème rapidement sans aucun doute possible.
Habitez vous dans cette maison ? Comment pensez vous vendre un lot de copropriété sans eau ? ce lot est invendable en l'état, et de plus il faut ajouter tous les autre problèmes annexes.
pepa : dans un autre post vous parlez d'avoir perdu an votant contre la résolution de prendre un avocat !! Vous n'avez rien perdu, mais c'est le SDC qui va perdre beaucoup si ce voisin gagne son proçès ou le SDC n'aura aucune défense. |
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pepa
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 Posté - 12 nov. 2013 : 09:31:37
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Philippe,
Pendant 4 ans, alors que je n'y connaissais rien, tout était voté en AG avec les mauvais tantièmes.
Il m'a fallu ce temps pour comprendre et c'est là que j'ai assigné et gagné pour l'annulation de la dernière AG et la restauration du vote avec les bons tantièmes.
La maison était très vétuste c'est pour cela que je ne l'habite pas. Il fallait la réhabiliter, après ces 4 années je pensais que tout s'éclaircissait. Et là j'ai voulu me réabonner (mon vendeur avait bien sûr résilié son abonnement)
c'est là que mes ennuis ont recommencé cette fois-ci avec l'eau et qu'il a chassé les personnes de VEOLIA
Je sais bien que la vente est compromise, c'est pour cela que je vais voir un avocat. Je croyais toujours que cela allait s'arranger mais j'ai sous-estimé sa capacité de nuisance.
Pour l'AG du 8 Nov. dont la convocation a été reçue le 7 Nov. elle a été je crois motivée par le fait que j'ai envoyé au syndic un LRAR lui montrant sa responsabilité et ses fautes. Il a voulu certainement se couvrir par une AG faite in ex-trêmis, même si je lui avait bien dit dans ma lettre qu'il était le seul responsable légal. Et dans cette AG je me doutais que j'allais perdre puisqu'ils sont complices et que Tristesire bien sur a voté contre l'avocat. |
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Posté - 12 nov. 2013 : 11:43:08
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pepa : le vendeur avait donc un abonnenemt Véolia ?? Alors ce compteur est " privatif " ?? Vous ne m'aviez pas répondu si les lots de votre copropriété avait un compteur privatif !!
pepa : "mais j'ai sous-estimé sa capacité de nuisance."
Ce copro. vous embête parce que vous l'avez laissé faire ! je vais encore vous dire qu'il vous FAUT un avocat. Ce copro. bloque votre compteur privatif !! et nous sommes en 2013, pas au moyen_age.
pepa : vous vous tromprez de combat avec ces histoires d'annulation d'AG car irrégulièrement convoquées comme celle du 8 nov., ET vous n'avez rien perdu du tout dans cette histoire.
Un référé immédiat avec votre avocat pour faire dégager ce camion et accéder à votre compteur privatif ! ce copro. est un voyou, le tribunal va le comdamner. Demander des DI, mais attention le juge predra aussi en compte votre inaction depuis 6 ans, et il comdamnera aux dépens ce " voyou" ( remboursement des frais d'avocats).
ET tout cela en 1 mois ou deux, pas plus.
Régler ce problème d'eau, et vender votre lot si vous n'avez aucune intention de l'habiter. ET oublier tous ces voisins et syndic incompétents.
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 12 nov. 2013 : 12:07:14
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Merci Philippe,
Mais je ne l'ai que trop dit, post 13 de ce fil, lisez please.
Et la complication est que c'est un branchement dessert uniquement mon lot mais sur une partie commune spéciale de l'immeuble A à usage de jardin où il met son camion.
Tout est explique dans le post 1
Je voulais en intitulant ce post parties communes spéciales que l'on parle de cette problèmatique et que cela serve à d'autres.
Mais si je dois chaque fois répéter ce qui est déjà expliqué, cela devient lourd et uniquement concerné par mon cas, alors qu'on pourrait aborder toutes les problèmatiques qui se posent sur ces parties communes spéciales qui serviraient à la compréhension de tous.
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Posté - 12 nov. 2013 : 13:02:34
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pepa : "Et la complication est que c'est un branchement dessert uniquement mon lot mais sur une partie commune spéciale de l'immeuble A à usage de jardin où il met son camion.
Tout est explique dans le post 1"
Mais cela n'a aucun rapport !!! le sous-sol n'est pas une partie commune spécial.
Avez vous demandé à votre avocat de régler ce problème ?? Qui vous a dit que ce copro. a le droit de garer ce camion sur une parties communes spéciales !! C'est une partie commune, spéciale ou pas, qu'il a annexé sans aucun droit.
Si l'on suit votre raisonnment les réseaux électriques, d'eau, égouts sont aussi des parties communes spéciales !!
Connaissez vous aussi le mot de "servitude" !!!
Courrez chez un avocat spécialisé !!! car dans 10 ans nous continuerons à répondre à vos problèmes, qui ne peuvent pas être régler sur le net, mais au TGI !!
Ce compteur est privatif, propriété de Véolia ; le contrat sera à votre nom, que viennent faire des charges spéciales du SDC dans ce branchement à l'eau ??
Le copropriétaire précédent n'avait aucun souci !
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mfld
Contributeur actif
France
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Posté - 12 nov. 2013 : 13:13:47
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Oui, je pense aussi que vous commencez à abuser de ce forum. Les contributeurs peuvent vous aider à combler un manque d'information, mais pas vous assister dans un contentieux à tiroirs qui demande l'intervention d'un conseil sur un dossier correctement mis en état.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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