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frima
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 Posté - 05 avr. 2012 : 14:49:48
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Bonjour
Lors de la 1ère AG qui va prochainement se réunir le promoteur essaye de nous imposer un syndic. 
Avez vous connaissance d'une décision de justice qui condamne ce type de pratique ?
Cordialement
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Posté - 05 avr. 2012 : 17:00:27
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c'est à vous de chercher un autre syndic et de demander au promoteur en LRAR de mettre ce projet de contrat à l'ordre du jour de la prochaine AG. Faites le rapidement car les AG, dans ce cas, se font assez rapidement (ou pas du tout pendant x années  ) |
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frima
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 2
Posté - 05 avr. 2012 : 17:12:43
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Malheureusement nous avons déjà reçu la convocation à l'A.G.... |
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Gédehem
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Posté - 05 avr. 2012 : 17:16:01
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Il est très fortement déconseillé de désigner comme syndic celui proposé par le promoteur. La difficulté : peu de copropriétaires se connaissent et surtout il n'y a pas de groupement de copropriétaires pour s'en occuper (le CS)
Grouper vous avec qques uns (futur CS ?) et faites des recherches de candidats rapidement. Le but est de n'en proposer qu'UN seul (cela fera 2 propositions à l'AG avec celui avancé par le promoteur).
Une petite note :
"Recherche d'un candidat syndic
Un changement de syndic (comme le changement d'un prestataire, d'une assurance, etc ...) ne s'improvise pas.
Le préalable obligé : trouver un candidat, un "bon", à qui il faut demander TOUS les renseignements possibles.
Il faut ici s'inscrire dans une démarche "Recrutement".
Imaginez que vous êtes PDG d'une boite et que vous recherchez votre directeur financier, votre DRH : Il faut "cuisiner" les candidats pour aller chercher au fond de leur fond ce qu'ils "valent", ce que l'ont peut exiger d'eux, et surtout la plus value qu'ils vont apporter.
Recruter un syndic, c'est la même chose. On ne se limite pas à sa bonne mine, à la couleur de sa porte d'entrée, au nom de l'enseigne.
Qui est-il, a quel groupe appartient-il, ses filiales ou celles de son groupe, combien d'employés dans sa ste/son agence, quelle structure (sce comptable, administratif, juridique...), quel assureur RCP, quel garant financier (quel montant), combien de syndicats en portefeuille, combien par gestionnaires et nombre de lots, coordonnées de quelques CS à contacter (attention ici aux CS 'complaisants')....
Cette démarche "recrutement" a lieu au moins 6 mois avant la date d'AG annuelle désignant le syndic.
Un changement de syndic (le recrutement d'un cadre sup) exclue la précipitation.
Bien entendu, la démarche doit être collective pour avoir quelque chance de réussite, par le CS ou à défaut par un groupe de copropriétaires."
Au travail !
Des infos parmi des relations est un plus qui permet d'avancer plus vite (bouche à oreille) |
Édité par - Gédehem le 05 avr. 2012 17:19:51 |
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Gédehem
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Posté - 05 avr. 2012 : 17:26:39
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Donc c'est "rapé" : reste sa désignation pour une période courte : 6 mois .... Ce qui vous permet de chercher un candidat.
Il faut toutefois envisager de le garder au moins 1 an, jusque débit 2013.
Quel est la date échéance de votre exercice comptable actuel ? |
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frima
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Posté - 05 avr. 2012 : 17:36:13
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Les dates proposées :
* La date de l'exercice comptable de la copro. est du 1/05/2012 au 30/04/2013
* la date du contrat de syndic va du 16/04/2012 au 31/12/2013.....
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Posté - 05 avr. 2012 : 18:40:41
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le syndic n'a pas besoin de 8 mois pour clore l'AG, donc admettez une fin de contrat à 15 septembre (à cause des vacances....) |
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Louis92
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Posté - 05 avr. 2012 : 21:19:59
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frima sait la suite à donner pour limiter la casse avec le syndic copain du promoteur qui va défendre le promoteur au lieu défendre le syndicat mais pour les frimas à venir ?
Comment empêcher que le syndic proposé par le promoteur soit le seul à la première AG ?
- envoyer une LRAR très très tôt (sans connaître la date de l'AG) au promoteur avec une offre de syndic ?
- une offre peut-elle être valide avec l'inconnue sur la date de l'AG ?
- envoyer à qui ?
Cdlt. Louis92 pour quelqu'un de très proche. |
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Colette
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Posté - 05 avr. 2012 : 22:39:04
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Bonsoir.
Sauf cas très improbable où les copropriétaires se connaissent et/ou connaissent défavorablement le syndic proposé par le promoteur et/ou ont déjà des connaissances certaines du fonctionnement de la copropriété (dans le sens général du terme) et/ou savent ce qui signifie (et ce qu'implique) de désigner un syndic bénévole et enfin (cas très improbable) ils seront majoritairement d'accord pour refuser ce syndic proposé par le promoteur, le syndic désigné sera élu.
Pourquoi un copropriétaire qui ne connait ni le syndic (mais qui sait qu'il en faut un) ni les copropriétaires qu'il voit pour la première fois ferait-il plus confiance à ceux-ci qu'à celui-là ?
Qu'un promoteur propose un syndic à la première AG n'a rien d'illégal aussi une décision de justice qui invaliderait cela ...
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frima
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Posté - 06 avr. 2012 : 09:47:27
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En effet collette, il n'y as rien d’illégal à ce qu'un promoteur propose un syndic à la première AG.
Par contre, il me semble illégal de ne pas présenter toutes les offres qu'il a reçu (il en a reçu au moins deux) et de nous imposer son copain avec il déclare avoir un partenariat qui nous inonde de courrier et d'appel téléphonique pour savoir si nous voulons qu'il s'occupe de notre logement mis en location.  |
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Gédehem
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Posté - 06 avr. 2012 : 09:50:31
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J'ose espérer, Colette, que vous faites la différence entre la boite de petits pois que l'on vous impse et la boite de petits pois que vous aurez librement choisi après prospection ! 
Le problème ici est "l'imposition" d'un syndic (ami) par le promoteur sans que les copropriétaires n'aient eu le moindre choix, le libre arbritre entre tel et tel !
Ce qui est pervers dans cette affaire (c'est un vice) c'est qu'il n'y a aucun information préalable à laconvocation de la 1ère AG.
Le juge se penche souvent sur ces question d'information préalable, en bien des domaines, afin que le décideur puisse décider "en pleine connaissance de cause" !
Ici il n'y a rien : c'est celui-ci, uniquement celui-ci, et vous êtes contraints de le désigner au risque de vous retrouver sans syndic ....
Ce qui est est bien plus grave que se retrouver sans boite de petits pois ....
Dans la mesure où frima peut avec quelques autres s'organiser au moins pour présenter des candidatures au CS, on peut lui conseiller de modifier en séance la proposition qui est faite :
- 1er exercice comptable jusqu'au 30 septembre 2012
- exercices comptables suivants : 1.10.X - 30.09.Y
- mandat du syndic à échéance du 31 décembre 2012.
- CS jusqu'au 30 novembre 2013
D'où prochaine AG avant fin décembre 2012, avec proposition éventuelle d'un autre syndic librement démarché et recruté, ....... qui pourrait être pourquoi pas le syndic sortant ....
Ajout : "(il en a reçu au moins deux)
Dans ce cas, du moins si les propositions lui ont été notifiées (LRAR) il y a bien un vice !
Une parade : l'AG refuse de statuer sur une seule proposition et prend la décision d'obliger celui qui a convoqué la 1ère AG d'en convoquer une autre avec les 3 propositions.
L'ultime : l'AG refuse de désigner ce candidat omposé, et c'est parti pour la reqtête au TGI et l'admin.priv ....
Reste la piste proposée : désignation jusqu'au 31.12.2012 |
Édité par - Gédehem le 06 avr. 2012 09:56:50 |
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Louis92
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Posté - 06 avr. 2012 : 11:16:36
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Louis92 a écrit citation: Comment empêcher que le syndic proposé par le promoteur soit le seul à la première AG ?
- envoyer une LRAR très très tôt (sans connaître la date de l'AG) au promoteur avec une offre de syndic ?
- une offre peut-elle être valide avec l'inconnue sur la date de l'AG ?
- envoyer à qui ? Je n'ai pas de réponse à mes questions (pour quelqu'un de très proche). |
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goutelette
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Posté - 06 avr. 2012 : 21:50:26
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Bonjour,
je m' étonne de lire ou de comprendre que suite à un achat, que les nouveaux copropriétaires devraient êtres en mesure de présenter un Syndic ?
Lors de création d' un immeuble, les acquéreurs ne se connaissent pas. Un grand pourcentage peut être, des jeunes accédants à la copropriété, ou des personnes déplacées pour leurs travail. Ceux qui déménagent pour plus grand ou autres sont minoritaires et ne pensent pas ou ne désirent pas forcément imposer leur ancien Syndic;
je ne comprend pas cette mise en garde de syndic proposé par le promoteur? Cela permet qu' il y est un capitaine aux commandes pour démarrer, et rien n' oblige de décider de changer en fin d' exercice si des copropriétaires le désirent et prennent les choses en mains.
En ce qui nous concerne, nous avons le même Cabinet depuis la création, (20 ans) et mis n place par le promoteur. Nous avons comme partout rencontré des différents, et les avons solutionnés.
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mespres
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Posté - 06 avr. 2012 : 22:12:25
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Aucuns textes n'impose au promoteur d'ouvrir le débat sur le choix du syndic. Lamentable mais pragmatique. mon expérience : j'ai acheté il y a plusieurs années un studio en VEFA. Bien avant la première assemblée, j'ai envoyé un LRAR au syndic figurant au RdC, avec un contrat de syndic alternatif. Le syndic du promoteur s'est pointé avec une bouteille de champagne (j'ai au moins gagné ça  ), et s'est fait mandaté. Indéboulonnable depuis ....
Frima écrit :
citation: la date du contrat de syndic va du 16/04/2012 au 31/12/2013.....
Cela pue l'arnaque à laquelle je me suis vertement opposé avec le syndic dont je viens de parler : FONCIA. Au lieu d'écrire,
citation: le syndic est mandaté jusqu'à la prochaine AG qui aura lieu au plus tard le 31/12/13
Le mandat donné n'arrive pas à échéance lors de l'AG : beaucoup plus compliqué de le virer
Il faut refuser cette close et faire écrire sur le PV (avec les bonnes dates !)
citation: Le présent contrat est conclu pour une durée de 1 an,suite à l'assemblée générale du 24 mars 2012
Il commencera le 25 mars 2012
pour se terminer lors de l'assemblée générales statuant sur les comptes clos au 31 décembre 2012
(ou celle convoquée en application de l,article2 5-1,dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965), et au plus tard le 30 juin 2013 |
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Gédehem
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Posté - 06 avr. 2012 : 22:15:19
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Je m'étonne de lire que le choix du premier syndic devrait être systématiquement imposé par le propriétaire ou promoteur, sans que les copropriétaires majoritairement (à 99%) ignorants n'aient pas le choix du 1er "capitaine" !
Pas besoin de comprendre le danger pour le syndicat en raison des liens souvent étroits promoteur-syndic. Par exemple pour obliger le promoteurs à réparer les malfaçons.
Avec de nouveaux copropriétaires ignorants de tout, le syndic va bien entendu minimiser les choses, trainer des pieds, voire ne rien faire du tout.
Autrement dit, dans ces cas, le syndicat est entre de mauvaises mains.
Le problème c'est que personne n'est en mesure de le savoir par avance.
Quant au changement de syndic, c'est là un leurre lorsqu'on connait la difficulté dans bien des syndicats, avec un syndic en place depuis des années et quasi indéboulonable....
Ceci étant tous les 1er syndics ne sont pas mauvais !
Sauf que les copropriétaires n'ont pas le choix, mis devant un fait imposé par le promoteur.
Il faudrait imposer au syndic provisoire/désigné l'information préalable des copropriétaires au moins 2 mois (plus ?) avant la date envisagée pour la notification des convocations, avec transcription (et commentaires pour les nouveaux) de D.art.10 pour les demandes d'inscription de questions.
Si la date d'AG annuelle peut habituellement être anticipée (bien qu'une info préalable soit préférable), il n'en est rien pour la 1ère AG.
Il y aurait aussi quelque chose à faire pour la constitution d'un CS, 99% des nouveaux ne sachant même pas de quoi il s'agit et le découvre en séance (les candidats aussi !!) |
Édité par - Gédehem le 06 avr. 2012 22:43:59 |
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Louis92
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Posté - 06 avr. 2012 : 23:25:27
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Qu'est-ce qui empêche un nouveau copropriétaire (bien briefé grâce à UI) d'agir isolément et d'envoyer au promoteur une LRAR très très tôt (sans connaître la date de l'AG) avec une offre de syndic ?
Cette offre peut-elle être valide avec l'inconnue sur la date de l'AG ?
Dans les 20 jours avant l'AG, ce copropriétaire peut faire connaissance avec d'autres copropriétaires, informer sur les 2 syndics (celui du promoteur et le sien) et tenter de constituer un groupe de candidats au CS.
Cdlt. Louis92.
PS : un jeune primo-accédant est effectivement ignare des choses de la copropriété mais il n'est pas arrivé sur terre par génération spontanée, ses parents peuvent être copropriétaires, connaître un peu et leur transmettre les recommandations collectées sur UI. |
Édité par - Louis92 le 07 avr. 2012 09:55:38 |
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frima
Nouveau Membre
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Posté - 07 avr. 2012 : 13:27:21
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Bonjour
Finalement le promoteur accepte de présenter l'autre offre de syndic qu'il a reçu, donc un peu de transparence dans ce monde de brute....
A votre connaissance existe t il une grille d'analyse des offres de syndic ? |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 07 avr. 2012 : 14:17:24
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il y a ce qui est écrit et le reste ...
pour l'écrit : il faut pister les coûts cachés, style "forfait administratif", frais de photocopies ....
pour le reste, seul un témoignage d'un copro qui connaît le syndic peut vous éclairer.
Il faudrait savoir de qui vient le deuxième contrat. Dans le cas idéal, d'un copropriétaire bien informé disposé à prendre la présidence du conseil syndical : il vous faut le rencontrer. Plus généralement, essayez de provoquer une réunion informelle avant l'AG, sinon le promoteur n'aura aucun mal à faire passer son syndic. |
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trendy31
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Posté - 13 avr. 2012 : 12:59:53
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Bonjour Frima,
Il n'existe pas de grille "standard" pour évaluer un contrat de syndic. Vous pouvez par contre aller visiter le site de l'UNARC qui identifie des points clés à vérifier (http://www.unarc.asso.fr/site/abus/...abus2648.htm).
Un autre point majeur concerne les honoraires pour travaux : depuis la loi Boutin, ils ne doivent plus être indiqués sur le contrat, mais votés simultanément aux travaux correspondants. Un syndic mentionnant dans un contrat des honoraires pour travaux sous forme d'un pourcentage systématiquement appliqué est hors la loi... donc à écarter. Vous ne vous sentez peut être pas concerné pour un immeuble récent, mais en cas de malfaçon, ou de travaux complémentaires (le promoteur n'a pas toujours pensé à optimiser le fonctionnement de la future copropriété...), çà peut devenir assez vite d'actualité.
Bien évidemment, regardez ce qui est proposé au niveau du compte séparé. Refusez la dispense et vérifiez la surfacturation éventuelle pour le vrai compte séparé.
Pensez également à vous renseigner sur la santé financière des candidats via des sites "classiques" tels que lnfogreffe ou Societe.com, çà vous évitera d'en retenir un qui serait en train de creuser un grand trou où il vous engloutirait bientôt.
Demandez leur aussi le nombre de copropriétés qu'ils ont en portefeuille et des références et allez jeter un œil aux autres copropriétés qu'ils vous indiquent avoir à gérer.
Et enfin, rencontrez les, y compris si vous pouvez dans leurs locaux. Ca vous donnera une idée plus précise sur le nombre d'employés, la façon dont les clients sont traités/reçus, la modernité de leur installation (en particulier au niveau informatique), le classement des dossiers...
Dans tous les cas, n'hésitez pas à poser les questions qui fâchent avant et n'oubliez pas qu'un syndic reste avant tout une entreprise privée destinée à faire des bénéfices et non du bénévolat, d'où la propension de certains à rouler leurs clients dans la farine...
Bon courage à vous !!!
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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filomat
Contributeur vétéran
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 Posté - 13 avr. 2012 : 13:49:56
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Le mien hier nous a dit qu'il réclamait des honoraires élevés parce-qu'il payait bien ses salariés ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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trendy31
Contributeur actif
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Posté - 13 avr. 2012 : 15:05:11
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Filomat,
Vous pouvez toujours essayer de vérifier si c'est vrai... et dans le cas contraire, indiquer à ces pauvres salariés le nom de votre prochain syndic quand vous l'aurez choisi
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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