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trendy31
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 41 PostĂ© - 21 nov. 2011 :  16:00:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pef,

Vous parlez de 12 copropriétaires avec des "majoritaires" et des "minoritaires". Je serai curieux d'en savoir un peu plus à ce sujet, car je me demande en fait si les "gros majoritaires" ne sont pas en fait des forts-en-gueule-copains-comme-coquins avec le syndic en place, mais pas forcément très au fait sur le plan législatif.

Vous dites avoir les noms et coordonnées de tout ce petit monde. Ecrivez-leur donc en leur communiquant l'avis de l'UNARC sur votre cher syndic et en leur faisant par de vos (gros) doutes sur la façon dont la copropriété est gérée, les risques que les fournisseurs ne soient pas payés, sur les décisions prises de façon illégale, sur le peu de méfiance du CS en place...

Vous dites également qu'il vous paraît hallucinant de devoir fournir des informations à l'administrateur provisoire. Réfléchissez un instant et demandez-vous ce que vous voulez exactement : que cet administrateur remplisse sa mission comme il devrait le faire ou que votre syndic véreux prenne la porte ? Si vous penchez pour la 2e option, je ne vois pas en quoi il est gênant d'apporter votre concours à cet administrateur. Vous êtes à 2 h de route, mais le téléphone et le mail existent aussi !!! Dans notre cas, j'ai dû fournir moi-même la liste actualisée des copropriétaires qui a servi de base à l'envoi des convocations. J'y ai passé quelques soirées, mais je n'ai pas été déçu du résultat : une présence record à l'assemblée pour la désignation du nouveau syndic, et moins de 5 % des millièmes présents et représentés pour l'ancien qui tentait de se maintenir. La ténacité finit par payer...

N'oubliez pas non plus que l'administrateur n'est rien d'autre qu'une société et non un conservatoire de philanthropie ! Tout ce qu'il pourra éviter de faire ou tout ce dont il pourra se décharger sur un autre sera toujours autant de gagné pour lui. Pour revenir à notre cas, l'administrateur désigné avait parmi ses objectifs de mission la récupération des fonds, ainsi que des archives et documents du syndicat... et il n'a fait ni l'un ni l'autre !!! En fait, il s'est contenté de convoquer l'AG et pour le reste, s'est tout simplement déchargé sur le nouveau syndic qui a accepte la mission en connaissance de cause... that's life !!!!

Enfin, vous ne dites rien de la recherche d'un nouveau syndic. Dans un monde aussi moutonnier que la copropriété, comment voulez-vous que les gens vous suivent si vous entreprenez de casser toutes les vieilles habitudes sans proposer de nouvelle solution qui tienne la route ? C'est surtout là que vous devez agir, sinon votre syndic va se représenter et, avec quelques courriers bien placés auprès de ses gentils "gros majoritaires", va réduire votre initiative en pièces.

Allez, courage, tout le forum - ou presque - est derrière vous !
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Trendy31
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GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 42 PostĂ© - 21 nov. 2011 :  21:06:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Et surtout ne restez pas seul !
Trouvez-en au moins 1 autre .... 2 serait le PĂ©rou : Ă  3 on renverse des montagnes !

PEF
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Revenir en haut de la page 43 PostĂ© - 22 nov. 2011 :  11:37:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Votre soutien fait chaud au cœur. Et nos remerciements ne sont pas que des mots.
Dans l’ancien forum, en 2008-2009 (kiki 48) nous avons par le biais de plusieurs post fait état des anomalies que nous rencontrions.
Pourquoi plusieurs posts ? parce que les problèmes de notre copropriété touchent : la répartition des charges mal faite, des travaux sur parties communes, des travaux sur parties privatives, une annexion de combles, et j’en passe.
3 copropriétaires (3 x 25 millièmes) ont fait tout ce qui est possible et inimaginable pour convaincre que nous avions affaire à une bande de coquins. En vain.
Pourquoi ?
Sur 1002 millièmes, les personnes qui seraient susceptibles de dire NON au syndic représentent 493 dont 1 membre du conseil syndical qui possède 228 millièmes et dont la personnalité est la suivante :
Honnête, doux, gentil mais qui a une sainte horreur des conflits, de la justice et qui pense que tout peut se régler à l’amiable.
Donc, si déjà il n’est pas avec nous, c’est râpé.

Dans les 509 qui diront OUI au syndic même si il a lésé la terre entière, 1 personne possédant 66 pourrait peut être changer de camp.

Donc, Trendy, vous voyez déjà la fragilité de la situation.

Nous avions déjà approché en 2008, 2009 l’ensemble des copropriétaires pour faire stopper l’annexion des combles. Nos dossiers étaient truffés de plans, d’archives, de textes régissant les combles (dont les documents édités par Universimmo). Chou blanc.
Pourquoi ?
Les commerçants du rez de chaussée se moquent comme d’une guigne de ce qui se passe dans les étages. Notre syndic les avantage en ne facturant pas les charges comme elle le devrait. Sept années de RAR n’y ont rien changé.

Actuellement, nous avons à nouveau recontacté tous les copropriétaires pour leur expliquer qu’il ne fallait pas assister à une assemblée qui n’avait pas lieu d être.
L’ancien Président du conseil syndical a fait une contre lettre et l’assemblée a eu lieu comme vous le savez. (il détient : 190 + 60 ) le quart.
Au cours de cette assemblée, les avis d’abus de l’Arc, les difficultés financières du syndic, les irrégularités ont été largement cités. Chou blanc encore.
Pourquoi ?
Les « grandes gueules », c’est nous, les 3 fois 25.
Les autres sont des notables, des aristocrates, des riches. Ils ont tous pouvoirs puisque le syndic les soutient
La Loi est de notre coté. La faire respecter ne l’est pas. Un vrai film de Chabrol, notre copropriété !
De voir que la nomination d’un AJ n’a pas le moindre impact sur notre syndic qui continue à résister me consterne. Bien sur qu je lui donnerai la liste des copropriétaires. Mais j’aurais vraiment préféré qu’il l’obtienne d’autorité.
Nous attendons donc une assignation pour « rétractation », sachant que ce n’est pas suspensif et que l’AJ doit continuer sa mission. Je reviendrais vers vous quand les choses seront plus claires.
J’allais oublier : le gentil monsieur qui a 228 tantièmes et qui pourrait être de notre côté, ne l’a été que le 2 novembre au cours de la réunion houleuse. Depuis, il est retourné vers ceux qui diront toujours oui au syndic.
A bientôt (en plus court, promis…) Et pardon !
PS: Pour ce qui est de la recherche d'un nouveau syndic, je l'ai : c'est le gestionnaire de mon appartement. Et notre AJ a une liste de noms Ă  nous proposer. L'ARC aussi pourra nous conseiller.

trendy31
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Revenir en haut de la page 44 PostĂ© - 22 nov. 2011 :  17:21:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Votre situation est effectivement fragile, mais vous pouvez essayer de l'améliorer.

Premier point : vous devez collaborer au maximum avec l'AJ, de façon à ce que le jour de l'AG vous soyez le copropriétaire qui maîtrise le mieux la procédure, et que vous soyez aussi dans la mesure du possible élu président de séance. Ainsi vous avez une chance de mener les débats dans le bon sens et de faire taire les "gros majoritaires".
N'oubliez pas non plus que le jour de l'AG, les candidats syndics ne sont pas autorisés à prendre part à l'AG, mais ne disposent que de la possibilité de présenter leur candidature. Vous pouvez donc discuter (avant) et voter (ensuite) entre copropriétaires, avec bien entendu la participation de l'AJ qui devrait être secrétaire de séance. Plus possible donc pour votre gestionnaire-la-terreur d'impressionner les hésitants.

Deuxième point : vous devez avancer sur les propositions de syndic, afin de ne proposer qu'un seul candidat contre votre syndic "déficient". Sinon, les votes vont se disperser. Il vous faut également bien comparer la proposition que vous retiendrez avec celle de votre ancien syndic (en vous basant sur celle de sa dernière élection) afin de monter tous les avantages de la société que vous sélectionnerez.

Troisième point : vous devez aussi échanger avec les autres copropriétaires (ou du moins à ceux qui vous paraissent les moins obtus). Il n'est pas interdit de leur faire passer la proposition qui vous semble la plus pertinente, afin d'en discuter en direct, ou toute information de nature à "torpiller" la candidature de votre ancien syndic.
Rappelez leur également que toute personne ayant un intérêt dans la copropriété aurait pu demander l'administration provisoire, mais que dans le cas où ce serait un fournisseur qui le ferait (par exemple pour défaut de paiement), il se moquerait pas mal des dépenses occasionnées. Votre requête pour une AP limitée à la désignation d'un nouveau syndic est une marque d'intelligence et de mesure

Quatrième point : vous devez très sérieusement envisager de candidater au futur CS. Personne en effet ne comprendrait que vous souhaitiez secouer le cocotier temporairement pour ensuite ne plus vous occuper de rien. Vous devez donc d'ores et déjà réfléchir à une équipe avec qui travailler, vu que le CS actuel ne tient pas vraiment la route, et montrer une véritable implication dans le fonctionnement de votre copropriété, même si vous habitez loin.

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Trendy31
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PEF
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Revenir en haut de la page 45 PostĂ© - 28 nov. 2011 :  19:11:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonsoir Ă  tous,

Notre cas devrait vous intéresser, bien que je doute qu’il soit très répandu.
Notre administrateur judiciaire a été nommé le 27 octobre.
A ce jour, 28 novembre, il n’a contacté personne et n’a envoyé aucune lettre au syndic. Juste des mails et des coups de fils.
Résultat : Elle ne le prend plus au téléphone et nous en sommes au point mort.
L’ARC vient de s’entretenir ½ heure avec notre AJ. Moi-même, une autre demi heure à 16h, toujours avec notre AJ.
Il ressort que :
Notre AJ envisage de renoncer Ă  sa mission parce que :
Il a déjà eu des « ardoises » dans d’autres copropriétés où il n’y avait plus d’argent ou bien parce que les copropriétaires n’étaient pas d’accord entre eux.
Notre syndic lui ayant dit que : la majorité voulait la réélire, il hésite à agir, persuadé qu’il risque de ne pas être payé !!!!!
Cela ne s’invente pas, vous en conviendrez.
J’attends donc qu’il refuse la mission et qu’un AJ vigoureux prenne les choses en mains.
C’est un Monsieur qui vient de la Cour des comptes où il était magistrat et qui ne connaît strictement rien à la copro si j’en juge des termes de notre entretien téléphonique. Il a peur.
Bon, nous attendons Rambo qui existe peut être ailleurs qu’au cinéma !!!!!!
Je vous dirais pour la suite…mais franchement dans les millions de messages que vous recevez sur le forum, avez-vous déjà vu un cas comme le notre ?
Question : ai-je le droit de donner le N° des avis de l’ARC ou de nommer mon cher syndic ? sur ce forum….
A bientĂ´t, sans aucun doute.


trendy31
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Revenir en haut de la page 46 PostĂ© - 29 nov. 2011 :  11:05:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pef,

Votre AJ a été désigné par le TGI pour remplir une certaine mission. Seul le TGI est donc habilité à décider que la mission est correctement remplie (c'est pourquoi le rapport de fin de mission d'un AJ est adressé au TGI) ou à relever l'AJ de ses fonctions en cas de problème.

D'autre part, la crainte de l'AJ de ne pas être payé ne tient pas debout, puisque ses honoraires seront automatiquement inscrits dans les dépenses de la copropriété. Vu la tournure prise par les événements, je soupçonne votre syndic d'avoir fait pression sur votre AJ ou de lui avoir fait miroiter quelque chose. Il ne sortira donc rien de bon de sa mission, même si elle se poursuivait.

Reprenez contact avec l'avocat qui a porté votre requête au TGI, expliquez-lui la situation et demandez qu'il se retourne vers le TGI pour faire révoquer l'AJ désigné et en faire nommer un nouveau. Surtout ne tardez pas ! Pendant ce temps, votre ex-syndic va laisser la situation pourrir en n'encaissant pas les charges et en ne règlant pas les factures (ce qui est normal vu que la copropriété est sous AJ) et vous risquez d'avoir rapidement de gros problèmes de trésorerie et d'approvisionnement en eau ou en énergie. Et vu son état d'esprit, elle n'aura ensuite aucun scrupule à dire que c'est de votre faute si la copropriété en est arrivée là...

Quant au nom de votre syndic préféré, même si vous ne l'avez pas (encore) mentionné, il est très facile de le retrouver via le site de l'UNARC... ce qui m'a permis d'apprendre par ailleurs en consultant des sites basés sur le RCS qu'il existe non pas une mais 2 voire 3 sociétés avec quasiment le même nom et domiciliées à la même adresse. Vu le méli-mélo, pouvez-vous seulement déterminer laquelle a géré effectivement votre copropriété ?

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Édité par - trendy31 le 29 nov. 2011 11:28:56

PEF
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Revenir en haut de la page 47 PostĂ© - 29 nov. 2011 :  11:53:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour Trendy et merci pour votre fidélité à notre dossier !
Mon syndic préféré est immatriculé 480 090 513. Elle va encore être à la une de l'ARC, jeudi qui vient. Ce qui est inquiétant est que lorsque l'on fait des recherches la concernant, on tombe inévitablement sur les propos : Oh! encore elle, sa réputation est sulfureuse...elle a fait un faux....je suis en mauvais termes avec elle....ou pire elle en est à son enième procés. Comment un tel syndic peut il a ce point traverser tous les obstacles sans jamais être inquiété? Le Tribunal devrait quand même se poser des questions !
Bien sur qu'elle a fait pression sur notre pauvre AJ. Elle l'a même terrorisé ! Notre avocat va intervenir auprès du tribunal pour en effet débloquer cette situation intenable. Le chèque de mon dernier appel de charges (courantes) est sur mon bureau. Je vais le faire parvenir à notre avocat pour qu'il le bloque sur un compte. Je l'ai reçu il y a 8 jours comme si de rien n'était...
A très bientôt pour la suite des évenements.

trendy31
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Revenir en haut de la page 48 PostĂ© - 29 nov. 2011 :  12:43:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Votre syndic traverse tous les obstacles parce que les copropriétaires la laissent faire !!!!!!! Qui plus est, dans votre cas, je suis désolé, mais je ne trouve pas le syndicat très malin, hormis vous et la personne qui vous accompagne dans votre démarche. Je peux vous dire que de notre côté, tout le monde s'est ligué pour mettre notre ancien syndic à la porte !!! Et pourtant il n'avait pas fait le quart des malversations commises par la vôtre, et certains copropriétaires ne sont pas non plus spécialement futés....

Ainsi, on peut lire sur le site Societe.com à propos des actes et statuts légalement déposés par votre ex-syndic :
citation:
04-08-2011 Continuation malgré perte de capital

ce qui sous entend qu'il y a eu de grosses pertes, en partie épongées par une réduction du capital. On se retrouve donc avec un capital de 18 000 € pour une société qui prétend travailler sur plusieurs agglomérations. Autant dire que bientôt, il ne va plus rester grand chose !!!! Maintenant, si avec çà les autres copropriétaires de votre résidence ne sont pas encore convaincus et préfèrent couler avec le navire...




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Édité par - trendy31 le 29 nov. 2011 12:48:29

PEF
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Revenir en haut de la page 49 PostĂ© - 29 nov. 2011 :  13:28:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
PROBLEME DE MAJORITE :
Les 3 copropriétaires qui dépassent les 500 millièmes n'ont aucun interet à ce que l'on mette le nez dans les dossiers.
Pourquoi :
Parce que l'un a crée des mezzanines dans son volume et ne paie que 70% des charges qu'il devrait payer. Le second a pris 48m2 dans les combles.Le 3eme est en procés avec nous pour avoir ouvert une porte dans un hall qui nous appartient. (voir kiki 48 ancien forum).
Sans l'appui de notre syndic, rien de tout cela n'aurait pu aboutir.
Quand aux autres petits co-propriétaires, ils ne comprennent pas trop les problèmes, s'en moquent et n'écoutent que d'un quart d'oreille. Cette copropriété est trés particulière à cause de cette spécificité . Tant que la collusion du syndic et des 3 membres du Conseil syndical ne sera pas démembrée, ce sera difficile de ne pas renouveller ce cabinet.
A la date du 24 de ce mois, un nouvel avis d'abus vient de surgir : Le fait de la nommer fait maintenant bouger les choses et les gens parlent . Depuis 7 ans, nous nous battons. Mais à quel prix !!! Résultat, nous sommes des procéduriers, des empecheurs de tourner en rond. Ce n'est pas de la sottise de la part des autres copro, c'est....je n'en sais rien du tout.
Peut ĂŞtre qu'ils sont Ă©blouis par :
Un dirigeant d'association humanitaire
Un avocat
Un aristocrate
Sans doute... A bientĂ´t.
PS: Bien sur que j'ai consulté les comptes et bilans et que c'est bien pour cela que j'ai dit à tous que c'était désastreux. Même les documents que je leur ai montré les a laissés de marbre...Avec mon collègue, nous allons remettre l'ouvrage sur le tapis.....Perseverance....

trendy31
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Revenir en haut de la page 50 PostĂ© - 29 nov. 2011 :  16:06:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
D'après la rubrique des abus relevés par l'UNARC, votre syndic préféré semble aussi faché avec le compte séparé (http://www.unarc.asso.fr/site/abus/...abus2867.htm.

Si c'est le cas dans votre copropriété, pensez aussi à dire à vos chers-petits-voisins-éblouis-et-quand-même-un-peu-benêts que si le syndic connaît des problèmes financiers et se retrouve en faillite, ils pourront dire adieu aux charges qu'ils auront versées !! Les principaux fournisseurs, en cas de non paiement des factures, n'auront alors aucun état d'âme à venir vous couper l'eau ou l'électricité (çà a failli nous arriver).

Peut-être que descendre remplir son broc à la fontaine du village en plein hiver fera réfléchir les plus obtus. Quant aux "gros majoritaires", çà peut aussi les faire bouger... des WC privés d'eau, c'est quand même gênant, même chez un aristocrate qui se pince le nez ou un avocat habitué à remuer des dossiers qui puent...

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Édité par - trendy31 le 29 nov. 2011 16:11:02

PEF
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Revenir en haut de la page 51 PostĂ© - 30 nov. 2011 :  12:50:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour Ă  tous,

5 copropriétaires saisissent le TGI pour demander de nommer notre ancien syndic, comme Administrateur judiciaire de notre copropriété au motif qu’elle effectuera la mission gratuitement.
Dites moi que ce n’est pas possible ?
Cette info nous a été communiquée par notre administrateur qui – à ce jour- n’a pas effectué la moindre démarche écrite. Il vient de recevoir une RAR de notre ancien syndic relatant les faits ci-dessus. Du coup, il a stoppé sa propre lettre de mise en demeure qu’il allait envoyer.
Notre syndic n’est pas inscrit sur la liste des administrateurs (info de l’ARC).
Mais même si elle l’était, pourrait elle demander à être nommée ???????
Merci pour votre aide.

trendy31
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Revenir en haut de la page 52 PostĂ© - 01 dĂ©c. 2011 :  01:05:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
5 copropriétaires saisissent le TGI... mais comment ??? Ils doivent forcément passer par le ministère d'un avocat pour çà. Avez-vous vu une lettre émanant d'un membre du barreau ? Ou juste un vague courrier de votre ex-syndic ? Info ou intox ? En tout cas, çà a l'air de marcher !!!!

Et qu'attendez vous pour faire agir votre avocat ??????? Lui aussi a peur ? Ou alors votre ex-gestionnaire a couché avec lui après avoir terrorisé votre administrateur et avant de séduire le président du TGI ????

Toute plaisanterie mise à part, même s'il paraît douteux que le TGI désigne comme administrateur un syndic qui n'a même pas été capable d'organiser sa propre réélection dans les délais, c'est à votre avocat, qui a déjà porté votre requête initiale, de faire constater l'absence de résultats de votre administrateur actuel et de demander la désignation d'un éventuel remplaçant.

Quant au choix d'un administrateur judiciaire, vous n'avez pas trop de possibilité dans votre département car ils sont peu nombreux...


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Édité par - trendy31 le 01 déc. 2011 01:17:02

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Revenir en haut de la page 53 PostĂ© - 01 dĂ©c. 2011 :  07:02:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour (matinal)
Non, il ne s'agit pas d'intox. L'avocat qui habite dans l'immeuble et qui fait partie des 5 a même annoncé la date du 8 décembre comme audience. Mais il est exact que nous ignorons totalement quelle forme va revetir leur intervention.J'ai abondamment consulté Internet et découvert avec effroi qu'en effet, le TGI ne désigne pas forcément un AJ de la liste. Il peut prendre "une personne" qui a des compétences. Notre ancien syndic va dire qu'elle a commis une faute et que pour réparer elle assurera la mission gratuitement. Imparable.
Nous (les 2 copro méchants) sommes plus que archi déterminés. Je vais écrire au Président du TGI et au procureur - courrier court, explicite. Puis je être bien inspiré pour essayer de retenir l'attention. Et je joindrais bien sur les avis de l'ARC et les documents Société-com.
mon collègue va faire de même mais avec ses mots à lui. L'ARC aussi.
Petite embelie : Il semblerait que notre AJ se reveille et prenne la mouche ! Son égo est touché. Je suis surpris mais la conversation qu'il a eu hier avec mon collègue va dans ce sens. Allons-nous avoir un peu de chance? Sinon il va falloir essayer "mes charmes" sur tout ce beau monde !
Bien Ă  vous.

trendy31
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Revenir en haut de la page 54 PostĂ© - 01 dĂ©c. 2011 :  18:17:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Visiblement, le copropriétaire avocat est de mèche avec votre ex-syndic et parfaitement bien placé pour la conseiller et l'appuyer. Vous devez donc vous appuyer plus que jamais sur votre propre avocat pour contrer cette démarche, en espérant qu'il ne soit pas lui-même aux abonnés absents...

Pour en revenir à la question de la désignation d'un administrateur, le TGI peut effectivement retenir un intervenant qui ne fait pas partie de la liste des administrateurs judiciaires connus sur le secteur. Dans la pratique, il faut quand même certaines compétences (j'avais posé la question lorsque nous avons lancé nous même la procédure) et le TGI n'a pas forcément le temps de vérifier, donc la tendance serait donc de confier la mission à un expert reconnu.

Quant à l'argument de la gratuité que pourrait avancer votre ex-gestionnaire, il n'est pas aussi imparable que vous le croyez :
- la non convocation d'une assemblée générale dans les délais légaux constitue pour le syndic une faute professionnelle. Je ne vois donc pas le TGI s'adresser à une personne aussi peu soucieuse du respect de sa mission "normale" pour lui demander de remplir une mission "exceptionnelle", fut-ce gratuitement !

- le syndic dispose pour couvrir ce type de faute d'une assurance en responsabilité professionnelle (il doit d'ailleurs communiquer le nom de celle-ci au syndicat) qui prendra en charge les dépenses liées à l'administration provisoire si le syndicat engage une procédure contre le syndic fautif pour obtenir le remboursement de ces frais. Le syndicat peut donc parfaitement retomber sur ses pattes au point de vue financier (en prenant un peu de temps bien sûr). Dans votre cas, il faudrait d'ores et déjà vous renseigner auprès de la société que vous envisagez de proposer comme nouveau syndic pour vérifier qu'elle est bien prête à engager une telle procédure pour le syndicat (avec l'accord de celui-ci bien entendu, et avec l'appui d'un avocat) et qu'elle ne va pas se démonter au premier coup de canon.

- enfin, votre AJ piqué dans son oprgueil (il serait temps !!!) devrait aussi pouvoir vous donner des éléments sur le coût de sa mission s'il la porte à son terme, de sorte que vous puissiez évaluer la charge réelle d'une telle procédure et ce que vous perdriez à ne pas profiter de la "gratuité" généreusement consentie par votre sangsue.


Signature de trendy31 
Trendy31
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