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ainohi
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 Posté - 16 déc. 2011 : 16:24:28
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Les façons de gérer votre copropriété sont à reprendre entièrement. Le problème de la loge est le plus visible mais n'est pas le seul ni le plus grave.
Un véritable audit devra être mené : vérification minutieuse des comptes, examen des différents contrats, contrôle a posteriori des petits travaux d'entretien et des décisions pourraient s'ensuivre : renégociation de contrats, changement de prestataires ...
Il vous faudra un règlement de fonctionnement du conseil syndical, à élaborer et à faire valider par l'assemblée générale.
Pour tout cela vous devriez vous faire assister par une association de copropriétaires.
Il y aura peut-être lieu de s'interroger à nouveau sur l'intérêt d'embaucher un gardien. C'est à l'assemblée de se prononcer. Si votre copropriété comprend 53 lots principaux, la question peut se poser sérieusement.
Si la copropriété a payé une taxe sur les locaux vacants, c'est que la location n'a pas été déclarée. Pour les services fiscaux, depuis le départ du gardien, ce logement est vide. Cela devra être régularisé.
Pour transformer un local commun en lot privatif, il faut faire intervenir un géomètre qui proposera une modification à l'état descriptif de division, faire accepter celle-ci par l'assemblée et la faire publier au fichier immobilier par les soins d'un notaire. |
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jeapy06
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Posté - 16 déc. 2011 : 18:14:39
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Bonsoir
Désolée Philippe je ne maitrise pas les termes encore... alors je voulais dire en fait que les comptes doivent être vérifiés début janvier, alors il y aura réunion du CS et syndic pour etablir l'ODJ et seulement là convocation et fixation de la date de l'AG.... donc pour le moment il ne serait pas trop tard pour tout remettre a plat....
Meme si ça risque d'etre chaud et que pour le coup il va falloir le concours de plusieurs personnes pour tout faire en temps et en heure...
La date de verification des comptes vient d'etre fixée et normalement je dois y aller aussi... pour la premiere année depuis longtemps les comptes vont etre verifiés par une autre personne que lMadame la Presidente... !!! Je sais je sais nous etions bien naifs de la laisser verifier les comptes, beneficier de la loge, etre presidente de seance lors des AG etc....
Mais grace a vous tous mettons que nous sommes conscient de ce qui ne va pas... c'est a dire presque tout... sauf qu'apparement quand meme il y a pas mal de monde pret a faire que les choses changent !!!
Pour la loge, Ainohi Philippe a dit que de toutes façons a partir du moment ou c'est une partie commune ce n'est pas possible de payer une taxe sur les locaux vacants....
Bon prochaine etape là je demande copie du bail !Et je vais me rapprocher d'une association de coproprietaires ;-) J'ai aussi dans l'idee de me rapprocher de deux coproprietés voisines qui ont des gardiens, elles... l'idee ça aurait ete de contacter leurs syndics pour voir si ce serait possible de choisir le meme et de partager le gardien ;-) je ne sais pas si c'est realisable mais ça me plait l'idee de rester dans le local ;-) parce que bien sur il y a plein d'autres choses qui clochent dont l'entretien de la copropriete qui nous semble plutot cher pour ce qui est fait... je compte demander d'ailleurs a voir le contrat.... Est ce que quelqu'un saurait comment je pourrais verifier si la somme que nous payons est coherente avec la taille de notre copro ? merci mille fois , vous etes tous cordialement invités a la prochaine fete des voisins ;-) |
Édité par - jeapy06 le 16 déc. 2011 18:50:39 |
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ainohi
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Posté - 17 déc. 2011 : 11:31:09
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En application de l'article 232 du CGI, c'est tout logement vacant qui est soumis à la TLV. Les logements inclus dans les parties communes d'un immeuble soumis au statut de la copropriété n'y échappent pas.
Il est tout naturel que, ne connaissant plus d'occupant du logement à qui faire payer la taxe d'habitation, le fisc ait réclamé la taxe sur les locaux vacants. Le syndic l'a alors payée au nom du syndicat, permettant ainsi à la présidente de ne pas payer de taxe d'habitation. C'est tout simplement une fraude fiscale dont le syndicat s'est rendu complice jusqu'en 2009 et qui lui a coûté. Frauder pour payer, c'est peu commun.
Le syndicat ne peut faire de bénéfice. Il est fiscalement transparent et toute recette pouvant constituer un revenu, un loyer notamment, doit être acquitté par les copropriétaires, chacun d'eux devant inscrire sa quote part de la recette sur sa déclaration de revenus. Si les choses sont bien faites, le syndic adresse en temps voulu à chacun un avis précisant le montant du revenu perçu.
Il est possible à un gardien de travailler sur plusieurs copropriétés, mais il ne faut pas que le nombre de ses UV dépasse le maximum autorisé. |
Édité par - ainohi le 17 déc. 2011 11:35:15 |
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Posté - 17 déc. 2011 : 13:29:54
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ainohi : la loge du gardien n'est pas un logement !!!!!
Des logements inclus dans les parties communes ???? de quoi parlez vous ??
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jeapy06
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Posté - 17 déc. 2011 : 13:57:41
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Ainohi... dans la mesure ou la loge ne figure pas dans les tantiemes est ce qu'on peut la qualifier de logement ? D'ailleurs encore une info sur le sujet...
J'ai recupéré donc des pv d'AG depuis 1987... et figurent sur ces avis les differentes personnes de la copro qui ont beneficie de l'occupation du local moyenant loyer modique avec a chaque fois montant et conditions de liberation... et juste apres le licenciement du gardien il a ete decidé en AG de se referer aux tantiemes d'un des lots de l'immeuble, je pense celui correspondant au metrage de la loge... moins les charges d'ascenseur parce que cet appartment etait situé en etage...
Mais la taxe sur les locaux vacants n'est apparue sur nos relevés qu'il y a 4 ou 5 ans... sans que l'on sache pourquoi d'ailleurs ? ????
Je sais, encore un point a eclaircir... j'ai vraiment le sentiment ici de recuperer petit a petit des pieces du puzzle, lol !
Pas de soucis pour les du gardien de l'autre copropriete je pense, parce qu'en fait son service n'etant pas complet, il doit se rendre dans une autre copropriete deux jours par semaine.... et que lui serait vraiment interessé de faire ce service en face de chez lui... reste a voir si c'est realisable meme si nous n'avons pas le meme syndic ou s'il faut avoir le meme (ce qui n'est pas impossible si on arrive a convaincre les autres coproprietaires ;-) |
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Posté - 17 déc. 2011 : 14:41:27
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jeapy06 : le document important Ă trouver est le bail !!!! les anciens locatires de cette loge signaient il un bail ?? payaient il leur loyer en cash ??
Comme vous l'avez écrit, demandez aux impots copie de cette taxe sur les logements vacants. Je vous ai donné le texte de loi concernant cette taxe.  |
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jeapy06
Nouveau Membre
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Posté - 17 déc. 2011 : 15:43:04
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Bon j'ai compris ce qu'il s'est passé : la Presidente du CS a du signer elle meme son propre bail de location , aux dernieres nouvelles il y aurait eu un bail recemment au nom de sa fille, notre Presidente signant en tant que representante du CS.... ce qui explique que personne ne soit au courant contrairement aux autres locataires qui eux ont eu l'aval de l'
AG pour la location... Dommage je dois attendre les jours ouvrables pour verifier ça... Par contre du coup je pense que ce bail doit comporter des clauses protegeant les protagonistes et dans ce cas que faire ? J'imagine qu'il faudra alors remettre en cause le bail en argumentant sur la partialité de la Presidente... qui a agit en sa faveur et non pour le bien de la copro... mais là il va peut etre falloir le concours d'un avocat ?
Sinon la presidente paye le loyer parfois en cash parfois par cheque mais de maniere tres aleatoire.... parfois avec deux mois de retard, puis deux d'avance en payant 4 mois d'affilée.... de toutes façons vu la somme elle paye au moins 3 fois moins cher que le prix du marché ;-)
Pas de treve des confiseurs cette année, c'est la guerre, lol !!!!
Merci une nouvelle fois pour votre aide
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ainohi
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Posté - 17 déc. 2011 : 16:07:52
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : la loge du gardien n'est pas un logement !!!!!
Des logements inclus dans les parties communes ???? de quoi parlez vous ?? Le fait que l'ancienne loge ne constitue pas un lot de copropriété n'intéresse pas l'administration fiscale. Ce que voit l'administration, c'est qu'il s'agit d'un local à usage d'habitation. S'il est habité, que ce soit par le gardien à titre de logement de fonction ou par tout autre personne à quelque titre que ce soit, il donne lieu à la perception de la taxe d'habitation. S'il n'est pas occupé pendant au moins deux ans, il donne lieu à la perception de la taxe sur les locaux vacants.
Si l'administration fiscale a réclamé le paiement de la TVL, c'est qu'elle considère l'ancienne loge du gardien comme un logement.
Le texte de loi régissant la TLV est l'article 232 du code général des impôts. Il ne contient aucune disposition permettant de dire que l'ancienne loge ne soit pas un logement et qu'elle ne puisse être assujettie à la TLV.
Si cette TLV est apparue dans les comptes de la copropriété à un certain moment, c'est vraisemblablement parce que l'administration fiscale s'est aperçue que la taxe d'habitation n'était plus payée. Elle en a donc déduit que ce logement était vacant et a fait payer le syndicat.
Si cette TLV n'y figure plus depuis 2009, c'est vraisemblablement parce que le copro qui a demandé la revalorisation (qui a ete refusée je ne sais pour quel motif) a demandé a declarer la location, que cette location a alors été déclarée au fisc et que depuis la présidente ou sa fille doit payer une taxe d'habitation.
Article 323 du CGI :
I. - Il est institué, à compter du 1er janvier 1999, une taxe annuelle sur les logements vacants dans les communes appartenant à des zones d'urbanisation continue de plus de deux cent mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, au détriment des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées, qui se concrétise par le nombre élevé de demandeurs de logement par rapport au parc locatif et la proportion anormalement élevée de logements vacants par rapport au parc immobilier existant. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée.
II. - La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins deux années consécutives, au 1er janvier de l'année d'imposition, à l'exception des logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources.
III. - La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II.
IV. - L'assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l'article 1409. Son taux est fixé à 10 % la première année d'imposition, 12,5 % la deuxième année et 15 % à compter de la troisième année.
V. - Pour l'application de la taxe, n'est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d'occupation est supérieure à trente jours consécutifs au cours de chacune des deux années de la période de référence définie au II.
VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable.
VII. - Le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties.
VIII. - Le produit net de la taxe est versé à l'Agence nationale de l'habitat.
Embauche d'un gardien Ă temps partiel.
Le gardien d'une copropriété voisine travaillant à temps partiel, il est possible de l'employer à temps partiel dans la limite où le total de ses UV ne dépasse pas le maximum autorisé. Il n'est pas besoin de s'entendre avec ses autres employeurs. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 17 déc. 2011 : 16:36:53
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citation: Initialement posté par jeapy06
Bon j'ai compris ce qu'il s'est passé : la Presidente du CS a du signer elle meme son propre bail de location , aux dernieres nouvelles il y aurait eu un bail recemment au nom de sa fille, notre Presidente signant en tant que representante du CS.... ce qui explique que personne ne soit au courant contrairement aux autres locataires qui eux ont eu l'aval de l'
AG pour la location... Le syndic est le seul représentant du syndicat et il lui est interdit de déléguer ses fonctions. Un acte signé au nom du syndicat par tout autre personne n'ayant pas été expressément mandatée sur décision de l'assemblée générale votée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 est nul. Cependant, les comptes faisant apparaître le loyer perçu ayant été approuvés, le principe de la location et le montant du loyer ont été ratifiés par l'assemblée. L'occupant du logement n'est donc pas sans titre. Même si l'acte signé par la présidente est nul, il y a un bail verbal. Mais reste à déterminer le titulaire de ce bail ainsi que le régime légal de la location. |
Édité par - ainohi le 17 déc. 2011 16:41:44 |
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Posté - 17 déc. 2011 : 17:28:16
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ainohi : beaucoup d'affirmations sans connaitre ce dossier.
NOus ne savons pas si la ville de jeapy06 compte plus de 200 000 habitants - c'est déjà une grosse agloùération française. Si la ville compte moins d'habitants, le maire peut décider de cette taxe. A vérifier à la Mairie.
ainohi : citation: Le texte de loi régissant la TLV est l'article 232 du code général des impôts. Il ne contient aucune disposition permettant de dire que l'ancienne loge ne soit pas un logement et qu'elle ne puisse être assujettie à la TLV.
Ainohi : le texte parle de logement !!! seul le RDC confirme si c'est un lot de copropriété ou une partie commune !!!! pas l'article 232 !!
Une loge n'est pas un logement !!! elle n'existe pas comme tel pour le fisc. Ce n'est pas un lot de copropriété. Une loge figure dans les parties communes comme le local vélo ( volé par cette présidente !!), le local poussette, le local poubelle !!!! Ces parties communes sont assujetties à la taxe foncière .
ainohi : un local poubelle vacant doit il être taxé comme la loge !!!
"Même si l'acte signé par la présidente est nul, il y a un bail verbal".
jeapy06 : citation: aux dernieres nouvelles il y aurait eu un bail recemment au nom de sa fille, notre Presidente signant en tant que representante du CS....
Un président de CS qui signe un bail au nom de la copropriété !!! du pur rêve. Elle n'a aucun pouvoir de signer un bail au nom du SDC. Ce bail est un faux.
Cette présidente ayant signé ce bail sans aucun droit, ets également condamnable. Sa propore responsabilité est ainsi engagée.
Récupérer près du syndic ce bail, en le menaçant d'un référé au tribunal pour refus de communiquer des docs du SDC aux membres de votre CS, en particulier ce bail signé par une présidente du CS en toute illégalité.
Je crois que vous devez dénoncer toutes ces irrégularités. Votre syndic est plus que mauvais !!! il a engagé saa propr responsabilité sur des actes de gestion dont il a la responsabilité. Le local vélo est une partie commune, personne ne peut l'annexer sans accord de 'lAG. Il doit faire respecter la loi et le RDC. Quelques RAR bien sérieux pour qu'il gère correctement votre SDC. Cette présidente est à virer également de ce CS.
jeapy06 : citation: Pas de treve des confiseurs cette année, c'est la guerre, lol !!!!
Il est très important de stopper toutes ces dérives. 53 lots n'est pas une groose copro. TOUT doit être lisible pour tout le monde.
ainohi : citation: le copro qui a demandé la revalorisation (qui a ete refusée je ne sais pour quel motif) a demandé a declarer la location
Quel beau sénario !!!
Un bail verbal en coprorpiété ???? OU avez vu cela. SEULE l'AG pêut décider de louer cette loge, par conséquent, il faut OBLIGATOIREMENT une résolution votée par cette AG ?? et à quelle majorité ??
Jeapy06 n'a pas co,nfirmé ce vote de l'AG. Le syndic n'a aucun droit de louer cette loge sans accord de l'AG !!
ainohi : vous avez zapéé également que plusieurs locataires ont loués cette loge avant cette présidente dictateur !!!!
OU est le contrat de gérance ?? qui encaisse les charges de cette loge ?? le syndic ???
OU sont les quittances de loyer ?? quel est le montant des charges ??
pour le moment jeap06 n'a pas amené de réponses. |
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Posté - 17 déc. 2011 : 17:54:02
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ainohi : sur le site du service public maj le 12.09.2011
citation:
Principe
Dans certaines communes et pour certains logements, vous devez payer une taxe sur les logements vacants (TLV).
Personnes concernées
Vous devez payer la TLV :
si vous disposez du logement vacant en qualité de propriétaire ou d'usufruitier ou de preneur à bail à construction ou à réhabilitation,
et si votre logement est situé dans une commune appartenant aux 8 agglomérations suivantes : Paris, Bordeaux, Lille, Lyon, Toulouse, Montpellier, Nice et Cannes-Grasse-Antibes.
Logements concernés
Il s'agit des logements habitables et laissés vacants depuis au moins 2 années consécutives au 1er janvier de l'année d'imposition.
Logements habitables
Le logement doit être clos, couvert et pourvu d'éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire).
Logements vacants
Le logement doit être inhabité et vide de meubles, ou pourvu d'un mobilier insuffisant pour en permettre l'occupation, et donc non soumis à la taxe d'habitation.
Durée de la vacance
Le logement doit être libre de toute occupation depuis au moins 2 années consécutives au 1er janvier de l'année d'imposition.
Exemple : votre logement vacant au 1er janvier 2011 est soumis Ă la TLV en 2011 s'il est vacant depuis le 1er janvier 2009.
La durée de vacance s'apprécie à l'égard du même propriétaire. Ainsi, le décompte du nouveau délai de vacance de 2 ans s'effectue à partir du 1er janvier de l'année qui suit celle de l'acquisition ou de l'obtention (succession …).
Exonérations
Vacance involontaire
Vous n'avez pas à payer la TLV si votre logement est vacant indépendamment de votre volonté.
Il s'agit par exemple des situations suivantes :
logements devant disparaître ou faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, dans un délai proche (en pratique 1 an),
logements mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur.
Logement occupé plus de 30 jours consécutifs
Vous ne devez pas la taxe si le logement est occupé plus de 30 jours consécutifs au cours de la période des 2 années.
Logement nécessitant des travaux importants pour être habitable
Vous pouvez demander une exonération de la TLV dans le cas d'un logement qui ne pourrait être habitable qu'au prix de travaux importants (par exemple installation ou réfection complète du chauffage). En pratique, le montant des travaux doit dépasser 25 % de la valeur du logement.
Résidences secondaires meublées
La TLV ne concerne pas les résidences secondaires meublées dès lors qu'elles sont imposées à la taxe d'habitation.
jeapy06 : vous habitez Nice !!! 
pour vous aider également sur les majorités de vote pour la suppression du poste de gardien, de la vente de l'appartement et d ela loge du gardien, ET qui concerne également la location de cet appartment du gardien ou de la loge.
sur le site de Jursiprudentes immobilier :
citation: Cette motivation a été reprise avec la loi du 25 mars 2009 (art. 24) qui ajoute un nouvel alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Le nouveau texte prévoit qu’est prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix la décision concernant :
article 26
... f) la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat, sous réserve qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.
Ce nouveau texte ne règle rien car il ne veut pas dire que la solution de la double majorité de l’article 26 va s’appliquer dans tous les cas. En effet le texte créé par la loi du 25 mars 2009 réserve le cas où ces décisions porteraient « atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble ». La suppression du concierge ou la vente de la loge relèvera alors de l’unanimité.
Selon ce que vous exposez sur la clause de concierge du règlement de copropriété et sur la nature et la composition de l’ensemble immobilier, j’ai tendance à penser que la décision, si elle n’est pas prise à l’unanimité, pourrait être contestée utilement par des copropriétaires. Aussi le syndic serait avisé de prévoir cette règle de l’unanimité plutôt que celle de l’article 26 f). En effet, en l’espèce, la suppression du concierge semble affecter tant la destination de l’immeuble que la jouissance des parties privatives.
jeapy06 : le poste de gardien a t'il été supprimé par l'AG? au moins à l'article 26 ???
Si rien n'a été fait, et vous êtes un nouveau copropriétairre, vous pouvez exiger du SDC le rétablissement du gardien, dans sa loge !!!! Vous gagnerez un proçès sur cette demande.
jeapy06 : il va y avaoir du sport dans votre prochaine AG !!!
En tous els cas votre syndic est très mal parti dans tous ces dossiers; il n'a pas été au niveau en remettant à sa place cette présidente du CS.
La suite du film pour régler vos problèmes ( expérience personnelle avec même présidente du CS et un appartment et loge, postede gardien jamais supprimé, jamais voté !!) : préparez une équipe de 3 ou 4 personnes mécontentes de cet état de fait, du syndic et de cette présidente, et présentez vous à l'émection du CS dans la seconde ou la résolution arrive.
A quatre membre du CS, vous élirez votre président; l'ancienne présidente n'aura certainement pas cette majorité. L'étape suivante sera de virer ce syndic à la botte de cette femme !!!
Nous l'avons fait dans notre résidence. Et tout va pour le mieux maintenant !!! |
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ainohi
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Posté - 17 déc. 2011 : 18:38:57
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : beaucoup d'affirmations sans connaitre ce dossier. C'est ce que vous dites systématiquement quand vous n'êtes pas d'accord tout en avançant de votre côté des affirmations tout aussi hasardeuses.
citation: Initialement posté par philippe388
NOus ne savons pas si la ville de jeapy06 compte plus de 200 000 habitants - c'est déjà une grosse agloùération française. Si la ville compte moins d'habitants, le maire peut décider de cette taxe. A vérifier à la Mairie. La copropriété a été assujettie à une TLV. L'hypothèse selon laquelle le fisc pourrait réclamer le paiement de cette taxe dans une commune ne figurant pas sur la liste des communes établie par décret où elle doit s'appliquer n'est pas vraisemblable.
citation: Initialement posté par philippe388
Ainohi : le texte parle de logement !!! seul le RDC confirme si c'est un lot de copropriété ou une partie commune !!!! pas l'article 232 !! L'administration fiscale ne cherche pas à savoir s'il s'agit de parties communes ou privatives. Elle ne cherche même pas à savoir si l'immeuble est soumis au statut de la copropriété. Tout ce qui l'intéresse, c'est qu'il y a un logement et tout ce qu'elle cherche à savoir, c'est si ce logement est occupé ou vacant.
citation: Initialement posté par philippe388
Une loge n'est pas un logement !!! elle n'existe pas comme tel pour le fisc. C'est un logement puisque c'est lĂ oĂą loge le gardien. En outre, le fait que le fisc a fait payer une TLV prouve bien que, pour le fisc, c'est un logement.
citation: Initialement posté par philippe388
Ce n'est pas un lot de copropriété. Une loge figure dans les parties communes comme le local vélo ( volé par cette présidente !!), le local poussette, le local poubelle !!!! Ces parties communes sont assujetties à la taxe foncière. Ne pas être un lot de copropriété n'empêche pas d'être un logement. Il n'y a pas de taxe d'habitation sur le local à poussettes ou le local à poubelle. Mais le gardien qui habite sa loge paie une taxe d'habitation.
citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : un local poubelle vacant doit il être taxé comme la loge !!! Non puisqu'un local poubelles n'est pas un logement alors qu'une loge de concierge est un logement. Question dénuée de tout intérêt.
citation: Initialement posté par philippe388
Récupérer près du syndic ce bail, en le menaçant d'un référé au tribunal pour refus de communiquer des docs du SDC aux membres de votre CS, en particulier ce bail signé par une présidente du CS en toute illégalité. Pour que le référé puisse aboutir favorablement, il faudra, comme le prescrit l'article 26 du décret du 17 mars 1967, que la personne demandant communication des documents au syndic y soit habilitée. Le syndic ne manquera pas d'invoquer ces dispositions pour faire de la résistance
citation: Initialement posté par philippe388
Un bail verbal en coprorpiété ???? OU avez vu cela. SEULE l'AG pêut décider de louer cette loge, par conséquent, il faut OBLIGATOIREMENT une résolution votée par cette AG ?? et à quelle majorité ?? L'AG a bien décidé de louer cette loge. Le montant du loyer a été débattu au cours de l'assemblée de 2009. De ce fait, l'assemblée était bien informée que la loge avait été donnée en location et a confirmé le montant du loyer. Elle a en outre approuvé les comptes qui font mention de la perception d'un loyer. Le consentement du syndicat à la location de l'ancienne loge pour un loyer mensuel de 189 € ne peut donc faire de doute. Il y donc eu formation d'un contrat même si l'acte signé par la présidente est nul.
citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : vous avez zapéé également que plusieurs locataires ont loués cette loge avant cette présidente dictateur !!!! Je n'ai pas zappé, cette information n'a simplement pas suscité de commentaire de ma part. Quelle conclusion en tirez-vous ?
citation: Initialement posté par philippe388
OU est le contrat de gérance ?? qui encaisse les charges de cette loge ?? le syndic ???
OU sont les quittances de loyer ?? quel est le montant des charges ??
pour le moment jeap06 n'a pas amené de réponses. Un contrat de gérance spécifique n'est pas une obligation. Le syndic a pour mission de gérer l'immeuble conformément aux décisions de l'assemblée générale. L'assemblée ayant décidé de louer la loge, le syndic est tout naturellement le gérant de cette location.
Les autres questions sont pertinentes, mais accessoires. Chaque chose en son temps. |
Édité par - ainohi le 17 déc. 2011 19:11:46 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 17 déc. 2011 : 19:04:35
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : sur le site du service public maj le 12.09.2011 Lequel confirme que, dans les communes où elle s'applique, on doit payer la TLV pour un logement de fonction de gardien non occupé. Il faut certes que le logement soit habitable. Mais on peut supposer qu'il le soit puisqu'on y logeait le gardien jusqu'en 1999. S'il n'était pas habitable, on n'avait pas le droit d'y loger le gardien. Si la présidente du conseil syndical y loge sa fille, c'est probablement que ce logement est habitable.
citation: Initialement posté par philippe388
jeapy06 : le poste de gardien a t'il été supprimé par l'AG? au moins à l'article 26 ??? Ce poste a été de fait supprimé il y a plus de dix ans. Difficile de contester l'état de fait plus de dix ans après.
citation: Initialement posté par philippe388
Si rien n'a été fait, et vous êtes un nouveau copropriétairre, vous pouvez exiger du SDC le rétablissement du gardien, dans sa loge !!!! Vous gagnerez un proçès sur cette demande. Contester la régularité d'une situation de fait durant depuis plus de dix ans me paraît impossible. Les actions personnelles sont prescrites par dix ans. Jeapy06 ne pouvait ignorer l'absence de gardien lors de son achat. |
Édité par - ainohi le 17 déc. 2011 19:18:01 |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 déc. 2011 : 20:56:30
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"...aux dernieres nouvelles il y aurait eu un bail recemment au nom de sa fille, notre Presidente signant en tant que representante du CS."
Si un document a été signé, ce n'est certainement pas un bail de location, contrat conclu entre le propriétaire du logement ou son représentant légal et locataire preneur..
S'il y a sous location elle doit expressément être prévue, donc autorisée par le propriétaire.
Dans votre affaire, la pdte du CS ne peut en aucun cas passer contrat/bail Ă ce titre.
Ce bout de papier, s'il existe, ne vaut pas un clou.
(Philippe, cessez donc comme à votre mauvaise habitude de chercher systématiquement la polémique sur des points que vous maitrisez manifestement mal. Merci pour les Uinautres !) |
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jeapy06
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Posté - 17 déc. 2011 : 22:14:05
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Merci a tous , bon ne vous battez pas grace a vous tous j'ai plein de pistes , plein d'infos, je sais ou aller , syndic pour le bail qu'il ne peut me refuser et puis aussi impots pour les dates et verifier ces histoires de taxes sur les locaux vacants... et lĂ forcement on me dira si oui ou non pour un local de gardien vacant non soumis aux tantiemes on doit payer cette taxe sur les locaux vacants... et promis je viendrai vous raconter ;-)
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jeapy06
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 Posté - 29 déc. 2011 : 01:23:44
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bonsoir, comme promis je vous tiens informés...
Je vais dans cette affaire de surprise en surprise.... Donc j'ai eu accès au bail, c'est un bail classique de 3 ans, commencé en janvier 2008 et donc reconduit depuis janvier 2011...
il s'agit d'un transfert de bail au nom de la fille de la presidente, le bail d'origine a ete etabli en 2000 au nom du pere... Mais jamais ce bail n'a ete decidé en AG, ni le montant, ni la durée.... la seule info concernant la location de la loge date de 1996 ou elle a ete louée egalement 182 euros par mois et là ça avait ete voté en AG... mais depuis il n'en a jamais été fait mention, si ce n'est quand un coproprietaire a fini par s'emouvoir du fait qu'on payait une TLV pour un logement que l'on louait... Après il est vrai que les comptes ont ete approuvés tout ce temps , et qu'ils mentionnent bien le loyer de la loge... mais est ce que ça suffit a dedouaner le syndic et la presidente du CS de leur responsabilité ? ce bail et surtout les modalités n'auraient elle pas du etre debatues en AG ?
D'autant qu'il n'y a en plus pas de compteur d'eau, nous vivons a nice et il s'agit d'un studio loué 152 euros par mois + 30 de charges... soit vraiment une misere...
Lors de l'AG ou un coproprietaire a demandé la reectualisation du loyer, la question n'a meme pas ete debatue meme si sur le pv elle apparait comme telle !!!
En plus du local a velo j'ai appris aujourd'hui que notre presidente squattait aussi le local PTT sur la porte duquel elle avait meme apposé un verrou !!! celui ci a ete forcé par les techniciens qui ont installé la fibre dans l'immeuble...
Concernant la gestion du syndic nous avons aussi de gros doutes.... nous avons demandé a voir en meme temps le carnet d'entretien et là les contrats datent pour certains de 1999,2002.... voire ne figurent pas pour celui de l'entreprise de nettoyage.... ce n'est pas une mauvaise gestion, c'est une gestion a l'abandon.... et j'imagine que nous ne savons pas encore tout :-(((
Mais de memoire de coproprietaire |
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jeapy06
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Posté - 29 déc. 2011 : 01:57:17
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je precise que la location de 1996 avait ete decidée pour une autre coproprietaire et qu'ensuite la loge est restée vide officiellement sans percevoir de loyer de 1997 a 2000... Si le bail ne vaut rien puisque pas decidé en AG quelle est la procedure a suivre pour faire valoir nos droit sachant que là nous commençons a etre nombreux a protester et que nous tentons meme une remise a zero totale pour l'ag de fevrier ;-) ? je vais voir si je peux me faire aider d'une asso de coproprietaires merci du conseil ;-) |
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Posté - 29 déc. 2011 : 08:36:55
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tout d'abord, si le bail est existant il s'applique, car il y a une relation contractuelle entre le syndicat et le locatirae (même si c'est la fille de la présidente). Si quelqu'un est en tort c'est le syndic qui a fait une faute professionnelle, s'il ne peut justifier d'une autorisation d'une AG.
Le syndicat :
* peut se retourner contre le syndic
* à la date d'échéance habituelle, l'AG doit résilier le bail sous le prétexte de récupération du logement pour mise en place d'un concierge (elle peut proposer à la fille de la présidente de faire la concierge )
* ou alors négocier avec l'actuel locataire pour réévaluation du loyer sur la base des indices depuis le début de la location
* décider de faire poser un compteur eau et edf indivduel
remettre de l'ordre, quoi ... sans peut-être partir en guerre entre vous. Le mieux étant d'arriver à faire désigner un nouveau Cs et un nouveau président(e). |
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Posté - 29 déc. 2011 : 10:04:11
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jeapy06 : continuez Ă chercger !!! bravo.
La TLV a été payée alors que la loge était louée ?? avez vous la notifictaion des impots sur cette taxe TLV. le syndic doit vous remettre la copie.
On pourrait penser au le bail a été signé à postériori suite aux demandes de copropriétaires.
Ce syndic ne gère rien. C'est votre présidente du CS qui se prend pour la reine de la copropriété. Annexation de parties communes, local vélo, local PTT,... bail à loyer dérisoire, ....
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jeapy06
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Posté - 29 déc. 2011 : 12:02:54
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Merci pour vos reponses...
Oui Philippe la taxe de TLV a ete payée alors que la loge etait louée....
il est vrai que nous avons pendant plusieurs années approuvé ces comptes, sous la houlette de la presidente du CS qui etait aussi presidente de seance et veillait a ce que ceux qui lui posaient des problemes se taisent...
Effectivement j'ai oublié de demander cette declaration fiscale là ... elle n'etait pas dans le dossier qui m'a ete remis...
Rambouillet, le souci c'est qu'il n'y a aucune discussion possible avec la presidente du CS... elle vous claque la porte au nez en vous traitant de casse c.... et c'est tout.... donc sans declarer la guerre je ne vois pas comment faire.
Je crois qu'elle a effectivement un gros probleme d'ego et une maitrise de l'art de la manipulation hallucinante... je vais de surprise en surprise.... les coproprietaires sont persuadés de choses fausses les uns sur les autres... tout se passe comme si qq avait divisé pour mieux regner... tout a été petit a petit accaparé, jusqu'à ce que cela paraisse normal a tout le monde ou du moins trop compliqué pour s'y atteler... quand au syndic c'est terrible la façon dont il a tout negligé dans cette copro... il parait qu'il n'est pas cher et que c'est pour cela que la presidente du CS faisait autant... mais comment sais t-on si un syndic est cher ou pas ???
Merci en tous cas pour votre aide vraiment precieuse et votre soutien...
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