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Xill
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 Posté - 12 févr. 2013 : 12:46:42
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Bonjour Prosper, Bonjour Ă tous
@Prosper :
Vous Ă©criviez :
Si on veut une durée de 14 mois, on inscrit une durée de 14 mois et non pas de un an qui se terminerait 1 mois et demi après la date d'effet.
Tout à fait d'accord là -dessus. Il arrive que les praticiens fassent autrement. On peut le regretter, mais il y a un fossé entre le regretter (c'est mon cas), et indiquer que c'est dangereux ou illégal...
Vous Ă©criviez Ă©galement :
Il est donc bien clair que toute indication, de quelque nature qu'elle soit, qui viendrait à prolonger la durée dûment précisée n'aura aucune incidence sur la date d'échéance résultant de cette durée.
Donc s'il est stipulé une durée d'un an, la date d'échéance ne pourra être en aucun cas supérieure à cette durée.
LĂ , je ne suis pas du tout d'accord avec vous...
Quand GIVERDON a écrit cet article, on avait des mandats de deux années, débutant le jour de la désignation, et s'achevant le jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes
Exemple : DĂ©signation le 15/05/2007 / Mandant de 2 ans ... jusqu'Ă la tenue de "l'AG 2009"
C'est cela qui est interdit !!
Ce qu'écrivait GIVERDON, c'était que devait être supprimée toute incertitude sur la date de fin.
En l'absence de date de fin précise, il faudrait regarder la durée (1 an, 2 ans, 18 mois...), et la date de début (date de la désignation)
MAIS, si il y a une date de fin précise, c'est elle qui est importante !!
Sans m'avancer, si un mandat était accordé pour une période de 26 mois débutant le 01/04/2012, pour se terminer le 01/04/2014 (24 mois de date à date), c'est le 1er avril 2014 qui serait pris en compte (et non pas le 1er juin, fin des 26 mois...)
Voyez-vous nos différences de lecture ??
EDIT : Le temps de rédiger... Gédehem m'a devancé |
Édité par - Xill le 12 févr. 2013 12:49:08 |
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filomat
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 Posté - 12 févr. 2013 : 13:28:59
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Je n'ai pas trouvé l'adjectif "calendaire" dans mon maxidicco (il ne figure pas non plus dans celui de l'académie française, ni dans le dicco UI lien à gauche), mais google m'a donné les définitions suivantes :
citation: adjectif : relatif au calendrier (règlementaire)
nom : registre d'Ă©glise
L'utilisation de l'adjectif relève donc non pas du français "courant", mais bien du français "règlementaire" (du jargon de juriste en bon français )
Un date calendaire est donc une date du calendrier (il y a plusieurs sortes de calendriers, mais le plus utilisé habituellement est le calendrier grégorien).
"a partir d'aujourd'hui" ou "jusqu'au jour de la prochaine assemblée générale" ou "jusqu'à ce qu'un autre syndic soit désigné par l'assemblée générale" ou "quand les poules auront des dents" me paraissent à proscrire, comme le précise la recommandation relative à la copropriété (citée plus haut par gédehem ou voir le lien guide juridique à gauche).
On comprend que celà ne convienne pas forcément à Gédehem qui s'est donné tant de mal pour élaborer une stratégie "incontournable  " de changement de syndic basée sur sa prise de fonction immédiate au cours de l'assemblée qui le désigne.
C'est probablement conscient de la difficulté posée par la rédaction antérieure que le législateur a décidé de préciser en 2010 (il y a seulement deux ans) que le début et la fin du mandat du syndic devaient être exprimées en dates "calendaires"... Et sans autre condition.
DĂ©cret version en vigueur :
citation: Article 29
Â
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 14
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durĂ©e et prĂ©cise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échĂ©ance, ainsi que les Ă©lĂ©ments de dĂ©termination de la rĂ©munĂ©ration du syndic. Il dĂ©termine les conditions d’exĂ©cution de la mission de ce dernier en conformitĂ© avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. Â
Â
La dĂ©cision qui dĂ©signe le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votĂ©e par l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale Ă la majoritĂ© de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.Â
Â
DĂ©cret ancienne version (3 janvier 2010)
citation: Article 29 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 18 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965
En conclusion , le contrat fixe sa durée, durée qui doit être impérativement "précisée" par les dates "calendaires" de prise d'effet et d'échéance.
Le syndic doit avoir un logiciel sur son ordinateur qui calcule le durée à partir des dates calendaires, ou inversement afin de rédiger correctement le procès-verbal !
Il doit s'assurer tenir compte des années bissextiles (le mois de février) pour calculer la durée (en jours) à partir des dates de début et fin de mandat et vérifier qu'il n'y a pas plus de trois ans entre les deux, c'est à dire que la date "anniversaire" du début de mandat (trois ans plus tard) tombe bien après la date prévue pour la fin du mandat.
Un mandat "de trois ans" n'aura pas la même durée (en jours) selon qu'il comprend ou non une année bissextile. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 12 févr. 2013 13:54:24 |
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Xill
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Posté - 12 févr. 2013 : 14:16:42
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L'utilisation de l'adjectif relève donc non pas du français "courant", mais bien du français "règlementaire" (du jargon de juriste en bon français )
Un date calendaire est donc une date du calendrier (il y a plusieurs sortes de calendriers, mais le plus utilisé habituellement est le calendrier grégorien).
La recherche fut courte...
Il semble que selon le dictionnaire classique de la langue française d'Antoine de Rivarol, calendaire soit également un adjectif relatif au calendrier :
Journée calendaire, période de 24 heures allant de minuit à minuit.
De nos jours, on dirait de 0 h 00 Ă 24 h 00.
Ainsi, les dates calendaires imposent une fin Ă 24 h.
La position de Gédehem est donc parfaitement constationnée (Deguillev., Trois pelerin., f° 167d, impr. Inst.) !!! 
EDIT :
A la réflexion, et comme je vous sens biens tordus sur ce fil...
Le mandat de syndic ne pourrait prendre effet (sauf à pouvoir être rétroactif), que le lendemain à 0 h 00 du jour de l'assemblée...
Celui qui me trouve une jurisprudence en ce sens aura droit Ă une bouteille de champ' !! |
Édité par - Xill le 12 févr. 2013 14:23:52 |
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filomat
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Posté - 12 févr. 2013 : 14:35:16
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PROSPER83
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Posté - 12 févr. 2013 : 15:33:48
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XILL
Quand GIVERDON a écrit cet article, on avait des mandats de deux années, débutant le jour de la désignation, et s'achevant le jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes - Exemple : Désignation le 15/05/2007 / Mandant de 2 ans ... jusqu'à la tenue de "l'AG 2009" - C'est cela qui est interdit !!
Mais XILL, il a y toujours eu des mandats allant de 1 an Ă 3 ans. Relisez d'ailleurs les arrĂŞts en questions, il y est bien question de 1 an !
Ce qu'écrivait GIVERDON, c'était que devait être supprimée toute incertitude sur la date de fin. En l'absence de date de fin précise, il faudrait regarder la durée (1 an, 2 ans, 18 mois...), et la date de début (date de la désignation)
MAIS, si il y a une date de fin précise, c'est elle qui est importante !!
C'est une affirmation qui n'engage que vous. Si cela était le cas, pour quelle raison le rédacteur de décret continuerait-il alors à exiger que la durée soit précisée s'il celle-ci peut se déduire du simple calcul entre la date d'effet et la date d'échéance ?
Comme l'a observé M. Capoulade, dans une autre étude, la durée du mandat (et uniquement que la durée et certainement pas sa nature juridique) est maintenant fixée par le contrat de mandat. Or, comme pour tout acte contractuel, une discordance dans les termes, en l'occurrence ici entre une durée précisément exprimée et les dates de prise d'effet et d'échéance, est toujours susceptible de créer un contentieux.
Il faudra donc une prochaine décision de justice pour avoir une réponse précise.
Mais à mon avis il serait bien plus intelligent de ne pas la provoquer en inscrivant tout simplement une durée de contrat en accord avec sa date de prise d'effet et d'échéance.
Ce qui ne me parait vraiment pas difficile Ă faire.
GEDEHEM - A croire que cela tourne Ă la phobie.
Giverdon, Capoulade et autres ne peuvent rien changer au statut du syndic qui, en l'état des règles de droit sur lesquelles ni vous, ni moi, ni eux ne peuvent rien, le syndic "mandataire social" ne peut être régi par un contrat.
Qui plus est ici par un "contrat (de mandat)", absent de la loi de 65.
Je pense que c'est vous qui êtes en pleine phobie vu la façon dont vous continuez à interpréter et mépriser les textes qui n'émanent pas de votre idole JPM.
Personne n'a jamais dit que le manadt du syndic devait être régit par un contrat et certainement pas les personnes sus mentionnés dont la qualité est largement et officiellement reconnue à la différence de la vôtre
Et je le dit et le redit, ce problème de statut du syndic, si toutefois problème il y a, ne concerne strictement que les SYNDICS et les SDC n'en ont tout aussi strictement rien à faire de savoir si le contrat de mandat est légal ou pas au regard de la loi de 1965.
Si ces derniers (vos amis les syndics) ont des craintes pour leur statuts, eh bien qu'ils s'adressent à leurs fédérations pour les défendre et à leurs lobbyistes qui ne manquent pas au sein de l'assemblée nationale pour faire abolir l'article 29 du décret.
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GĂ©dehem
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Posté - 12 févr. 2013 : 15:54:14
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"C'est une affirmation qui n'engage que vous. Si cela était le cas, pour quelle raison le rédacteur de décret continuerait-il alors à exiger que la durée soit précisée s'il celle-ci peut se déduire du simple calcul entre la date d'effet et la date d'échéance ?"
On peut se le demander !!!
Parce qu'en le couchant noir sur blanc il n'y a pas de calcul à faire ni d'interprétation à avoir.
Résolution adoptée pour la désignation du syndic L.art.25 :
"Le syndic est désigné pour un un mandat prenant effet ce jour 15 avril 2013 pour se terminer le 30 juin 2016."
Nous le savons, les syndics 'pro' aiment beaucoup cette date échéance au 30 juin "pour la sécurité du syndicat"..... qui remplace le "... jusqu'à la prochaine AG appelée pour approuver les comptes" maintenant proscrite.
Pour 80% et plus des copropriétaires qui ignorent tout ou presque des règles, tout va bien dans cette résolution ! 
Concernant les auteurs, celui-ci, qui doit être lui aussi un enfumeur rigolo à vouloir mettre en avant le mandat du syndic de copropriété, sa durée et sa date échéance :
Le syndic de copropriété à travers la jurisprudence récente de la Troisième Chambre civile (par M. Jean-François Weber (*), avocat général à la Cour de cassation) (extrait)
(.....)
I. LE MANDAT DU SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ
La nature juridique des rapports du syndic de copropriété avec le syndicat des copropriétaires fait l'objet d'analyses doctrinales contradictoires : certains considèrent que le syndic est le mandataire du syndicat en privilégiant l'espace de liberté contractuelle que laisse la loi et en s'appuyant sur les articles 18 de la loi de 1965 et 29, 46 et 47 du décret de 1967 qui utilisent effectivement le terme "mandat", et d'autres, insistant sur les pouvoirs propres de gestion conférés par la loi au syndic, en font un véritable organe autonome de la copropriété. Quoiqu'il en soit, on ne peut que constater que les arrêts de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation font assez souvent appel à cette notion de mandat pour justifier les solutions qu'elle retient.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 définissant les attributions du syndic de copropriété, précise que "seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer...". Or certains cabinets de syndics professionnels ayant procédé à des regroupements réalisés par fusions de sociétés, ont soutenu que le mandat de syndic était nécessairement transmis à la nouvelle société avec le patrimoine de la société disparue. Un arrêt du 10 novembre 1998 (Bull. n° 212, p. 141) a retenu que dans un tel cas, la nouvelle entité juridique ne pouvait bénéficier du mandat du syndic de la précédente société, mais devait obtenir un nouveau mandat de l'assemblée générale de la copropriété. La Chambre commerciale de la Cour de cassation a réaffirmé cette solution par un arrêt du 30 mai 2000 (Bull. n° 113, p. 101).
La durée des fonctions du syndic ne peut, en principe, excéder trois ans selon l'article 28 du décret du 17 mars 1967. Mais les décisions des assemblées générales sont souvent à l'origine de difficultés lorsqu'elles précisent, par exemple, que ce terme sera "l'assemblée clôturant les comptes de l'exercice de l'année... " et que cette assemblée est réunie plus de trois ans après le début du mandat (27 mai 1999, arrêt n° 897 inédit). Un arrêt du 23 février 2000 (Bull. n° 41, p. 28) a admis que la formulation d'une décision d'assemblée générale confirmant le mandat du syndic pour deux ans en précisant qu'il se terminera à l'occasion de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice, n'encourait pas la censure dès lors qu'elle n'aboutissait pas à prolonger le mandat du syndic au-delà d'une durée de 3 ans, maximum prévu par la loi. Mais si cette formule a pu être validée dans de telles circonstances, elle n'est pas à encourager pour autant, car elle contient en germe de grands risques d'annulation si, pour une raison quelconque, l'assemblée appelée à statuer sur les comptes de l'exercice ne peut être réunie avant le terme strict des trois années du mandat du syndic.
Il arrive que le syndic poursuive son activité après la date d'expiration de son mandat, dans le souci louable d'éviter une interruption dans la gestion de la copropriété très préjudiciable à cette collectivité et dans la perspective d'un renouvellement prévu ou espéré. Les juridictions du fond ont longtemps cherché à valider les actes intervenus dans de telles conditions en recourant à divers concepts juridiques tels que la notion de renouvellement tacite du mandat, ou celui de syndic "de fait" ou même en faisant appel au quasi-contrat de gestion d'affaire. Mais depuis un arrêt du 14 octobre 1987 (Bull. n° 172, p. 100), la troisième Chambre refuse fermement tout pouvoir "de fait" au syndic après l'expiration de son mandat. Un arrêt du 7 juillet 1999 (Bull. n° 163, p. 114) a ainsi dénié toute qualité à un syndic pour recouvrer des charges de copropriété parce qu'il avait été désigné par une assemblée générale convoquée par un précédent syndic qui avait lui-même été désigné par une assemblée générale à laquelle le copropriétaire débiteur des charges n'avait pas été régulièrement convoqué.
Cette solution est parfois critiquée car elle permet la remise en cause par des copropriétaires pendant le délai de 10 ans de l'article 42 de la loi, de tous les actes de gestion effectués par le syndic titulaire d'un mandat invalidé, soit parce que l'assemblée ne s'est pas prononcée dans le délai utile ou dans des conditions régulières pour sa nomination ou pour le renouvellement de son mandat, soit parce que l'obligation de saisir l'assemblée générale pour l'ouverture d'un compte séparé n'a pas été respectée. Toutefois, ce refus de tout pouvoir de fait du syndic dont le mandat est annulé, ne va pas jusqu'à le priver de la rémunération de son travail (20 janvier 1999, arrêt n° 67 inédit) dès lors qu'une assemblée générale de la copropriété régulièrement convoquée par le nouveau syndic, approuve ses comptes et décide du paiement de ses honoraires jusqu'à cette annulation.
Cette interprétation stricte des textes par la troisième Chambre de la Cour de cassation qui rejoint largement les recommandations de la commission de la copropriété et notamment la recommandation n° 15 du 6 juin 1996 sur la désignation du syndic et la durée de ses fonctions (**), a le mérite de la simplicité et tend à la protection à la fois des copropriétaires et de leur mandataire.
Elle devrait donc inciter les syndics à une extrême vigilance sur les conditions de validité de leur mandat et sur l'échéance de son terme, notamment lorsqu'il s'agit de convoquer l'assemblée qui devra se prononcer sur le renouvellement du mandat.
(.....)"
(*) Pdt de la 3°Chciv dans les arrêts de 2006 cités post 37 par Prosper.
(**) pas ce qu'en pensent ou disent Pierre ou Paul, aussi Ă©minents soient-ils, ou pas uniquement.
PS : bien que sans lien direct avec le présent sujet (quoi que ...), on peut utilement jeter un oeil sur celu-ci :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14719 |
Édité par - Gédehem le 12 févr. 2013 16:49:34 |
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filomat
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Posté - 12 févr. 2013 : 18:14:05
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JPM
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Posté - 13 févr. 2013 : 00:04:15
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Sur calendaire : pour ce qui nous intéresse le terme vient du jargon financier. Un exercice calendaire est celui qui court du 1er janvier au 31 décembre. La notion de jour calendaire parait très fantaisiste.
On admet quelques extensions. Les dates calendaires sont celles exprimées en jj/mm/aaaa, c'est à dire en quantième et millésime qui sont les termes appropriés..
L'article 28 du décret ne mentionne pas la durée du mandat mais la durée des fonctions. Ce qui montre bien le caractère institutionnel et non pas contractuel du mandat social du syndic.
La durée des fonctions ne peut excéder trois années.
Dans la version actuelle du texte la résolution adoptée par une assemblée tenue le 14/04/2013 doit préciser par exemple que le mandat du syndic est renouvelé à compter de ce jour 14/04/2013 pour une durée courant jusqu'au 30 octobre 2014.
Il est clair que la nouvelle rédaction de l'article 29 du décret, issue d'un projet malheureux, est défectueuse. L'exigence des dates calendaires est bonne mais la seconde date ne peut être qu'une date limite, sans pouvoir jamais correspondre à la fin effective des fonctions. Celle ci correspond fatalement à la date d'une assemblée générale annuelle ordinaire tenue dans les six mois de la clôture de l'exercice échu, et en principe toujours avant la date limite.
Dans le cas susindiqué, le mandat social prendra fin lors d'une assemblée tenue le 27/04/2014 par exemple. Il pourra être renouvelé pour une durée courant de cette même date au 30 octobre 2015.
En l'état, il est bon de préciser le mécanisme dans le "contrat de syndic " .
La bonne formule serait : L'assemblée désigne la cabinet X en qualité de syndic pour une durée courant de ce jour 14/04/2013 jusqu'à la date de la prochaine assemblée générale annuelle sans pouvoir excéder le 30/10/2014.
Le 30/10 est une date de prudence. On peut mettre le 30/06/2014 si on a l'assurance formelle de pouvoir tenir l'assemblée en avril chaque année.
L'expression assemblée générale annuelle se suffit à elle-même car elle exprime implicitement l'époque de sa tenue .
Si je comprends bien, c'est M. Weber qui aurait été un " enfumeur rigolo " ? Si oui, étonnant de la part de Gedehem, qui a tout simplement pioché dans le rapport annuel de la Cour de Cassation.
Sur l'ensemble de la question : encore un domaine qui a généré des controverses stupides alors qu'un modèle lapidaire aurait suffi.
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filomat
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Posté - 13 févr. 2013 : 09:55:06
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GĂ©dehem
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Posté - 13 févr. 2013 : 10:18:35
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"Si je comprends bien, c'est M. Weber qui aurait été un " enfumeur rigolo " ? . Si oui, étonnant de la part de Gedehem, qui a tout simplement pioché dans le rapport annuel de la Cour de Cassation."
Ayant été désigné comme "enfumeur" au motif que j'osais contredire notre ami Prosper sur son affirmation "la notion même de mandat au syndic avait été supprimée" en 2004 par l'introduction d'un "contrat de mandat du syndic" (voir plus haut), "contrat" qui prenait le pas sur tout, j'ai pensé que selon cette 'logique' M.Weber l'était aussi, lui qui mettait en avant dans son rapport annuel, dont j'ai transcrit un extrait, la référence de la Cour de cassation au "mandat" s'agissant du syndic ....
Je m'étais préalablement permis de citer un extrait de votre exposé sur ce point, ce qui a eu comme effet de vous mettre dans le même sac de ces gens qui n'y entendent rien à vouloir encore parler de "mandat" ...
Cher 'collègue" .......
Sur :
"L'exigence des dates calendaires est bonne mais la seconde date ne peut ĂŞtre qu'une date limite, sans pouvoir jamais correspondre Ă la fin effective des fonctions.
Nous sommes d'accord.
"Celle ci correspond fatalement à la date d'une assemblée générale ....."
Oui encore, bien entendu !
".....annuelle ordinaire tenue dans les six mois de la clĂ´ture de l'exercice Ă©chu, et en principe toujours avant la date limite."
Oui encore, avec une précision qu'il me semble nécessaire d'apporter ....
D.art.46, qui n'a pas été réformé qu'elles que soient les modifications introduites par ailleurs depuis 65, va dans ce sens : du fait même qu'une AG soit convoquée avec comme question la désignation du syndic, faute d'en désigner un le syndicat est dépourvu de syndic.
Ce qui me permet d'avancer qu'un syndic désigné pour un mandat à échéance du 30 juin sera en fin de mandat/fonction automatique le 15 avril date de l'AG appelée à désigner le syndic (ici par exemple pour le renouveler).
En cas de changement de syndic dont le nouveau mandat prend effet ce 15 avril, l'ex-syndic ne peut en aucun cas prétendre prolonger sa fonction au motif qu'il a été désigné jusqu'au 30 juin.
Il n'y a pas 2 "mandats" ...seraient-ils sur une mĂŞme tĂŞte ...
D.art.46 est ce que j'appelle une disposition "couperet" impérative : passée la date de l'AG dûment convoquée à effet de désigner le syndic, le syndicat en est dépourvu si l'AG ne l'a pas désigné.
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Édité par - Gédehem le 13 févr. 2013 10:51:14 |
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JPM
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Posté - 13 févr. 2013 : 10:44:18
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Pleine absolution Gedehem
Une excuse pour les profanes. Rien n'est fait pour clarifier notre jargon et je confirme et maintiens que l'on trouve dans certains sites présumés fiables, voire officiels des énormités.
Le mandat du Code civil est contractuel. Entre Dupont et Durand pour une mission librement définie.
Il est différent de tous les mandats électifs qui sont conventionnels pour le mode de désignation et institutionnels pour les fonctions qui en découlent.
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Xill
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Posté - 13 févr. 2013 : 11:08:19
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Bonjour Ă tous,
@GĂ©dehem,
Désolé, j'ai redécoupé votre message (cf. citation), pour faire ressortir 2 idées...
citation: Initialement posté par Gédehem
Ce qui me permet d'avancer qu'un syndic désigné pour un mandat à échéance du 30 juin sera en fin de mandat/fonction automatique le 15 avril date de l'AG appelée à désigner le syndic (ici par exemple pour le renouveler).
En cas de changement de syndic dont le nouveau mandat prend effet ce 15 avril, l'ex-syndic ne peut en aucun cas prétendre prolonger sa fonction au motif qu'il a été désigné jusqu'au 30 juin.
Il n'y a pas 2 "mandats" ...seraient-ils sur une mĂŞme tĂŞte ...
On pourrait également considérer que la désignation d'un nouveau syndic emporte - nécessairement - révocation de l'ancien (Art. 25 - Majorité identique). Non ?
citation: Initialement posté par Gédehem
D.art.46, qui n'a pas été réformé qu'elles que soient les modifications introduites par ailleurs depuis 65, va dans ce sens : du fait même qu'une AG soit convoquée avec comme question la désignation du syndic, faute d'en désigner un le syndicat est dépourvu de syndic.
D.art.46 est ce que j'appelle une disposition "couperet" impérative : passée la date de l'AG dûment convoquée à effet de désigner le syndic, le syndicat en est dépourvu si l'AG ne l'a pas désigné.
Alors lĂ , permettez moi d'ĂŞtre trivial:
A la découverte de ce "couperet", je m'en balance que le syndic ait un mandat, un contrat, les deux à la fois, ce que vous voulez....
C'est du délire cet article, dans cette application !
Je croyais que la révocation du syndic devait se voter à l'article 25 ou 25-1.
Ce n'est pas parce que l'assemblée a été convoquée pour désigner un syndic qu'elle souhaite revenir sur sa décision précédente, ou révoquer le syndic désigné précédemment...
Le mandat/contrat devrait se prolonger jusqu'à son terme ! Et pourtant, l'Art.46 du décret dit le contraire de la Loi.
En pratique, c'est appliqué, cette disposition ?
Parce que si moins d'un tiers des copros fait le déplacement... galère...
Le syndic, s'il n'est pas désigné à nouveau, peut-il convoquer - régulièrement - une nouvelle AG ??
SĂ©rieusement, c'est ahurissant...
Cdlt
Xill |
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JPM
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Posté - 13 févr. 2013 : 11:44:27
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Dans la pratique :
Un syndic est désigné le 24/04/2012 pour une durée courant jusqu'au 30/09/2013.
Lors de l'assemblée annuelle tenue le 19/05/2013 :
son premier mandat cesse Ă cette date
Le mandat est renouvelé pour une durée courant de cette même date jusqu'au 30/09/2014 et ainsi de suite.
Si à la date du 30/09/2013 il n'y a pas eu d'assemblée appelée à renouveler le mandat du syndic ou désigner un autre syndic, le syndicat est dépourvu de syndic et il convient de faire désigner un administrateur provisoire.
Si à la date du 30/09/2013 les assemblées appelée à renouveler le mandat du syndic ou désigner un autre syndic n'ont pas pu renouveler le mandat du syndic ou désigner un nouveau syndic il faut demander la désignation d'un syndic judiciaire.
Il ne faut pas confondre extinction du mandat et révocation.
En l'espèce le renouvellement du mandat du syndic à la date du 19/05/2013 s'accompagne de plein droit de l'extinction du mandat conféré jusqu'au 30/09/2013.
Un problème se pose quand l'assemblée tenue le 19/05/2013 ne renouvelle pas le mandat du syndic et en désigne un autre.
C'est pourquoi il est necessaire de bien prévoir que la durée du mandat trouve son extinction à l'occasion d'une assemblée générale annuelle qui doit être tenue au plus tard à la date ultime du 30/09/2013.
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Xill
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54
Posté - 13 févr. 2013 : 12:34:30
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Au temps pour moi...
J'avais cru comprendre, à la lecture du message précédent que (pour reprendre vos exemples) :
Si l'assemblée tenue le 19/05/2013 ne renouvelle pas le mandat du syndic SANS en désigner un autre, le mandat du syndic était automatiquement terminé au 19.05 (et non au 30.09 comme voté précédemment)...
Mes confuses 
Xill |
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JPM
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55
Posté - 13 févr. 2013 : 13:53:54
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Il est exact que si l'assemblée ne renouvelle pas le syndic le 19/05/2013 et n'en désigne pas un autre le syndic reste en place.
Pour autant la situation mérite une attention particulière :
Il faut savoir si elle résulte d'un j'menfoutisme total ne permettant même pas un second vote immédiat.
Ou si une partie importante des copropriétaires est opposée au renouvellement du syndic en place sans trop savoir pourquoi d'ailleurs, puisque les copropriétaires n'ont pas proposé une autre candidature.
Dans les deux cas il faut aviser pour tenter d'apurer la situation avant les vacances. On se moque souvent de la date du 30/10 que je préconise mais on est parfois bien content de l'avoir utilisée.
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GĂ©dehem
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Posté - 13 févr. 2013 : 16:17:15
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Vous avez raison : ne pas remettre le cheval qui tire la cariole dans les brancards alors qu'il n'y en a pas un autre Ă proposer, autant le laisser en place !
Il est vrai qu'en ce moment le cheval n'est pas bien vu .....
"Il est exact que si l'assemblée ne renouvelle pas le syndic le 19/05/2013 et n'en désigne pas un autre le syndic reste en place."
Ce n'est pas du tout ce que prévoit D.art.46 : faute de désigner le syndic lors de l'AG appelée à le désigner (à la maj.art.25 puis 24 avec passerelle 25-1 si atteinte), le syndicat se retouve dépourvu de syndic.
Ainsi que vous le signaliez plus haut, la tenue d'une AG prévoyant la désignation du syndic entraine automatiquement pour le syndic "sortant" la fin de son mandat, qu'il soit renouvelé ... ou pas, qu'un autre soit désigné .... ou pas.
Il n'y a pas "prolongation" !
Si une date échéance du mandat à 14 ou 16 mois est nécessaire pour permettre en toute sécurité la convocation de l'AG appelée à le désigner), personne ne maitrisant cette date de convocation au moment de fixer l'échéance du mandat initial 1 ou 2 ans plus tôt, c'est la tenue de cette AG qui détermine l'échéance réelle, ici impérative, de la fin de ses fonctions.
S'il y a "prolongation" du mandat, l'AG doit en décider.
Avec l'accord du sortant, bien entendu, qui risque de refuser sachant qu'il ne sera pas reconduit...
D'où les points que vous souleviez sur le degré de conscience des copropriétaires qui traitent la question "par dessus la jambe..."  ...et non d'un texte mal fichu. |
Édité par - Gédehem le 13 févr. 2013 16:46:44 |
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Posté - 13 févr. 2013 : 16:58:55
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citation: S'il y a "prolongation" du mandat, l'AG doit en décider.
Avec l'accord du sortant, bien entendu, qui risque de refuser sachant qu'il ne sera pas reconduit...
Nous pensons aussi que si le renouvellement du mandat a été mis à l'ordre du jour et que l'assemblée ne le vote pas, sans désigner un nouveau syndic, la prolongation du mandat jusqu'à son terme initial n'est pas assurée : ayant été mis en renouvellement, le mandat peut être considéré comme ayant cessé à la date de l'assemblée ; nous n'avons pas connaissance de jurisprudence sur ce point mais il nous semble préférable que l'assemblée prolonge explicitement le mandat - au besoin en repoussant plus loin l'échéance pour se donner le temps de régler les problèmes avec le syndic actuel ou d'en trouver un autre à proposer...
Mais Gédehem a aussi raison sur un autre point : la plupart du temps, les syndics qui ne sont pas renouvelés jettent l'éponge et "plantent" l'assemblée. Seuls ceux qui pensent avoir des chances raisonnables de retourner la situation restent et acceptent d'aller à une nouvelle assemblée...
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JPM
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Posté - 13 févr. 2013 : 17:09:37
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Cher Gedehem, vous me faîtes écrire des choses que je n'ai pas écrites.
J'ai écrit : En l'espèce le renouvellement du mandat du syndic à la date du 19/05/2013 s'accompagne de plein droit de l'extinction du mandat conféré jusqu'au 30/09/2013
Ce n'est pas le cas lorsqu'il n'y a pas de désignation du tout.
Je maintiens formellement : Il est exact que si l'assemblée ne renouvelle pas le syndic le 19/05/2013 et n'en désigne pas un autre le syndic reste en place.
Primo parce que c'est la solution juridique correcte : il n'y a d'extinction de plein droit du mandat qu'en cas de désignation d'un syndic, l'ancien renouvelé ou un nouveau.
Secundo parce que c'est la raison d'être du mécanisme dans l'intérêt primordial du syndicat et pour lui éviter les affres de l'administration judiciaire
Tertio parce que l'incident éventuel ne veut pas forcément dire que les copropriétaires veulent changer de syndic.
Donc on continue jusqu'au 30 septembre.
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GĂ©dehem
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59
Posté - 13 févr. 2013 : 17:26:02
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Ce n'est pas du tout ce que précise D.art.46 : faute pour l'AG de désigner le syndic alors qu'elle est appelée à le désigner, il n'y a plus de syndic.
Ce n'est pas une construction à géométrie variable :
- si le sortant est reconduit son mandat passé prend fin.
- idem si un autre syndic est désigné.
- mais il y a prolongation si le sortant n'est pas renouvelé et qu'aucun autre n'est désigné.
Il n'y a pas de "passe droit" : pas de désignation du syndic par l'AG appelée à le désigner = plus de syndic. |
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JPM
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Posté - 13 févr. 2013 : 17:33:46
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Je n'avais pas lu le message d'Universimmo avant de rédiger le mien qui précède.
Pas de changement de position, pour l'excellente raison déja mentionnée ci dessus : les difficultés ne veulent pas toujours dire que les copropriétaires veulent changer de syndic.
Dans certains cas c'est la version " assemblée ultérieure " de l'article 25-1 qu'il faut mettre en oeuvre.
Dans d'autres cas, le syndic préférerait planter là les copropriétaires ? Oui, cela existe, j'en conviens. Il peut même provoquer la désignation d'un administrateur provisoire.
Et un copropriétaire peut sortir la désignation antérieure du syndic pour démontrer qu'il y a toujours un syndic et faire sauter l'ordonnance.
Après ? Parfois la révolution mais le plus généralement tout le monde se calme et on repart du bon pied en septembre.
Quand la clĂ´ture est au 30 juin c'est plus difficile. FĂ©vrier n'est pas un bon mois.
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