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mgarrig
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 Posté - 18 août 2011 : 20:00:28
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Bonsoir à tous,
Je viens chercher un peu d'aide pour trouver une solution à une situation "catastrophique" pour ma fille qui a acheté un studio dans une petite copro il ya deux ans.
Son studio est au RDC, avec un jardinet en jouissance exclusive, au milieu des arbres, très calme...
Mais voilà , il ya un voisin "nuisible". Lui aussi à un bout de terrain avec jouissance exclusive. Sur lequel il a édifié une terrasse en dur d'un gout affreux (avec des balustres en béton) qui s'éléve à plus d'un metre du sol en dominant le jardinet de ma fille. Mais bon, c'était avant que ma fille achète . Evidemment aucune autorisation de demandée et le syndic a laissé faire. Il justifie la terrasse en prétendant que c'est un terrain privatif, ce qui est faux...
C'est pas le pire... Maintenant le voisin a installé une hotte d'extraction pour sa cuisine, collée sur le mur extérieur au dessus du jardinet de ma fille, à environ 1.50 m de hauteur et crachant bien sûr par le bas. J'ai acheté un sonomètre et nous avons constaté un niveau sonore de 65 dB au niveau de la porte d'entrée de ma fille (bruit de fond normal : 35 dB)
.
Le problème, c'est que c'est un bruit occasionnele, difficile à faire constater par une personne extérieure sur rendez-vous.
Autres nuisances : le voisin utilise les espaces commun devant chez lui comme décharge (le mot n'est pas trop fort) avec de temps à autre des épaves de voiture.
Et enfin depuis quelques jours, la totale : toute la famille du voisin se gare sur les espaces communs en plein devant le jardinet de ma fille avec des va et viens incessants et des voitures bruyantes.
Ma fille m'a téléphoné en larmes ce soir et prête à des actions punitives que je lui ai déconseillé, du style, bloquer les voitures fautives avec la sienne.
Précision : cette copro n'est pas dans une banlieue difficile, plutot le contraire, mais la gestion est complètement négligée par les propriétaires (la plupart des apparts étant en location). ET le voisin indélicat dispose de beaucoup de pouvoirs à l'AG et siège au CS, ce qui n'arrange pas l'affaire.
ALors voilà , j'ai presque tout dit, qu'en pensez vous??
Il me semble que la hotte pourrait être démontée sur décision du syndic. Or celui-ci se défile en affirmant qu'il faudrait un procès...
Ah, oui, j'ai essayé l'approche amiable . Mais difficile face à la mauvaise foi, du style "quand vous avez acheté, vous avez bien vu qu'il y avait une hotte" Or le bruit n'a commencé que 1 an après l'achat.
Merci de vos conseils.
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lossam
Contributeur actif
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Posté - 19 août 2011 : 07:16:15
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Cela fait beaucoup de problèmes !!
Etant membre du CS comme vous dite ne donne pas au voisin de votre fille d'autre droit que les autres copropriétaires.
Pour la sortie de hotte qui a l'air de vous tracasser le plus ,s'il y a sortie en façade pour l'extraction il y a eu a un moment donné perçage du mur.
Y a-t-il eu autorisation de l'AG pour cette sortie en façade qui est une partie commune ?
Voici ce que dit l'UNARC
* Le principe est posé par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : le copropriétaire peut librement disposer de son lot à condition qu'il respecte la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires.
Si les travaux affectent les parties communes, modifient l'aspect extérieur de l'immeuble ou contrarient sa destination, ils ne peuvent être réalisés qu'après avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale.
1) Les travaux affectent les parties communes ou modifient l'aspect de l'immeuble
Il peut s'agir de l'agrandissement d'une fenêtre, du percement d'un mur, de l'installation de panneaux publicitaires dans les parties communes,…
Ces travaux doivent obtenir l'accord du syndicat des copropriétaires à la majorité de l'article 25 de la loi, soit à la majorité absolue (501/1000ème).
Votre fille doit se renseigner auprès du syndic
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| "Le tire-bouchon est un instrument de bon sens, qui retire l'obstacle au plaisir" |
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mgarrig
Nouveau Membre
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 2
Posté - 19 août 2011 : 08:56:04
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Bonjour,
Merci pour ta réponse Lossam,
Concernant la hotte bruyante et malodorante, non, je suis certain qu'il n'y a pas eu d'autorisation de demandée. Par ailleurs, ce n'est pas simplement une évacuation à travers le mur du bâtiment, mais aussi la pose du bloc d'extraction sur la facade.
Donc, ma question est : quelle action est possible de la part du syndic pour supprimer cette hotte "sauvage" ?? Faut-il d'abord saisir le CS ??
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nefer
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3
Posté - 19 août 2011 : 09:53:39
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citation: Initialement posté par mgarrig
Bonjour,
Merci pour ta réponse Lossam,
Concernant la hotte bruyante et malodorante, non, je suis certain qu'il n'y a pas eu d'autorisation de demandée. Par ailleurs, ce n'est pas simplement une évacuation à travers le mur du bâtiment, mais aussi la pose du bloc d'extraction sur la facade.
Donc, ma question est : quelle action est possible de la part du syndic pour supprimer cette hotte "sauvage" ?? Faut-il d'abord saisir le CS ??
cette installation aurait du faire l'objet d'une demande d'autorisation en AG Ã l'article 25
il faut d'abord vérifier qu'aucune autorisation n'a été donnée
ensuite vous mettez en demeure(par courrier RAR) le syndic de respecter les textes réglementaires concernant l'installation d'équipement commun sur les parties communes et donc de demander la suppression de cette installation dans un délai maximum de 15 jours
et vous l'informez qu'à défaut vous saisirez la juridiction compétente |
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mgarrig
Nouveau Membre
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4
Posté - 19 août 2011 : 10:11:05
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Bonjour et merci Nefer,
Plus précisèment:
Comment le syndic peut-il faire supprimer la hotte ?? Il prétend qu'une action en justice des copros est nécessaire.
citation: de "Nefer"vous l'informez qu'à défaut vous saisirez la juridiction compétente
C'est à dire ?? Une action à son encontre ???
Pour info, le syndic ne veut apparemment pas se mouiller...
Comme par exemple, son attitude pour cette terrasse aussi "sauvage" qui ne pouvait se faire sur une partie commune et en plus sans permis de construire !!!
*****modération ******
rectification des balises quote |
Édité par - Numero6 le 19 août 2011 10:13:50 |
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nefer
Modérateur
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5
 Posté - 19 août 2011 : 11:09:25
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quand on assigne, c'est toujours le syndicat des copropriétaires qu'il faut assigner |
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LD47
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Posté - 28 août 2011 : 17:41:58
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Bonsoir,
mgarrig,
J'ai du mal à visualiser la situation au sujet de cette hotte d'aspiration. Comment peut-elle se trouver au-dessus du jardinet de votre fille à 1,50m de hauteur sans se trouver carrément dans son jardinet ? Ce voisin habite-t-il au-dessus de votre fille ou à côté d'elle ?
Il faut tenir compte de ce que l'article 26 de la loi de 1965 prévoit que "L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété."
Ne pouvant obtenir une telle autorisation de l'assemblée, il ne peut donc en aucun cas faire quoi que ce soit qui dégrade les modalités de jouissance du lot de votre fille, telles que ces modalités figurent sur le règlement de copropriété. Il ne suffit donc pas que votre fille ait acheté avec la présence d'une hotte qui lui gâche la jouissance de son jardin, pour que la présence de cette hotte s'impose à elle. Il aurait fallu que cette hotte figure sur le règlement de copropriété. Si elle n'y figure pas, elle ne peut avoir de base légale.
Vous n'êtes pas obligé non plus d'attaquer le syndic pour son immobilisme. Pour aller plus vite, vous pouvez attaquer directement le copropriétaire indélicat au tribunal. |
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mgarrig
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7
Posté - 01 sept. 2011 : 10:47:12
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Bonjour LD47,
En fait, les apparts de ma fille et du voisin sont sur le même palier , séparés par une montée d'escalier pour l'immeuble, et situés en demi-étage. Le "jardinet" s'étend devant la montée d'escalier et sous la cuisine du voisin d'où débouche la hotte.
Quand j'ai écrit "1.50 m de hauteur" , j'ai été un peu vite... En fait, c'est 1.5 m de hauteur par rapport au plancher du palier commun qui lui est à 1.50 m du sol du jardin.
Attaquer le voisin, c'est la solution ultime mais j'aurais aimé trouver une solution plus simple, du style suppression autoritaire de la hotte par le syndic.... |
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LD47
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Posté - 01 sept. 2011 : 14:51:16
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Merci de vos explications. Je comprend mieux la situation. Vous avez fait une erreur sur la hauteur, mais cela ne change rien, si la hotte est située verticalement au-dessus du jardinet de votre fille. Si c'est le cas, elle empiète et aucune autorisation de l'assemblée ne pourrait valider cet empiètement. Si elle est au-dessus du jardinet du voisin (je pense que ce doit être le cas), alors elle n'empiète pas. Cependant, si elle génère un bruit anormal mettant en cause l'usage normal du jardinet de votre fille, là non plus, l'assemblée ne peut l'autoriser. Pour le constat du bruit, si effectivement il est occasionnel, c'est difficile de le faire constater par quelqu'un. Par contre la seule présence à cet endroit, d'un appareil qui génère 65 db au niveau de la porte d'entrée de votre fille est à elle seule significative de la nuisance occasionnelle. S'il prétend qu'il ne se sert jamais de l'appareil, il ne peut justifier son maintien. Si, pour justifier le maintien, il reconnaît qu'il s'en sert de temps en temps, il reconnaît par là même générer de temps en temps une nuisance, une dégradation des conditions de jouissance du lot de votre fille. Et aucune autorisation, à quelque majorité que ce soit, de l'assemblée, ne pourrait le justifier.
Pour ce qui est de l'intervention directe du syndic pour démonter la hotte, il ne peut effectivement pas intervenir directement. Il peut, par contre, adresser un courrier recommandé au copropriétaire fautif, l'informant du fait qu'il doit démonter la hotte dans un délai de .... Mais si le syndic ne veut pas se mouiller et que le copropriétaire ne veut pas respecter ses obligations, il va vous falloir attaquer l'un ou l'autre. Il n'existe aucun autre moyen. |
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mgarrig
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Posté - 01 sept. 2011 : 16:08:02
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re-bonjour,
Il n'y a pas d'ambiguité : la hotte est bien au dessus du terrain de ma fille .
Bon, c'est pas gagné....
Quand j'ai essayé la négociation verbale, le voisin m'a en premier prévenu qu'il en avait rien à faire des réglements et des décisions de justice. La -dessus, j'ai proposé qu'il fasse le nécessaire pour que sa hotte ne fasse plus de bruit en la faisant évacuer vers le haut et en mettant un coffrage isolant. Il n'était pas contre mais il n'a toujours rien fait. |
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etc
Contributeur senior
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10
Posté - 01 sept. 2011 : 16:31:41
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LD47
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Posté - 01 sept. 2011 : 18:08:08
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Comme le dit etc, l'empiètement du voisin sur le terrain à l'usage exclusif de votre fille, ne peut en aucun cas être validé par aucune autorisation même à posteriori de l'AG. Vous pouvez être certain d'avoir le droit indiscutable et perpétuel d'obtenir le démontage de sa hotte.
A ce stade, cela ne dépend que de votre volonté de faire valoir votre droit. Une procédure au Tribunal contre votre voisin représente une solution conflictuelle ouverte. Mais, c'est lui-même qui a généré le conflit et non vous. En ne faisant rien, vous lui donnez raison de dire qu'il n'a rien à faire des réglements et des décisions de justice. Si elles ne s'appliquent jamais à lui, pourquoi s'en ferait-il ? Si personne ne fait jamais rien contre ses excès, on peut tout craindre.
Mais, je pense que le conflit qui va s'ouvrir de votre côté, peut s'enclencher progressivement, en laissant le temps à ce "charmant" personnage de l'arrêter. Progressivement, c'est commencer par lui faire une lettre, lui expliquant qu'il ne peut avoir le droit d'empiéter sur le terrain réservé à l'usage exclusif de votre fille et que vous souhaitez régler les choses en bonnes relations de voisinage. Ça ne veut pas dire lâcher du lest de votre côté (il n' a aucun test à lâcher au sujet d'un empiètement), mais tout simplement régler le problème simplement par le respect par lui de ses obligations. Il est fort probable qu'il ne donnera pas suite, mais au moins, vous aurez essayé. La suite : un courrier recommandé LRAR, lui disant que cette hotte ne peut rester à cette place et que si dans un délai de 2 semaines, elle est toujours en place, vous engagerez une procédure.
3ème phase : l'huissier. Vous lui dites à peu près la même chose mais par un courrier déposé par un huissier.
4ème phase : Le tribunal.
Il me semble quand même assez probable qu'arrivés à la phase 3, quand il sera convaincu que la situation commence à se compliquer sérieusement et que vous n'avez pas l'intention de lâcher, il fera marche arrière. Mais s'il ne le fait pas, il faut aller au bout, c'est à dire le tribunal.
La procédure par le syndic, je n'y crois pas trop. C'est faisable. C'est son devoir de veiller au respect du règlement, mais c'est tellement compliqué d'obtenir qu'ils fassent ce qu'ils doivent quand ils ne le veulent pas. Ils ont souvent une porte de sortie. |
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mgarrig
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Posté - 01 sept. 2011 : 19:30:46
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Merci LD47 et ETC de vos conseils.
Le souci avec une solution conflictuelle, c'est de pourrir la vie de ma fille, connaissant l'individu et son épouse.
Pour le moment, je pense que je vais essayer dans un premier temps de remuer un peu le syndic. Je pense que si le conflit vient de lui, avec l'appui d'autres copros, il y aura moins de dommages collatéraux pour ma fille. Car au départ, c'est un Pb de copropriété et pas un Pb personnel.
citation: En ne faisant rien, vous lui donnez raison de dire qu'il n'a rien à faire des réglements et des décisions de justice. Si elles ne s'appliquent jamais à lui, pourquoi s'en ferait-il ? Si personne ne fait jamais rien contre ses excès, on peut tout craindre.
Je suis d'accord, mais apparemment, il a eu quelques procés dans le passé en d'autres circonstances et il s'en moque et s'en est vanté devant moi.
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