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naruto
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 Posté - 03 nov. 2012 : 15:28:11
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Bonjour à tous,
J'ai acheté une petite maison louée en Juillet 2011 financé totalement à crédit.
Lors de ma déclaration en 2012 sur les revenus 2011, j'ai déclaré au Régime Réel selon le régime de droit commun (J'ai repris le Bail d'origine et assure la continuité de celui ci) sachant que j'avais quelques travaux à déduire, assurances, + Intérêts. J'ai imputé le Déficit de 400€ sur mon revenu global.
Cependant, il semblerait que s'il y a un déficit imputable sur le Revenu Brut Global, il faut continuer à louer le bien selon le même régime pendant encore 3 années?
Or, Ma locataire vient de partir et avec le nouveau locataire je me suis arrangé pour que la location se fasse selon un Bail Meublé. D'autant plus que je viens d'effectuer des travaux de remises aux normes (Electricité) + Peinture, chauffage etc.
Il y aura donc un Déficit BIC (Sans prendre en compte les amortissements).
1/ Puis je passer comme cela du Réel Foncier ou Réel BIC?
2/ J'ai acheté le logement en 07/11 => Déclaration Foncière sans imputer les frais de notaire
Si je déclare au BIC l'année suivante, puis - je déduire les frais de notaire payé en 2011?
Merci d'avance
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naruto
Nouveau Membre
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 Posté - 12 nov. 2012 : 14:22:10
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bailleurx
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Posté - 12 nov. 2012 : 17:06:45
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en principe le fisc peut vous demander de réinteger vos dépense de foncier au réel si vous n'avez pas loué pendant au moins 3 ans
c'est un calcul à faire avant de passer votre location de "nue" à "meublée" pour verifier si ce serait pas trop pénalisant
sachant qu'en meublé les dépenses de travaux ne se déduisent pas de la même façon qu'en nu
elle sont ammortie (en gros ca veut dire qu'elle sont deduites aussi mais progressivement dans le temps) en fonction de leur durée probable de vie
voir ce document
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625
(les amortissements sont traités au 2eme message)
on comprend bien dans ce cas que aux yeux du fisc vous ne puissiez pas d'une part bénéficier de d'une reductuin de vos revenus foncier du fait d'avoir fait des travaux et d'autre part benéficier immmediatement ensuite d'un abaissement de vos revenus par le truchement des amortissement du fait que ces travaux ont génèré une augmentation de la valeur de votre bien
car en BIC ces travaux seront à prendre en compte dans la "valeur" à amortir
bonne lecture |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 12 nov. 2012 : 23:22:27
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citation: je me suis arrangé pour que la location se fasse selon un Bail Meublé.
mais est ce reellement un meublé ?
ou bien juste un "arrangement" ???
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naruto
Nouveau Membre
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Posté - 10 déc. 2012 : 23:44:21
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@BailleurX, Merci de m'avoir donné ces précisions.
En ce qui concerne la 1ère année de déclaration foncière, je n'ai que 400€ de DEFICIT FONCIER.
Ensuite je ne comprends pas au niveau des dépenses?
Les assurances, les intérêts, éventuellement peinture etc se déduisent en charges classiques non?
Le reste effectivement, c'est par composant selon le bulletin officiel des impôts.
@Joulia : Disons que c'est un ami qui loge dans ce logement qui plus est artisan -_-' |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 11 déc. 2012 : 12:21:21
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voir
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625
si vous êtes au réel les frais d'assurances et les taxes sont effectivement des charges
par contre
vos tapisseries peintures font partie d'un composant (agencement divers)
tout dépend si les travaux que vous effectuez sont un remplacement d'une partie d'un composant ou s'ils sont destiné à prolonger la durée de vie de ce composant (qui générera des amortissements)
- si c'est un remplacement il faudra créer un nouveau composant (l'entrer dans les éléments d'actif et sortir l'ancien élément d'actif pour sa valeur résiduelle voir document indiqué au debut )
- si c'est juste une réparation ça passera directement en charge
en principe on considère que pour être passé en amortissement il faut (que l'ensemble des factures pour une opération soit d'un montant supérieur à 500€)
c'est un point assez compliqué à comprendre qui demande une "appréciation" de votre part selon les textes
voir ce document
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1808-PGP.html
distinction entre element d'actif et charges
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Édité par - bailleurx le 11 déc. 2012 12:23:12 |
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