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 Achat d'une cave transformée en habitation
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arwen75015
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Posté - 22 mai 2009 :  13:46:18  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à tous,

J'envisage d'acheter une cave qui a été transformée en habitation par le précédent propriétaire (donc pas le vendeur actuel). Elle a été entièrement rénovée cette année, l'électricité est aux normes (refaite en 2009), il y a une fenêtre ouverte sur l'extérieur, un puit de lumière et une VMC. Bref, c'est un appartement tout à fait classique.

Il est indiqué dans l'acte de vente : Une cave portant la lettre B
Et les sept/mille quarante-sixièmes (7/1.046èmes) des parties communes générales.
Tel que ce BIEN a été désigné aux termes de l'état descriptif de division ci-après énoncé, avec tous immeubles
par destination pouvant en dépendre.
Observation étant ici faite que par suite de travaux réalisés par le précédent propriétaire, cette cave est aujourd'hui utilisée à usage
d'habitation sans que cette transformation ait fait l'objet d'une autorisation administrative."

Est-ce que quelqu'un peut me dire ce que signifie le fait qu'il n'y ait pas eu d'autorisation administrative ?
Si j'achetais l'appartement, est-ce que l'on pourrait m'en refuser l'usage en tant qu'habitation ?
Et quelles démarches devrais-je accomplir pour le transformer légalement en habitation ?

Merci d'avance pour vos précieuses réponses...

Emmanuel Wormser
Modérateur

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 1 Posté - 22 mai 2009 :  14:23:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
apparemment il n'y a pas eu non plus d'autorisation de la copro car la part de millièmes aurait certainement été revue...

en clair, vous achetez un bien irrégulier civilement et administrativement et fiscalement.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !

arwen75015
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 22 mai 2009 :  14:31:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour votre réponse. Que voulez-vous dire quand vous dites que "la part de millièmes aurait certainement été revue..." ?

Cette transformation avait été faite par le précédent propriétaire (donc pas par le vendeur actuel) ne pensez-vous pas que la copropriété se serait manifestée avant s'il n'y avait pas eu d'accord ?

Tout ceci est très flou pour moi. Le vendeur semble en tout cas honnête puisqu'il m'a fait part de cette partie de l'acte de vente immédiatement mais il est lui-même incapable de répondre à mes questions, il me dit que tout le monde a un avis différent sur la question...

Emmanuel Wormser
Modérateur

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 22 mai 2009 :  14:38:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
appelez le syndic pour savoir si l'EDD (état descriptif de division) a ét modifié à l'occasion de ces travaux...
7/1000°, c'est vraiment pas beaucoup, même pour un petit appart'.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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arwen75015
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 22 mai 2009 :  14:53:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai demandé un avis à un agent immobilier, qui me dit qu'en l'état actuel des choses, il s'agissait bien d'une cave qui était mise en vente et non pas d'un appartement et qu'il fallait demander au propriétaire qu'il fasse un changement d'affectation afin de régulariser la situation.
Il me dit également qu'en cas de signature d'un compromis de vente, je pouvais mettre une clause suspensive stipulant que la vente ne serait effective qu'à compter du moment où le changement d'affectation aura été fait.
Pouvez-vous m'en dire plus sur les démarches que le propriétaire devra accomplir pour ce changement d'affectation ?

Je vous remercie sincèrement pour vos réponses. Il s'agirait là de mon premier achat et je ne veux pas me tromper.

Emmanuel Wormser
Modérateur

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 22 mai 2009 :  15:01:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si rien n'a été fait coté copro, il faut une AG pour modifier l'état descriptif de division avec l'accord -incertain à ce jour- de la copropriété...
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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arwen75015
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 22 mai 2009 :  15:06:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui c'est également ce que m'a dit l'agent immobilier. Il m'a aussi parlé d'un géomètre qui devrait venir pour prendre des mesures par rapport aux modifications des parties communes mais je n'ai pas tout compris...
Dans l'hypthèse où l'accord a été donné du côté de la copropriété, cela signifie qu'il ne manque plus qu'un accord administratif ? Est-ce que les démarches sont simples ?


Emmanuel Wormser
Modérateur

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 22 mai 2009 :  15:11:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si vous les mettez en clauses supensives, c'est au vendeur de s'en préoccuper.
s'il refuse, fuyez !
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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arwen75015
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 22 mai 2009 :  15:26:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Cela rejoint ce que m'a dit l'agent immobilier. Je vais lui proposer ce compromis et s'il refuse, j'irais voir ailleurs
Merci beaucoup pour tous ces conseils bien utiles !

nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 22 mai 2009 :  17:46:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et faites rédiger le compromis par un notaire.....


le changement de l'EDD aura une incidence sur les charges du lot, qui se trouveront multipliés par......


il est ipératif que les clauses suspensives soient rédigées correctement pour que vous puissiez éventuellement acheter un local d'habitation et PAS une cave!


en cas de sinistre....que remboursera votre assurance pour une cave ????

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 22 mai 2009 :  19:32:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'électricité a été refaite, le consuel obtenu, et la cave dispose de son propre réseau d'électricité et de son propre compteur?


citation:
Il m'a aussi parlé d'un géomètre qui devrait venir pour prendre des mesures par rapport aux modifications des parties communes mais je n'ai pas tout compris...
Il vous a surement dit que pour modifier l'EDD il faut faire intervenir un géomètre;

Mais inversement, l'intervention d'un géomètre ne garantit rien du tout. Elle est nécessaire pour obtenir l'accord de l'AG mais nullement suffisante.

Demandez au vendeur pourquoi il n'a jamais fait régulariser sa 'cave-appartement'?

Édité par - ribouldingue le 22 mai 2009 19:33:53

arwen75015
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 22 mai 2009 :  21:03:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par LeNabot

Et j'ajouterai : ne versez le dépôt de garantie qu'à un notaire. Pas à l'agent immobilier. En cas de non réalisation d'une clause suspensive, vous aurez moins de problèmes pour le récupérer.


L'agent immobilier en question est mon oncle donc il n'y aura aucun problème et les clauses suspensives seront rédigées correctement, il verra directement avec un notaire.

citation:
L'électricité a été refaite, le consuel obtenu, et la cave dispose de son propre réseau d'électricité et de son propre compteur?


Je vais poser la question au vendeur. Si c'est le cas, c'est bon signe ?

citation:

Demandez au vendeur pourquoi il n'a jamais fait régulariser sa 'cave-appartement'?


J'ai l'impression que le vendeur actuel a acheté le bien au précédent propriétaire sans se poser de questions

Je vois le vendeur demain donc si j'ai bien compris, je dois lui poser les questions suivantes :
- S'il y a eu un accord de la copropriété en AG pour la réalisation des travaux et si cela a donné lieu à la modification de l'EDD
- La manière dont l'électricité a été refaite, si la cave/appartement a son propre réseau d'électricité et son propre compteur et si le consuel a été obtenu
- Lui demander s'il est prêt à faire le changement d'affectation pour que la cave devienne officiellement une habitation et lui demander s'il accepte une clause suspensive au compromis de vente dans le cas où le changement d'affectation serait impossible

Est-ce que vous pensez à autre chose ?

Une autre question, mon oncle me dit que le sol est peint en gris avec une peinture résinée ce qui pourrait signifier que le logement est humide, qu'en pensez-vous ?

J'ajoute que le ravalement de façade a été fait en 2004 ainsi que les cages d'escaliers.
Par ailleurs l'étanchéité de la courette sous laquelle se situe l'appartement a été refaite en 2006 par une entreprise spécialisée avec une garantie décénale.

En tout cas, vraiment merci pour votre aide précieuse !

arwen75015
Nouveau Membre

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Statut: arwen75015 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 22 mai 2009 :  21:04:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai oublié de précis que l'appartement est situé à Paris, est-ce que ça change quelque chose ?

quelboulot
Modérateur

3123 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 22 mai 2009 :  21:32:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
J'ai oublié de précis que l'appartement est situé à Paris, est-ce que ça change quelque chose ?
Pas vraiment, si ce n'est qu'en raison du coût du moindre studio, c'est certainement sur Paris qu'il y a le plus de transformations "de caves" en appartements... de façon illégale tant au niveau de la copropriété que du droit de l'urbanisme...

Tous les conseils précédents vous le prônent... FUYEZ cet achat dont, de toutes façons, les conditions suspensives que l'on vous conseille d'inscrire ne pourront être régularisées dans le délai de deux mois de votre compromis....

Oubliez bien vite cette très mauvaise affaire
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

arwen75015
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 23 mai 2009 :  11:37:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour à tous,

Suite à vos conseils, j'ai demandé différentes informations au vendeur afin d'en savoir le maximum.
Il m'a dit que la cave était utilisée à usage d'habitation depuis plus de 18 ans (de son côté il y vit depuis 5 ans) et qu'il n'a pas jugé nécessaire de faire le changement d'affectation dans la mesure où le précédent propriétaire qui a vécu là 13 ans n'a jamais eu aucun problème.

D'après ce texte, la cave servant d'habitation depuis plus de 10 ans, il n'y a plus de risques d'être inquiété :
Sur le plan du droit de l’urbanisme, l’autorisation de transformer des locaux annexes en locaux d’habitation doit être autorisée, si des travaux accompagnent la transformation. L’autorisation se fait à travers un permis de construire spécial nécessaire aussi puisqu’il y a augmentation de la surface hors oeuvre nette (SHON). Si cette autorisation n’a pas été donnée, l’acquéreur peut être inquiété, comme peut l’être l’auteur des travaux. Très schématiquement, on peut écrire :

- que les risques sont très importants (risques pénal et civil), si les travaux sont achevés depuis moins de trois ans,

- que le risque est moins important, si les travaux sont terminés depuis au moins trois ans et depuis moins de dix ans,

- que le risque est quasiment nul, si les travaux et la transformation ont été faits depuis plus de dix années.

Bien entendu, le compromis ne sera signé qu'après obtention des documents prouvant que le bien est une habitation depuis plus de 10 ans.

Au niveau du reste, le bien dispose bien d'un compteur et d'un réseau électrique indépendant, d'un ballon d'eau et tout ce que j'ai mentionné avant.

A la vue de ces informations, qu'en pensez-vous ?

Merci pour tout vos conseils !

Emmanuel Wormser
Modérateur

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 23 mai 2009 :  11:59:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
que si la question "urbanisme" est apparemment résolue, les questions fiscale et copropriété ne le sont pas.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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arwen75015
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 23 mai 2009 :  12:04:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Au niveau de la copropriété, je lui ai demandé de me fournir le PV de l'AG qui a accordé l'autorisation de travaux et la modification de l'EDD et, le cas échéant, une attestation du syndic stipulant que l'accord a été donné par la copropriété a été donné et à quelle date.
Au niveau fiscal que devrais-je faire ?

Je suis prête à faire les démarches de changement d'affectation après l'achat, ce n'est pas un problème mais je veux au moins être certaine de l'accord de la copropriété. Si ce n'est pas le cas, je laisserai tomber.

allezquesi
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 17 Posté - 23 mai 2009 :  12:10:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je pense que la question fiscale est très simple à resoudre, une declaration sur formulaire H1 devrait suffir à résoudre la question (c'est une information declarative destiné au fisc, et, qui n'est pas soumis à des autorisations administrative)
Je pense qu'Emmanuel vous le confirmera.
Le plus important est l'aspect juridique relative à la copropriété.

Édité par - allezquesi le 23 mai 2009 12:10:54

arwen75015
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 23 mai 2009 :  12:13:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos réponses si rapide, ça fait du bien de ne pas se sentir isolée quand c'est un premier achat et qu'on n'y connaît rien...

Si la copropriété a effectivement donné son accord, pensez-vous maintenant que je puisse acheter ce bien ?

Emmanuel Wormser
Modérateur

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Revenir en haut de la page 19 Posté - 23 mai 2009 :  12:21:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
poiur ma part, je suis un peu comme Christophe... mais mon grand age rend sans doute mes décisions moins aventureuses...
pour la H1, la démarche est effectivement très simple.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 20 Posté - 23 mai 2009 :  13:00:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous pouvez même télécharger la H1 sur internet. Pour ma part, je pense qu'il s'agit plutot de la H2 (appartement dans un immeuble collectif).

http://www.impots.gouv.fr/portal/dg...mulaire_1918

Une simple question additionelle: Demandez encore la copie de l'avis de taxe foncière et de taxe d'habitation de l'habitant actuel, vous verrez si le logement est deja décalré aux impots.
Si en effet il ne l'est pas, il faut déposer une H2.


Notez que:
citation:
une déclaration récapitulative modèle R (formulaire n°6657) doit être souscrite pour l’ensemble de l’immeuble par le propriétaire unique (particulier ou société) ou par le syndic pour les immeubles en copropriété.

Les déclarations modèle P ou R ne sont pas disponibles à ce jour sur le site du Ministère.
mais la R n'est pas téléchargeable, et je crois que la première que j'ai vue c'est celle que j'ai sur ma table et que les impots m'ont difficilement fait parvenir.
Normalement le syndic devriat la compléter apres votre H2.

A mona vis, pas grand monde ne rmeplir de R, mais, bon, est-ce une indication à suivre

Édité par - ribouldingue le 23 mai 2009 13:02:45
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