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newmem
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 Posté - 06 sept. 2012 : 15:49:44
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Bonjour,
De retour des vacances, j’ai eu encore une nouvelle surprise de la part de mon syndic, qui me demande de payer 830 € pour raccorder mon appartement à la nouvelle colonne d’eau froid, suite au remplacement de l’ancienne colonne.
A noter que le remplacement de l’ancienne colonne a été voté en l’AG avec un budget déterminé, qui ne comprend pas cette somme de 830€ . Une partie de ces travaux ont été appelée et payée par moi, et les travaux vont bientôt débuter.
Dans la lettre de syndic que j’ai reçu aujourd’hui, le syndic informe simplement que selon le devis établi par la société qui est en charge des travaux de remplacement de l’ancienne colonne, « le coût pour le le raccordement privatif à la colonne d’alimentation d’eau froid sera de 830€/appartement, et que « les appartements qui ne sont pas raccordés à la nouvelle colonne ne seront plus alimentés en eau froide, après les travaux de suppression de la colonne ancienne ».
Il a joint à cette lettre un coupon de réponse à retourner (avec « oui » ou « non »).
Bien sur, lors de la vote, il n’a pas eu question de ce « raccordement privatif » à la nouvelle colonne avec les frais séparés, et je pense qu’une personne de bonne foi devrait en déduire que le raccordement sera de droit et automatique.
J’ai l’intention d’ignorer cette demande illégale du syndic, mais je voudrais avoir vos avis et conseils sur ce sujet. Peut-être il y a un risque que je ne vois pas en décidant ainsi?
Merci d’avance de vos conseils éclairés,
Newmem
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Posté - 06 sept. 2012 : 15:58:03
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citation: le coût pour le le raccordement privatif à la colonne d’alimentation d’eau froid sera de 830€/appartement, et que « les appartements qui ne sont pas raccordés à la nouvelle colonne ne seront plus alimentés en eau froide, après les travaux de suppression de la colonne ancienne ».
est ce que cette phrase se trouve sur le devis qui vous a été envoyé avec l'OdJ de la convocation à l'AG et a servi de discussions pour la prise de résolution de l'AG ? |
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newmem
Contributeur actif
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 2
 Posté - 06 sept. 2012 : 17:45:53
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Merci Rambouillet,
C'est bien vu. Effectivement, je n'ai pas fait attention à cela, car je ne comprends rien en plomberie.
J'ai relu donc le devis et trouvé ceci:
"..............
Création piquage appartement:
- Reprise à partir de la colonne pour alimentation appartement comprenant fourniture et pose de:
* Raccords, tube cuivre, brasures
* Vanne d'arrêt équerre d'appartement
* Manchette laiton pour éventuelle mise en place de compteur
* Clapet anti-pollution
* Bouchonnage du clapet pour attente raccordement privatif"
Peut-être ce dernier point "Bouchonnage du clapet pour attente raccordement privatif" qui montre que le raccordement n'est effectivement pas prévu (quel piège pour un non-expert comme moi!!!).
J'en déduis que je devrai payer pour être raccordé alors?
Trouvez vous excessive la somme de 830 euros pour ces travaux de raccordement? Pensez vous que je pourrai trouver un autre plombier moins cher pour un tel travaux?
Merci pour votre aide,
Newmem
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nefer
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Posté - 06 sept. 2012 : 18:05:17
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le nouvelle colonne est elle très éloignée de l'ancienne?
(je trouve cette somme très importante)
faites établir un devis privatif par un artisan et comparez à la somme demandée |
Édité par - nefer le 06 sept. 2012 18:05:56 |
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vazy
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Posté - 06 sept. 2012 : 21:07:45
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à la lecture du devis on comprend que l'essentiel sera réalisé (colonne+piquage+vanne+clapet)
Si la nouvelle installation vient au meme emplacement que l'ancienne il ne reste qu'à souder un raccord pour raccorder votre tuyau au clapet, donc 850 € c'est un peu cher...!
Si vous voulez minimiser les frais , soyez présent lors de la dépose de l'ancienne colonne pour que votre tuyaux privatif ne soit pas arraché mais coupé proprement... |
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Posté - 07 sept. 2012 : 07:57:13
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le syndic vous laisse le choix entre les travaux réalisés par l'artisan des parties communes pour 830€ ou le choix de votre propre artisan pour X €. Faites faire un devis sans oublier que vous serez sans eau si vous ne faites rien.... 
ce peut être aussi l'occasion de quelques modifs d'alimentation dans votre appart.... |
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kerso4
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Posté - 07 sept. 2012 : 08:40:17
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Et par la même occasion, faites le tour des proprios de l'immeuble pour leur expliquer votre démarche. Si plusieurs d'entre vous décidez de passer par un artisan que vous aurez choisi, je pense que d'une part votre artisan vous fera un bon prix, et deuxio, que par magie, les 850€ proposés par l'entreprise mandatée par le syndic vont fondre comme neige au soleil!
Tenez nous au courant |
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newmem
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Posté - 07 sept. 2012 : 09:29:22
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Bonjour,
Merci pour vos conseils toujours pertinents et utiles.
Je vais d'abord demander le syndic de m'envoyer le devis, j'espère avoir ainsi des détails de prix pour ces travaux.
Je vais aussi essayer d'appeler d'autres proprios ce qui est plus difficile car je n'habite pas l'immeuble qui est grand avec plusieurs bâtiments, donc trouver quelqu'un qui habite le bâtiment concerné par ces colonnes n'est pas facile je pense.
Je vous tiendrai au courant,
Merci et bonne journée,
Newmem |
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ainohi
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Posté - 07 sept. 2012 : 15:13:03
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Une telle façon de faire est anormale. Il n'y a pas en l'espèce de travaux privatifs. Il n'y a que des travaux communs, même s'ils touchent aux raccordements de canalisations privatives. Car ces travaux n'ont qu'un but, l'entretien des canalisations communes. Il appartenait à la communauté des copropriétaires de changer les canalisations communes et de rétablir ensuite les connexions privatives, le tout à frais communs. C'est du simple bon sens. Lorsqu'on est amené à toucher à la chose d'autrui, on fait en sorte qu'après l'intervention cette chose soit rétablie en son état initial sans dommage pour son propriétaire.
Malheureusement, comme il n'y a pas eu de contestation, il est maintenant trop tard, tout au moins pour ceux qui ont approuvé le projet de travaux. |
Édité par - ainohi le 07 sept. 2012 16:18:59 |
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Posté - 07 sept. 2012 : 16:03:27
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newmen : le syndicat et son AG n'aucun droit de vous faire payer un branchement d'arrivée d'eau froide sous le prétexte de changement de la colonne d'arrivée d'eau commune !!!
Ou votre syndic a vu cela ?? et de plus une arnaque de 830 e pour un simple branchement.
Il s'agit ici d'une modification de jouissance de vos parties privatives; le SDC doit l'arrivée d'eau froide à TOUS les copros. la modification de cette arrivée des parties communes comprend évidement que TOUS les lots soient réccordés comme précédement.
Reconncter les paties privatives après la coupure de cette arrivée ne peut-être à la charge des copropriétaires.
l'AG ne peut à aucune majorité que ce soit modifier la jouissance des parties communes.
Ce vote est illégal !! ET contrairement à ce qu'affirme ainohi, vous ne devez pas payer ces 830 € il n'est pas trop tard pour contester cette décision.
Rapprochez vous rapidement d'une association de copropriétaires comme l'ARC; ils vous aideront dans cette contestation.
J'écrirai au syndic en recomander en rappelant l'article de loi suivant, en l'informant que si le SDC ne raccorde pas votre lot à l'eau froide commune, vous saisierez le TGI en demandant de fortes indemnités.
L'article 26-b de la loi de 1965 précise que "Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes".
Cependant, et comme les juges de la Cour de cassation viennent une nouvelle fois de le rappeler dans un arrêt récent (Cass. 3e civ., 19/10/2011, pourvoi n°10-20634), l'alinéa 2 du même article 26 vient limiter la possibilité de modifier le règlement de copropriété en précisant que "L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété". Dans cette hypothèse, la modification de la destination de l'immeuble doit être décidée à l'unanimité de l'ensemble des copropriétaires.
Essayez de contacter d'autres copros qui feront la même démarche.
Vous pouvez demander également copie du devis au syndic en lui précisant que vous saisierez également la DGCCRF pour tarifs abusifs !
Ce syndic qui propose 830 € pour un simple raccordement aux parties communes, qui devrait être à la charge du SDC !! assez " voyou"" comme démarche.
Votre CS devait vérifier cela également ?? que dit il sur ces 830 € ! |
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ainohi
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Posté - 07 sept. 2012 : 16:41:00
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citation: Initialement posté par philippe388
Ce vote est illégal !! ET contrairement à ce qu'affirme ainohi, vous ne devez pas payer ces 830 € il n'est pas trop tard pour contester cette décision. Ceux qui ont voté pour ont donné leur accord. Il n'ont que le choix entre faire faire les travaux selon le devis proposé pour 830 € ou faire intervenir un autre plombier de leur choix. Les autres peuvent invoquer une nullité absolue mais, le délai pour contester ayant expiré, c'est très incertain. De toutes façons, que chacun paie personnellement pour brancher ses propres canalisations ou que tout soit fait à frais communs, globalement, cela revient au même. Ce n'est qu'une question de répartition. La différence entre les deux solutions, la bonne et celle qui a été adoptée, est nécessairement minime en termes financiers, dans la mesure toutefois où l'on ne retient pas le devis proposé. |
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newmem
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Posté - 07 sept. 2012 : 16:51:37
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Merci encore pour vos contributions,
Philippe388: merci pour les textes, cela me convient bien, et je vais essayer de me battre encore. C'est vrai que même si je me suis résigné au vu du devis voté lors de l'AG, mais au fond de moi, je n'étais pas vraiment convaincu que le syndic a été dans son droit ayant procéder ainsi pour nous faire payer une telle somme (10790 euros en tout car nous somme 13), alors que la totalité des travaux de remplacement de la colonne nous coutent en tout un peu moins que 8000 euros).
J'ai eu enfin une membre de CS qui est trop occupée par le boulot, donc pas le temps de s'occuper de tout ce problème. Elle a déjà renvoyé le coupon au syndic en disant oui même si elle a émis un doute sur cette somme importante. Mais au moins, après mes explications elle a dit tout à fait d'accord avec moi et m'envoie à un autre membre de CS qui peut être aura plus de temps pour s'en occuper.
Je vais les appeler et vous tiendrai au courant.
Bonne soirée à tous
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newmem
Contributeur actif
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Posté - 07 sept. 2012 : 17:53:18
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Merci ainohi,
Vous avez raison, du point de vu pragmatique, il n'y a effectivement pas beaucoup de matière pour contester la façon de faire du syndic, sauf de contester carrément la décision de l'AG avec le mauvais devis, et c'est incertain comme vous dites. Mais je suis vraiment en colère contre ce syndic malhonête (car j'ai vu dans cette affaire encore une fois sa malhonnêteté, malheureusement ce n'est pas la première fois que je suis témoin de sa malhonnêteté - tous les moyens sont bons pour gagner de l'argent sur les dos des coproprios qui d'habitudes n'ont pas assez de connaissance dans le domaine de gestion de leurs biens, et/ou pas de temps pour contester quoi que ce soit).
Je vais voir avec les autres coproprios pour voir ce qu’on peut faire. Il y a déjà pas mal de mécontentement contre ce syndic (exprimé lors des AG), mais notre CS n’est pas très active, et comme on est nombreux, et les gens sont souvent trop occupé, ce n’est pas facile de changer ;
Merci et à bientôt,
Newmem
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Posté - 07 sept. 2012 : 17:59:48
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newmen : le SDC n'a aucun droit d'imposer des trvaux aux copropriétaires sur des parties privatives !!
830 € pour un simple branchement est un montant énorme.
Un RAR au syndic pour voir sa réaction à vos écrits et le rappel à la loi.
Vous devez aussi demander un devis à un plombier " normal" et correct, et l'envoyer au syndic ET au CS.
j'ai des doutes sur la compétence et le suivi du CS, car accepter un devis à 830 € par lot pour 8000 € et 10 790 € pour de simples raccordements auraient du sauter aux yeux du syndic et du CS, MAIS aussi des copros présents à l'AG.
Une autre question : l'AG a t'elle voté un montant minimum pour la mise en concurrence obligatoire sur des trvaux. SI c'est le cas, comme dans la grande majorité des copropriétés, et que ce seul devis fût rpésenté lors de l'AG, le CS devait aussi réagir et exiger du syndic au moins un autre devis.
Les copropriétaires présents et représentés ont " bêtement" voté sur un devis plus que " curieux" !!! 
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Posté - 08 sept. 2012 : 08:02:31
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newmem soyez pragmatique : si les conseils juridiques des uns et des autres sont justes, ils ne s'en avèrent pas moins longs à traiter en délai et vous risquez de vous voir sans eau froide (et peut-être eau chaude).
ils ont aussi un autre inconvénient, il n'est pas sur qu'un tribunal vous donne raison, car l'air du temps va vers le comptage individuel...
a votre place, je me ferai raison : vous serez obligé de faire (un jour ou l'autre) les travaux de raccordement à la nouvelle installation, donc lancez vous plutot dans cette démarche en essayant d'obtenir un cout plus performant.  |
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newmem
Contributeur actif
France
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Posté - 08 sept. 2012 : 08:17:18
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Bonjour Philippe388,
Effectivement, il y a une mise en concurrence (obligatoire) sur des travaux. Nous avons eu 3 devis. Celui qu'on a pris est le moins cher ( c'est à dire la montante totale est le moins importante, chic, peut-être pas si moins cher que ça en effet?)
Seulement maintenant je me suis rendu compte que même dans le 2ème devis il y a une description des travaux comme suit: "Création d'une colonne montante d'eau passant sur les paliers des parties communes avec attente en pénétration à l'intérieur de chaque appartement du 1er au 5ème étage".
Et pour le 3ème devis, rien du tout sur raccordement privatif ou pas, mais seulement une liste de fourniture de matériel (cuivre diametre 28, cuivre diametre 22, vanne compteur, cuivre diametre 16, compteur d'eau froide, d'autre petite fourniture) et main d'oeuvre de 6 jours, 360 € par jour).
En fait, lors de l'AG il n'y avait pas du tout question de raccordement privatif ou pas, et bien sur il n'y a pas de devis pour cela non plus. Personne n'a vu le piège à ce moment là . J'ai lu les devis, je n'ai pas compris que mon appartement ne serait pas raccordé à la nouvelle colonne (peut-être cela doit être évident pour un plombier, mais pas pour moi et les autres, héla); Je n'ai pris connainssance de ce devis de 830 euros qu'avant -hier dans le courrier du syndic, mais je le devis lui-même n'est pas joint, c'est pour ça que j'ai essayé de l'avoir, sans succès jusqu'à là , car tout le monde était absents hier). *
J'ai eu aussi une autre membre de CS qui était contente que je soulève ce problème. Elle a elle même 2 appartements dans cet immeuble et bien sur ne veut pas payer ces sommes exorbitantes. Mais il me parrait qu'elle ne sait pas comment s'y prendre avec le syndic et tout ce problème, et elle m'a demandé de contacter le syndic moi-même. Pour le moment, on s'est mis d'accord de ne pas renvoyer le coupon de syndic pour clarifier d'abord la situation.
Qu'est-ce que vous me conseillez à faire maintenant?
Merci pour vos avis,
Newmem |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 08 sept. 2012 : 12:34:24
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Bonjour,
Il est certain que votre syndic a été d’une extrême légèreté sur le suivi de ces travaux privatifs, mais après tout s’agissant de travaux privatifs il a fait le strict minimum, faire parvenir un devis privatif aux copropriétaires et cela personne ne pourra le lui reprocher.
Mais surtout, que dire de votre conseil syndical, qui lui a été d’une extrême négligence sur le suivi de ces travaux privatifs, apparemment sans aucune concertation concrète entre les copropriétaires relatif à un ou plusieurs devis concernant ces travaux privatifs.
Ceci étant dit, vous devez savoir que les charges entraînées par ces travaux (rénovation colonne d’eau froide), service collectif et élément d’équipement commun, se répartissent selon le critère d’utilité.
Il s’agit ici du potentiel d’utilité que présentent les services et les éléments à l’égard de chaque lot et non de leur utilisation effective.
En conséquence, à partir du moment où l’utilité était la même pour tous, une répartition en parts égales de ces travaux (aussi bien les travaux communs que les travaux privatifs d’autant plus que la somme est égales pour tous) auraient dû être appliqués.
Étant donné que ce sont des travaux privatifs, rien ne vous empêche de faire des devis auprès d’autres plombiers afin de comparer les prix, mais vous devez savoir qu’une certaine coordination entre les travaux communs et les travaux privatifs sont à prévoir au risque de vous retrouvez sans eau froide durant quelques jours.
Voyez ce lien, 53ème message en date du 29 août 2012 à 17:04:39 :
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=3
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Posté - 08 sept. 2012 : 15:03:06
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newmen : En fait, lors de l'AG il n'y avait pas du tout question de raccordement privatif ou pas, et bien sur il n'y a pas de devis pour cela non plus. Personne n'a vu le piège à ce moment là .
Mise en concurence avec 3 devis et aucun ne spécifie un raccordement aux installations privatives aux frais des copropriétaires !!!
Et pas de devis sur ces raccordements aux installations privatives !!
Ces travaux sont des charges gémérales communes par conséquent avec unbe répartition aux tantièmes, contrairement à ce que dit Estapak !
Ce qui est plutot étonnant c'est que personne, ni le syndic, ni le CS et aucun copros n'est soulevbé ce problème de raccordement, même si cela parait évident pour tous !!
newma, : j’ai eu encore une nouvelle surprise de la part de mon syndic, qui me demande de payer 830 € pour raccorder mon appartement à la nouvelle colonne d’eau froid, suite au remplacement de l’ancienne colonne.
SI aucun vote n' été fiat sur ces 830 e le syndic n'a aucun droit de vous appeler des fonds, de plus sur des trvaux privatifs; vous n'avez pas à payer cet appel de fonds sans aucun accord de l'AG ou de vous mêmes.
L'AG n'a rien décidé sur ces raccordements, le syndic commet une erreur grave en appelenr ces 830 €.
Les devis sont tous flous la dessus ?? beaucoup d'incompétence la dedans !!
Le suel conseil est d'écrire au syndic que vous refusez de payer des trvaux qui sont à la charge du SDC. !!! Que si vous subissez un trouble de jouissance de vop sparties privatives, vous assignerez immédiatement le SDC !
Le seul conseil est de chercher un plombier qui va vous raccorder votre installation, et pas pour 830 €.
je chercherai rapidement plusieurs devis, et je distribuerai aux copros copies de ces devis !
EStapak :ou avez vous trouvé que le paiement d'un de colonne d'eau froide se réparti sur des critères d'utilité, et à part s égales ???
Les persoennes du premeir consommerai moins d'eau que ceux du quatrième étage ?? comme l'ascenseur !!
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ainohi
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Posté - 08 sept. 2012 : 15:35:25
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citation: Initialement posté par ETASPAK
Ceci étant dit, vous devez savoir que les charges entraînées par ces travaux (rénovation colonne d’eau froide), service collectif et élément d’équipement commun, se répartissent selon le critère d’utilité.
Il s’agit ici du potentiel d’utilité que présentent les services et les éléments à l’égard de chaque lot et non de leur utilisation effective.
En conséquence, à partir du moment où l’utilité était la même pour tous, une répartition en parts égales de ces travaux (aussi bien les travaux communs que les travaux privatifs d’autant plus que la somme est égales pour tous) auraient dû être appliqués. On peut aussi dire que le raccordement est deux fois plus utile pour un appartement de 100 m² que pour un appartement de 50 m², le premier étant censé héberger deux fois plus de personnes que le second. Mais peu importe parce qu'il n'y a pas lieu de se poser la question. Il s'agit de travaux d'entretien sur un équipement existant dont la répartition des charges afférentes est défini par le règlement de copropriété auquel il faut se référer.
citation: Initialement posté par ETASPAK
Étant donné que ce sont des travaux privatifs, rien ne vous empêche de faire des devis auprès d’autres plombiers afin de comparer les prix, mais vous devez savoir qu’une certaine coordination entre les travaux communs et les travaux privatifs sont à prévoir au risque de vous retrouvez sans eau froide durant quelques jours. Comme je l'ai déjà dit, la décision a été mal préparée et mal prise parce qu'il n'y a en fait pas de travaux privatifs, il n'y a que des travaux communs. Car si l'on touche aux canalisations individuelles privatives - on ne peut évidemment pas faire autrement - c'est dans le seul but de rénover le circuit d'eau commun. L'ensemble de l'opération étant d'intérêt exclusivement commun, son coût est une charge exclusivement commune. |
Édité par - ainohi le 08 sept. 2012 15:36:19 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 08 sept. 2012 : 17:08:57
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Le devis adopté aurait dû comporter un poste principal correspondant aux changement des colonnes communes et autant de postes secondaires qu'il y a de logements raccordés.
Le montant total provisoire des travaux décidé par l'assemblée aurait été la somme de tous ces postes, à faire figurer en comptabilité et à répartir entre les copropriétaires comme prévu par le règlement de copropriété pour l'entretien des canalisations communes.
Cependant les copropriétaires doivent pouvoir opter entre se rien faire par eux-même, donc laisser exécuter les travaux sur leurs canalisations privatives par le plombier exécutant le poste principal selon le devis accepté, ou prendre à leur charge le poste le poste secondaire les concernant.
Dans cette dernière hypothèse, la quote part payée par le copropriétaire est sa quote part de l'ensemble diminuée du montant du poste secondaire figurant sur le devis accepté par l'assemblée.
Le montant total des travaux figurant dans la comptabilité du syndicat serait le montant total du devis diminué de la somme des montant des postes secondaires dont les copropriétaires auraient opté pour une prise en charge personnelle. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 08 sept. 2012 : 17:14:26
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citation: Initialement posté par philippe388EStapak :ou avez vous trouvé que le paiement d'un de colonne d'eau froide se réparti sur des critères d'utilité, et à part s égales ??? Les persoennes du premeir consommerai moins d'eau que ceux du quatrième étage ?? comme l'ascenseur !!
Il est certain qu’un ascenseur est plus utile pour un lot situé au quatrième étage que pour un lot situé au premier.
Par contre, il est certain que l’utilité concernant une canalisation d’alimentation d’eau froide pour un lot situé au quatrième étage que pour un lot situé au premier est strictement identique.
Vous parlez uniquement de la consommation d’eau froide effective à l’égard de chaque lot (répartition selon les tantièmes de propriété) alors que moi je parle uniquement du potentiel d’utilité que présente la colonne d’eau froide à l’égard de chaque lot (répartition en parts égales à partir du moment où l’utilité est la même pour tous).
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