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niflon
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 Posté - 10 nov. 2013 : 21:55:59
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Bonsoir,
Je me permet de poster ici pour trouver de l'aide car ma compagne et moi-même vivons une situation très compliquée qui risque de devenir catastrophique si nous ne trouvons pas de solution rapidement.
Voici notre histoire (je vais essayer de faire court) :
Nous avons acheté un terrain en aout 2012 dans le but de le diviser et de revendre les lots créés. Nous avons consulté un géomètre très connu de notre région qui, sûr de lui, nous a conseillé de foncer sur ce projet. Par précipitation, naïveté, manque de réflexion etc ... nous n'avons pas imposé de clause suspensive de division dans le sous seing privé.
Notre géomètre a déposé une DP qui a été refusée car la division créait plusieurs accès alors que le PLU stipule :"un seul accès par unité foncière sera autorisé". Il a ensuite déposé un PA de 4 lots pour ensuite nous laissez tomber !
Le PA a été refusé après moultes péripéties (en juillet 2013) pour les motifs suivants :
- accès aux PMR non pris en charge
- local vélo à créer selon l'article 12-3 du PLU
- lutte contre l'incendie insuffisante car les poteaux incendie proches ont un débit trop faible
J'ai énormément de questions mais la plus épineuse réside dans ce dernier point : la lutte contre l'incendie.
J'ai cru comprendre que la mairie n'avait pas le droit de refuser une demande d'urbanisme pour ce motif tant que l'accès aux engins des pompiers est suffisant ?
J'ai contacté le service des eaux pour connaitre le diamètre des canalisations ; il est très insuffisant pour mettre un PI. Il faut donc prévoir une réserve artificielle mais après devis, cela représente un coût de 30000€ et cela m'oblige à supprimer purement et simplement 1 des 4 lots par manque de place ... donc une perte d'environ 80000€ supplémentaire.
La mairie est totalement sourde à nos demandes ; elle ne réponds même plus à nos courriers et/ou mails et cela malgré que nous ayons toujours été courtois.
Je vous passe les détails personnels qui font que nous prions pour trouver une solution à cette situation ; aussi, merci sincèrement pour les conseils que vous pourrez nous transmettre.
Niflon
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Édité par - niflon le 10 nov. 2013 21:58:22 |
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Posté - 11 nov. 2013 : 16:41:21
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Sans préjuger du point de vue du professionnel qui c'est occupé de votre dossier, si vous estimez ne pas avoir bénéficier du devoir de (bon) conseil que vous étiez en droit d'attendre, vous pouvez interroger le Conseil Régional des GE et/ou accessoirement voir un avocat.
Sur le sujet en lui-même:
citation: accès aux PMR non pris en charge
S'agissant de législations parallèles, il est très étonnant pour ne pas dire anormal d'avoir un refus de PA pour cette raison, même s'il convient ou d'interdire l'accès par un portail à votre lotissement ou de respecter certaines règles, in fine
citation: local vélo à créer selon l'article 12-3 du PLU
??
Pourriez-vous recopier l'article du PLU en question, svp ?
citation: lutte contre l'incendie insuffisante car les poteaux incendie proches ont un débit trop faible
Ceci, par contre est plus ennuyeux!
Un CUb préalable eût été judicieux ou pour le moins une étude des capacités des réseaux.
Indépendement du surcoût engendré, il existe tout de même des bassins à réaliser en accord avec les pompiers venant en appoint de la capacité actuel du réseau qui ne prennent pas tant de place et ne devrait aucunement vous faire perdre un lot.
Consulter un autre GE local familier des lotissements |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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niflon
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Posté - 11 nov. 2013 : 17:21:00
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Merci de prendre du temps pour me répondre.
Nous avons effectivement saisi le conseil de l'ordre des GE ; ils doivent étudier notre dossier le 17/11. Cependant, nous avons le sentiment que cela n'ira pas bien loin car, sans vouloir jouer aux persécutés, dès que nous avons prononcé le nom de l'étude incriminée, on nous a fait comprendre par téléphone que le conseil de l'ordre n'avait que très peu de pouvoir, que les GE n'avaient aucune obligation de résultat, etc ... Le dossier a d'ailleurs "raté" la commission du 15/10 alors que nous l'avons envoyé par mail et en LRAR le 04/10 ...
Sur le sujet en lui même :
citation: accès aux PMR non pris en charge
Le refus du PA indique : "considérant l'article UC 3 imposant l'accessibilité aux PMR non pris en compte dans le projet"
Voici l'art du PLU :"Les accès et voiries nouvelles doivent satisfaire les dispositions législatives et réglementaires pour l’accessibilité des personnes à mobilité réduite (PMR)"
Après avoir épluché le WEB, il s'agirait de réaliser des trottoirs roulants, non meubles, non glissants etc ... accompagnés d'une signalisation adéquate. (budget 25K€)
citation: local vélo à créer selon l'article 12-3 du PLU
Voici l'art du PLU : "Un local à deux-roues suffisamment dimensionné devra être intégré à chaque programme de construction dont la SHON est supérieure à 300m2"
Hors, nous ne réalisons aucune construction !
citation: lutte contre l'incendie insuffisante car les poteaux incendie proches ont un débit trop faible
Le géomètre a seulement indiqué dans le dossier du PA que le SDIS sera consulté pour confirmer la défense incendie par le réseau existant ( il n'a même pas pris la peine de les contacter au préalable). La lyonnaise indique des canalisations de 90 PVC permettant 28 m3/h a 1 kg de pression ... on est loin du compte. Par contre, il y a un puits sur notre terrain, pensez-vous que cela pourrait aider ?
Si je comprends bien votre argument, on pourrait utiliser une réserve incendie (ou le puits ?) en appoint du réseau actuel et donc par voie de conséquence, cette réserve ne devrait pas nécessairement faire 120m3 ?
Encore merci pour votre aide
Cdlt,
Niflon |
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Posté - 11 nov. 2013 : 17:52:09
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citation: "Les accès et voiries nouvelles doivent satisfaire les dispositions législatives et réglementaires pour l’accessibilité des personnes à mobilité réduite (PMR)"
Impossible à réaliser dans 99% du territoire
citation: Après avoir épluché le WEB, il s'agirait de réaliser des trottoirs roulants, non meubles, non glissants etc ... accompagnés d'une signalisation adéquate. (budget 25K€)
Non, il s'agit de permettre aux PMR de pouvoir accéder aux espaces communs d'un lotissement mais en tenant compte de leur possibilité d'utiliser un véhicule automobile à l'intérieur d'un lotissement
citation: "Un local à deux-roues suffisamment dimensionné devra être intégré à chaque programme de construction dont la SHON est supérieure à 300m2"
Hors, nous ne réalisons aucune construction
Vous avez tout dit !
citation: Par contre, il y a un puits sur notre terrain, pensez-vous que cela pourrait aider ?
Si je comprends bien votre argument, on pourrait utiliser une réserve incendie (ou le puits ?) en appoint du réseau actuel et donc par voie de conséquence, cette réserve ne devrait pas nécessairement faire 120m3 ?
C'est à étudier avec le SDIF en règle générale très conciliant et coopératif
Ajout tardif: encore un PLU à lire à la loupe grossissante et son rapport de présentation
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 11 nov. 2013 17:56:58 |
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niflon
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Posté - 11 nov. 2013 : 18:28:47
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Ok, j'ai bien compris pour le local vélo (cela confirme nos doutes).
Concernant la lutte contre l'incendie, j'ai cru lire que cela incombait au budget communal. Faut-il que je propose à la mairie de mettre la réserve à disposition de la commune en échange de son financement ?
citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherinicitation: Après avoir épluché le WEB, il s'agirait de réaliser des trottoirs roulants, non meubles, non glissants etc ... accompagnés d'une signalisation adéquate. (budget 25K€) Non, il s'agit de permettre aux PMR de pouvoir accéder aux espaces communs d'un lotissement mais en tenant compte de leur possibilité d'utiliser un véhicule automobile à l'intérieur d'un lotissement
Ce point n'est pas clair pour moi.
J'avais cru comprendre que la mairie visait par là les caractéristiques techniques de la voie (pente des trottoirs à 2%, sols non meubles, signalétiques ...). Hors, vous semblez considérer qu'il s'agit uniquement de l'accessibilité du lotissement en lui-même depuis la voie publique.
Dans notre cas, tout type de véhicule est capable de circuler sur la voie que nous créons ! De plus, nous créons un T de retournement en fonds de voie pour les services de pompiers ... Je ne comprends donc pas. |
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| Une passion, ça ne s'explique pas ... ça se vit ! |
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Posté - 11 nov. 2013 : 19:06:19
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citation: Concernant la lutte contre l'incendie, j'ai cru lire que cela incombait au budget communal
Vaut mieux pas espérer.
citation: Ce point n'est pas clair pour moi.
je me suis mal exprimé comme...............les textes qui régissent la matière!
Est-ce que l'ensemble du réseau routier national qui relie les communes entre elles doivent répondre .....à l'écriture alambiquée des dits-textes?
Répondre à cette question.......revient à répondre (à mon sens) à la même question à l'intérieur des voies des lotissements.
A priori et" effectivement à priori", il semblerait et cela semblerait logique que tel ne soit pas le cas.
Déjà ..... que les communes à l'intérieur de leur milieu urbain.......se mettent aux normes au lieu d'écrire des PLU incompréhensibles et inaplicables.
Pour revenir sur mon propos précédent, certaines grandes villes et services instructeurs considèrent qu'il suffit, A L'INTERIEUR d'un lotissement qu'une PMR puisse avoir surtout des stationnements aménagés pour leurs véhicules leur permettant, par exemple de prendre leur courrier ou laisser leurs OM si ceux-ci sont à l'entrée du lotissement ou pouvoir stationner près de l'espace vert avec aire de jeux des enfants, aire qui elle devra respecter les normes !!!!!!
En aucun cas, les voies d'accès et trottoirs à l'intérieur d'un lotissement ne devraient et ne pourraient satisfaire à de tels critères.
Sauf donc écriture imbécile des PLU......un portail à l'entrée du lotissement ferait que les voies internes resteraient privées et donc n'auraient quoiqu'il en soit à respecter ces textes que chacun veut imposer aux autres sans se les imposer à soi-même, je parle, là clairement des communes.
Toutefois, il ne faut aucunement voir dans mon propos une urbanisation sans une préoccupation totalement nécessaire des PMR, mais préoccupation.....possible et logique.
Pour mémoire une PMR:
C'est une personne en fauteuil, une femme enceinte, le déménageur avec ses gros colis, le non-voyant et le sourd.
Nos textes........sont innaplicables en l'état de leurs écritures et surtout impossibles à mettre en oeuvre.
La technocratie est aussi un handicap....à prendre en compte également lors de la réalisation d'une opération de lotissement par les aménageurs
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 11 nov. 2013 19:10:25 |
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Posté - 11 nov. 2013 : 20:41:56
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C'est pourtant très simple Jean Michel... Dans un règlement de PLU il suffit d'indiquer, ce n'est qu'un exemple il y a certainement mieux... :
II. Voirie
Les voiries et passages publics et privés doivent avoir des caractéristiques adaptées :
A l’approche des matériels de lutte contre l’incendie, de protection civile, de brancardage, d’enlèvement des ordures ménagères, etc…
Aux opérations à desservir conformément à la règlementation en vigueur, notamment celles liées à l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.
La sécurité des piétons et des cycles doit être assurée par des aménagements adéquats.
Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des emprises des voies privées doivent être adaptées :
aux usages qu’elles supportent ;
aux opérations qu’elles doivent desservir ;
au contexte urbain dans lequel elles se trouvent.
Le mieux étant bien évidemment le etc…
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Édité par - quelboulot le 11 nov. 2013 20:42:49 |
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niflon
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 Posté - 11 nov. 2013 : 21:13:20
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J'y vois déjà plus clair ... encore faut-il arriver à faire entendre raison au service instructeur :-)
Grace à vous et à nos échanges, je viens à l'instant de faire une découverte proprement hallucinante, j'en reste bouche-bée ; et dire que je travaille sur notre dossier depuis 17 mois maintenant.
J'ai entrepris de relire le PADD et une intuition m'a fait vérifier le zonage du PLU ... j'y ai découvert une annotation à quelques pâtés de maison de notre terrain ---> un "46". J'ai du relire la légende 5 bonnes fois avant d'y croire, il est indiqué 46 = Création d'une réserve d'eau pour assurer la défense contre l'incendie / 111 m².
Direction Google Earth, le 46 est à moins de 200m de notre terrain !
Alors là , je ne comprends plus rien. Comment la mairie peut-elle refuser le PA alors qu'elle a elle même décidée en 2011 de la création d'une réserve en face de mon terrain ? aurait-elle dans l'idée de me faire réaliser la défense incendie de tout le quartier ?
Que pensez-vous de cette découverte ? |
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Édité par - niflon le 11 nov. 2013 21:30:48 |
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Posté - 11 nov. 2013 : 23:59:22
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que si, à ce jour, la réserve n'est pas créée, la sécurité n'est pas encore assurée. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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niflon
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Posté - 12 nov. 2013 : 09:22:14
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Et bien, je trouve ça quand même un peu léger de la part de la mairie de voter un PLU qui prévoit l'urbanisation d'un quartier, de rendre constructible des terrains, de prévoir des moyens pour lutter contre l'incendie, de savoir qu'un budget devra y être allouer et au final de ne pas faire ce qui a été voté, approuvé à travers de ce PLU et de surcroît de refuser des demandes d'urbanisme, tout en s'arrangeant pour que ce soit le demandeur qui paye et pas la commune.
Dès cet après midi, je vais sur les lieux pour vérifier si la réserve est créée. |
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Édité par - niflon le 12 nov. 2013 09:24:02 |
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niflon
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Posté - 12 nov. 2013 : 16:17:26
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Malheureusement pas de réserve ... juste un panneau de signalisation indiquant "accès pompier" |
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Posté - 12 nov. 2013 : 21:28:37
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Quelque soit votre ressenti, ne perdez pas votre énergie sur ce terrain.
Cela ne tient pas en droit. |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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niflon
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Posté - 12 nov. 2013 : 22:06:54
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Donc si vous me permettez de résumer, je dois
pour les PMR :
- fermer l'accès à la nouvelle voie créée via un portail pour limiter les travaux d'accessibilité (d'après cet article de loi :"La voirie publique ou privée ouverte à la circulation publique doit être aménagée pour permettre l'accessibilité des personnes handicapées selon des prescriptions techniques fixées par décret conformément aux articles L.131-2 et L.141-7 du code de la voirie routière")
- Demandez au service instructeur ce qu'ils veulent exactement comme par exemple prévoir une place de parking adaptée aux handicapés
pour le local vélo :
- expliquer au service instructeur que je ne réalise aucune construction
pour la réserve incendie :
- voir avec les pompiers s'il serait envisageable de prévoir un PI sur le réseau actuel (de 28m3/h de 1Kg) et d'apporter comme solution d'appoint une réserve de plus petite taille (60m3)
- ne pas espérer une aide financière de la mairie (malgré que ce soit à la charge de la commune !)
- ne pas compter sur une hypothétique réserve créée par la mairie puisqu'elle ne l'est pas encore (même si elle a été voté !)
Me trompe-je ?
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spirit
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Posté - 21 nov. 2013 : 21:59:46
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Il y a des solutions notamment au travers d'un pup pour la sécurité incendie. Je l'ai fait récemment pour un problème de PI
Vous êtes dans quel région? Mais souvent le sdis n'accepte qu'un système de défense.
Vous pouvez m'envoyer votre mail en mp |
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niflon
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Posté - 22 nov. 2013 : 09:05:54
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MP envoyé
Vous pensez donc que le SDIS n'acceptera pas 2 systèmes différents ... J'essaie d'être mis en relation avec eux actuellement. Je devrais rapidement avoir leur avis.
Je suis de Gironde
Cdlt, |
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