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 limites des amortissements = empêcher déficit
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bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Posté - 13 mai 2012 :  22:23:48  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
avant de s'attaquer aux décryptages de modes d'application des articles 39 B, 39C, 31 annexe 2 CGI, 31 ET 32
pour déterminer quelle dotation est ou non admise par le fisc

il me semble utile au vu des dérives de certains sujets, de faire un point sur les objectifs de ces limitations

Nous devons garder présent à l'esprit que
ces limites ont pour but d'empêcher la constitution de déficits déductibles au revenu global par le biais d’une annuité d’amortissement supérieure au loyer.
(ces limites sont donc destinées aux entreprises qui peuvent déduire le déficit de leurs revenus)

Ainsi tout raisonnement qui conduirait à penser que ces limitations pourraient être "assouplies"
par écartement du calcul à faire, d'une grande partie des charges,
serait saugrenue et en parfait contre sens avec l'esprit du CGI

puisque les charges écartées de celles qui viennent en dimution du loyer dans le calcul de la dotation admise,
augmentent la dotation admise et en conséquence ne réduisent pas le déficit s'il existe




Il est d'ailleurs hallucinant pour un LMNP de vouloir à tout prix, échapper à cette contrainte par de longues tergiversations, considérations ou interprétations personnelles
alors que finalement le LMNP n'ayant pas la possibilité d'imputer ces déficits sur ses revenus, tire avantage à bénéficier d'un report d'amortissement sans limite de temps alors que le report de ses déficits ne seraient autorisé que sur 10 ans

http://fr.wikibooks.org/wiki/Droit_...Rappel_des_règles_communes_de_l’_IS_et_l’_IR

citation:
La déductibilité des amortissements
1.S’agissant des charges relatives à certains biens considérés comme somptuaires, les annuités d’amortissement ne seront jamais déductibles.
2.Le régime des biens donné en location
Le législateur se méfie des clauses des contrats de location au niveau de l’amortissement. Il précise donc dans l’art 39 C : la durée d’amortissement de ces biens est déterminée en fonction de leur durée probable de vie et non en fonction du contrat de location.
a. Les biens loués à des personnes physiques ou sociétés de personnes
Pour éviter les abus, l’art 31 annexe 2 CGI : l’amortissement fiscalement déductible ne peut excéder le montant du loyer perçu diminué du montant des autres charges afférentes au bien donné en location. Il concerne les biens corporels meubles et immeubles dont le contrat de location est conclu à compté du 25.02.1998. par location, sont visés tout les contrats de louage de chose. Que ce soit des contrats de location en meublé ou non. Les entreprises concernées par cette disposition sont celles prenant soit la forme de sociétés de personnes assujetties à l’IR soit de sociétés individuelles. Lorsque cet article s’applique, le montant d’amortissement des biens est limité au montant du loyer. Quelque soit la durée de vie du bien. Cette limitation a pour but d’éviter que des entreprises acquièrent des biens abusivement pour mettre à disposition de leurs dirigeants ou personnel et profiter d’une faculté d’amortissement.
Du fait qu’il est plafonné au montant des loyers acquis, le jurislateur fiscal admet que le montant de l’amortissement soit diminué des autres charges afférentes au bien loué. C’est un principe relativement sévère car il revient à présumer qu’en la matière la location de bien a pour but de favoriser une optimisation fiscale par l’amortissement.
b. Les biens loués mis à disposition du dirigeant ou du personnel
L’amortissement déductible ne peut en aucun cas dépasser le montant du loyer perçu, augmenter l’avantage de nature déclaré et diminuer des charges afférentes à ce bien.
Dans un arrêt la cour estime que cet article limitant le montant des amortissements des biens donné en location, est conforme à l’art 39 B et l’art 39 C.
Selon le commissaire du gouvernement, l’art 39 B, il concerne les montants des amortissements à comptabiliser et l’art 31 ET 32 sont relatifs à l’amortissement fiscalement déductible. Il n’y a pas opposition de ces articles mais la superposition de règles ayant pour but d’empêcher la constitution de déficits déductibles au revenu global par le biais d’une annuité d’amortissement supérieure au loyer
.


bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

 1 Posté - 16 mai 2012 :  12:17:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Limitation de l'amortissement déductible fiscalement (article 39 C du CGI)

voir ce document http://www.centralconseil.fr/partne...c17a6b03f5c7
extrait ce trouvant environ au 2/3 de la page
citation:
Limitation de l'amortissement déductible fiscalement (article 39 C du CGI)

L'amortissement déductible ne peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges déductibles. Les charges liées purement à l'activité de location mais non au bien donné en location ne viennent pas en diminution du loyer (frais de comptabilité, des honoraires juridiques liés aux assemblées générales d'approbation des comptes, de la taxe professionnelle dès lors qu'elle est liée à l'activité de location ou des frais de domiciliation. Il en va de même de la rémunération versée au gérant de la société)
Instruction du 04 avril 2008, BOI 4 D-2-08

En pratique, cela signifie qu'en principe l'amortissement ne peut finalement aboutir à créer ou à augmenter l'éventuel déficit de la location, l'imputation des autres charges conduisant généralement à dégager un déficit ou un résultat nul. Le montant correspondant à la part d'amortissement non déduite est reportable sur les exercices ultérieurs non déficitaires. Lorsque l'exercice n'est plus déficitaire, l'investisseur pourra imputer sur les loyers acquis les amortissements non déduits. Ainsi, il percevra des loyers en franchise d'impôt sur une longue période.


"Les charges liées purement à l'activité de location mais non au bien donné en location ne viennent pas en diminution du loyer"
donne lieu à beaucoup d'interprétations voir
http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=117131
ici
la théorie de l'auteur est que (reprise de plusieurs post)
citation:
Les frais de gestion des locataires font partie de Ca
Ca : dépenses au bénéfice direct des locataires
Ca concerne les vraies charges extérieures : trésorerie sortie vers l’extérieur en échange de rien qui entre dans le patrimoine du locataire(erreur typo) propriétaire
Ca= les charges liées purement à l’activité de location mais non au bien ... (n° 23)
Autrement dit, le bénéficiaire de ces dépenses, ce sont les locataires et pas les biens.


de même fluo dira
citation:
la consommation en elle-même me semble être purement liée à mes locataires (donc à l'activité de location)




mais je ne partage pas l'avis disant que les charges liées au locataire font partie des charges qui ne viennent pas en diminution du loyer pour le calcul de la dotation admise

même si
le problème de l'interprétation du BO 4D-2-08 repose sur le fait que ces charges sont bien citées comme faisant d'un coté parti des loyers, mais ne sont pas toutes explicitement citées parmi les exemples de charges à déduire ou à ne pas déduire selon 39C
donc
- d'un coté nous avons bien, parmi les loyers acquis: des dépenses mises par contrat à la charge du locataire, ... que ces charges soient citées (ou non) au contrat, car dans les contrats saisonnieres les charges essentielles à la location sont implicitement directement incluse au prix de la location et donc payées par le locataire ( il va de soit que lors qu'on loue une location de vacances l'eau l'electricité et le gaz nécessaire même s'ils ne sont pas cités seront fournis, et seuls sont éventuellement précisés au contrat les dépassements ou les autres prestations) mais en tous cas ces charges font forcement partie de la location

alors que

-de l'autre coté parmi les charges a considérer selon 39C ne sont explicitement citées que les charges de réparation d'entretien et d'assurance "parmi celles incombant aux locataires et mises à la charge du propriétaire" (comme étant à déduire des loyers pour trouver la limite des armortissements admis)

ce qui laisse libre cours à interprétation,
car parmis les charges à déduire, ou non, selon 39C, il n'est pas clairement fait mention de toutes les charges payées par propriétaire pour le locataire (qui les remboursera ou non)
mais seulement de celles que le locataire n'aurait pas remboursé (incombant aux locataires et mises à la charge du propriétaire)





voici quand même mes arguments :
visant à démontrer que toutes les charges et frais payés par propriétaire pour le locataire
sont à déduire des loyers pour trouver la limite des armortissements admis


1) les charges et frais payés par propriétaire pour le locataire, représente un très grosse parties des charges, payées par le propriétaire,
et quand l'exercice comptable est deficitaire si on écarte des charges, du calcul de la limite de dotation , la part de l'amortissment à reporter est minorée de cette part de charges écarté, le résultat fiscal reste donc déficitaire,
ecarter de 30 à 90% de charges serait donc contre nature avec ll'intention du 39C (voir premier post)


2) la question c'est aussi posé concernant certain frais comme courrier et et frais de déplacement .... ou petites réparations locatives
ce type de charges sont clairement notifiées au BO car ce sont d'un part des frais de gestion, et d'autre part des réparations incombant aux locataires et mises à la charge du propriétaire elles devront donc selon 39C être déduites des loyers


3) Les charges autres qui ne doivent pas être deduites des loyers selon 39C (ci dessous citées en rouge) sont definie comme étant Les charges liées purement à l'activité de location mais non au bien donné en location ne viennent pas en diminution du loyer

et lorsqu'on en regarde avec attention les éléments cités en exemple, je pense que ces charges, peuvent en effet ne concerner que des frais propre au fonctionnement de l'entreprise (et n'ayant aucun lien direct avec le bien loué) c'est du moins comme ça que je comprends ce texte

- frais de comptabilité
- taxe professionnelle (désormais CFE)
- [red]rémunération versée au gérant de la société.

- des frais de domiciliation
- des honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes,



vu notre incapacité à trouver une interprétation commune
Une demande de précision (rescrit) à donc été adressée au CGI et je ne manquerais pas d'en communiquer la réponse ici dés qu'elle me parviendra

en l'attente
- vos remarques et suggestions sont les bienvenues
- pensez toujours que les avis des uns et des autres ne sont que des avis (tout comme le mien)
 
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