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Xill
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61
 Posté - 14 févr. 2013 : 13:09:28
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"selon moi le plus simple si on voulait procéder ainsi serait de l'inclure dans la liste des charges récupérables"
En tout ou partie (mais plutĂ´t en partie 50/50 ?) |
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Numero6
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 62
Posté - 14 févr. 2013 : 13:32:16
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citation: l'assureur aura beau rôle de refuser d'agir au prétexte que la prime n'aurait pas été payée
L'attestation d'assurance est quand même un document que le bailleur doit (devrait...) demander au locataire avant la remise des clés.Non ?
Pas d'assurance locative pas de clés! Mais combien de bailleur l'exige actuellement.et ce document doit être demandé tout les ans au renouvellement de l'Assurance Location... |
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Numero6
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63
Posté - 14 févr. 2013 : 13:34:44
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citation: Initialement posté par Xill"selon moi le plus simple si on voulait procéder ainsi serait de l'inclure dans la liste des charges récupérables"En tout ou partie (mais plutôt en partie 50/50 ?)
là aussi, si le locataire ne paye pas ses loyers, il est très dure de lui faire payer ses provisions charges et ensuite les charges régularisées. |
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Xill
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64
Posté - 14 févr. 2013 : 13:44:59
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L'attestation d'assurance [...] doit être demandé tout les ans au renouvellement de l'Assurance Location...
=> Et quand bien même, il ne s'agit que d'une présomption d'assurance. Si le locataire est mensualisé, et que des prélèvements ne peuvent pas être honorés... LRAR. Suspension des garanties... Et hop, plus d'assurance du locataire...
Si le locataire ne paye pas ses loyers, il est très dure de lui faire payer ses provisions charges et ensuite les charges régularisées.
=> Mais comme l'assurance "Loyers impayés" serait à la charge du bailleur, récupérable (en partie ?), la garantie serait accordée par l'assurance, puisque réglée... par le bailleur...
Xill
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Numero6
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Posté - 14 févr. 2013 : 13:55:19
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Le débat risque d'être long (chacun ayant toujours de bons arguements) mais sans issue autre que la proposition de base ( celle du gouvernement qui actuellement comme chacun sait à la bonne pensée)(oserai-je dire unique...  ) et qui ne profitera qu'aux assureurs...dont vous semblez faire partie  ? non ? |
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Xill
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66
Posté - 14 févr. 2013 : 14:13:02
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et qui ne profitera qu'aux assureurs...dont vous semblez faire partie ? non ?
Assureurs, dont je... faisais... partie 
Il est vrai que j'ai à coeur de défendre l'importance sociale de l'assurance...
Même si cela implique de devoir contester certaines pratiques désastreuses... et d'aider mes "amis assureurs", à trouver les bonnes raisons de "refuser de ne pas payer" un sinistre... 
Si le projet est monté sans participation des bailleurs, ou avec une sorte de refus obstiné de se voir imposée cette garantie, ce sera encore une occasion manquée, pour les assureurs, de faire les choses pour le bien de la société...
Ce serait vraiment regrettable, car il suffit souvent d'un peu de bon sens, et de quelques dispositions bien orientées et bien pensées, pour qu'un rejet se transforme en adhésion...
Xill
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bailleurx
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67
Posté - 14 févr. 2013 : 14:16:37
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comme nous le disons si le locataire ne paye pas l'assurance il n'y aura pas d'assurance
c'est déjà bien embêtant quand il y a un sinistre sur un logement occupé, les PNO rechignent à agir
si la GRL était en charges ce serait donc le propriétaire qui la payerait (a charge pour lui de la récupérer en tout ou partie ... pourquoi pas...sur le locataire)
mais au moins si le locataire ne paye pas le propriétaire pourra quand même faire jouer l'assurance qu'il a souscrite
en tous cas je doute fort que qui que soit parmi les décisionnaires s'intéresse à nos débats
et je ne serais pas étonnée qu'encore une fois une telle décision soit prise en dépit du bon sens
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Numero6
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68
Posté - 14 févr. 2013 : 14:19:52
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citation: en tous cas je doute fort que qui que soit parmi les décisionnaires s'intéresse à nos débats
et je ne serais pas étonnée qu'encore une fois une telle décision soit prise en dépit du bon sens
là vous allez faire l'unanimité des intervenants !!! |
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Numero6
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69
Posté - 14 févr. 2013 : 14:27:29
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citation: Ce serait vraiment regrettable, car il suffit souvent d'un peu de bon sens, et de quelques dispositions bien orientées et bien pensées, pour qu'un rejet se transforme en adhésion...
Vous savez pourtant bien qu'en France dès que c'est obligatoire..... |
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Luc Standon
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70
Posté - 14 févr. 2013 : 15:32:35
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Houla... Je constate avec plaisir le nombre croissant d'intervention et d'intervenant dans ce sujet. C'est une bonne chose.
petit épilogue... L'émission de "Ce soir ou jamais" sur France 2 Cela à son intérêt, même si cela n'y parait pas au premier abord pour certains :
- La guerre contre la finance a-t-elle commencé ?
N'oublier pas que les assurances sont aussi des banques et vice versa.
citation: Initialement posté par Xill
Il me semble, à la lecture de vos débats avec Bailleurx, que vous n'aimez pas, mais alors pas du tout l'idée d'imposer aux bailleurs le transfert du risque "impayé de loyers".
C'est peu de le dire.
citation: Initialement posté par XillPermettez moi une expression triviale, mais j'ai l'impression que vous pissez contre le vent
Vous aussi vous aimer la chasse... aux loups
En tout cas, l'expression m'amuse beaucoup. Bien trouvé
citation: Initialement posté par Xill
Cela se fera. Tôt ou tard. Et ce sera - très probablement - mal ficelé.
Nous sommes OK, mais quels sont les négociations en cours ?
Est-ce en contre-partie d'accord sur le projet de Loi DUFFLOT ou est-ce en contre-partie des négociations des convention CIDRE et CIDE-COP ?
citation: Initialement posté par Xill
Si les gens qui s'y intéresse suivent le sens du vent, il est cependant possible d'éviter les âneries.
Oui mais pas à n'importe quel prix en faisant supporter le poids sur les bailleurs privé à cause des défaillance de la politique d'un gouvernement qu'il soit de droite ou de gôche.
citation: Initialement posté par Xill
Tout d'abord, ne confondons pas le risque d'impayé des loyers, et celui de carence locative.
1 - Impayé de loyer = locataire en place et en défaut de paiement.
2 - Carence locative = manque de revenus locatif car le bien n'est pas loué.
On est OK : le premier cas peut ĂŞtre garantie par une assurance GRL, le second cas par une PNO avec option sur les carences locatives.
La question est de savoir pourquoi les assureurs ne veulent pas mettre en place un bouquet forfaitaire PNO+GRL
citation: Initialement posté par Xill
A mon sens, le second doit être supporté par l'investisseur. C'est cela qui évitera des constructions "n'importe où, n'importe comment".
Ce ne sont pas les bailleurs individuellement qui décident de la construction de X logements à tel ou tel autre endroit.
Les bailleur investisseurs sont appelé pour le financement du projet, lesquels bénéficient en retour d'un ROI au bout de X années, et de déduction fiscale + ou - alléchante.
Un peu comme les blind-dates pour les start-up ou ceux qui proposent les projets font appel à des mécènes : et plus il y a de mécènes, plus les risque sont répartis.
Au final si un projet immo pousse dans une commune, et que l'ensemble des biens est vendu à des bailleurs particuliers (lesquels se feront baiser le portefeuille), la commune est gagnante, mais aussi le promoteur et le constructeur puisque le stock est ainsi écoulé. La commune rempli ses caisse avec des Taxes Foncières + le cas échéant des Taxes d'Habitation.
Reste pour la communes le coût supplémentaire à prendre en considération sur les infrastructures restant à sa charges.
citation: Initialement posté par Xill
Le parc locatif privé est LA source privilégiée (à tort ou à raison), pour remédier aux problèmes de manque de logements dans notre pays.
A tord. Car c'est bien la politique du logement d'un gouvernement qui fixe les règles du jeu, en partenariat avec le ministère de l'économie.
Les bailleurs privées ne sont pas des vaches à lait qui en plus doivent supporter les défaillances de l’État (ou de la région ou du département ou de la commune) en terme de construction de logements sociaux.
citation: Initialement posté par Xill
il existe deux catégories principales de "petits" investisseurs : Ceux qui veulent "faire du fric" tout de suite (logements dégradés, loyers exorbitants, méthodes plus que musclées...) et ceux qui souhaitent réaliser un investissement patrimonial sur le long terme, qui s'autofinance en grande partie.
Il faut privilégier / développer la présence de la seconde catégorie.
Idéalement certes, mais en terme économique la frontière n'est pas si claire. Et d'autant que l'un ne va pas sans l'autre.
On se retrouve par analogie dans le même débat lorsque l'on veut séparer les banques d'investissements (dits banques d'affaire) avec les banques de dépôt.
Je ne m'Ă©ttendrais pas sur les promesses d'HOLLANDE dans son discours du Bourget, le 22 janvier 2012 :
- "Mon véritable adversaire n’a pas de nom, pas de visage, pas de parti. Il ne présentera jamais sa candidature, il ne sera donc pas élu, et pourtant il gouverne. Cet adversaire, c’est le monde de la finance."
citation: Initialement posté par Xill
J'ai eu l'occasion d'être en "première ligne", pour conseiller la souscription de ce type de garanties.
Invariablement, la première réaction relevait de l'antisélection du risque (j'ai de "bons" locataires, je ne veux pas m'assurer / J'ai de "mauvais" locataires, je veux m'assurer).
Excellent mais si l'on débat d'antisélection (ou sélection adverse / sélection défavorable), il faut aussi débattre des variables de l'aléa moral et de la présence d'asymétrie d'information sur le comportement des parties ayant signé un
contrat, ce qui peut conduire Ă de l'opportunisme post-contractuel.
citation: Initialement posté par Xill
Là où l'idée coince, c'est pour les bailleur qui - comme Manuel44000 - disposent d'un risque déjà réparti.
La solution est pourtant simple. Les contrats pourraient prévoir qu'au delà d'un certain nombre de locataires différents, les risque n'est plus transféré en totalité à l'assureur, mais laissé en très grande partie au bailleur (nombre de mois de loyers non couverts plus élevé / intervention de l'assureur en excess loss / Taux de prime tenant compte de cette différence de garantie...)
C'est cela que je considère comme "pisser dans le sens du vent"...
Qu'en pensez vous ??
Cela se tiens effectivement, mais il y a de la résistance qui est hors du contexte immobilier pure. Le gain des assureurs. Car autant être honnête un assureur ne couvre pas de garanties des risques qu'il ne peut lui-même récupérer
citation: Initialement posté par Xill
PS : Une belle citation d'Henri Ford, trop peu connue :
"New York n'est pas la création des hommes, mais celle des assureurs."
On pourrait dire que la City de London s'est construite sa réputation sur le même principe
citation: Initialement posté par Xill
Sans les assurances, il n'y aurait pas de gratte-ciel, car aucun ouvrier n'accepterait de travailler à une pareille hauteur, en risquant de faire une chute mortelle et de laisser sa famille dans la misère.
Et ce sont bien les Indiens d'Amérique qui montaient à ces hauteurs.
Lesquels ne coûtait pratiquement rien en salaire, n’adhéraient à aucun syndicat sauf à celui de leur Tribu
citation: Initialement posté par Xill
Sans les assurances, aucun capitaliste n'investirait des millions pour construire de pareils immeubles, qu'un simple mégot de cigarettes peut réduire en cendres.
Comme le dit une blague aux Ă©checs...
Un joueur d'échecs Américain joue contre un joueur d'Arabie Saoudite...
Le joueur Saoudien envoie ses deux fous contre les 2 Tours de l'Américain (le WTC), lequel envoie par riposte la cavalerie (ses 2 Cavaliers : l'armée) contre la Reine Afghane (Ben Laden) Sans pour autant mettre en échec le Roi Saoudien .
Résultat le joueur Américain déclare forfait (Bush fils) et un autre joueur prends sa place avec les pions noirs (OBAMA).
Et pourtant je ne suis pas adepte des théories du complots
Je repasse + tard pour la suite....
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Xill
Contributeur actif
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71
Posté - 14 févr. 2013 : 16:00:49
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Est-ce en contre-partie d'accord sur le projet de Loi DUFFLOT ou est-ce en contre-partie des négociations des convention CIDRE et CIDE-COP ?
[...]
Et pourtant je ne suis pas adepte des théories du complots
Faudrait savoir..
Comment ça, c'est un procédé déloyal et mesquin ??? Meuh non...
Bon, sur l'essentiel du débat, nos positions peuvent se rejoindre
Un point à préciser cependant (suite une coquille de ma part)
1 - Impayé de loyer = locataire en place et en défaut de paiement.
2 - Carence locative = manque de revenus locatif car le bien n'est pas loué.
Lorsque le bien n'est pas loué, il existe une distinction entre la carence, et la vacance.
La carence, s'appliquerait au tout début (assurance contre le risque de ne pas trouver de 1er locataire). Garantie proposée par les promoteurs
La vacance serait réservée au manque de locataire entre 2 locations.
Les première GRL couvrait le risque de vacance, ce qui est un hérésie. C'est du risque d'investisseur. A lui de fixer un loyer en concordance avec le marché.
La question est de savoir pourquoi les assureurs ne veulent pas mettre en place un bouquet forfaitaire PNO+GRL
Question simple, réponse complexe ?
C'est parce que ce ne sont pas les même circuits de distribution, et que les informations nécessaire à la mise à jour des contrats ne sont pas les mêmes.
Si la GRL venait à être distribuée plus largement, il y a fort à parier qu'à terme, les contrats fusionneraient...
Qui se souvient être allé récemment chez un "assisteur", pour couvrir son prochain voyage à l'étranger ?
Pratiquement plus personne ne le fait...
Auparavant, c'était régulier.
Cdlt
Xill
P.S. Un jour, il faudra que vous m'expliquiez pourquoi vous avez une dent contre la CIDRE et la CIDE COP...
D'autant que si l'on ne veut pas se voir appliquer les disposition de la CIDRE, il est - presque - simple d'en sortir |
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poupix4
Contributeur senior
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72
Posté - 14 févr. 2013 : 16:21:33
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oui numeros6
c'est bien aussi ce que je voulais dire
l'assureur ainsi ne peux pas dire que la prime n'a pas été payée....
c'est aussi une question d 'habitude Ă changer..
évident que ce n'est pas une bonne idée de passer dette taxe de 2% dans les charges récupérables .
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Édité par - poupix4 le 14 févr. 2013 16:28:07 |
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erci7527
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73
 Posté - 14 févr. 2013 : 16:37:57
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citation: Initialement posté par poupix4
hallucinant aussi que sociétés de téléphonies mobile et autres multimédias ont plus de pouvoir pour récupérer leur du , qu'un bailleur qui loue son bien qui lui appartient ..
enfin on se demande s'il lui appartient encore!
ces sociétés de téléphone ont préalablement payé à l'état plusieurs centaines de millions d'euros pour utlisation de l'air ou de l'ether(licences 3g); ca donne quand même un droit plus important que les impots fonciers...... |
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poupix4
Contributeur senior
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74
Posté - 14 févr. 2013 : 16:42:55
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sans doute que vous n'en payez pas!
desolee
je maintiens donc mes propos ne vous en deplaise,
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poupix4
Contributeur senior
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75
Posté - 14 févr. 2013 : 16:57:36
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donc si jamais cette ultime c......rie est pondue un de ces jours,
voyons donc:
2% en plus sur les loyers
déjà augmentation loyer annuel fixée par insee .
augmentation annuelle des taxes foncieres .
augmentations taux tva sur les travaux .
blocage augmentation loyer Ă la relocation (sauf si sous evalue et si gros travaux)
certainement un de ces quatre matins augmentation scg deja 15,50....
puiqu'en france lever des impĂ´ts et taxes est un sport national depuis des lustres
donc:
vous allez les chercher où vous les 2% prélevés obligatoirement sur vos loyers??
sur le rendement net net net....
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Édité par - poupix4 le 14 févr. 2013 17:03:22 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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76
Posté - 14 févr. 2013 : 19:01:36
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Bon je reprends le fil...
citation: Initialement posté par bailleurx
il faudrait connaître précisément le % de risque d'impayés
il est très difficile de trouver des chiffres clairs
Disons qu'un multi-propriétaire peut le calculer sur la masse de ses biens loués (cf. l'anti-sélection) alors que l'assureur pourra le calculer sur la masse des assurés ayant souscrit un contrat GRL couvrant ce risque d'impayé locatif.
Xill a lâché un mot clé (lequel en amène d'autres évidement) : l'anti-sélection (aussi connu sous l’appellation de sélection adverse). Pour faire simple cf. Définition de Wikipédia : http://fr.wikipedia.org/wiki/S%C3%A...tion_adverse
Ces notions sont fondamentales en terme de gestion risques / assurances.
Là ou BailleurX met le doigt sur le bouton (comme quoi, je ne suis pas rancunier, malgré nos échanges, comme je le disait il n'y a rien de personnel) :
Quelque liens utiles à la compréhension s'impose : on va essayez de faire simple et compréhensible pour tous (BailleurX aime bien quand c'est pour tous )
- Antisélection (ou Information cachée sur les risques) : L'expression antisélection désigne les dysfonctionnements des marchés d'assurance qui résultent de l'information cachée dont les assurés peuvent disposer sur leurs propres risques et qui n'est pas accessible aux assureurs.
- Risque moral (Autoprotection et autoassurance) : Il y a risque moral lorsque l'assureur ne peut vérifier les efforts de prévention des risques de l'assuré. Selon la terminologie introduite par Isaac Ehrlich et Gary Becker, la prévention des risques comprend l'autoprotection qui réduit la probabilité de subir un sinistre et l'autoassurance qui diminue la gravité des dommages en cas de sinistre.
- Aversion pour le risque et demande d'assurance....
Or ces notions diffère selon qu'on les observe d'un côté ou de l'autre du même miroir : l'assureur n'aura jamais la même analyse que l'assuré. D'autant plus lorsque l'assuré expose les garanties de son contrat
En fait, d'un côté, pour les assurances, l'aléa moral est la possibilité qu'un assuré augmente sa prise de risque (moindre indemnisation à moindre cotisation et/ou augmentation de la franchise), par rapport à la situation où il supporterait entièrement les conséquences négatives d'un sinistre (peu importe la nature du sinistre, le principe est identique)
De l'autre côté, l'assuré détermine alors son niveau d'effort pour éviter le risque (donc pour éviter les sinistres d'impayés locatifs) en tenant compte du fait qu'il est assuré. De ce niveau d'effort ( qui implique aussi les cotisations annuelles au contrat d'assurance) dépend du niveau d'indemnisation par l’assureur. Logique.
Cela conduit les assurances à fixer un niveau d'effort minimal à faire par l'assuré (facile pour les assureurs, puisque ce sera la demande de document du dossier locatif), ou rendre obligatoire un certain niveau de prévention pour que l’assuré puisse prétendre à l'indemnisation maximum en cas de sinistre.
Pour simplifier, l’aléa moral consiste dans le fait qu’une personne (physique ou morale) assurée contre un risque peut se comporter de manière plus risquée que si elle était totalement exposée au risque. Exemple : si le propriétaire d’un vélo qui s’assure contre le vol se contente d’un petit antivol au prétexte que si son vélo est volé il sera remboursé, il fait jouer l’aléa moral, or de fait l’assureur refusera une indemnisation totale du vélo de l’assuré (même si contractuellement définie), au motif que l’assuré s’est lui-même exposé à un risque couvert par son contrat.
Soulignant que pour les assureurs, la notion de risque désigne une situation où les possibilités de l'avenir sont connues, prévisibles, et probabilisables, c’est ce qui va définir le rapport entre les risques et la "générosité" du système d’indemnisation afin d’équilibrer ce ratio dans le montant de la cotisation annuelle. Par opposition pour les assureurs, l'incertitude désigne une situation où l'on ignore le taux de risque.
Simple non ?.... RĂ©sumons :
- FICHE 24 : L'antisélection (ou sélection défavorable, de l'anglais " adverse selection ")
- FICHE 25 : Le risque moral (ou aléa de moralité, " moral hazard ")
A cela s'ajoute l'asymétrie d'information : encore un mot clé (celui que BailleurX expose sur l'information) : La théorie des contrats suppose que les cocontractants (qu’on limitera à deux pour simplifier) disposent des mêmes informations. L’information est immédiatement disponible, sans délai ni coûts de recherche pour l’obtenir. En fait, les individus amenés à co-contracter ne sont jamais en situation d’équilibre informationnel. Il y a toujours un agent qui détient plus d’information que l’autre. Il y a asymétrie d’information.
- FICHE 23 : L’asymétrie d’information
NB - J'ai l'impression de faire un cours hyper accéléré, désolé, il faudra suivre et réviser Bref, Xill pourra compléter si besoin.
citation: Initialement posté par bailleurxà la lecture de cette article datant de 08/09/2011 http://www.rmc.fr/editorial/178850/...s-en-france/citation: La proportion de loyers considérés comme impayés (plus de 3 mensualités de retard de paiement) est ainsi passée de 5.4% fin 2008 à 6.7 fin 2010. et même si on relativise ces chiffres par les suivant citation: Le risque de loyers impayés augmente fortement
Sur l’ensemble du parc locatif privé français, seulement 1.2 % des locataires n’ont pas payé leur loyer depuis plus de deux mois et 0.6 % depuis plus de six mois..
Ben voilà tu l'as ton asymétrie d’information !
Et c'est sur cela que joue les assureurs qui ont eux les bonnes stats, mais ne les communiqueront jamais : Faudrait quand même pas que les assurés (et les actionnaires) aient connaissances de toutes les infos de la compagnie quand même, sinon comment les compagnies pourraient vendre leurs contrats avec des sur-primes
citation: Initialement posté par bailleurxou bien encore cette étude générale sur le logement en France (s'adressant autant aux propriétairex occupants qu'aux locataires) datant de mars 2010 Direction des Statistiques Démographiques et Sociales N° F1002 Le dispositif statistique de l’Insee dans le domaine du logementhttp://www.insee.fr/fr/publications...Docf1002.pdf
Excellent document de travail... Partons sur ces bases Mais on n'arrivera pas aux mĂŞmes conclusions politiques.
Je repasse plus tard pour la suite... Ah au fait c'est le jour de la Saint Valentin...
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 14 févr. 2013 : 21:16:11
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citation: Initialement posté par bailleurx
donc une assurance Ă 2% serait logiquement moins couteuse que le risque lui mĂŞme surtout si en plus elle couvre les frais de justice
Oui si le bailleur ne prends pas ses précautions.
Non si le bailleur anticipe les risques qui sont associés à son activité.
cf. la notion d'aversion pour le risque précédemment cité.
citation: Initialement posté par bailleurx
on pourrait donc au mieux se demander comment en cas de généralisation de cette assurance les assureurs seraient en mesures de couvrir leurs frais
Décidément c'est en posant les bonnes questions que vous vous améliorez
citation: Initialement posté par bailleurx
mais on sait déjà que pour la part de population qui présente le plus gros risque («taux d'effort» des locataires entre 28% et 50%) les assureurs bénéficient, en cas de sinistres de loyers impayés ou de dégradations du logement, d'une compensation financée par l'Union d'économie sociale du logement (UESL), l'organisme qui coiffe Action Logement (ex-mouvement du 1% logement), et par l'Etat
Et donc quelle est cette part en moyenne ?
Aller remettons les pendules Ă l'heure....
un bailleur B (ou bailleur lambda peu importe) loue un logement Ă un locataire L.
Le bailleur B a souscrit une assurance GRL auprès de la compagnie d'assurance FRANCE GRL IARD pour un montant de cotisation de X% de ses "supposés" revenus locatifs annuels.
Pourquoi "supposé" ? Simple : car à ce stade le bailleur B n'est pas certain que le locataire L ne présentera pas un défaut de paiement en cours d'année.
Évidement, le bailleur B a demandé tous les documents et toutes les pièces nécessaires à son locataire L (pièces d'identité, RIB, solvabilité, etc)
Prenons l'exemple d'un loyer de 500 € (hors charges locatives) / mois calendaire.
Soit des revenus locatifs estimés à 500*12 = 6 K€
La compagnie FRANCE GRL IARD estime votre cotisation entre....
citation: Initialement posté par bailleurxje paye déjà des assurances entre 2,5 et 3,75% je vais faire des économies.
Donc une cotisation moyenne de 3.125 % = (2.5+3.75)/2
Sur la base de 6K€ (à 500€/mois) : 6K€*3.125% = 187.50 €.... sur un logement / an.
On est OK jusqu'Ă lĂ ?
Le locataire L entame son premier mois d'impayé... 500 €... lequel sera considéré comme un mois de retard (une sorte carence)... Le bailleur B commence les LRAR et les mise en demeure à son locataire L.
Le second mois arrive, et là encore un impayé de 500 € ce qui amène un déficit de 1K€ au bailleur B, lequel appel en garantie son assureur GRL... Avant une réponse de ce dernier, un mois passe.... 1.5K€ en moins pour le bailleur B.
L'assureur FRANCE GRL IARD n'a heureusement pas qu'un seul bailleur, et les autres souscripteur n'ont pas de problème... C'est une mutualisation qui s'équilibre pour le moment. Je simplifie... Le locataire L reprends ses paiements mensuels après 3 mois.
L'assureur GRL IARD indemnise le bailleur B de 1 500 €.
Ce faisant, il demande au bailleur B copies des documents du locataires L. et évidement une subrogation légale en guise de quittance de la garantie exposée et couverte Le bailleur B n'a plus rien à faire du reste.
L'assureur FRANCE GRL IARD quant à lui est à présent bénéficiaire de la subrogation légale d'un montant de 1 500 € de la part du bailleur B dont le redevable reste le locataire L.
Dès lors le serice gestion sinistre / contentieux prend la main, il évalue le taux de l'aléa juridique et se retourne contre le locataire L par voie juridique par devant le Tribunal pour un montant de 1500€ + DI + art.700 au titre des frais et dépends pour un montant de 1500€ qui sera ensuite rabaissé d'1/3 par le juge. Si le locataire L est condamné (il le sera, même en bénéficiant de 24 mois de délai pour rembourser sa dette au créancier conformément aux articles 1244-1 et 1244-2 du Code Civil). Résultat l'assureur FRANCE GRL reste bénéficiaire de la cotisation du bailleur B + les D&I + les frais de justice remboursé.
Et encore lĂ je simplifie Ă l'ultra.
Dès lors à quoi pourrait servir cette assurance loyer impayé à un bailleur C si c dernier fait lui-même la procédure juridique conformément au NCPC ? un timbre fiscale de 35 € + frais d'huissier de 150 € = 185€. Sauf que là c'est le bailleur C qui récupère les frais au titre de l'art. 700 qu'il exposera pour un même montant de 1.5 € que l'assureur, et c'est encore le bailleur C qui récupère directement les D&I.
A+ Ce soir c'est férié pour moi, mais je repasserais pour la suite.... En attendant pour se détendre...
Oups mauvaise vidéo ou presque  Voilà une meilleure...
Non toujours pas... Décidément... Là ce sera mieux Big up à DJ DIMSA
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Édité par - Luc Standon le 14 févr. 2013 21:34:12 |
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Xill
Contributeur actif
153 message(s)
Statut:
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78
Posté - 14 févr. 2013 : 21:25:33
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@Luc,
ça fait toujours du bien de réviser les bases.
Mais avec de telles "bases", j'ai bien peur que l'on ai perdu du monde en chemin
Pour faire (encore) plus court :
Aversion au risque :
C'est LE grand pourvoyeur des assureurs.
Sans aversion au risque, point de souscription de contrats.
Aléa de moralité :
Les propriétaires couvert en assurance loyers impayés vont être tentés d'accepter des locataires plus "sensibles".
C'est une bonne chose, puisque c'est l'objectif poursuivi par les pouvoirs publics.
C'est une moins bonne chose car cela va augmenter la sinistralité, d'où la nécessaire mise en place de "garde-fou".
Antisélection :
Dans la situation actuelle, ceux qui estiment avoir un faible risque ne souscrivent pas à l'assurance loyers impayées, qu'ils estiment trop cher, pour leur risque
Cela fait que le taux de prime est élevé (2%)
Conclusion : Rendons l'assurance obligatoire, les primes vont baisser !!
C'Ă©tait bien cela votre conclusion Luc ? Non ??
Nota Bene
L'exemple du vélo est fallacieux.
Si le risque est couvert, l'assureur doit payer.
L'exemple de la fermeture des volets a plus de punch :
Si mon assureur m'impose de fermer les volets de ma maison pour toute absence, pour ĂŞtre couvert en cas de vol, je vais le faire.
S'il ne me l'impose qu'en cas d'absence supérieure à 48 h... je vais laisser ma maison un peu plus accessibles à d'éventuels voleurs...
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Édité par - Xill le 14 févr. 2013 21:26:12 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
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79
Posté - 15 févr. 2013 : 08:39:31
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citation: Initialement posté par criss
D'accord pour le bien fondé de l'assurance loyers impayés mais NON à la mutualisation du risque.
C'est pourtant le principe fondamental des assurances.
citation: Initialement posté par criss
Que faites-vous de la liberté individuelle , du libre choix ? Doit-on encore et toujours rajouter de nouvelles oblligations pour le bailleur ?
Un bailleur qui estime ne pas en avoir besoin n'a pas Ă se voir imposer cette assurance !
Je suis à 100% pour l'assurance loyers impayés et 1000% contre l'obligation qu'il y aurait d'y souscrire pour un bailleur.
Entièrement OK avec vous sur ce point, lorsque le bailleur applique consciemment ou inconsciemment à son avantage les notions d'aversion, d'aléa moral, et de sélection adverse.
citation: Initialement posté par criss
Ce n'est pas en faisant toujours peser le poids du risque sur le bailleur que l'on résoudra les problèmes du manque de locations.
Exacte, d'autant plus que le manque de logements ne dépends pas des bailleurs privées, mais d'une politique générale.
citation: Initialement posté par criss
On ne fait que déresponsabiliser encore plus le locataire.
C'est ce que l'on appel la paupérisation : http://fr.wikipedia.org/wiki/Paup%C3%A9risation
citation: Initialement posté par criss
Dans ce cas, pourquoi ne serait-ce pas au locataire de souscrire lui-même l'assurance et de la présenter au bailleur ?
Impossible, ce n'est pas les mêmes responsabilité de risque qui sont engagées. Trop de failles dans le processus de couverture (trop grand risque d'aléa moral pour les assureurs). J'expliquerais cela plus longuement, puisque l'idée se développe sensiblement (à tord).
citation: Initialement posté par criss
Peut-être y aurait-il moins d'impayés si les locataires concernés étaient plus responsabilisés.
Certains diront que ce n'est qu'un problème de civisme... Comme quoi le civisme à le dos large dans la société civil.
citation: Initialement posté par criss
Celui qui cause un dommage à autrui se doit d'en assumer les conséquences.
Pourquoi, cet "aléa risque" ne serait-il pas couvert par le locataire entrant ?
Il l'est, mais c'est beaucoup plus subtil que cela : les Lois Ă©tant contradictoires.
citation: Initialement posté par criss
Si certains estiment ne pas en avoir besoin, c'est leur choix !!Chacun se doit de prendre ses responsabilités et d'en assumer les conséquences.
Il ne s'agit pas de refiler "la patate chaude".
Je crois qu'il faut cesser l'angélisme qui consiste à confondre "assistance" et "assistanat" et cette hypocrisie qui vise à "la culpabilisation" de celui qui a quelque chose (obtenu par son travail ou celui de ses parents).
Merci, je me sens moins seul
Pour le plaisir.... Fabrice Luchini se lâche sur Hollande et le socialisme : Excellent !
Je repasse + tard  la journée va être longue... pas de bol pour ma pomme 
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
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80
Posté - 15 févr. 2013 : 10:03:25
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ouf j'ai tout
bon alors luc si ça peut vous faire rigoler un peu vos efforts de simplification sont pleins de bonnes intentions (que vous dites), mais pas vraiment flagrants..
en gros voici ce que je retiens
1) que les assureurs vont essayer de s'épargner, de payer le risque couvert, au prétexte que telle ou telle condition n'aurait pas été remplie ?...
rien de très original...
c'est pourquoi je souhaiterais déjà que les mal entendus sur les documents à fournir soient d'office levés
et que cette assurance ne soit validée (acceptée) par l'assureur que sur présentation préalable des éventuelles documents neéassaires
c'est selon moi un point gravement défaillant des GRL actuelles
2) que les assureurs s'enrichissent des frais de procédures via articles 700 ?
grand bien leur fasse, il devraient alors être content qu'on ai des impayés
sincèrement à partir du moment ou je n'ai pas à m'occuper de la procédure,
moi je trouve normal que celui qui s'en occupe soit indemnisé
j'ai choisi de vivre des locations, pas des frais de justices que je pourrais en tirer...
par contre le bailleur ne récupère pas les dommage et interets comme vous dites car il donne subrogation à l'assureur pour la procédure
si des DI sont demandés le bailleur n'en sait rien et ils seront aussi pour l'assureur
3) que la vacance des logements soit au même titre assimilée à un risque locatif ?
selon moi ce sont vraiment 2 aspect diffèrents
- l'un repose sur l'impossibilité (réelle ou feinte) d'un personne d'assumer ces engagements (le contrat signé) + et d'un recherche de l'état de cacher la misère de son peuple (nous pourrons revenir sur cet aspect)
-l'autre repose sur une incompétence personnelle du bailleur soit à trouver un locataire, soit à avoir fait un investissement au bon endroit, soit à s'adapter au marché
donc
- autant je peux accepter qu'il existe une assurance (même obligatoire) , pour garantir la necessité de loger tout un chacun (car des SDF à tous les coins de rue ça donnerait pas une bonne image de la France)
- autant je suis totalement opposée à ce qu'une assurance couvre la vacance du logement (à moins qu'elle ne soit nécessité par la remise en état du logement et ce uniquement si ces travaux sont nécessité par des dégradation du fait du locataire, et encore faudrait il que la durée et le montant des travaux puissent être clairement encadré comme celà ce fait actuellement en cas de sinistre)
@ poupix
ou voyez vous que N°6 s'oppose à ce que l'assurance soit passée en charges et en quoi pensez vous que ce ne soit pas une bonne idée? (quels sont vos arguments)
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Édité par - bailleurx le 15 févr. 2013 10:05:30 |
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