Eclairage sur l'aménagement des combles

Imprimé de : Universimmo.com
URL du sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29618
Imprimé le : 18 juin 2026

Sujet :

Auteur du sujet : Laurent CAMPEDEL
A propos de : Eclairage sur l'aménagement des combles
Posté le : 10 sept. 2005 21:08:17
Message :

Ce sujet est maintenant fermé et n'est plus réactualisé.

Vous retrouverez cet éclairage tenu à jour dans le nouveau forum en cliquant sur ce lien.


Pour déterminer les obligations urbanistiques en matière d'aménagement de greniers, il convient d'abord de déterminer la nature de ces combles existants au regard de l'urbanisme.

• 1)Soit les combles constituent de la SHOB, soit il n'en constituent pas.




• a)Les combles ne constituent pas de SHOB s'il n'y a pas de plancher mais seulement un plafond pour l'étage du dessous, et que la structure portant ce plafond n'est pas capable de porter un plancher.


• b)Les combles constituent de la SHOB dans les cas contraires, et en particulier :
  
  
  
  • Le fait qu'il n'y ai pas d'accès aux combles n'est pas un critère permettant de les exclure de la SHOB.
  
  
  • Le fait qu'il n'y ai pas de jours (velux, lucarnes, etc.) n'est pas un critère permettant de les exclure de la SHOB.
  
  
  • Le fait que la hauteur entre le plancher et la sous-face de l'isolant ou des chevrons soit inférieure à 1m80 n'est pas un critère permettant de les exclure de la SHOB.
  
  


• 2)Ensuite, si les combles constituent de la SHOB, ils peuvent ou non constituer de la SHON.




• a)les combles ne constituent pas de la SHON
  
  
  
  • Si la charpente est très encombrante. Le cas le plus classique est l'encombrement lié à la charpente industrialisée (fermettes). Par contre, le fait que les entrées des fermes d'une charpente traditionnelle coupent les combles en quelques parties n'est pas suffisant.
  
  
  • Dans les parties où la hauteur entre la sous-face du complexe isolant ou des chevrons et le plancher fait moins de 1m80.
  
  
  
  
• b)Ces combles constituent de la SHON dans les autres cas, et en particulier :
  
  
  
  • Le fait qu'il n'y ai pas d'accès aux combles n'est pas un critère permettant de les exclure de la SHON.
  
  
  • Le fait qu'il n'y ai pas de jours (velux, lucarnes, etc) dans les combles n'est pas un critère permettant de les exclure de la SHON.
  
  

Réponses :

Auteur Réponse : maudux
Répondu le : 12 sept. 2005 21:18:41
Message :

merci pour cette information. Pouvez vous m'indiquer les références juridiques (code de l'urbanisme) relatives aux aménagement de combles ?

Auteur Réponse : maudux
Répondu le : 12 sept. 2005 21:28:52
Message :

Désolé je n'ai pas lu la suite du forum où j'ai retrouvé les références sur la SHON et la SHOB.

Dans mon cas concret, j'ai déposé une demande de travaux pour la pose de 4 velux dans un grenier avec un plancher existant (dalles agglomérés de 22 mm sur poutres). Ces travaux étant effectués, je souhaiterais aménager dans ce grenier 2 chambres et une salle de bain. Dois je déposer une nouvelle damnde de travaux ou un permis de construire (surface : 25 m2)ou tout simplement rien du tout puisque le plancher existe. Le problème est que j'ignore en fait si les services fiscaux ont pris en compte dans leur calcul de la SHON le grenier existant.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 12 sept. 2005 22:10:13
Message :

Ce ne sont pas les services fiscaux qui controlent les problèmes d'urbanisme. Lorsque l'aménagement sera réalisé, vous aurez un formulaire à remplir et à adresser au centre des impôts fonciers de votre secteur afin qu'ils ajustent la valeur locative de votre bien.

En attendant, il faut déterminer si d'un point de vue urbanisme ce plancher est déclaré. Quelle age a cette partie de votre maison ?



Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : vinzz
Répondu le : 13 sept. 2005 10:03:43
Message :

Si je peux me permettre, il me semble que dès lors que l'on réalise des travaux dans des combles qui ont pour objet ou pour effet de rendre habitables cette partie du bâtiment qui ne l'était pas avant, il est nécessaire d'obtenir un permis de construire et ce, que le hauteur sous plafond soit de 1,75 m ou 1,95 m.

Le CU exige un PC pour tout changement de destination, que l'on crée de la SHON ou de la SHOB, l'idée étant qu'en cas d'un tel changement, les regles d'occupations des sols changent.

En tout cas, merci pour ces explications qui répondent, part avance, à de nombreuses questions.

Vincent

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 13 sept. 2005 12:28:28
Message :

Pour qu'il y ai besoin d'un permis de construire, les travaux doivent rendre des combles "aménageables" et non "habitables" (notion inconnue en urbanisme).

Ceci dit, un comble n'existant pas en SHOB ne peut constituer un changement de destination. On ne peut changer de destination qu'une surface qui existe.
Prenons le cas d'un pavillon lambda couvert pas une charpente en fermette. Dans ce cas, les combles n'existent pas et ne sont donc pas comptés en SHOB. Lorsque l'on réalise des travaux pour modifier les fermettes, on créé alors de la SHOB, et on retombe tout simplement dans le cas classique d'une construction : moins de 20m2 de SHOB => déclaration de travaux, plus de 20m2 => Permis de construire.
En fait, il y a peu de cas où l'aménagement des combles demande un permis de construire, les greniers étant déjà de la SHOB et de la SHON. Le cas que je vois est pour une sur-élévation de la toiture, car on change de destination des combles de moins de 1m80 de haut. Car il tout de même improbable d'avoir déclaré et réalisé un plancher dans des combles emcombrés par une charpente industrialisée.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : maudux
Répondu le : 13 sept. 2005 14:29:08
Message :

Concernant mon problème, la maison que j'ai acquise date de 1955. Mais je n'ai aucun plan lors de la signature de l'acte de vente donc j'ignore si le grenier fait partie intégrante de la SHOB ou la SHON retenue par les services fiscaux.

Concernant l'imprimé que vous mentionnez, je l'ai rempli et envoyé aux services fiscaux de mon secteur sans mentionner les travaux (création de 2 chambres et 1 salle de bain) qui sont prévus d'ici un à deux an. Or, il me semble que cet imprimé doit être envoyé 90 jours après l'achèvement des travaux mentionnés dans la déclaration de travaux à savoir dans mon cas la création de 4 vélux.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 13 sept. 2005 15:27:54
Message :

Vu l'age de la maison, il n'y a pas de problèmes.
Puisque les services d'urbanisme n'ont pas de documents d'état des lieux datant de cette époque, par défaut vos combles constituaient déjà avant les travaux de la SHOB pour toute la superficie du plancher de votre grenier et de la SHON dans la partie où la hauteur est supérieure à 1m80.

La déclaration de travaux nécessaire qui vous a permis de créer les 4 velux n'a en rien changé la classification de cet espace en matière d'urbanisme. Cela reste de la SHOB et de la SHON dans les même valeurs.

Ce n'est pas non plus changé le classement fiscal de cet espace : cela reste un grenier. Vous avez le droit d'avoir un grenier éclairé.

Plus tard, lorsque vous aurez fait l'aménagement des chambres (sans qu'aucune démarche d'urbanisme ne soit necessaire à ce moment là) vous devrez faire une déclaration volontaire auprès des services fiscaux, afin de faire changer le classement de cet espace de "grenier" à "chambres".

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : maudux
Répondu le : 13 sept. 2005 15:32:59
Message :

Merci pour toutes ces informations. Si une fois les travaux réalisés je ne fais aucune déclaration aux services fiscaux, quels sont les risques encourus ?

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 13 sept. 2005 16:38:14
Message :

Je ne connais pas les textes, mais assurément une amende avec rattrapage des impayés sur 3 ans je suppose, le tout souvent sur dénonciation.
Bien sur, c'est un acte tout à fait incivique, privant la collectivité locale des revenus dont elle a besoin pour entrenir la route passant devant chez vous et autres équipements collectifs.


Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : vinzz
Répondu le : 13 sept. 2005 16:46:27
Message :

Cet arrêt de la CAA de Nancy (N° 96NC00986) semble vouloir dire, mais je trompe peut etre, que la question de la "quantité" de SHOB créée est différent de celle du changement de destination.

La Cour annule le jugement du TA et estime qu'aucun PC n'est nécessaire, mais c'est parce qu'il n'y a pas eu de changement de destination

"Considérant que l'administration n'apporte aucun élément à l'appui de son affirmation selon laquelle le projet aurait entraîné une création de surfaces habitables nouvelles dans les combles dont l'ampleur n'est au demeurant pas précisée, et qui est expressément contredite par le pétitionnaire ; qu'ainsi l'administration ne peut être regardée comme ayant établi que le projet aurait entraîné un accroissement de surface hors oeuvre brute de plus de 20 m ; que dès lors, ces travaux se trouvaient exemptés de permis de construire, en application de l'article R. 422-2 m précité, nonobstant les circonstances, relevées par les premiers juges, que le projet entraînait une modification du volume et de l'aspect extérieur du bâtiment ; qu'en outre, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal administratif, les travaux prévus dans les combles ne pouvaient être regardés ni comme modifiant la destination des locaux, ni comme créant un niveau supplémentaire ; qu'il résulte de ces éléments que c'est à tort que le tribunal administratif a estimé que, par leur nature, les travaux déclarés par M. PAULY relevaient de la procédure du permis de construire et a, pour ce motif, rejeté le recours du pétitionnaire contre l'arrêté municipal s'opposant à l'exécution de son projet"

Je comprends ce que vous indiquez: "Prenons le cas d'un pavillon lambda couvert pas une charpente en fermette. Dans ce cas, les combles n'existent pas et ne sont donc pas comptés en SHOB. Lorsque l'on réalise des travaux pour modifier les fermettes, on créé alors de la SHOB, et on retombe tout simplement dans le cas classique d'une construction : moins de 20m2 de SHOB => déclaration de travaux, plus de 20m2 => Permis de construire;"

Mais je doute fort que si vous déposez une DT en aménageant vos combles pour créer, par exemple, 18 m² de SHOB avec un velux dans le toit et un point d'eau, les services instructeurs risquent fort de vous demander un PC en considérant qu'il y a changement de destination.

Qu'en dites vous ?

Cordialement,

Vincent

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 13 sept. 2005 17:38:45
Message :

Je suis parfaitement d'accord avec le jugement .
Pour créer des chambres dans un comble constituant déjà de la SHOB (et accessoirement de la SHON), il n'y a besoin d'aucune formalité d'urbanisme.
Et la déclaration de travaux n'est requise que si l'on veut rajouter des velux. La mairie qui soutenait le contraire ne le faisait pas en connaissance de la loi, mais sur la foi de la "pensée populaire".

Ce jugement confirme ce que je dit à maudux sur son cas personnel. Merci de l'avoir trouvé .

Les services instructeurs ne sont pas fondés à demander un permis de construire. L'article de loi est très simple : moins de 20m2 = DT.
Pour redescendre d'un étage et prendre un autre exemple, si vous créer une nouvelle pièce à votre maison en aggrandissant le bâtiment existant, tant que la surface fait moins de 20m2 de SHOB, vous resterez dans le régime "pseudo" déclaratif.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : vic
Répondu le : 14 sept. 2005 10:59:08
Message :

PArfaitement d'accord avec Laurent C (que je remercie pour les différents points abordés si clairement). Si les combles sont déjà en SHON, l'aménagement qui sera fait à l'intérieur ne regarde plus le service urbanisme.

Auteur Réponse : maudux
Répondu le : 15 sept. 2005 09:37:36
Message :

Le tout en fait de savoir si le grenier fait bien partie de la SHON. Quel service pourrait me renseigner : service d'urbanisme de la mairie ou les services fiscaux ?

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 15 sept. 2005 10:09:12
Message :

Mais c'est vous qui avez cette information !
Ce grenier dispose-t-il déjà d'un plancher ? Oui ?
Alors ce grenier constitue déjà de la SHOB.
La charpente est-elle encombrante (fermette ?)? Non ?
Alors ce grenier constitue de la SHON dans les partie où la hauteur est supérieure à 1m80.


Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : maudux
Répondu le : 15 sept. 2005 17:27:52
Message :

Je comprends votre analyse mais la question est la suivante : moi, je sais que le grenier fait partie de la SHON puisqu'il dispose d'un plancher. Cependant, ce plancher a pu être mis en place 10 ans après la construction de la maison sans que les services fiscaux ou d'urbanisme soient avertis. Ma question est de savoir si ce grenier fait bien partie de la SHON aux yeux des services fiscaux .

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 15 sept. 2005 19:22:33
Message :

Les services fiscaux ne jouent aucun role en matière d'urbanisme. Il est donc parfaitement inutile de s'en soucier et ne peuvent apporter aucun autre éléments qu'une possible fraude depuis des années. Lorsque les travaux seront fait, vous ferez une déclaration aurpès des impôts fonciers et vous serez en règle.


Ensuite, concernant les services d'urbanismes : ils ne savent pas, n'ont jamais eu à savoir, et n'ont jamais cherché à savoir comment été fait votre grenier. Idem pour l'état des SHOB et SHON.

Lorsque l'on décide d'aménager un bâtiment existant, les services d'urbanisme n'ont aucune idée préconçue de l'état de celui-ci, et de l'état des surfaces SHOB et SHON. C'est au déclarant, lorsqu'il réalise sont dossier de PC ou de DT, d'établir des plans d'état des lieux justes, ainsi qu'une analyse juste des SHOB et SHON. S'il se trompe, ou s'il ment, il prend le risque d'être repris par les services d'urbanisme, qui peuvent alors, après vérification sur place et expertise, contester les informations fournies. Mais ce qu'il faut bien voir, c'est que les services d'urbanisme ne comparent votre bâtiment avec aucun dossier qu'il aurait déjà en leur possession. Tout repose sur le déclaratif.

Donc, dans votre cas, vous n'avez rien à prouver à personne. Vos combles aménageable existent déjà. Si les services d'urbanisme voulent attaquer, il faut alors qu'il prouve que ces combles n'existaient pas. Au pire une expertise sera demandé, et l'expert concluera que le plancher n'est pas neuf, que la charpente n'a pas été reprise, et que donc ces combles existaient avant.

Dernier argument : les bonnes pensées populaires, en matière d'urbanisme, sont toutes fausses.



Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : oups
Répondu le : 06 oct. 2005 13:12:19
Message :

Merci à Laurent C car ses explications m'ont été très utiles.
Je suis retourné à la mairie fort de mes nouvelles connaissances et la mairie va de nouveau étudier notre "cas".
Il me semble donc que dans certaines communes même avec les plans d'origine, la loi en vigueur,...il est bien difficile de faire reconnaître ses droits.

Auteur Réponse : bouzigues
Répondu le : 18 oct. 2005 05:41:27
Message :

Laurent C,


Je considère devoir vous accorder l'accessit du partage.

Vos interventions sont d'une aide et d'une assistance de premier ordre.
Pour ma part j'avoue pomper et diffuser vos commentaires.

Ils sont didactiques et détaillés et accessibles, et, et,
Je suis un groupy de Laurent C.
C'est pareil à Marie Laurencin phonétiquement....

Cordialement







Ancien contributeur non pour autant émérite.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 19 oct. 2005 09:10:07
Message :

Il ne faut surtout pas que cela empêche de critiquer mes propos et d'y chercher les erreurs ou imprécisions.
C'est ensemble que nous trouverons la meilleure vérité :).

En tout cas, merci de l'appréciation. :)

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : Kayser Sauze
Répondu le : 23 févr. 2006 12:21:57
Message :

Merci pour ces formidâââââbles explications.
Et ça fait un up de plus.

Auteur Réponse : cedric21
Répondu le : 16 mars 2006 16:44:04
Message :

Voila exactement la raison pour laquelle je me suis inscrit sur ce forum...

Merci à Môssieur Laurent C qui a très clairement répondu à la question que je ne lui avait pas posée!

La mairie de ma commune m'avait seulement donné une déclaration de travaux à remplir pour autoriser la pose de fenêtres de toit et me permettre d'amménager mes combles... dont le plancher est ancien et solide, dont la surface est connue et qui sont occupés par de belles fermes non industrielles.

Pas de soucis jusqu'à ce je tombe sur les sites des sociétés qui commercialisent les dites fenêtres (V...x, Lap...) qui m'ont mis le doute à grand coups de permis de construire!

Si j'ai bien compris, j'ai le bon papier en mains.

A+
Cédric

Auteur Réponse : lys2cristal
Répondu le : 19 mars 2006 16:49:33
Message :

Tout d'abord un grand merci à M Campedel pour ses explications très précises.J'ai un petit point à éclaircir: lorsque vous dites"Les combles ne constituent pas de la SHON dans les parties où la hauteur entre la sous-face du complexe isolant ou des chevrons et le plancher fait moins de 1m80": Est ce que dans les combles, seules les parties supérieures à 1M80, sont comptées dans la SHON et pas les autres? Par exemple pour des combles de 30m2, si seulement 10 M2 ont une hauteur supérieure à 1M80, seuls ces 10M2 constituent de la SHON et les autres pas?
Une autre question: si ce rehaussement des combles a pour destination une chambre, est ce que seules les parties supérieures à 1M80 sont prises en compte pour la SHON ou bien la totalité des combles?
Merci pour votre réponse

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 19 mars 2006 17:26:33
Message :

Citation :

---

Initialement entré par lys2cristal

Tout d'abord un grand merci à M Campedel pour ses explications très précises.J'ai un petit point à éclaircir: lorsque vous dites"Les combles ne constituent pas de la SHON dans les parties où la hauteur entre la sous-face du complexe isolant ou des chevrons et le plancher fait moins de 1m80": Est ce que dans les combles, seules les parties supérieures à 1M80, sont comptées dans la SHON et pas les autres?

---

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 21 mars 2006 07:28:52
Message :

Citation :

---

Initialement entré par bibinette

Tout d'abord merci pour vos précieuses explications.
La surface de mon terrain fait 291 M2 avec un SHOB de 283 m2 et 136 m2 en SHON. Ce qui veut dire que le SHON est déjà excédant (35% du terrain).

---

Auteur Réponse : bibinette
Répondu le : 24 mars 2006 09:59:36
Message :

Merci cela m'éclaire mais on s'y perd, c'est drolement compliqué pour pouvoir faire ce que l'on veut chez soi

Citation :

---

Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Quel est le COS de votre terrain ?

---

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 24 mars 2006 14:42:26
Message :

Citation :

---

Initialement entré par bibinette


Merci cela m'éclaire mais on s'y perd, c'est drolement compliqué pour pouvoir faire ce que l'on veut chez soi

---

Auteur Réponse : lnsacorh
Répondu le : 25 mars 2006 15:13:50
Message :

Y a t-il un minimum de m2 SHON pour être reconnu vivable? 9m2 ?

Je pourrais aussi dire que taper sur un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien meilleurs et non pollués par certains.

Ayez le courage de remonter les pages qui quelquefois font plus de 90 composés de 24 sujets en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE

Auteur Réponse : fab123
Répondu le : 27 mars 2006 13:11:21
Message :

Prenons le cas inverse:

Avec vos infos sur le SHOB et le SHON, je viens de me rendre compte que les combles marquées sur mon plan "perdues" étaient de la SHON (plancher + plafond à plus de 2 mètres). Mes combles sont au même niveau que le plancher de l'étage (mais prévues sans accès).

Question : si je demande au plaquiste (lot à venir) de mettre un faux plafond isolé à la laine soufflée à 1m80 du sol, ce SHON redevient-il de la surface perdue comme sur le plan?

Par ailleurs faut-il compter l'escalier maçonné dans le SHON? Peut-on déduire le trou laissé pour cet escalier du SHON?


Par avance merci.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 27 mars 2006 13:39:28
Message :

Citation :

---

Initialement entré par lnsacorh


Y a t-il un minimum de m2 SHON pour être reconnu vivable? 9m2 ?

---

Auteur Réponse : fab123
Répondu le : 27 mars 2006 13:46:23
Message :

Et pour moi Laurent CAMPEDEL...

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 27 mars 2006 13:50:45
Message :

Citation :

---

Initialement entré par fab123

Prenons le cas inverse:

Avec vos infos sur le SHOB et le SHON, je viens de me rendre compte que les combles marquées sur mon plan "perdues" étaient de la SHON (plancher + plafond à plus de 2 mètres). Mes combles sont au même niveau que le plancher de l'étage (mais prévues sans accès).

---

Auteur Réponse : fab123
Répondu le : 27 mars 2006 14:05:36
Message :

Ils ont créé ce plancher car il est de plein pied avec celui de l'étage (facilité technique). En plus n'ayant pas d'accès ou de jour ils et je pensais qu'elles ne constituaient pas de SHON.

Y a-t'il une solution ou astuce pour passer cette surface des combles hors SHON (mis à part détruire un plancher béton : impossible).

HELP

Auteur Réponse : fab123
Répondu le : 27 mars 2006 17:14:00
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Cette discussion risque d'être longue.

Créez un nouveau fil et je répondrais.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

---

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 07 juin 2006 13:58:08
Message :

Puisque ce fil a été "réactivé", je profite de l'occasion pour souligner/confirmer la difficulté pour les services de l'urbanisme d'une expertise permettant d'obtenir par voie judiciaire la remise en état de combles aménagées en créant de la SHON sans DT ni PC: allez donc prouver que le nouveau plancher fraichement verni n'est pas une simple réfection de plancher préexistant, ou que la reprise de charpente a moins de trois ans (prescription extinctive de l'acton publique) !!

Cordialement... et un peu malicieusement !
Wroomsi

Citation :

---

Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Lorsque l'on décide d'aménager un bâtiment existant, les services d'urbanisme n'ont aucune idée préconçue de l'état de celui-ci, et de l'état des surfaces SHOB et SHON. C'est au déclarant, lorsqu'il réalise sont dossier de PC ou de DT, d'établir des plans d'état des lieux justes, ainsi qu'une analyse juste des SHOB et SHON. S'il se trompe, ou s'il ment, il prend le risque d'être repris par les services d'urbanisme, qui peuvent alors, après vérification sur place et expertise, contester les informations fournies. Mais ce qu'il faut bien voir, c'est que les services d'urbanisme ne comparent votre bâtiment avec aucun dossier qu'il aurait déjà en leur possession. Tout repose sur le déclaratif.

Donc, dans votre cas, vous n'avez rien à prouver à personne. Vos combles aménageable existent déjà. Si les services d'urbanisme voulent attaquer, il faut alors qu'il prouve que ces combles n'existaient pas. Au pire une expertise sera demandé, et l'expert concluera que le plancher n'est pas neuf, que la charpente n'a pas été reprise, et que donc ces combles existaient avant.

---

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 07 juin 2006 17:40:56
Message :

Citation :

---

Initialement entré par wroomsi

Puisque ce fil a été "réactivé",

---

Je le fais régulièrement remonter en tête, car il n'y a hélas pas de possibilité automatique sur ce forum.

Citation :

---

je profite de l'occasion pour souligner/confirmer la difficulté pour les services de l'urbanisme d'une expertise permettant d'obtenir par voie judiciaire la remise en état de combles aménagées en créant de la SHON sans DT ni PC: allez donc prouver que le nouveau plancher fraichement verni n'est pas une simple réfection de plancher préexistant, ou que la reprise de charpente a moins de trois ans (prescription extinctive de l'acton publique) !!

---

Un expert déterminerait je pense tout de même une différence du "neuf" et du "vieux".
De là à pouvoir dire plus ou moins de 3 ans... !

Mais très souvent, une fois expliqué à l'instructeurs qu'il doit analyser les surfaces aménageables existantes et non les surfaces habitables existantes, cela se passe mieux.

Car ce n'est pas l'abscence ou non de plancher qu'ils constestent, mais son caractère habitable ou non, ce qui est tout a fait anormal en droit urbanistique !

Citation :

---

Cordialement... et un peu malicieusement !
Wroomsi

---

Ho, si peu.



Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : vinzz
Répondu le : 18 juin 2006 11:44:59
Message :

Cher Laurent,

Je te mets à contribution pour te suggérer l'idée selon laquelle l'aménagement des combles, pour les rendre habitables, est soumis à permis de construire pour deux raisons.

D'une part, parce que le juge administratif fait un peu n'importe quoi en la matière et considère que des travaux qui ont pour effet de rendre habitables des combles non encore aménagés changent la destination d'une partie du batiment.

Voir ces arrets :

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=JADE&nod=JFXCX1987X12X0000049696

"Considérant, d'une part, que le permis de construire est exigé, aux termes du deuxième alinéa de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme "pour les travaux exécutés sur des constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires" que les travaux qu'entendait entreprendre M. Touflet, sur son immeuble sis rue des Ecoles à Septeuil (Yvelines) avaient pour but de pratiquer des ouvertures dans la toiture alors qu'il n'en n'existait pas afin de pouvoir installer des studios dans les combles; qu'ils avaient, dès lors, pour effet de modifier tant l'aspect extérieur du bâtiment que la destination d'une partie de ce bâtiment et, par suite, nécessitaient un permis de construire; " (27 juillet 1984, M. Touffet, n°39.193)

"Considérant qu'il ressort des pièces du dossier et notamment de la comparaison entre les plans du bâtiment existant et ceux qui décrivent les travaux déclarés que les combles qui n'étaient pas aménagés, quand bien même ils auraient été loués, ont été transformés en un studio ; qu'ainsi les travaux déclarés avaient pour effet de rendre habitable une partie du bâtiment qui ne l'était pas et ainsi de changer la destination d'une partie de ce bâtiment ; que, dès lors, ils ne relevaient pas de la procédure de la déclaration de travaux" (CAA, Nancy, 8 aout 2002, Broxer c/ Commune de Strasbourg, n°97NC2382 http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=JADE&nod=J5XCX2002X08X0000002382).

On remarquera que le juge judiciaire est un peu plus "intelligent" (voir cet arret de la Chambre criminelle qui fait le point sur la question http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXRXAX1989X12X06X00494X000).

En l'etat, il est donc clair que, pour le juge administratif, il faut un PC pour faire des travaux dans les combles afin de les habiter.

D'autre part, j'ai lu avec attention ton post qui expose que si le plancher existe déjà (j'ai eu du mal à comprendre comment un plancher pouvait ne pas exister s'il y a un plafond à l'étage du dessous.... mais ca y est j'ai compris ), alors la surface des combles est de la SHOB, voire de la SHON si les autres conditions sont réunies (1.8 m + pas d'encombrement par la charpente + plancher supportant le poids).

Dans ces conditions, tu en viens à la conclusion qu'en rendant habitables les combles (isolation, percement de vélux,...) l'on peut ne pas créer de la SHON car elle existe déjà. Le COS n'est donc pas concerné. L'ANAH (et moi) sommes d'accord avec toi Laurent http://www.anah.fr/pdf/45_FichTec_AmnCombl.pdf.

Mais, dans ce cas, je doute fort que celui qui a construit le batiment à l'époque ait imaginé qu'il créait de la SHON dans ses combles qui, de surcroit, pouvaient ne pas etre accessibles. Il les a donc déclarés en SHOB dans son PC. S'il souhaite à présent les habiter et indique dans sa DT que c'est de la SHON, l'administration devra alors exiger de lui un PC, puisque aussi bien il est de jurisprudence constante qu'une partie irrégulièrement réalisée d'un batiment (même il y a 20 ans) doit etre incluse dans le PC en vue de sa régularisation. Il n'est donc pas possible de déposer une DT sur une partie d'une maison, sans inclure, par ex., la véranda réalisée illégalement (ceci implique que la seule conséquence importante du défaut de certificat de conformité est l'impossibilité de déposer une DT, sans régulariser la partie illégale).

Pour ces deux raisons il faut un PC.

Et, j'observerai que le probleme du COS reste un vrai probleme car s'il est dépassé, il est difficile de soutenir que les combles sont déjà de la SHON, de sorte que les travaux sont neutres au regard de la regle d'urbanisme méconnue : En effet, étant donné que le juge considére que les travaux entrepris pour rendre habitables des combles changent la destination des locaux, il devrait considérer (sauf arret de la CAA de Nancy cité en "PS") que les travaux aggravent la regle méconnue destinée, précisément, à limiter le nombre des metres carres habitables de l'immeuble.

Enfin, pour conclure ce post-fleuve, cette problématique PC/DT pour l'aménagement des combles pourrait bientot changer, dans le sens où la future partie réglementaire du code de l'urba (annoncée pour cet été), devrait préciser quels changements de destination sont soumis à PC, sans mentionner le cas précis des combles....

Bien cordialement,

Allez les bleus,

Vincent.


PS : pour etre complet, on signalera un arret de la CAA de Nancy, hélas isolé et non publié qui considére, d'une part, que les travaux dans les combles ne changent pas la destiation et peuvent etre réalisés sur un batimet surdensitaire
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=JADE&nod=J5XCX1999X09X0000000986

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 18 juin 2006 22:58:19
Message :

Citation :

---

Initialement entré par vinzz

Cher Laurent,

Je te mets à contribution pour te suggérer l'idée selon laquelle l'aménagement des combles, pour les rendre habitables, est soumis à permis de construire pour deux raisons.

---

Je vais débattre avec plaisir.

Citation :

---

D'une part, parce que le juge administratif fait un peu n'importe quoi en la matière et considère que des travaux qui ont pour effet de rendre habitables des combles non encore aménagés changent la destination d'une partie du batiment.

Voir ces arrets :

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=JADE&nod=JFXCX1987X12X0000049696

---

Arrêt très logique.
Transformer les caves d'un immeuble d'habitation en restaurant est "évidemment" un changement de destinations.

Citation :

---

"Considérant, d'une part, que le permis de construire est exigé, aux termes du deuxième alinéa de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme "pour les travaux exécutés sur des constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires" que les travaux qu'entendait entreprendre M. Touflet, sur son immeuble sis rue des Ecoles à Septeuil (Yvelines) avaient pour but de pratiquer des ouvertures dans la toiture alors qu'il n'en n'existait pas afin de pouvoir installer des studios dans les combles; qu'ils avaient, dès lors, pour effet de modifier tant l'aspect extérieur du bâtiment que la destination d'une partie de ce bâtiment et, par suite, nécessitaient un permis de construire; " (27 juillet 1984, M. Touffet, n°39.193)

"Considérant qu'il ressort des pièces du dossier et notamment de la comparaison entre les plans du bâtiment existant et ceux qui décrivent les travaux déclarés que les combles qui n'étaient pas aménagés, quand bien même ils auraient été loués, ont été transformés en un studio ; qu'ainsi les travaux déclarés avaient pour effet de rendre habitable une partie du bâtiment qui ne l'était pas et ainsi de changer la destination d'une partie de ce bâtiment ; que, dès lors, ils ne relevaient pas de la procédure de la déclaration de travaux" (CAA, Nancy, 8 aout 2002, Broxer c/ Commune de Strasbourg, n°97NC2382 http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=JADE&nod=J5XCX2002X08X0000002382).

---

Dans ces 2 cas, impossible de tirer la mmoindre conclusion.
En effet, on a aucune idée de la destination du bâtiment ou de la partie de bâtiment dans lequel se trouvaient ces combles.
Donc, à moins de nous trouver des renseignements complémentaires, je m'abstiendrais de considérer ces juges comme étant dans l'erreur.

Citation :

---

On remarquera que le juge judiciaire est un peu plus "intelligent" (voir cet arret de la Chambre criminelle qui fait le point sur la question http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXRXAX1989X12X06X00494X000).

---

C'est "mon" jugement de référence, intelligent et clair.

Attendu en outre que, d'une part, la modification de l'affectation donnée à un local n'a pas nécessairement pour effet de modifier la destination de l'immeuble où il se trouve ; que, d'autre part, ne sont exclus de la surface habitable d'un immeuble, selon les dispositions de l'article R. 112-2 du Code de l'urbanisme, que les combles non aménageables pour l'habitation et que cette qualification dépend non de la dénomination donnée par l'acte de vente ou le règlement de copropriété à un local déterminé mais des seules caractéristiques techniques de ce dernier ; qu'enfin le fait que l'Administration, pour apprécier la surface de construction d'un terrain, ait omis de déduire de la superficie constructible de celui-ci la surface d'une partie habitable d'un bâtiment existant, ne peut faire obstacle à l'utilisation de cette partie pour l'habitation ;

Qu'en se déterminant comme elle l'a fait, au lieu de rechercher si les caractéristiques du local acquis par le prévenu le rendaient ou non propre à l'habitation, et si, en l'aménageant, Guerci avait ou non modifié la destination de l'immeuble dont ce local faisait partie, la cour d'appel a méconnu l'article L. 421-1 susvisé ;

D'abord parce qu'il dit qu'il ne faut pas confondre affectation et destination. L'affectation (chambre, séjour, cellier, grenier, cuisine, etc.), ce n'est pas la même chose que la destination de l'immeuble (logement, commerce, artisanat, etc.).
Un grenier est une affectation.
S'il se trouve dans un immeuble de logement, alors ce n'est pas un changement de destination que de le rendre habitable.
S'il se trouve dans un immeuble dévolu au commerce, alors ce n'est pas un changement de destination que de le transformer en stockage de produits commerciaux.

Ensuite parce qu'il explique clairement que l'on ne juge pas ces choses là à partir d'écrits descriptifs, même notariés ou fiscaux, mais à partir de la réalité des choses.
C'est pour moi un critère fondamental en urbanisme : la nullité des mots face à la réalité de la chose.

Citation :

---

En l'etat, il est donc clair que, pour le juge administratif, il faut un PC pour faire des travaux dans les combles afin de les habiter.

---

Non, non, ce n'est pas clair.

Citation :

---

D'autre part, j'ai lu avec attention ton post qui expose que si le plancher existe déjà (j'ai eu du mal à comprendre comment un plancher pouvait ne pas exister s'il y a un plafond à l'étage du dessous.... mais ca y est j'ai compris ), alors la surface des combles est de la SHOB, voire de la SHON si les autres conditions sont réunies (1.8 m + pas d'encombrement par la charpente + plancher supportant le poids).

Dans ces conditions, tu en viens à la conclusion qu'en rendant habitables les combles (isolation, percement de vélux,...) l'on peut ne pas créer de la SHON car elle existe déjà. Le COS n'est donc pas concerné. L'ANAH (et moi) sommes d'accord avec toi Laurent http://www.anah.fr/pdf/45_FichTec_AmnCombl.pdf.

---

Vous êtes sympa .

Citation :

---

Mais, dans ce cas, je doute fort que celui qui a construit le batiment à l'époque ait imaginé qu'il créait de la SHON dans ses combles qui, de surcroit, pouvaient ne pas etre accessibles.

---

Tu sais, les SHOB et SHON pour les immeubles de logements parisiens...

Citation :

---

Il les a donc déclarés en SHOB dans son PC.

---

Et encore.
Sur que non.

Citation :

---

S'il souhaite à présent les habiter et indique dans sa DT que c'est de la SHON, l'administration devra alors exiger de lui un PC, puisque aussi bien il est de jurisprudence constante qu'une partie irrégulièrement réalisée d'un batiment (même il y a 20 ans) doit etre incluse dans le PC en vue de sa régularisation. Il n'est donc pas possible de déposer une DT sur une partie d'une maison, sans inclure, par ex., la véranda réalisée illégalement (ceci implique que la seule conséquence importante du défaut de certificat de conformité est l'impossibilité de déposer une DT, sans régulariser la partie illégale).

---

Non.

Les travaux réalisés sans autorisation et finis depuis plus de 3 ans sont prescrits.

Pourquoi diantre voudrais-tu chercher à régulariser une infraction prescrite ?

Lors d'une demande d'autorisation de travaux, comme tu me l'as déjà vu l'écrire, il faut d'abord établir un dossier d'état des lieux. Dans ce dossier, il est impératif de faire figurer l'exact état des bâtiments, y compris ce qui fut fait sans autorisation, et y compris ce qui déroge aux règles d'urbanisme locales (que ce soit lors de la construction ou maintenant).

Ensuite, on établi un dossier de projet ou l'on demande à pouvoir réaliser certains travaux. Ces travaux la doivent eux respecter les règles d'urbanisme locales, au contraire de ce qui existe.

Lors de l'examen d'une demande d'autorisation de travaux, les instructeurs n'ont pas à se préoccuper de savoir si ce qui existe est actuellement conforme aux règles locales d'urbanisme ou non (car cela a pu l'être au moment de l'édification), ni si cela a été édifié régulièrement (car cela a pu être édifié en un temps ou il n'y avait pas d'autorisation à demander). Au plus, peuvent-ils chercher à savoir si des travaux ont été effectués sans autorisations depuis moins de 3 ans.

Lorsque je vois des instructeurs ramener tout fièrement de leur archives poussiéreuses un dossier de PC vieux de 20 ans, cela me désole. Mais qu'espèrent-ils prouver avec ces vieux dossiers ? Que l'état des lieux remis n'est pas identique aux plans de constructions de l'époque ? Et alors, qu'est-ce que l'on en a à faire ?
Ho, mais vous avez raison mon brave monsieur. Que voulez-vous, c'est que le bâtiment n'a pas été construit comme le plan que vous me montrez. Ou alors qu'il a été modifié depuis. Mais je vous assure que ces modifications ont été faite il y a plus de 3 ans monsieur. Vous ne me croyez pas ? Prouvez le !

Citation :

---

Pour ces deux raisons il faut un PC.

Et, j'observerai que le probleme du COS reste un vrai probleme car s'il est dépassé, il est difficile de soutenir que les combles sont déjà de la SHON, de sorte que les travaux sont neutres au regard de la regle d'urbanisme méconnue : En effet, étant donné que le juge considére que les travaux entrepris pour rendre habitables des combles changent la destination des locaux,

---

Non.
C'est là l'erreur.
Les combles d'une habitation sont une affectation et non une destination.
Les combles d'une habitation sont de la SHON à destination d'habitation, et non une destination à part entière.

Citation :

---

il devrait considérer (sauf arret de la CAA de Nancy cité en "PS") que les travaux aggravent la regle méconnue destinée, précisément, à limiter le nombre des metres carres habitables de l'immeuble.

Enfin, pour conclure ce post-fleuve, cette problématique PC/DT pour l'aménagement des combles pourrait bientot changer, dans le sens où la future partie réglementaire du code de l'urba (annoncée pour cet été), devrait préciser quels changements de destination sont soumis à PC, sans mentionner le cas précis des combles....

---

Forcément, puisque "combles" n'est pas une destination tout comme "séjour" n'est pas une destination.

Citation :

---

Bien cordialement,

---

Tout pareil.

Citation :

---

Allez les bleus,

---

Je finis avec la fin du match , sans avoir relus et en ayant écrit avec un oeil sur la télé. Donc, attention les photes

Citation :

---

Vincent.


PS : pour etre complet, on signalera un arret de la CAA de Nancy, hélas isolé et non publié qui considére, d'une part, que les travaux dans les combles ne changent pas la destiation et peuvent etre réalisés sur un batimet surdensitaire
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=JADE&nod=J5XCX1999X09X0000000986

---

C'est aussi un de mes jugements de référence, logique, cohérent et clair.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : vinzz
Répondu le : 19 juin 2006 10:25:22
Message :

Merci pour tes réponses Laurent,

Tout d'abord, les deux arrets cités me semblent très clairs. Si l'on prend celui de la Cour administrative d'appel de Nancy, qui est cité sur ce point précis au Bulletin juridique du droit de l'urbanisme (la bible), il juge : "que... les travaux déclarés avaient pour effet de rendre habitable une partie du bâtiment qui ne l'était pas et ainsi de changer la destination d'une partie de ce bâtiment ; que, dès lors, ils ne relevaient pas de la procédure de la déclaration de travaux".

Mais, je suis de ton avis, cette JP est stupide car elle confond l'affectation d'un niveau d'un immeuble avec la destination générale...

Ensuite et surtout, la jurisprudence est encore plus claire s'agissant du devenir des parties de batiment irrégulièrement réalisées ou non déclarées: le propriétaire d’un bâtiment irrégulièrement édifié ou modifié ne peut présenter un permis de construire (CE, 28 octobre 1987, Mme CHAPEL, requête n°61.223) ou une déclaration de travaux (CE, 30 mars 1994, M. GIGOULT, requête n°137.881) qui ne porterait que sur une partie de ce bâtiment (cf. égal. http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=JADE&nod=J4XCX1998X12X0000002094).

C'est l'administration qui doit prouver que la partie en question du batiment a été édifiée irrégulièrement. Pour les vieilles constructions, si elle n'a plus le dossier ou si, à l'époque, il n'en fallait pas, il n'y a pas de probleme. En revanche, si l'intéressé présente une DT pour percer des velux dans le toit en indiquant qu'il ne crée pas de SHOB car le plancher était prévu lorsqu'il a déposé son PC en 1975 par exemple, et que l'administration ressort le dossier et s'apercoit que les combles n'ont pas été comptés en SHOB, elle pourrait alors dire que la DT vise à régulariser la situation existante, régularisation qui ne peut passer que par un PC. CQFD

Pour les bleus, no comment.

Vincent.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 19 juin 2006 14:03:58
Message :

Citation :

---

Initialement entré par vinzz

Merci pour tes réponses Laurent,

Tout d'abord, les deux arrets cités me semblent très clairs. Si l'on prend celui de la Cour administrative d'appel de Nancy, qui est cité sur ce point précis au Bulletin juridique du droit de l'urbanisme (la bible), il juge : "que... les travaux déclarés avaient pour effet de rendre habitable une partie du bâtiment qui ne l'était pas et ainsi de changer la destination d'une partie de ce bâtiment ; que, dès lors, ils ne relevaient pas de la procédure de la déclaration de travaux".

---

Mais, Vincent, rendre une partie du bâtiment habitable ne nous permet pas de dire quelle est la destination général de celui-ci !
Cet arrêt est par exemple très logique s'il concerne un immeuble de bureau.

Citation :

---

Mais, je suis de ton avis, cette JP est stupide car elle confond l'affectation d'un niveau d'un immeuble avec la destination générale...

Ensuite et surtout, la jurisprudence est encore plus claire s'agissant du devenir des parties de batiment irrégulièrement réalisées ou non déclarées: le propriétaire d’un bâtiment irrégulièrement édifié ou modifié ne peut présenter un permis de construire (CE, 28 octobre 1987, Mme CHAPEL, requête n°61.223) ou une déclaration de travaux (CE, 30 mars 1994, M. GIGOULT, requête n°137.881) qui ne porterait que sur une partie de ce bâtiment (cf. égal. http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=JADE&nod=J4XCX1998X12X0000002094).

C'est l'administration qui doit prouver que la partie en question du batiment a été édifiée irrégulièrement. Pour les vieilles

---

C'est quoi vieille ?
A quel age une construction est-elle vieille ?

Citation :

---

constructions, si elle n'a plus le dossier ou si, à l'époque, il n'en fallait pas, il n'y a pas de problemes.

---

Alors pourquoi y en a-t-il pour des constructions plus récentes ?
C'est totalement illogique et anormal.
Cela remet en cause de manière innaceptable le principe de prescription.
Les crimes de sang sont prescrit par la loi et pas la construction d'une maison ?
Ca te semble normal ?

Citation :

---

En revanche, si l'intéressé présente une DT pour percer des velux dans le toit en indiquant qu'il ne crée pas de SHOB car le plancher était prévu lorsqu'il a déposé son PC en 1975 par exemple, et que l'administration ressort le dossier et s'apercoit que les combles n'ont pas été comptés en SHOB, elle pourrait alors dire que la DT vise à régulariser la situation existante, régularisation qui ne peut passer que par un PC. CQFD

---

Ha non, là encore pas d'accord.

Il y a eu fraude en 1975 lors du dépot du PC et cela ne serait pas prescrit 30 ans plus tard ??

Mais enfin, Vincent, comment peut-on tenir ce raisonnement ?

Sur quelle base légale et surtout éthique peut-on décider d'appliquer tel traitement à un bâtiment érigé il y a 30 ans et tel autre traitement pour un bâtiment érigé il y a 50 ans ?

D'ailleurs, quelle est la date limite ?

A quel age un bâtiment est-il dispensé d'avoir à produire son acte de naissance ?

Quel age doit-il atteindre pour que son erreur de jeunesse soit prescrite ?

Pour moi, c'est 3 ans et je ne vois pas comment on peut justifier une autre date.

Dans l'exemple que tu prends, comment justifie-t-on légalement que l'infraction faites il y a 30 ans n'est pas prescrite ?

Citation :

---

Pour les bleus, no comment.

---

Citation :

---

Vincent.

---

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : vinzz
Répondu le : 19 juin 2006 14:29:56
Message :

Dura lex, sed lex, Laurent.

La JP est comme je te l'a décrite et la prescription de 3 ans est pénale uniquement et non pas administrative.

C'est pourquoi, le projet de loi ENL envisage d'instituer une prescription "administrative" qui n'existe pas pour l'instant et qui servirait à regarder comme "régulièrement édifiée" au sens des dispositions du POS et du code de l'urba relatives au droit de reconstruire à l'identique, toute construction réalisée il y a plus de 10 ans, en méconnaissance ou sans PC.

Pour l'instant, la regle est ce qu'elle est : une DT ne peut porter, par exemple, sur un percement de fenetre si le mur dans lequel la fenetre a été créée a été réalisé sans PC. Le projet doit englober le tout et régulariser la situation.

IL faudrait peut etre en parler à nos amis Strebler and co, là où tu sais.... Après tout, c'est eux que cela regarde, meme si ce sont les administré qui en subissent les conséquences

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 19 juin 2006 14:42:15
Message :

Laurent,

Il n'y a pas à ma connaissance de prescription administrative réelle de la faute en urbanisme... Il y a bien prescrition de l'action pénale (3 ans en général en urbanisme) et prescription de l'action civile (de 1 à 30 ans selon les cas) mais pas administrative.

Ce type de prescription est d'ailleurs toujours discuté dans le cadre de la rédaction de la loi ENL : les députés ont demandé, dans leur amendement 51 porté sur le texte de cette loi en deuxième lecture (texte 3072), qu'une telle prescription ne soit pas possible, au grand dam des sénateurs qui l'avaient proposé dans un article 3bis de la loi.

(réf sur web: http://www.assemblee-nationale.fr/12/pdf/amendements/3072/307200051.pdf)

voili voilà


cordialement
wroomsi

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 19 juin 2006 14:52:30
Message :

Citation :

---

Initialement entré par vinzz

Dura lex, sed lex, Laurent.

---

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 19 juin 2006 15:00:52
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Citation :

---

Initialement entré par vinzz

Dura lex, sed lex, Laurent.

---

Ha non.
Pour cela, il faudrait que la loi existe, ce qui n'est pas le cas ici dis-tu !
[quote]

---

La loi n'existe pas, dis tu...

Mais les prescriptions (au sens ordre, règles, pas au sens "on passe l'éponge!") d'urbanisme ne sont-elle pas des prescriptions imprescriptibles (), au même titre que le domaine public est inaliénable (pas de prescription acquisitive trentenaire sur le domaine public...).

Qu'en pensez vous ?



cordialement
wroomsi

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 19 juin 2006 15:59:00
Message :

On en revient à ma précédente remarque :

Les crimes de sang sont prescrit par la loi, mais pas la construction d'une maison, sauf si elle date de ??... on ne sait pas en fait... Enorme, non ?

Pourquoi personne ne s'étonne qu'une maison du moyen age n'ai pas de permis de construire ?

Pouquoi s'offusque-t-on alors qu'un bâtiment ai été modifié sans autorisation il y a 20 ans ?

Il y a là 2 poids 2 mesures, ce qui est totalement anormal.

Je crois que je ne vais pas tarder à protester et trainer en justice tous les travaux entrepris sur des bâtiments datant d'avant la seconde guerre.
Motif : la construction a été faite sans autorisation administrative !
Il faut donc un PC de régularisation pour tous ces bâtiments !

Et que les participant au débat mouillent leur chemise : quelle est pour eux la date à partir de laquelle il faut estimer qu'un bâtiment n'a plus besoin de régularisation ?

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 19 juin 2006 18:22:52
Message :

Ok, je mouille la chemise:
Pour moi, l'illégalité de la construction n'apparait qu'à l'occasion de la demande de nouveaux travaux.
Si une simple DT suffit pour lesdits travaux mais qu'un permis de régul est exigé par l'administration parce que des travaux auraient été réalisés précédemment sans autorisation, alors :

• il appartient à ladite administration de démontrer que les travaux antérieurs sont illégaux puisqu'elle exige une régul
• des travaux sont illégaux si ils contreviennent aux règles applicables au moment où ils sont réalisés : d'une part, il appartient à l'administration de retrouver lesdites règles et bien sur la date pour apprécier cette concommitance(bon courage avant 1946) et, d'autre part, ça répond à ta question sur la construction des grottes de Lascaux ()
• ça peut permettre d'avoir un état des lieux à la date actuelle, donc présenter la construction telle qu'elle est pour archivage à usage ultérieur
• enfin, des travaux déclarés qui permettraient de régulariser des travaux antérieurs illégaux par rapport aux règles actuelles doivent être difficiles à interdire !

Donc, sans me mouiller trop mais quand même (), je dirais : prescription de fait de tous les travaux réalisés avant la mise en place du code de l'urbanisme !

Qu'en penses-tu ?

cordialement
wroomsi

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 19 juin 2006 22:45:14
Message :

Citation :

---

Initialement entré par wroomsi


Ok, je mouille la chemise:
Pour moi, l'illégalité de la construction n'apparait qu'à l'occasion de la demande de nouveaux travaux.

---

Hum, pourquoi ce préambule ?
Tel que raccourci, il est faux, l'administration n'ayant bien sur pas besoin d'attendre une demande d'urbanisme de la part d'un fautif pour lancer une action judiciaire contre lui.

Citation :

---

Si une simple DT suffit pour lesdits travaux mais qu'un permis de régul est exigé par l'administration parce que des travaux auraient été réalisés précédemment sans autorisation, alors :

• il appartient à ladite administration de démontrer que les travaux antérieurs sont illégaux puisqu'elle exige une régul



---

C'est un point évident, mais qu'il vaut mieux répéter

Citation :

---

des travaux sont illégaux s'ils contreviennent aux règles applicables au moment où ils sont réalisés : d'une part, il appartient à l'administration de retrouver lesdites règles et bien sur la date pour apprécier cette concommitance(bon courage avant 1946) et,

---

Prenons le cas d'une maison construite carrément sans autorisation, mais conforme alors au règles du POS en vigueur.
20 ans plus tard, les règles du POS ont evidemment changé et la maison ne pourrait plus être batie comme cela.
Que fait l'instructeur de la DT pour ravalement de façade ?

Citation :

---

d'autre part, ça répond à ta question sur la construction des grottes de Lascaux ()

---

Hum ?
Pourtant, dans les siècles passés, il y avait aussi des règles à respecter. Des textes royaux, municipaux, etc. Pourquoi ne doit-on pas les prendre en compte puisque la prescription en matière d'urbanisme n'existe pas ?
Sus aux contructions illégales, même millénaires !
Moi, j'exige l'égalité pour tous ! (vive la république !)
Je connais un chateau féodal érigé malgrès l'interdiction du roi de France => a bas la muraille aux prochains travaux !
Toute construction n'ayant pas son permis de construire dormant dans un carton de la DDE doit déposer un permis de régularisation pour exister enfin !
Mais, doit-on l'instruire au regard des édits royaux ou des règles d'urbanisme actuelles ? C'est évidemment la dernière réponse la bonne.
Ha zut, ça va provoquer la démolition de pas mal de maisons ça...
Ce n'est peut-être alors pas un permis de régularisation qu'il faut instruire, mais simplement la demande actuelle, non ?

On doit se préoccuper de la légalité des travaux projetés et non de celle des travaux effectués des sciècles plus tôt, des dizaines d'années plus tôt, 3 ans plus tôt...

Si on met le doigts dans le mécanisme de la demande de régularisation, on plonge dans un abîme d'où on ne peut ressortir.

On cherche à reprocher a une construction une infraction prescrite. A quoi ça sert ? Où cela mène-t-il ?

Citation :

---

ça peut permettre d'avoir un état des lieux à la date actuelle, donc présenter la construction telle qu'elle est pour archivage à usage ultérieur

---

Mouhai.
Pour l'instruction d'un PC ou d'une DT, la loi ne demande pas de produire les vues en plans des constructions...
Par contre, c'est toujours intéressant pour le maitre d'ouvrage d'avoir un dossier complet de son bien.

Citation :

---

enfin, des travaux déclarés qui permettraient de régulariser des travaux antérieurs illégaux par rapport aux règles actuelles doivent être difficiles à interdire !

---

Ils sont au contraire les bienvenus.
Tous travaux demandés pour une construction ne respectant tout ou partie des règles locales d'urbanisme actuelles ne peuvent être autorisés que si ceux-ci améliorent la situation, ou au moins ne l'aggrave pas.

Mais cette non conformité ne doit pas empêcher l'instruction !

Cette non conformité peut être du fait d'une infraction de l'administré, mais aussi d'un changement des règles depuis la construction.

Au regard des textes de lois en vigueur, il n'y a aucune raison d'appliquer 2 raisonnements différents aux 2 situations.

Citation :

---

Donc, sans me mouiller trop mais quand même (), je dirais : prescription de fait de tous les travaux réalisés avant la mise en place du code de l'urbanisme !

Qu'en penses-tu ?

---

Qu'avant le code de l'urbanisme il existait un autre code.
Et qu'avant ce code, il existait des règles préfectorales, nationales.
Et qu'avant encore, des règles royales.
Et tout au début, l'avis du chef.

Citation :

---

cordialement
wroomsi

---

Je crois que le plus simple est de raisonner par l'exemple pour démmontrer les absurdités auxquelles mène un non prescription des infractions aux règles d'urbanisme.

1)
Une construction a été érigée sans autorisation il y a 10 ans. Au moment de la fin des travaux, elle respectait les règles d'urbanisme locales. Ceci est une infraction.
Aujourd'hui, on veut ravaler la façade.
Faut-il demander une DT ou un PC ?
S'il est décidé de demander un PC, celui-ci doit être instruit obligatoirement suivant les règles d'urbanisme actuelles. Or, celle-ci ne permettent pas cette construction, alors que celles au moment de la construction si. Que fait-on ?

2)Une construction a été érigée sans autorisation il y a 10 ans. Au moment de la fin des travaux, elle dérogait aux règles d'urbanisme locales. Ceci est une "double" infraction.
Depuis, les règles d'urbanisme ont changé. Elles permettent cette construction.
Aujourd'hui, on veut ravaler la façade.
Faut-il demander une DT ou un PC ?
S'il est décidé de demander un PC, celui-ci doit être instruit obligatoirement suivant les règles d'urbanisme actuelles. La construction est donc autorisée. Pourtant, lors de sa construction, elle ne pouvait pas l'être ! Ou est l'égalité ?

Changeons les dates de construction.
Que penser des 2 mêmes cas pour des constructions vieilles de 30 ans ?
Vielles de 50 ans ? Etc.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 20 juin 2006 07:58:02
Message :

Citation :

---

Je crois que le plus simple est de raisonner par l'exemple pour démmontrer les absurdités auxquelles mène un non prescription des infractions aux règles d'urbanisme.

1)
Une construction a été érigée sans autorisation il y a 10 ans. Au moment de la fin des travaux, elle respectait les règles d'urbanisme locales. Ceci est une infraction.
Aujourd'hui, on veut ravaler la façade.
Faut-il demander une DT ou un PC ?
S'il est décidé de demander un PC, celui-ci doit être instruit obligatoirement suivant les règles d'urbanisme actuelles. Or, celle-ci ne permettent pas cette construction, alors que celles au moment de la construction si. Que fait-on ?

2)Une construction a été érigée sans autorisation il y a 10 ans. Au moment de la fin des travaux, elle dérogait aux règles d'urbanisme locales. Ceci est une "double" infraction.
Depuis, les règles d'urbanisme ont changé. Elles permettent cette construction.
Aujourd'hui, on veut ravaler la façade.
Faut-il demander une DT ou un PC ?
S'il est décidé de demander un PC, celui-ci doit être instruit obligatoirement suivant les règles d'urbanisme actuelles. La construction est donc autorisée. Pourtant, lors de sa construction, elle ne pouvait pas l'être ! Ou est l'égalité ?

Changeons les dates de construction.
Que penser des 2 mêmes cas pour des constructions vieilles de 30 ans ?
Vielles de 50 ans ? Etc.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

---

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 20 juin 2006 09:15:19
Message :

Pour ma part, je considère que cette préoccupation n'a pas plus de sens que de déterminer le sexe des anges.

La recherche d'une prescription "administrative" n'a pour moi pas de sens.

En y réfléchissant, le projet de loi instaurant les 10 ans a de très fort risque d'être inapplicable et dangeureux.

Je vais essayer de trouver le projet sur internet.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : vinzz
Répondu le : 20 juin 2006 09:43:36
Message :

Tu sais Laurent, tu te bats contre le principe de "l'imprescriptibilité administrative des constructions irrégulières", encore récemment confirmé par le Conseil d'Etat http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=JADE&nod=JGXCX2005X06X000000267320 et d'ailleurs dénoncé par la doctrine et le rapport Pelletier sur la réforme de l'urbanisme http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr/actu/secujurid_autourba/chap6.pdf (cf. le point n°79).

Je suis d'accord avec toi et une prescription devrait s'appliquer.

Et merci à Wroomsi pour ses idées intéressantes.

Vincent.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 20 juin 2006 11:25:17
Message :

Arrêt très intéressant Vincent, car on y trouve la date de 1977 comme départ de l'obligation d'autorisation administrative pour construire (cette date est celle de la création du code de l'urbanisme).

Or, avant 1977, il existait déjà des règles d'urbanisme à respecter.

Pourquoi ne doivent-elles pas être prises en comtpe ?

Ceci est totalement inéquitable car ces règles devaient aussi être respecter à l'époque, comme à toutes les époques d'ailleurs.

PS : vous pouvez maintenant m'appeler "Don Quichotte"

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : Alema
Répondu le : 06 juil. 2006 11:01:47
Message :

Bonjour, je suis instructeur de dossier d'urbanisme dans une mairie et j ai lu avec beaucoup d'attention toutes les remarques de ce post sur l'aménagement de combles.

Je suis confronté a un problème lié au controle de légalité. J'ai instruit un permis de construire relatif a l'aménagement de combles dans un batiments d'habitation. Un permis de construire a été déposé faisant suite a une déclaration de travaux créant des ouvertures dans ces combles.

Ce batiment est un batiment ancien datant des années 1930, j ai donc considerer que l'aménagement de ces combles en appartement n'entrainait pas la création de SHON.

Or le controle de légalité me tombe dessus en me disant qu'il y a de la création de SHON alors qu'il n'y a pas d'élévation de plancher.

C'est pourquoi j'aimerai savoir ou je peux trouver un texte officiel ou une jurisprudence qui dit qu les combles constituent par défaut de la SHON quand la hauteur est > à 1m80 pour les batiment d'un certain age.

Merci de votre réponse.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 06 juil. 2006 11:28:24
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Alema
[brOr le controle de légalité me tombe dessus en me disant qu'il y a de la création de SHON alors qu'il n'y a pas d'élévation de plancher.

C'est pourquoi j'aimerai savoir ou je peux trouver un texte officiel ou une jurisprudence qui dit qu les combles constituent par défaut de la SHON quand la hauteur est > à 1m80 pour les batiment d'un certain age.

Merci de votre réponse.

---

Auteur Réponse : vinzz
Répondu le : 06 juil. 2006 16:21:37
Message :

Oui j'ai vu passer cette JP dans l'AJDA, son intérêt concerne surtout la notification des recours R.600-1. En ce qui concerne la SHOB/SHON, on ne sait pas trop ce qui s'est passé, je crois seulement comprendre que le CE dit qu'il ne faut examiner que ce qui est déclaré, si ce n'est pas conforme à la réalité, alors cela ne regarde pas l'autorité d'urbanisme mais le juge pénal.

Cela étant et pour répondre à Alema:


"l'aménagement des combles en appartement n'entrainait pas la création de SHON"..... Tout dépend de ce que fait le pétitionnaire. S'il a déclaré que ces combles étaient déjà de la SHON, selon la définition donné par l'article R.112-2 du CU et la circulaire de 1990, alors il peut y faire ce qu'il veut, il ne crée pas de SHON (sauf agrandissement). Si en revanche il a déclaré réaliser un plancher par exemple ou agrandir le plafond des combles pour que la hauteur dépasse 1,80 m (la réfence à cette hauteur résulte de la circulaire de 1990, que vous trouverez en cliquant sur le lien situé sur le 1er message de ce fil initié par Laurent), alors le pétitionnaire crée de la SHON, ce qui est impossible si le batiment est déjà surdensitaire.

Bien cordialement,

Vincent.

Auteur Réponse : lajayette
Répondu le : 06 juil. 2006 18:09:10
Message :

[*]2) Si l'on aménage des combles constituant de la SHOB mais pas de SHON (donc de hauteur inférieure à 1m80) sans modifier l'apparence extérieure de la construction, il n'y a besoin d'aucune autorisation. Même aménagés, ils ne constituent malgrès tout pas de SHON, puisqu'ils sont toujours de hauteur inférieure à 1m80.

Si je comprends bien ce raisonnement, on peut l'étendre à une cave: si on aménage une cave (surface qui est par définition de la SHOB mais pas de la SHON), il n'y a besoin d'aucune autorisation car même aménagée, celle-ci garde sa définition de cave : sous-sol + accès uniquement par l'intérieur.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 06 juil. 2006 22:58:16
Message :

Alema
Allez lire ce sujet.
Vous y trouverez l'alpha et l'oméga de l'instructeur de permis de construire : des liens vers les circulaires 90-80 et 99-49 et la circulaire illustrée SHOB SHON.
Attention à mes remarques apportant des corrections à celles-ci.

Vous y trouverez pourquoi le contrôle de légalité se trompe et ne respecte pas la circulaire 90-80 qui est toujours en vigueur et même simplement la loi (article R112-2.

Si un plancher de comble existe, il existe, point !
Le fait qu'il n'ai pas de fenêtre n'a aucun intêret.
Ou sinon, il faudrait aussi déduire tous les placards et autres celliers borgnes situés en comble.
Pour pousser ces faux raisonnements dans leur retranchement, prenons le cas d'un appartement mansardé, dans les combles d'un immeuble donc. Dans cet appartement, il y a des pièces nobles éclairées, un cellier borgne et dans ce cellier une porte donnant dans le grenier qui est en fait le reste des combles non aménagés. Il faudrait compter le cellier dans la SHON et le grenier non ? En vertu de quelle logique ?

Le contrôle de légalité confond aménageable et aménagé. Le critère à pendre en compte est bien sur celui d'aménageable comme le dit la loi, et non celui d'aménagé qui est absent de cette même loi.

Un comble disposant d'un plancher doit bien être regardée comme aménageable et donc constitutif de SHON.



Lajayette

Non.

Le mot cave est défini dans les dictionnaires et encyclopédies :Chambre souterraine, ordinairement voûtée et creusée sous une maison, dont la fraîcheur constante permet de conserver des provisions, principalement du vin.

Si vous transformez votre cave en studio de musique ou en pièce coquine, vous la "transformerez" de facto en SHON.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : lajayette
Répondu le : 07 juil. 2006 09:21:06
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Alema
Allez lire ce sujet.
Vous y trouverez l'alpha et l'oméga de l'instructeur de permis de construire : des liens vers les circulaires 90-80 et 99-49 et la circulaire illustrée SHOB SHON.
Attention à mes remarques apportant des corrections à celles-ci.

Vous y trouverez pourquoi le contrôle de légalité se trompe et ne respecte pas la circulaire 90-80 qui est toujours en vigueur et même simplement la loi (article R112-2.

Si un plancher de comble existe, il existe, point !
Le fait qu'il n'ai pas de fenêtre n'a aucun intêret.
Ou sinon, il faudrait aussi déduire tous les placards et autres celliers borgnes situés en comble.
Pour pousser ces faux raisonnements dans leur retranchement, prenons le cas d'un appartement mansardé, dans les combles d'un immeuble donc. Dans cet appartement, il y a des pièces nobles éclairées, un cellier borgne et dans ce cellier une porte donnant dans le grenier qui est en fait le reste des combles non aménagés. Il faudrait compter le cellier dans la SHON et le grenier non ? En vertu de quelle logique ?

Le contrôle de légalité confond aménageable et aménagé. Le critère à pendre en compte est bien sur celui d'aménageable comme le dit la loi, et non celui d'aménagé qui est absent de cette même loi.

Un comble disposant d'un plancher doit bien être regardée comme aménageable et donc constitutif de SHON.



Lajayette

Non.

Le mot cave est défini dans les dictionnaires et encyclopédies :Chambre souterraine, ordinairement voûtée et creusée sous une maison, dont la fraîcheur constante permet de conserver des provisions, principalement du vin.

Si vous transformez votre cave en studio de musique ou en pièce coquine, vous la "transformerez" de facto en SHON.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

---

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 07 juil. 2006 10:29:44
Message :

Non, je vous assure qu'aucun juge ne vous suivra dans votre argumentaire.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : Alema
Répondu le : 07 juil. 2006 16:45:51
Message :

Merci pour ces renseignements

Auteur Réponse : bouzigues
Répondu le : 07 juil. 2006 19:59:56
Message :

Bonjour,

Je reviens à nouveau après des années de posts féliciter et congratuler Laurent le Magnifique.

Il mérite un accessit UI en gros caractères.

Il est des nôtres, ce qu'il écrit n'est pas vain, comme tant d'autres.






Ancien contributeur non pour autant émérite.

Auteur Réponse : vinzz
Répondu le : 08 juil. 2006 13:23:10
Message :

Tt à fait d'accord avec Bouzigues, Laurent a révolutionné la notion der SHON et SHOB....

Merci à lui

Vincent.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 08 juil. 2006 14:16:25
Message :

Et heureusement que tu es là Vincent pour pallier à ma méconnaissance du droit.

Et Avec Emmanuel, nous formons un trio plutôt dynamique je trouve.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : sagane
Répondu le : 13 juil. 2006 16:31:25
Message :

Bonjour à tous et merci de votre aide si précieuse !
J'achète une maison (jusque là, tout va bien)...
Les propritéaires actuels l'ont faite construire il y a quelques années et suite à une erreur du constructeur, le plancher simple du grenier qui devait être au dessus du garage s'est transformé en plancher béton ! Le permis de construire ne le mentionnait donc pas (et je n'ai pas vu de modifications, mais je vais demander).
Cette pièce, apparaissant dans la promesse de vente déposée chez le notaire comme une lingerie est isolée mais ni chauffée, ni éclairée. Pour cette raison, je souhaiterais faire poser un Vélux (sans vis-à-vis). Le SHOB doit être de 18 m² environ et le SHON de 9 m².
Le fait que cette pièce n'ai pas été déclarée initialement peut-il poser problème ? Dois-je déclarer cette installation à l'administration fiscale (je ne change pas la destination de la pièce, qui me servira de lingerie) ? Je suppose que cela pourrait faire augmenter la taxe si la nouvelle surface n'a pas été prise en compte auparavant. La mairie m'a indiqué que je devrai déposer une déclaration de travaux. Y a-t-il autre chose à prévoir ? Qu'en pensez-vous ?
Merci par avance de vos explications toujours claires (et pourtant pointues !)

Sagane

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 14 juil. 2006 11:38:06
Message :

Citation :

---

Initialement entré par sagane

Bonjour à tous et merci de votre aide si précieuse !
J'achète une maison (jusque là, tout va bien)...
Les propritéaires actuels l'ont faite construire il y a quelques années et suite à une erreur du constructeur, le plancher simple du grenier qui devait être au dessus du garage s'est transformé en plancher béton !

---

Auteur Réponse : sagane
Répondu le : 14 juil. 2006 12:02:39
Message :

Merci beaucoup de votre réponse.
En fait, ce que je ne comprend pas très bien sur le permis de construire, ce sont les différences entre certains chiffres.
Je m'explique :
SHOB : 190.60
Combles : 25.77
Porche : 1.95
Garage : 21
SHON : 141.88
SHON * 0.95 : 134.78 (tout ça, j'ai bien compris, bien que je ne vois pas à quoi sert ce dernier chiffre, mais peu importe).

Surface habitable totale : 119.03. Et là est le problème : la lingerie (c'est ce terme qui est utilisé dans la promesse de vente) n'apparait pas dans le détail des surfaces habitables et n'est pas comptée. Une lingerie n'est-elle pas considérée comme surface habitable ? Quand le devient-elle (c'est-à-dire avec quels équipement considère-t-on qu'il s'agit de combles aménagés et non plus non aménagés ?)
Surface annexe totale : 18.37 (correspond au garage)

La lingerie fait environ 18 m² (dont 9 m² au dessus de 1,80 m).
Si la lingerie est considérée comme surface habitable, la surcharge ne devrait de toute façon pas être un problème (j'ai 1200 m² de terrain environ). Mais je me trompe peut-être...
Pour ce qui est de la déclaration de la surface habitable aux impôts, je pense que les propriétaires actuels ont du remplir un formulaire H1 à l'achèvement de la construction...
Cette surface qui n'apparait pas sur le permis de construire risque-t-elle de poser problème par la suite (le plan du permis de construire fait apparaître "vide sur garage" donc pas de plancher d'aucune sorte...? Dois-je faire quelque chose pour régulariser la situation ? Je m'avoue un peu perdue dans tout ça... (Je signe chez le notaire dans 15 jours)

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 14 juil. 2006 14:35:09
Message :

Citation :

---

Initialement entré par sagane

Merci beaucoup de votre réponse.
En fait, ce que je ne comprend pas très bien sur le permis de construire, ce sont les différences entre certains chiffres.
Je m'explique :
SHOB : 190.60
Combles : 25.77
Porche : 1.95
Garage : 21
SHON : 141.88
SHON * 0.95 : 134.78 (tout ça, j'ai bien compris, bien que je ne vois pas à quoi sert ce dernier chiffre, mais peu importe).

---

Auteur Réponse : sagane
Répondu le : 14 juil. 2006 17:38:36
Message :

Merci à nouveau pour cette réponse.
Renseignements pris, il s'avère qu'aucun permis modificatif n'a été déposé (mais je ne dispose que des plans fournis par le constructeur de la maison, avec terrain... avec indiqué "permis de construire", mais pas la copie du formulaire). Ce que je ne comprend pas bien, c'est que les propriétaires ont obtenu un certificat de conformité, et que la DDE est passée en début d'année sans avoir rien redit à la situation...
Dois-je considérer que nous somes absouts (à moins que ça ne juge que l'extérieur)? N'y a-t-il pas prescription (achèvement des travaux en 1998) ?
Sinon, comme la pièce a une SHOB inférieure à 20m², on pourra peut-être tout régulariser en même temps avec la déclaration de travaux (Vélux plus nouvelle pièce) ?

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 16 juil. 2006 20:17:23
Message :

Oui, le plus simple, si la maison n'est pas en surdensité, est bien de profiter de la déclaration de travaux pour le vélux pour y inclure le plancher.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : sagane
Répondu le : 19 juil. 2006 14:20:27
Message :

Pour conclure sur le sujet, quelques (dernières, longues et importantes) questions de ma part :
- Est-ce que je risque quelque chose en achetant cette maison avec cette pièce en situation illégale ?
- Mon souhait est de me mettre en conformité dès que possible, soit avec une DT, soit avec un nouveau PC (si la pièce fait plus de 20 m² de SHOB, et je crains qu'elle ne soit juste au dessus, mais tant pis, je souhaite être en règle). Un refus du PC ou de la DT est-il possible (en partant du principe que la maison ne sera pas en surdensité, ce que je vais vérifier), dans la mesure où seule une demande de Vélux serait ajoutée en façade ? Et dans ce cas, que devrais-je faire ?
- Cette situation de régularisation est-elle fréquente et les mairies ou DDE sont-elles "conciliantes" lorsque l'on est de bonne foi ?
- Pourquoi les certificat de conformité a-t-il pu être délivré par la DDE en début d'année, ne juge-t-il que l'extérieur de la construction ? En effet, je pense que la meilleure solution est de jouer la transparence avec la mairie et d'expliquer clairement mon problème pour le régler au mieux. Opinion partagée ?
- Le notaire (je signe le 29 juillet l'acte de vente) ne devrait-il pas signaler ce problème ? La pièce "illégale" figure en effet dans la promesse de vente (mais je n'ai pas encore le projet d'acte de vente) en tant que "lingerie" et il est net qu'elle ne figure pas sur le PC initial.
- Cette irrégularité peut-elle rendre la vente caduque si j'évoque le problème (vous devez avoir parfaitement compris que je ne souhaite pas renoncer à cet achat, mais souhaite me mettre au plus vite dans la légalité, même si beaucoup me disent "que beaucoup commettent des infractions aux règles de l'urbanisme et vivent très bien comme ça", ce n'est pas ma façon de voir les choses...).
Merci beaucoup de vos conseils avisés et éclairés...
Sagane

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 19 juil. 2006 14:48:29
Message :

Je pense aussi que vous avez parfaitement intérêt à régulariser la situation.
Pourquoi ne pas faire (voir avec le notaire) une vente sous condition d'obtention d'n PC de régularisation ?

cordialement
Emmanuel

Auteur Réponse : sagane
Répondu le : 19 juil. 2006 14:58:05
Message :

Je ne savais pas que c'était possible. Quels en sont les conséquences (je suppose que la vente est annulée si le PC n'est pas délivré) ? Je dois avouer que cet achat est un coup de coeur (ma première maison, que je souhaite garder longtemps) et je ne suis pas sure d'être prête à y renoncer... De plus, je crains que les propriétaires actuels le voient d'un très mauvais oeil (d'autant que la maison faisait l'objet de beaucoup de convoitises et a été "vendue" en 48 heures...). Le PC de régularisation est-il différent d'un PC classique ?
Que pensez-vous de mes autres questions ?

Auteur Réponse : Pipotin
Répondu le : 19 juil. 2006 14:59:26
Message :

Sagane,

A toute fin utile, j'attire votre attention sur http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=41541 où Vinzz a eu la gentillesse de nous apporter des éléments de réponse pour une situation un peu similaire à la vôtre.

Bien cordialement,
Pipotin

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 19 juil. 2006 15:52:58
Message :

Citation :

---

Initialement entré par sagane

Pour conclure sur le sujet, quelques (dernières, longues et importantes) questions de ma part :
- Est-ce que je risque quelque chose en achetant cette maison avec cette pièce en situation illégale ?

---

Auteur Réponse : sagane
Répondu le : 20 juil. 2006 11:30:07
Message :

Renseignements pris auprès de la mairie, le COS est de 0,2.
J'ai entre 1100 et 1150 m² de terrain et actuellement 190m² de SHOB, 142 m² de SHON et 135 m² de SHON*0.95.
Je peux donc monter jusqu'à 220 de SHON sans difficiculté, donc ce ne sont pas mes 18 m² supplémentaires de SHON qui devraient poser problème (OUF !).
Si j'ai bien compris, il me faudra donc déposer un nouveau permis de construire (je dois être juste un peu au dessus des 20m² de SHOB donc adieu la DT). Au bout de combien de temps pourrais-je poser mon Vélux en étant sure que le permis ne sera plus annulé ou autre mauvaise surprise ? Cette procédure est-elle aussi complexe qu'il y parait (plans... J'ai le premier permis de construire et devrais pouvoir largement reprendre une partie des plans, heureusement).
Au pire, on me refusera la pose du Vélux, mais tant pis, ma pièce sera aveugle mais légale !

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 20 juil. 2006 21:50:48
Message :

Citation :

---

Initialement entré par sagane

Renseignements pris auprès de la mairie, le COS est de 0,2.
J'ai entre 1100 et 1150 m² de terrain et actuellement 190m² de SHOB, 142 m² de SHON et 135 m² de SHON*0.95.
Je peux donc monter jusqu'à 220 de SHON sans difficiculté, donc ce ne sont pas mes 18 m² supplémentaires de SHON qui devraient poser problème (OUF !).
Si j'ai bien compris, il me faudra donc déposer un nouveau permis de construire (je dois être juste un peu au dessus des 20m² de SHOB donc adieu la DT). Au bout de combien de temps pourrais-je poser mon Vélux en étant sure que le permis ne sera plus annulé ou autre mauvaise surprise ? Cette procédure est-elle aussi complexe qu'il y parait (plans... J'ai le premier permis de construire et devrais pouvoir largement reprendre une partie des plans, heureusement).
Au pire, on me refusera la pose du Vélux, mais tant pis, ma pièce sera aveugle mais légale !

---

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 26 juil. 2006 14:33:13
Message :

groumpfff...
ça, Sagane, c'est le fil sur les combles...
celui sur les SHON c'est http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29614&whichpage=2

cordialement
Emmanuel

Auteur Réponse : mannu
Répondu le : 03 août 2006 15:37:35
Message :

Bonjour, et merci pour toutes ces infos

Après lecture de tous les messages précédants, un doute subsiste par rapport à ma situation :

je suis en train d'acheter une maison du début du XXe siècle, dont les combles sont aujourd'hui sans plancher (uniquement le plafond de l'étage inférieur) et non utilisés. J'ai cru comprendre que le fait d'aménager des chambres rajoutait de la SHON et que si la SHON rajoutée était supérieure à 20m² il fallait faire une demande de PC.

Cependant, dans un autre post il était dit que pour les maisons qui n'avaient pas de PC les combles pouvaient être considérées comme de la SHON, même dans le cas ou le plancher était inexistant.

Une simple DT suffira t'elle pour la pose de mes fenêtres de toit, sachant que je ne modifie pas la destination de l'habitation?

mannu

Auteur Réponse : titedino
Répondu le : 03 août 2006 20:52:09
Message :

Bonsoir,
Si j'ai bien compris (je vais aménager mon grenier), il faut un PC dès qu'on dépasse 20m2 de SHOB (non de SHON !).
Ma maison a des combles "perdus" dont la structure est suffisante "a priori" pour un plancher, mais dur de le prouver.
Donc je pose un PC à la rentrée... pour 15m2 de SHON, mais 60m2 de SHOB.
Juliette

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 05 août 2006 12:23:27
Message :

Citation :

---

Initialement entré par mannu

Bonjour, et merci pour toutes ces infos

Après lecture de tous les messages précédants, un doute subsiste par rapport à ma situation :

je suis en train d'acheter une maison du début du XXe siècle, dont les combles sont aujourd'hui sans plancher (uniquement le plafond de l'étage inférieur) et non utilisés.

---

Auteur Réponse : Alema
Répondu le : 29 août 2006 09:38:56
Message :

Je reprend ce fil pour soulever un petite question.

J'instruit un dossier de permis de construire concernant la réhabilitation d'un bâtiment d'habitation de plusieurs logements. Le projet consiste à rendre habitable les combles de ce bâtiment et à modifier son aspect extérieur. Les combles existants sont des combles aménagables est constitue donc de la SHON.

Or ne conaissant pas encore exactement le sens de "combles aménagables" au moment du dépot du dossier le permis de construire me sembla alora approprié. Pourtant si je suis ce fil du forum une simple DT pour la modification d'aspect extérieur aurait suffit, le fait de rendre les combles existants habitables ne relevant d'aucune règle d'urbanisme.

Pourtant je pense que passer par un permis de construire en ce qui concerne les bâtiments de plusieurs logements est nécessaire. Sur le dossier de PC cité plus haut j'ai en effet consulter les service de secours (ce qui n'aurait pas été fait avec une DT) et un avis défavorable m'est revenu. C'est pourquoi je pense que dans certains cas et surtout pour certains types d'immeubles le recours au PC reste nécessaire pour rendre des combles habitables même si le droit et la jurisprudence ne l'oblige pas.

En tout cas merci à tous les participants de ce forum pour toutes les très bonne info qu'y si trouvent.

Auteur Réponse : vinzz
Répondu le : 29 août 2006 09:44:21
Message :

Citation :

---

C'est pourquoi je pense que dans certains cas et surtout pour certains types d'immeubles le recours au PC reste nécessaire pour rendre des combles habitables même si le droit et la jurisprudence ne l'oblige pas.

---

Arrrrrrrgh, l'aveu d'un instructeur exigeant un PC alors que cette formalité n'est pas obligatoire.


Bien cordialement,

Vincent

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 29 août 2006 10:35:19
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Alema

Je reprend ce fil pour soulever un petite question.

J'instruit un dossier de permis de construire concernant la réhabilitation d'un bâtiment d'habitation de plusieurs logements. Le projet consiste à rendre habitable les combles de ce bâtiment et à modifier son aspect extérieur. Les combles existants sont des combles aménagables est constitue donc de la SHON.

Or ne connaissant pas encore exactement le sens de "combles aménagables" au moment du dépot du dossier le permis de construire me sembla alors approprié.

---

Auteur Réponse : Alema
Répondu le : 29 août 2006 11:26:01
Message :

Je ne cherche pas à être exigeant mais simplement à montrer qu'en tant qu'instructeur certaines questions autres que celles des surfaces peuvent parfois se poser même si le manque de formation reçue en est la principale cause bref passons sur ce sujet.

C'est pourquoi je vous remercie des info de ce sujet et maintenant je ferai bien attention à ne pas demandé un PC lorsqu'il n'est pas nécessaire.

Pour Laurent, rien n'empêche de transmettre les DT aux autres services mais rallonger les délais d'instruction peut etre mal vu par le pétitionnaire mais aussi par la hiérarchie supérieure des collectivités...

Je pense en tout cas que le manque d'information sur l'aménagement des combles est un problème et que ce topic est d'un grand bénéfice pour celui qui y passe.

Au plaisir de vous retrouver sur d'autres sujet je vous souhaite une bonne journée

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 29 août 2006 13:03:58
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Alema

Je ne cherche pas à être exigeant mais simplement à montrer qu'en tant qu'instructeur certaines questions autres que celles des surfaces peuvent parfois se poser

---

Que vous vous souciiez de la légalité d'un projet par rapport aux autres lois que celles de l'urbanisme, dont vous êtes l'instructeur, est tout à votre honneur.
Et si vous ne pouvez exiger d'un pétitionnaire qu'il dépose un permis de construire pour aménager les combles d'un immeuble, vous pouvez le mettre en garde vis à vis de l'obligation qu'il a de respecter toutes les lois (réglementation incendie, handicapée, solidité, etc.).
L'aménageur "amateur" y a tous intérets, car il doit avoir toute conscience d'une chose : si des personnes qu'il loge, ou a permis de loger, ont à souffrir par sa faute (blessure grave, mort), et de par son non respect d'une réglementation au moment de la création des logements, il ira alors en prison pour quelques temps. Si les marchands de sommeils n'en ont cure, espérons que ce ne soit pas le cas du citoyen.

Citation :

---

même si le manque de formation reçue en est la principale cause bref passons sur ce sujet.

C'est pourquoi je vous remercie des info de ce sujet et maintenant je ferai bien attention à ne pas demandé un PC lorsqu'il n'est pas nécessaire.

Pour Laurent, rien n'empêche de transmettre les DT aux autres services mais rallonger les délais d'instruction peut etre mal vu par le pétitionnaire mais aussi par la hiérarchie supérieure des collectivités...

---

Hum, vous voilà pris entre 2 feux alors.
Cependant, si vous transmettez ce dossier facultativement (puisque ce n'est pas une obligation), êtes-vous tenu d'attendre le résultat de l'instruction pour accorder la DT ? Seriez-vous mis en cause si la DT que vous accordez ne respectait pas les règles incendie ou handicapée ?

Citation :

---

Je pense en tout cas que le manque d'information sur l'aménagement des combles est un problème et que ce topic est d'un grand bénéfice pour celui qui y passe.

---

Merci

Citation :

---

Au plaisir de vous retrouver sur d'autres sujet je vous souhaite une bonne journée

---

C'est un plaisir que d'avoir un instructeur parmis nous.
J'espère que vous resterez ici à nous apporter votre connaissance administrative.

NB : ne vous offusquez pas de la remarque un brin moqueuse de Vincent. C'est un contributeur agréable qui a écrit ça avec un grand sourire, cela ne fait aucun doute...

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : Alema
Répondu le : 29 août 2006 13:49:06
Message :

J'avais comprit l'ironie de la remarque de Vincent et je le prend très bien pas de souci à se faire.

En ce qui concerne les consultations : si j'envoie le dossier en consultation par exemple au service de secours ils ont un mois pour me répondre. Si ils ne répondent pas, alors pas de souci la DT pourra être autorisée, mais si je recoit un avis contenant des prescriptions voir un avis défavorable alors je ne pourrais passer outre les recommandations du service extérieur. Il est tout de même risqué (meme si ma responsabilité ne pourrait être engagée, c'est ici plus une question de morale) d'autoriser des travaux si la sécurité des lieux n'est pas certaine, il vaut donc mieux attendre l'avis des service compétents sur ce sujet.

Je pense en fait que la solution est d'informer au mieux le pétitionnaire qui veut aménager des combles afin de l'orienter vers les démarches à suivre autres que les démarches purement urbanistiques et ne pas intervenir vis à vis de la sécurité pendant l'instruction du dossier.

Et si je peux de par ma brève expérience d'instructeur participé à ce forum je le ferai avec grand plaisir

Auteur Réponse : vinzz
Répondu le : 29 août 2006 14:32:06
Message :

Soyez le bienvenu !

Vincent

Auteur Réponse : Herpinois
Répondu le : 30 août 2006 22:54:40
Message :

J'ai un problème à soumettre.
J'habite une vieille fermette de + de 100 ans et je suis en train d'aménager 36m2 de combles sans plancher. Le sol est simplement des poutres avec baculas fixé par le dessous et qui est le plafond de la pièce du dessous déjà aménagée.
La nature des travaux est la réalisation de 2 chambres ( 20m2 + 16m2 de surface totale au sol ) comprenant pose de 3 VELUX + une fenêtre dont l'ouverture existe déjà, mise à niveau du plancher et pose de plaque de 22mm au sol + isolation toiture....
La surface au sol au dessus de 1,80m sera au total de 22m2.
Questions:
1/ Quelle est la surface à déclarer en SHOB et/ou SHON ?
2/ Si je suis supérieur au 20 m2 SHOB puis je faire 1 déclaration de travaux par chambre en même temps ?
L'idée c'est que je ne voudrais pas bloquer ces travaux alors que je vais commencer la pose des VELUX d'ici une semaine mais je voudrais être en rêgle en finalité.

Pouvez vous m'aider et m'expliquer les risques à avoir déjà engager les travaux que je réalise moi même.
Merci.

Nicolas

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 31 août 2006 22:24:02
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Herpinois

J'ai un problème à soumettre.
J'habite une vieille fermette de + de 100 ans et je suis en train d'aménager 36m2 de combles sans plancher. Le sol est simplement des poutres avec baculas fixé par le dessous et qui est le plafond de la pièce du dessous déjà aménagée.
La nature des travaux est la réalisation de 2 chambres ( 20m2 + 16m2 de surface totale au sol ) comprenant pose de 3 VELUX + une fenêtre dont l'ouverture existe déjà, mise à niveau du plancher et pose de plaque de 22mm au sol + isolation toiture....
La surface au sol au dessus de 1,80m sera au total de 22m2.
Questions:
1/ Quelle est la surface à déclarer en SHOB et/ou SHON ?

---

Auteur Réponse : isa des archets
Répondu le : 31 août 2006 23:20:04
Message :

je profite de la question pour l'étendre à la question des changements d'affectation de locaux à usage d'activité en usage d'habitation. Ce dans une copropriété. Il n'y a pas de SHON ni SHOB créee. Y a t-il obligation de permis de construire sous forme changement destination (ou afecctation)

isa des archets

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 01 sept. 2006 07:32:27
Message :

S'il y a des travaux, oui, il faut un PC pour changement de destination.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : isa des archets
Répondu le : 01 sept. 2006 12:51:10
Message :

je me permets donc d'approfondir cette question des travaux: qu'est il entendu par travaux?
Quelle est l'obligation de réaliser des travaux? S'agit il des normes minimales d'habitabilité définies par le code de la construction et de l'habitat?

isa des archets

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 01 sept. 2006 14:07:16
Message :

En droit urbanistique, un PC ne peut être exigé que si des travaux assez conséquents sont pratiqués : modifications de cloison, création de pièces sanitaires, etc. Si vous ne faites que repasser un coup de peinture dans un ancien magasin pour le tranformer en salon pour l'appartement contiguë, alors la jurisprudence a décrété qu'il n'y a pas besoin de PC.

Ensuite, d'un point de vue CCH, si vous avez le projet de réhabiliter pour louer ou pour vendre, alors vous devez respecter ce code.
Si la construction est pour vous, vous n'avez pas à le faire.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : isa des archets
Répondu le : 01 sept. 2006 16:58:55
Message :

Cela signifiearit-il que je peux occuper au titre de mon habitation un local à destination d'activité sans plus de formalités administratives?

isa des archets

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 01 sept. 2006 18:38:22
Message :

Oui.
L'abscence de travaux permet cela.

Cela vient de la rédaction de l'article L421-1 du code de l'urbanisme. On y trouve l'alinéa suivant : [...]le même permis est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination[...].

Le mot "travaux" fut pris au pied de la lettre par les jurisprudences.

Donc, sans travaux, vous pouvez changer la destination de ce que vous voulez.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : isa des archets
Répondu le : 01 sept. 2006 20:47:46
Message :

alors sans malice, sachant que j'ai déjà obtenu une déclaration de travaux pour changer la façade, au titre d'un local sans usage d'habitation, pour sa réalisation, est ce que je peux obtenir une TVA à 5.5 pour rénovation d'un lieu habité?
cordialement

isa des archets

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 01 sept. 2006 23:00:12
Message :

La fiscalité et l'urbanisme sont 2 choses différentes.

Ici, vous avez fait des travaux pour rénover une façade. Puisque vous n'avez pas changé la destination du local avec un PC, c'est que le local a gardé sa 1ère destination qui est autre que l'habitation. Ces travaux ne sont donc pas destinés à rénover votre habitation principal. Ceci, c'est le pour la morale de l'histoire.

Mais d'un point de vue légal, les services fiscaux n'ont pas à s'intéresser à votre situation au regard du droit urbanistique.
Si dans la réalité de la chose, cette façade est celle de votre séjour, vous êtes fondé à demander une TVA à 5.5%.

Une chose aussi.
Vous devez faire rectifier la valeur locative de ce bien auprès des impôts locaux, pour avoir changé la destination de cette pièce.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 20 sept. 2006 23:10:59
Message :

une question un peu saugrenue : les combles, c'est quoi ? comme la question est posée ailleurs sur les caves, je la repositionne ici pour les combles où la définition précise des lieux a le même intérêt d'application de la règle des 1,80m.

Ainsi:

• est-ce le dernier étage d'une maison placé sous toiture ?
  
• alors, parle-t-on de combles dans le cas d'une toiture-terrasse ?
• dans le cas d'une maison "tipi", les pentes de toiture étant directement posées au sol, l'unique étage est-il des combles ?!

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 21 sept. 2006 07:29:16
Message :

Citation :

---

Initialement entré par wroomsi

une question un peu saugrenue : les combles, c'est quoi ? comme la question est posée ailleurs sur les caves, je la repositionne ici pour les combles où la définition précise des lieux a le même intérêt d'application de la règle des 1,80m.

Ainsi:

• est-ce le dernier étage d'une maison placé sous toiture ?
  

  ---

Auteur Réponse : marcelin99
Répondu le : 03 oct. 2006 23:03:37
Message :

1- Combles-SHON-Graphiques-Libel
N'y a-t-il pas une erreur au § 2.1 Déductions relatives aux sous-sols et aux combles?
La partie de la surface de plancher des combles ayant une hauteur de 1,80m devrait être comptée dans le SHON et devrait donc apparaitre en jaune?

2- Aggrandissement
Je suis très juste en COS pour effectuer un aggrandissement.
J'ai bien l'impression que le permis de construire d'origine est erroné, car il déclare un SHON trop élevé. Est-il possible de le reviser les valeurs à l'occasion du PC de l'aggrandissement.
Faut-il prévoir des documents justificatifs.

Merci
Philippe

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 03 oct. 2006 23:23:50
Message :

Citation :

---

Initialement entré par marcelin99

1- Combles-SHON-Graphiques-Libel
N'y a-t-il pas une erreur au § 2.1 Déductions relatives aux sous-sols et aux combles?
La partie de la surface de plancher des combles ayant une hauteur de 1,80m devrait être comptée dans le SHON et devrait donc apparaitre en jaune?

---

Auteur Réponse : goons
Répondu le : 22 oct. 2006 23:10:25
Message :

Bonjour,

Je vais encore parler de combles...je vois qu'on ne s'en lasse pas sur ce forum...
J'habite une maison qui a 20 ans, dont j'estime la SHON à 200m2. Mes combles apportent une SHOB d'environ 40m2, dont 8m2 environ de SHON (>1,8m2). La poutre faitière est à 2m du sol. Je voudrais réhausser partiellement le toit. Bref, cela créerait 17m2 de SHON en plus. Le réhaussement du mur n'est pas très important (1m), et porte que sur un pan de toit.
J'ai fait tous les plans, vu les artisans...Je crains fort d'avoir besoin d'un PC et donc de recourir à un architecte. Cette perspective m'enchante guerre, vu que je me suis envoyé tout le travail de saisie du plan complet de l'existant et du projet, et que Mr l'architecte prend assez cher, juste pour poser sa signature. Une DT est elle impensable pour ce projet (la SHON ajoutée est <20m2) ?

Merci

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 22 oct. 2006 23:17:36
Message :

Citation :

---

Initialement entré par goons

Bonjour,

Je vais encore parler de combles...je vois qu'on ne s'en lasse pas sur ce forum...
J'habite une maison qui a 20 ans, dont j'estime la SHON à 200m2. Mes combles apportent une SHOB d'environ 40m2, dont 8m2 environ de SHON (>1,8m2). La poutre faitière est à 2m du sol. Je voudrais réhausser partiellement le toit. Bref, cela créerait 17m2 de SHON en plus. Le réhaussement du mur n'est pas très important (1m), et porte que sur un pan de toit.
J'ai fait tous les plans, vu les artisans...Je crains fort d'avoir besoin d'un PC et donc de recourir à un architecte.

---

Auteur Réponse : goons
Répondu le : 23 oct. 2006 00:54:24
Message :

Bonjour,

Tout d'abord, je vous remercie d'une telle réactivité aux questions que peuvent se poser des internautes comme moi...
J'avoue être agréablement surpris par votre réponse, car j'avais communiqué mes plans à un conseiller municipal qui l'a transmis à une personne habilitée à délivrer des demandes de travaux à la DDE. Il lui avait fait une réponse dans le style "la SHON globale dépasse les 170m2 donc PC" ou encore réhaussement = PC. Je m'attendais à être rejeté pour une raison du genre "changement de destination". Je ne l'avais pas précisé lors de mon précédent message, mais en fait ce réhaussement me permettrait de faire une chambre.
Dans le cas où, lorsque je vais faire ma demande de travaux, je me la vois refusée pour une raison obscure, quel recours puis-je avoir ?
Dans ce projet, j'ai vraiment le sentiment de me situer à la limite (un peu floue) entre PC et DT et je me dis que tout va se jouer sur la personne qui va traiter mon dossier. Ce qui m'amène à une autre question, comment puis-je argumenter au mieux ma demande pour qu'elle soi acceptée ? Par exemple, je pourrais déclarer que la SHON de 8m2 dans le comble à agrandir est déjà un bureau....?...

Merci encore

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 23 oct. 2006 07:10:33
Message :

Citation :

---

Initialement entré par goons

Bonjour,

Tout d'abord, je vous remercie d'une telle réactivité aux questions que peuvent se poser des internautes comme moi...
J'avoue être agréablement surpris par votre réponse, car j'avais communiqué mes plans à un conseiller municipal qui l'a transmis à une personne habilitée à délivrer des demandes de travaux à la DDE. Il lui avait fait une réponse dans le style "la SHON globale dépasse les 170m2 donc PC" ou encore réhaussement = PC. Je m'attendais à être rejeté pour une raison du genre "changement de destination". Je ne l'avais pas précisé lors de mon précédent message, mais en fait ce réhaussement me permettrait de faire une chambre.

---

Auteur Réponse : goons
Répondu le : 23 oct. 2006 09:40:17
Message :

Bonjour,

suite à votre mail, je viens de contacter la DDE afin de poser la question suivante : je souhaite réhausser une partie de mon toit sans création de SHOB, dois-je utiliser une DT ou un PC ?
La réponse de l'interlocutrice a été sans appel : dans la mesure où il s'agit d'un réhaussement il faut obligatoirement un PC !!! ''
Si on placait simplement des vélux, OK, mais à cause du réhaussement (même moins d'un mètre) cela ne passe plus...
Je ne sais plus quoi penser... Je suis perdu !
As-tu la référence d'un texte de loi pour contrer les dires de cette personne ? ou bien vas-tu aussi me confirmer que je ne peux pas échapper à un architecte ?
Merci encore de bien vouloir me renseigner car je ne sais plus quoi penser.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 23 oct. 2006 09:56:23
Message :

C'est l'article R422-2 cité par Laurent qui fixe la règle.
Donc deux possibilités : demander aimablement à la DDE sur quel règlement ou loi s'appuie leur raisonnement... ou déposer en bonne et due forme une DT, en rappellant comment les travaux envisagés respectent la règle du R422-2, et voir la réponse apportée.
Il sera posible de faire un recours contre un refus infondé ou mal fondé.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 23 oct. 2006 10:52:26
Message :

Il faut penser suivant ce que dit la loi et non pas suivant ce que dit l'instructeur mal formé de la DDE.

J'ai cité les références plus haut.

Auteur Réponse : goons
Répondu le : 23 oct. 2006 20:45:21
Message :

Merci pour tous ces précieux renseignements. J'ai à nouveau le moral.

Auteur Réponse : bmc
Répondu le : 01 nov. 2006 14:55:35
Message :

bonjour,

je vais rénover une vieille ferme située en zone agricole (avec POS) et inondable (avec PPRI)

entre autres innombrables restrictions ne me concernant pas, le POS dit:
-sont interdits les changements d'affectation de locaux en vue de les destiner à l'habitation.

et le PPRI dit que sont admis:
-les travaux d’entretien et de gestion des constructions existantes, notamment les aménagements internes sans changement de destination, les modifications de façades et réfections de toitures.
-l'extension limitée des constructions existantes, dans la limite de 25 m2 d'emprise au sol, pour les constructions à usage d'habitation et leurs annexes comprises.
-les reconstructions de bâtiments, sans augmentation d'emprise au sol sous réserve d'en réduire la vulnérabilité.
Le POS aussi dit cela, d’ailleurs

Je compte remplir dans un premier temps un permis de démolition concernant une vieille annexe faisant office de cellier, menaçant ruine, pour la reconstruire à l'identique

Dans la demande de permis de démolir, à la section 3 surface de plancher du bâtiment, il est fait état de surfaces affectées à l'habitation

Questions:

-ce cellier entre t-il dans ces surfaces affectées à l'habitation?
-idem pour le grenier au dessus le la maison, aménageable, doté d'un plancher mais non aménagé pour l'instant?
-et la grange accolée à l'habitation, qui fera office de garage?

De toutes les restriction évoquées, celle qui m’interpelle le plus est celle du POS :

-sont interdits les changements d'affectation de locaux en vue de les destiner à l'habitation.

Cela signifie t-il que le grenier au dessus de l’habitation ne pourra jamais être aménagé en chambre par exemple, car on passerait d’une affectation « grenier » à une affectation « chambre » ?
La phrase me parait ambiguë, car on y mêle les concepts d’affectation et de destination, alors que j’ai cru comprendre qu’il y a lieu de bien les différencier.

Merci d'avance pour vos réponses.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 01 nov. 2006 18:08:19
Message :

Citation :

---

Initialement entré par bmc

bonjour,

je vais rénover une vieille ferme située en zone agricole (avec POS) et inondable (avec PPRI)

entre autres innombrables restrictions ne me concernant pas, le POS dit:
-sont interdits les changements d'affectation de locaux en vue de les destiner à l'habitation.

et le PPRI dit que sont admis:
-les travaux d’entretien et de gestion des constructions existantes, notamment les aménagements internes sans changement de destination, les modifications de façades et réfections de toitures.
-l'extension limitée des constructions existantes, dans la limite de 25 m2 d'emprise au sol, pour les constructions à usage d'habitation et leurs annexes comprises.
-les reconstructions de bâtiments, sans augmentation d'emprise au sol sous réserve d'en réduire la vulnérabilité.
Le POS aussi dit cela, d’ailleurs

Je compte remplir dans un premier temps un permis de démolition concernant une vieille annexe faisant office de cellier, menaçant ruine, pour la reconstruire à l'identique

Dans la demande de permis de démolir, à la section 3 surface de plancher du bâtiment, il est fait état de surfaces affectées à l'habitation

Questions:

-ce cellier entre t-il dans ces surfaces affectées à l'habitation?

---

Auteur Réponse : bmc
Répondu le : 01 nov. 2006 22:01:55
Message :

Bonsoir,

Merci pour vos éclaircissements rapides.

Je vous précise que je suis moi-même agriculteur, que je viens d’acquérir cet ancien corps de ferme qui depuis 15 ans était « sorti » du secteur agricole, puisque loué par bail urbain à une personne lambda, non agriculteur.
Après rénovation, je vais habiter ce corps de ferme, qui deviendra le siège de mon exploitation (les terres que j’exploite depuis longtemps sont situées autour)
Ce n’est pas pour autant que la grange attenante à la maison et au cellier à démolir retrouvera sa fonction originelle de grange agricole : elle deviendra mon garage.

Je reviens sur la restriction imposée par le POS. ; signifie t-elle que si je demande à aménager tout ou partie du grenier, cela me sera refusé ?

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 01 nov. 2006 22:30:41
Message :

Citation :

---

Initialement entré par bmc

Bonsoir,

Merci pour vos éclaircissements rapides.

Je vous précise que je suis moi-même agriculteur, que je viens d’acquérir cet ancien corps de ferme qui depuis 15 ans était « sorti » du secteur agricole, puisque loué par bail urbain à une personne lambda, non agriculteur.
Après rénovation, je vais habiter ce corps de ferme, qui deviendra le siège de mon exploitation (les terres que j’exploite depuis longtemps sont situées autour)
Ce n’est pas pour autant que la grange attenante à la maison et au cellier à démolir retrouvera sa fonction originelle de grange agricole : elle deviendra mon garage.

Je reviens sur la restriction imposée par le POS. ; signifie t-elle que si je demande à aménager tout ou partie du grenier, cela me sera refusé ?

---

Auteur Réponse : bmc
Répondu le : 01 nov. 2006 22:41:15
Message :

Encore merci, vous êtes vraiment très efficace,

J’espère que vous avez raison, mais je doute que les services administratifs acceptent cette thèse facilement: il va sans doute me falloir batailler et argumenter.

Une autre question me vient :

D’après ce que ai exposé, cela signifie t-il que malgré de très lourds travaux, avec une SHON conséquente (environ 300 m2), je pourrais me passer de PC et donc d’architecte si:

- au RC, redistribution des pièces, ouverture d’une porte-fenêtre, changement de toutes les portes et fenêtres, reconstruction à l’identique du cellier (après obtention d’un permis de démolir), adjonction d’un bâtiment de SHOB 20 m2 maxi pour faire une chambre.
- à l’étage, aménagement de tout le grenier en chambres, ouvertures de 5 vélux
- pour les extérieurs, réfection totale de la toiture et des enduits

tout cela avec une simple DT?

et que le PC deviendrait nécessaire si je veux vraiment passer de 20 à 25 m2 de SHOB supplémentaire (le maxi possible)?

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 02 nov. 2006 21:44:47
Message :

Citation :

---

Initialement entré par bmc

Encore merci, vous êtes vraiment très efficace,

J’espère que vous avez raison, mais je doute que les services administratifs acceptent cette thèse facilement: il va sans doute me falloir batailler et argumenter.

Une autre question me vient :

D’après ce que ai exposé, cela signifie t-il que malgré de très lourds travaux, avec une SHON conséquente (environ 300 m2), je pourrais me passer de PC et donc d’architecte si:

- au RC, redistribution des pièces,

---

Auteur Réponse : bmc
Répondu le : 03 nov. 2006 11:40:23
Message :

Bonjour Laurent, encore merci et toujours merci pour vos conseils,

Je reviens cependant sur la restriction du POS :
-sont interdits les changements d'affectation de locaux en vue de les destiner à l'habitation.
Vous avez écrit dans un post précédent :

Citation :

---

il ne faut pas confondre affectation et destination. L'affectation (chambre, séjour, cellier, grenier, cuisine, etc.), ce n'est pas la même chose que la destination de l'immeuble (logement, commerce, artisanat, etc.).
Un grenier est une affectation.
S'il se trouve dans un immeuble de logement, alors ce n'est pas un changement de destination que de le rendre habitable.
S'il se trouve dans un immeuble dévolu au commerce, alors ce n'est pas un changement de destination que de le transformer en stockage de produits commerciaux.

---

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 03 nov. 2006 12:54:51
Message :

Citation :

---

Initialement entré par bmc

Citation :

---

Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

il ne faut pas confondre affectation et destination. L'affectation (chambre, séjour, cellier, grenier, cuisine, etc.), ce n'est pas la même chose que la destination de l'immeuble (logement, commerce, artisanat, etc.).
Un grenier est une affectation.
S'il se trouve dans un immeuble de logement, alors ce n'est pas un changement de destination que de le rendre habitable.
S'il se trouve dans un immeuble dévolu au commerce, alors ce n'est pas un changement de destination que de le transformer en stockage de produits commerciaux.

---

---

Auteur Réponse : karla
Répondu le : 03 nov. 2006 13:07:46
Message :

Il est clairement définit par l'article L. 631-7 les locaux à usage d'habitation toute catégories de logements et leurs ANNEXES attachés à un logement situés dans le même immeuble que celui-ci et inclus dans le bail d'habitation tels que caves, celliers, greniers, garages, parkings privatifs....
CDT

Auteur Réponse : bmc
Répondu le : 03 nov. 2006 20:27:41
Message :

merci pour vos conseils, vos arguments m'ont convaincu

je vous tiendrai au courant de la suite des évènements

cdt

Auteur Réponse : danpier
Répondu le : 09 nov. 2006 23:13:04
Message :

J'ai lu et relu tous ces articles cherchant des précisions mais n'ayant pas trouvé de cas similaire au mien, je pose ma question.
J'ai acheté un appartement avec des combles non aménageables. Le constructeur a prévu une trémi pour leur accès. De grosses poutres soutiennent le plafond de l'appartement dessous. Par mesure de sécurité j'ai placé des planches et un plancher et isolé le toit.
Je n'ai pas de lumière de jour et en surface supérieure à 1.80 m de hauteur, j'ai environ 25 m². Je n'ai fait aucune demande de permis ni de déclaration de travaux. Qu'aurai-je dû faire exactement ?
Merci d'avance de votre réponse

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 09 nov. 2006 23:24:24
Message :

deux questions

*si la trémie était prévue et que la structure du plafond est suffisamment solide pour être porteuse d'un plancher, êtes vous sur que ces SHOB/SHON n'étaient pas déjà déclarées dans le PC initial ?

*votre construction sans les combles est-elle en limite de COS par rapport à votre règlement de POS ?

Auteur Réponse : danpier
Répondu le : 10 nov. 2006 07:44:24
Message :

Je suis sure que le SHON/SHOB n'étaient pas déclarés. En fait le promoteur pensait utiliser tout le SHON, c'est la raison pour laquelle il nous a vendu des combles "non aménageables". A la fin de la construction il est resté 170 m² de SHON non utilisés.
Pour votre 2² question je ne peux vous répondre, il s'agit d'un immeuble !

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 12 nov. 2006 09:24:48
Message :

Citation :

---

Initialement entré par danpier

J'ai lu et relu tous ces articles cherchant des précisions mais n'ayant pas trouvé de cas similaire au mien, je pose ma question.
J'ai acheté un appartement avec des combles non aménageables.

---

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 12 nov. 2006 09:30:53
Message :

Citation :

---

Initialement entré par danpier

Je suis sure que le SHON/SHOB n'étaient pas déclarés. En fait le promoteur pensait utiliser tout le SHON, c'est la raison pour laquelle il nous a vendu des combles "non aménageables".

---

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 12 nov. 2006 09:55:07
Message :

Ne penses-tu pas, Laurent, que si Danpier veut vraiment être dans les règles, il a peut-être intérêt à vérifier que l'immeuble a été construit conformement à son PC initial (combles effectivement comptées en SHOB/SHON) et, en cas d'anomalie, de vérifier que les PC/DT ultérieures n'ont pas amené la construction en limite de COS ?

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 12 nov. 2006 10:01:36
Message :

Citation :

---

Initialement entré par wroomsi

Ne penses-tu pas, Laurent, que si Danpier veut vraiment être dans les règles,

---

Auteur Réponse : immo003
Répondu le : 14 nov. 2006 15:35:40
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Citation :

---

Initialement entré par goons

Bonjour,

Citation :

---

Dans le cas où, lorsque je vais faire ma demande de travaux, je me la vois refusée pour une raison obscure, quel recours puis-je avoir ?

---

Tribunal administratif pour forcer la mairie à instruire.

Citation :

---

Dans ce projet, j'ai vraiment le sentiment de me situer à la limite (un peu floue) entre PC et DT et je me dis que tout va se jouer sur la personne qui va traiter mon dossier.

---

Vous n'êtes pas du tout à la limite.
La loi est clair.
Article R422-2 du code de l'urbanisme, alinéa m).
Sont exemptés du permis de construire sur l'ensemble du territoire :
Les constructions [...] n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante et qui n'ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle.

---

---

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 14 nov. 2006 15:40:47
Message :

Citation :

---

Initialement entré par immo003
[Retrouve t-on un acte de jurisprudence confirmant que le réhaussement de la toiture d'une comble de 40 cm, sans changement de destination etsans création de plancher, nécessite le dépôt d'une déclaration de travaux et non le déôt d'un permis de construire ?

---

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 14 nov. 2006 15:52:22
Message :

Citation :

---

Initialement entré par wroomsi
Mais pourquoi chercher une décision formant jurisprudence alors que le texte de ceux qui font la loi est, pour une fois, parfaitement limpide ! ????

---

Auteur Réponse : karla
Répondu le : 30 nov. 2006 17:55:45
Message :

me revoilà du coté de chez mon voisin au sujet de ses combles.....il à recu un courier de la DDE demandant de préciser pour completer son dossier de DT si la partie du bâtiment leur appartenant est uniquement les combles avec création d'un logement ou également la partie RDC avec agrandissement du logment existant.

Il est noté aussi : Si il y a création d'un logement deux places de stationnement dont une couverte doivent être créez ; dans ce cas vous êtes autorisé soit à réaliser les places dans un rayon de 300m à condition que soit apportée la preuve de leur réalisation effectué, soit payer la participation pour aire de stationnement si le maire donne son accord ( art. Ua 12)

Voilà, je n'en sais pas plus mais à mon avis ça "pu".... affaire à suivre aussi !

Auteur Réponse : nico.k
Répondu le : 10 déc. 2006 23:31:18
Message :

Bonjour,

J'ai acheté il y a 4 ans un appartment au dernier étage avec un grenier en partie privative. L'accès se faisant par une trappe et une échelle de meunier dans mon couloir (Plancher en béton, une fenêtre existante, surface de 46m2 et 22.90m2 à 1.80m).
J'envisageai d'aménager le grenier en chambre en ajoutant simplement un escalier en lieu et place de la trappe sans ajouter de Velux ou autres.
Mais en relisant mon règlement de copropriété il y a un paragraphe qui me chagrine :" les greniers, accessibles par les lots principaux au moyen d'une trappe ne pourront jamais être aménagés en partie d'habitation, conformément aux prescriptions du POS"

D'après la mairie, le constructeur voulait vendre ces appartements en duplex mais n'a pas eu les autorisations (problème de COS).
Pouvez-vos m'éclairer sur ma situation ? Si j'ai bien compris je peux aménager mes combles sans aucune déclaration ? Dois-je m'arranger avec la maire ou la DDE? Si je revends un jour l'appartement avec les combles aménagées puis-je le vendre en tant que duplex en comptant cette nouvelle surface ? (j'ai acheté l'appartement sur la base d'un 3 pièces + grenier avec le prix d'un 3 pièces).

Merci de votre aide.

Nicolas. K

Auteur Réponse : Riva
Répondu le : 11 déc. 2006 00:49:26
Message :

Bonjour,

Je vous remercie pour la rigueur et la précision des réponses données par tous les spécialistes alimentant le forum.
Néanmoins, je ne suis pas sûr d'avoir trouvé suffisamment d'éléments pour répondre à mon propre problème.


J'habite au dernier étage d'un immeuble relativement ancien (mi ou fin XIXème).
Au dessus du plancher de mon appartement, il existe :
- un plafond puis...
- 1m50 de "je-ne-sais-quoi" puis...
- un plancher recouvert d'un toit : cette partie forme les combles actuels de l'immeuble, lesquels ne dépassent pas 1m10 au point le plus haut
(Précision : l'actuel plancher des combles était initialement un toit-terrasse qui fut recouvert il y a 25 ans environ.)

Ma première question est donc la suivante :

Parmi les trois cas suivants, de quoi ai-je besoin (rien,DT,PC ?) pour aggrandir le volume de mes combles sachant que je ne touche en rien la façade, ni ne change la destination de l'immeuble mais, qu'en revanche, je souhaite placer un velux et dois détruire le plancher des combles actuels :

- si mon plafond actuel est porteur et que mon plancher de comble est porteur aussi (cas n°1) ?
- si mon plafond actuel n'est pas porteur et que mon plancher de comble est porteur (cas n°2) ?
- si ni le plafond de mon appartement ni le plancher des combles actuels ne sont porteurs (cas n°3) ?

Dernière question : Au plan de la conformité avec la loi, quel problème impliquerait l'accroissement du volume de mes nouveaux combles (qui auraient une hauteur max de 2,60m et une minimale de 1,70m ; nb : l'éventuelle dalle à couler ne dépasserait pas 20 m2 a priori) ?

Mille et un mercis d'avance

Très cordialement

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 11 déc. 2006 09:28:58
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Riva

Bonjour,

Je vous remercie pour la rigueur et la précision des réponses données par tous les spécialistes alimentant le forum.
Néanmoins, je ne suis pas sûr d'avoir trouvé suffisamment d'éléments pour répondre à mon propre problème.

---

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 11 déc. 2006 09:31:51
Message :

Citation :

---

Initialement entré par nico.k

Bonjour,

J'ai acheté il y a 4 ans un appartment au dernier étage avec un grenier en partie privative. L'accès se faisant par une trappe et une échelle de meunier dans mon couloir (Plancher en béton, une fenêtre existante, surface de 46m2 et 22.90m2 à 1.80m).
J'envisageai d'aménager le grenier en chambre en ajoutant simplement un escalier en lieu et place de la trappe sans ajouter de Velux ou autres.
Mais en relisant mon règlement de copropriété il y a un paragraphe qui me chagrine :" les greniers, accessibles par les lots principaux au moyen d'une trappe ne pourront jamais être aménagés en partie d'habitation, conformément aux prescriptions du POS"

D'après la mairie, le constructeur voulait vendre ces appartements en duplex mais n'a pas eu les autorisations (problème de COS).
Pouvez-vos m'éclairer sur ma situation ? Si j'ai bien compris je peux aménager mes combles sans aucune déclaration ? Dois-je m'arranger avec la maire ou la DDE? Si je revends un jour l'appartement avec les combles aménagées puis-je le vendre en tant que duplex en comptant cette nouvelle surface ? (j'ai acheté l'appartement sur la base d'un 3 pièces + grenier avec le prix d'un 3 pièces).

Merci de votre aide.

Nicolas. K

---

quelles que soient les autorisations d'urbanisme que vous pourriez demander et obtenir dans ce cas, les travaux envisagés sont contraire comme vous le dites au règlement de copro. ils sont donc rigoureusement interdits, pour des motifs purement civils déconnectés des règles d'urbanisme : quand vous avez acheté ce bien en copro, vous avez aussi pris l'engagement de respecter le règlement afférent .

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 11 déc. 2006 10:23:43
Message :

Citation :

---

Initialement entré par wroomsi

Citation :

---

Initialement entré par nico.k

Bonjour,

J'ai acheté il y a 4 ans un appartment au dernier étage avec un grenier en partie privative. L'accès se faisant par une trappe et une échelle de meunier dans mon couloir (Plancher en béton, une fenêtre existante, surface de 46m2 et 22.90m2 à 1.80m).
J'envisageai d'aménager le grenier en chambre en ajoutant simplement un escalier en lieu et place de la trappe sans ajouter de Velux ou autres.
Mais en relisant mon règlement de copropriété il y a un paragraphe qui me chagrine :" les greniers, accessibles par les lots principaux au moyen d'une trappe ne pourront jamais être aménagés en partie d'habitation, conformément aux prescriptions du POS"

D'après la mairie, le constructeur voulait vendre ces appartements en duplex mais n'a pas eu les autorisations (problème de COS).
Pouvez-vos m'éclairer sur ma situation ? Si j'ai bien compris je peux aménager mes combles sans aucune déclaration ? Dois-je m'arranger avec la maire ou la DDE? Si je revends un jour l'appartement avec les combles aménagées puis-je le vendre en tant que duplex en comptant cette nouvelle surface ? (j'ai acheté l'appartement sur la base d'un 3 pièces + grenier avec le prix d'un 3 pièces).

Merci de votre aide.

Nicolas. K

---

quelles que soient les autorisations d'urbanisme que vous pourriez demander et obtenir dans ce cas, les travaux envisagés sont contraire comme vous le dites au règlement de copro. ils sont donc rigoureusement interdits, pour des motifs purement civils déconnectés des règles d'urbanisme : quand vous avez acheté ce bien en copro, vous avez aussi pris l'engagement de respecter le règlement afférent .

---

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 11 déc. 2006 11:02:40
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Riva

Bonjour,

Je vous remercie pour la rigueur et la précision des réponses données par tous les spécialistes alimentant le forum.
Néanmoins, je ne suis pas sûr d'avoir trouvé suffisamment d'éléments pour répondre à mon propre problème.

J'habite au dernier étage d'un immeuble relativement ancien (mi ou fin XIXème).
Au dessus du plancher de mon appartement, il existe :
- un plafond puis...
- 1m50 de "je-ne-sais-quoi"

---

Auteur Réponse : Riva
Répondu le : 11 déc. 2006 16:06:45
Message :

Merci (beaucoup) pour ces 2 réponses.

Si j'ai bien compris, même en cas de simple DT, le recours à un architecte ou un bureau d'étude de gros œuvre est indispensable. (Au fait, quel est l’avantage de l'un par rapport à l'autre?)

Par ailleurs, j'aimerais savoir en quoi il est nécessaire d'obtenir une DT si mon plancher est porteur et non pas celui de mes combles ? Est-ce pour la pose du vélux uniquement ou à cause également de la destruction du plancher des combles ?

Potentiellement, quelle connaissance l'administration a-t-elle de la nature (porteur/non porteur) des planchers des combles et du plafond de mon appartement ?

A titre de précision toutefois, je dois signaler que je suis déjà allé voir les services d'urbanisme de ma municipalité pour un rehaussement de la toiture. Ceux-ci m'ont annoncé que l'élévation était possible si, entre autres choses, la hauteur totale de l'édifice ne dépassait pas 16 mètres.
Le problème est que le faîtage actuel est déjà à 16,50m environ. Nombre de mes voisins dépassent pourtant largement cette hauteur (d'un étage parfois, comme c'est le cas d'un voisin mitoyen).
J'ai pensé abandonner mon projet étant donné qu'une des obligations du rehaussement était de l’effectuer sur la totalité de la surface de l'immeuble (les combles, seule partie intéressant mon projet initial de rehaussement, ne couvrent qu'une partie de la surface de l'immeuble). Trop onéreux...d'autant plus qu'il fallait y rajouter la création d'une place de parking.
J'ai par la suite découvert qu'il n'était pas nécessaire de recourir à un rehaussement étant donné la distance entre mon plancher et le faîtage des combles.

Donc trois nouvelles questions :

1)Quelles sont mes chances de voir refuser ma DT dans la mesure où la hauteur du faîtage actuel est apparemment illégale ?
2)En quoi risque-t-on de me demander à nouveau la création d'une place de parking ? (rageant : je ne me déplace qu'en vélo)
3) Y a-t-il un moyen d’échapper à l’obligation de la place de parking (à part le paiement d’une taxe fort élevée d’après ce que j’ai compris) ?
[Moi qui croyais faire acte de citoyenneté en choisissant un moyen de transport idéal pour tout aménageur urbain. Me voilà bien dédaigné avec cette mesure…
Mais ça ne m’empêchera pas de continuer à pédaler !]

Ps pour Laurent : la distance entre mon plafond et le plancher des combles n’est apparemment pas un vide de faux plafond. Je pencherais plutôt pour les anciens combles se trouvant sous l’ancien toit terrasse.
rePs pour Laurent : je n’ai pas dit que le toit terrasse était d’origine…Je sais seulement qu’il se trouvait là avant le toit actuel qui date de 25 ans environ.
Mille deux mercis

Très cordialement

Auteur Réponse : nico.k
Répondu le : 11 déc. 2006 16:13:11
Message :

Merci pour ces précisions. Mais le réglement de copropriété peut-il
réellement interdire l'aménagement d'une partie privative? c'est pas contraire à ma liberté d'usage du bien ? Puis-je faire une demande à la mairie pour augmenter le COS ?
Ou alors je me lance en informant simplement le syndic de copro?

Merci

Citation :

---

Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Le réglement de copro est faux lorsqu'il stipule qu'il ne faut pas aménager le grenier parce que le POS l'interdit.

Le POS ne l'interdit nullement. Il réglemente simplement la quantité de SHON possible sur le terrain d'assiette.

Ici, le projet fut mal pensé par l'architecte et celui-ci a prévu trop de SHON.

Mais ce n'est pas en rendant accessible seulement par une trappe et en ne mettant qu'une seule fenêtre de toit que le grenier ne doit plus être compté en SHON !
C'est l'erreur classique de la confusion entre la surface aménageable et la surface aménagée. Si la 1e est la surface prise en compte dans le droit à l'urbanisme, la seconde n'a aucun intêret.

Ainsi, malgrès ce qu'en a pensé tout le monde autour de la table de réunion de la mairie, l'immeuble est hors la loi car en surdensité, et ce même si l'on accède à ce grenier que par une trappe. La dalle aurait du être détruite pour que la surface soit supprimée.

En conclusion, si vous aménagiez cette surface, vous n'aggraveriez en rien l'infraction de l'immeuble au regard du droit à l'urbanisme.

Par contre, même s'il pêche dans sa rédaction, le réglement de copro vous l'interdit clairement.

Vous pouvez tenter de le faire changer (en reprenant mes arguments), mais ce sera plus facile si un jour les COS de la parcelle est augmenté (cela lèverait les dernièrs scrupules).

---

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 11 déc. 2006 16:27:02
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Riva

Merci (beaucoup) pour ces 2 réponses.

Si j'ai bien compris, même en cas de simple DT, le recours à un architecte ou un bureau d'étude de gros œuvre est indispensable. (Au fait, quel est l’avantage de l'un par rapport à l'autre?)

Par ailleurs, j'aimerais savoir en quoi il est nécessaire d'obtenir une DT si mon plancher est porteur et non pas celui de mes combles ? Est-ce pour la pose du vélux

---

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 11 déc. 2006 17:00:16
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Riva

Merci (beaucoup) pour ces 2 réponses.

Si j'ai bien compris, même en cas de simple DT, le recours à un architecte ou un bureau d'étude de gros œuvre est indispensable. (Au fait, quel est l’avantage de l'un par rapport à l'autre?)

---

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 11 déc. 2006 17:04:06
Message :

Citation :

---

Initialement entré par nico.k

Merci pour ces précisions. Mais le réglement de copropriété peut-il
réellement interdire l'aménagement d'une partie privative? c'est pas contraire à ma liberté d'usage du bien ? Puis-je faire une demande à la mairie pour augmenter le COS ?
Ou alors je me lance en informant simplement le syndic de copro?

Merci

---

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 11 déc. 2006 17:07:39
Message :

Citation :

---

Initialement entré par nico.k

Merci pour ces précisions. Mais le réglement de copropriété peut-il réellement interdire l'aménagement d'une partie privative? c'est pas contraire à ma liberté d'usage du bien ?

---

Auteur Réponse : nico.k
Répondu le : 11 déc. 2006 18:26:00
Message :

La résidence date de 2001.

Citation :

---

Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Quel age a la résidence ?

---

Auteur Réponse : nico.k
Répondu le : 11 déc. 2006 18:34:29
Message :

Je suis d'accord sur ce point. Mais le règlement de copropriété a été établi par le notaire à la requête de la société civile de construction avant la vente des lots et donc pas entre les propriétaires...
Le constructeur étant en faute (dépassement du COS) A certainement trouvé ce moyen pour limiter sa responsabilité.

Citation :

---

Initialement entré par wroomsi
La copropriété, c'est un engagement conventionnel -contractuel- entre les propriétaires. La commune n'a pas à intervenir, ne le peut pas, ne le doit pas, etc...

Ca ne "contraint" pas votre liberté d'usage du bien, la règle ayant été fixée par la copro elle même, donc aussi par vous lors de la dernière AG. Le règlement est intrinsèquement partie de votre bien.

De la même façon, votre voisin du dessous n'aurait sans doute pas le droit de peindre sa porte en vert à pois jaunes et d'orner sa fenêtre de stores oranges à bandes marrons même si la commune l'y autorisait, en tous cas sans accord de l'AG.

---

Auteur Réponse : babel11
Répondu le : 14 déc. 2006 16:34:40
Message :

Bonjour,
J'aurais une question, qui reprends un peu ce qu'on a dit.
J'ai acheté, dans un immeuble 1930 un appartement sous combles. J'ai obtenue l'accord de la copro pour les racheter. Mais je voulais y faire poser des vélux sachant que la surface au sol fait 45 m² et 15 m² en plus de 1.80 et qu'il y a un plancher. Par contre, on dépasse déjà la surface habitable autorisé par apport au COS.
Je voulais savoir ce que je devais faire une demande de PC ou de DT? Et pensez-vous que ce soit acceptez? ou quel arguments puis-je avancer pour le faire valider.
Merci d'avance

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 14 déc. 2006 17:08:02
Message :

le simple fait de poser un vélux ne va pas augmenter le plancher qui existe déjà, donc n'aura aucun impact sur la SHOB (qui pourrait justifier un PC) ni sur la SHON (qui serait bloquante vis à vis du COS), à moins que, comme dans le cas de nico.k, des restrictions bizarroides aient été mise en oeuvre dans le règlement de copro...

l'immeuble est déjà en surdensité -construit avant que les COS n'existent!)-, ce qui n'a aucune importance en soi si on n'augmente pas son irrégularité.

donc, normalement, une DT doit donc suffire.
à vous de bien dire dans le document de demande que les planchers et volumes existent (photos à l'appui) pour avoir "un temps d'avance" sur les questins qui pourraient vous être posées.

Auteur Réponse : pcuz
Répondu le : 15 déc. 2006 00:54:26
Message :

Bonjour à tous

J'achète une maison.
80 m2 de loi carrez.
Construit de SHON 92 m2
SHON Residuelle = 0 m2
ZONE urbanisme NAUE
COS 0.25
C'est une petite maison ainsi je veux avoir une chambre + sdb additionnelle dans le combles perdus.
Murs non inclus 8 m X 5 m Perdus de Combles, fermette W. Mais j'ai parlé 2 compagnies professionnelles, elles ont dit qu'elles peuvent convertir facilement du type d'"A" d'"W".
Elles peuvent créer environ 18 m2 h > 1.8m (SHON ?) et 8 x 5 = 40 m2 SHOB ? Peux je faire ce projet. Je comprends que je dois faire le PC parce que SHOB 20 m2 ?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 15 déc. 2006 07:13:56
Message :

Citation :

---

Initialement entré par pcuz

Bonjour à tous

J'achète une maison.
80 m2 de loi carrez.
Construit de SHON 92 m2
SHON Residuelle = 0 m2
ZONE urbanisme NAUE
COS 0.25
C'est une petite maison ainsi je veux avoir une chambre + sdb additionnelle dans le combles perdus.
Murs non inclus 8 m X 5 m Perdus de Combles, fermette W. Mais j'ai parlé 2 compagnies professionnelles, elles ont dit qu'elles peuvent convertir facilement du type d'"A" d'"W".
Elles peuvent créer environ 18 m2 h > 1.8m (SHON ?) et 8 x 5 = 40 m2 SHOB ? Peux je faire ce projet. Je comprends que je dois faire le PC parce que SHOB 20 m2 ?

---

Auteur Réponse : pcuz
Répondu le : 15 déc. 2006 12:38:33
Message :

Merci de la réponse rapide !

Donc, je comprends à moins que COS ne soit pas augmenté avec nouveau PLU, je ne peux pas créer SHON.

Mais, j'ai besoin d'un certain espace pour stocker les livres, les boîtes, le bycle etc... Est-il possible de créer SHOB 19m2 qui est haute du toit est moins de 1.8 m avec une fenêtre de Velux ?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 15 déc. 2006 12:45:21
Message :

oui, a priori,

relisez attentivement le règlement de POS/PLU de votre secteur

Auteur Réponse : babel11
Répondu le : 15 déc. 2006 14:49:29
Message :

Citation :

---

Initialement entré par wroomsi

le simple fait de poser un vélux ne va pas augmenter le plancher qui existe déjà, donc n'aura aucun impact sur la SHOB (qui pourrait justifier un PC) ni sur la SHON (qui serait bloquante vis à vis du COS), à moins que, comme dans le cas de nico.k, des restrictions bizarroides aient été mise en oeuvre dans le règlement de copro...

l'immeuble est déjà en surdensité -construit avant que les COS n'existent!)-, ce qui n'a aucune importance en soi si on n'augmente pas son irrégularité.

donc, normalement, une DT doit donc suffire.
à vous de bien dire dans le document de demande que les planchers et volumes existent (photos à l'appui) pour avoir "un temps d'avance" sur les questins qui pourraient vous être posées.

---

Auteur Réponse : vinparis
Répondu le : 20 déc. 2006 14:38:01
Message :

Bonjour
Je suis viticulteur et je veux agrandir ma cave professionnelle. Celle ci est attenante à mon habitation dont la construction a pris fin il y a plus de 3 ans. En construisant, j'ai ajoutté 50 cm et 3 fenêtres aux combles afin de pouvoir les aménager un jour, ceci sans modification de permis. J'ignorais que le PLU n'autorise pas de N+2, ce qui sera le cas si j'emménage mes combles. La mairie refuse l'agrandissement professionnel pour cette raison et m'informe que les travaux ne sont pas conforme sans mise en conformité possible.
Tout d'abord ont ils le droit de m'interdir un agrandissement du batiment agricole alors que c'est la partie habitation qui pose problème ?
Mes combles n'ont pas de plancher, j'avais prévu de le poser avec un PC par la suite, pour l'instant il ne s'agit donc pas d'un étage, est-ce à moi de le prouver ?
Merci de m'indiquer les articles de lois et vos qualifications.
Vincent Paris, jeune viticulteur.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 20 déc. 2006 15:19:44
Message :

Citation :

---

Initialement entré par vinparis

Bonjour
Je suis viticulteur et je veux agrandir ma cave professionnelle. Celle ci est attenante à mon habitation dont la construction a pris fin il y a plus de 3 ans. En construisant, j'ai ajoutté 50 cm et 3 fenêtres aux combles afin de pouvoir les aménager un jour, ceci sans modification de permis.

---

C'est pas bien.

Citation :

---

J'ignorais que le PLU n'autorise pas de N+2, ce qui sera le cas si j'emménage mes combles.

---

Non.
Un comble aménagé ne peut pas être pris pour un étage supplémentaire.
Mais il n'y aura pas lieu de débattre pour l'instant de ce sujet avec la mairie.

Citation :

---

La mairie refuse l'agrandissement professionnel pour cette raison et m'informe que les travaux ne sont pas conforme sans mise en conformité possible.

---

La mairie se trompe vu ce que vous dites ensuite.

Citation :

---

Tout d'abord ont ils le droit de m'interdir un agrandissement du batiment agricole alors que c'est la partie habitation qui pose problème ?

---

Oui puisque tout ceci ne forme qu'un ensemble architectural, un seul volume de bâtiment.

Citation :

---

Mes combles n'ont pas de plancher,

---

Voilà qui est primordial, même s'il va falloir jurer expliquer s'il el faut que le solivage actuel ne permet pas non plus de poser un plancher sans le renforcer.

Citation :

---

j'avais prévu de le poser avec un PC par la suite, pour l'instant il ne s'agit donc pas d'un étage, est-ce à moi de le prouver ?

---

Oui, en invitant le responsable de la mairie à visiter les lieux.
Vous avez tout a fait le droit d'avoir des velux dans votre grenier.
Par contre, il faudra, lors du PC pour aggrandir la cave, inclure les modifications de longueur de la maison et les fenêtres de toît, afin d'obtenir sur ce point un PC de régularisation.

Citation :

---

Merci de m'indiquer les articles de lois

---

Allez lire mon éclairage sur les SHOB SHON

Citation :

---

et vos qualifications.

---

Auto-didacte convaincu.

Citation :

---

Vincent Paris, jeune viticulteur.

---

Auteur Réponse : vinparis
Répondu le : 21 déc. 2006 09:33:46
Message :

Merci pour votre réponse d'une très grande rapidité, je vous ai envoyé un e-mail direct sans avoir pris connaissance de votre message, n'en tenez pas compte.
Donc reste à prouver ma bonne foie. Lors de notre dernière entrevue avec l'adjoint à l'urbanisme, lorsque je lui ai indiqué qu'il n'y a pas de plancher, celui-ci m'a informé qu'il faudrait amener des preuves incontestables que seul un expert peut amener. C'est donc à moi de payer un expert ?

Auteur Réponse : thoveyrat
Répondu le : 21 déc. 2006 16:03:52
Message :

Pourquoi pas un constat d'huissier? Pour constater qu'il n'y a aps du tout de plancher, il suffit de lui montrer les "combles", non?

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 21 déc. 2006 20:31:55
Message :

L'huissier pourquoi pas, mais une visite des agents minicipaux fera autant sans dépenser d'argent.

Auteur Réponse : vinparis
Répondu le : 22 déc. 2006 08:37:15
Message :

Merci. Je vais déja leurs montrer des photos et leurs proposer de se déplacer.
Si comme vous le dites, les combles ne sont pas un étage supplémentaire, ils ont 2 fois tort !! Je n'ai pas trouvé d'article de lois à ce sujet, mais ça me semble parfaitement logique... Les maisons voisines ont elles aussi des combles qui ne sont pas du N+2.

Auteur Réponse : vertaco
Répondu le : 27 déc. 2006 18:04:56
Message :

Laurent Campedel,
Vous êtes tout simplement incroyable pour la précision de vos propos.
je souhaite aménager des combles existantes en appartement et j'ai du entendre un millier de versions sur ce qu'il fallait faire, ne pas faire, déclarer, ne pas déclarer!!
Je dois reconnaître que vos réponses, ainsi que celles de quelques autres ont vraiment clarifié les choses.
Je suis un de vos adeptes!
Je suis en revanche consterné par l'ignorance en la matière des secrétaires de mairie: je ne les attaque pas personnellement mais c'est la preuve du flou total qui règne!
Elles m'assuraient qu'il fallait passer par un PC (car des combles devenaient habitables - terme inconnu en urbanisme, j'ai bien noté) mais que pour le calcul de la SHOB-SHON, comme il y avait plusieurs propriétaires, il ne fallait prendre en considération que la SHON m'appartenant!
Même la notaire m'a certifié qu'il fallait un PC, en plus avec archi car surface totale SHON > 170m²!! Comme quoi, les pensées populaires en terme d'urbanisme... (mais ou ai-je déjà lu cela??)
Vos propos sont rassurants car en grand professionnel, vous citez de très officiels textes de lois.
Je voulais juste savoir quelle était votre profession.
Je souhaitais également savoir, si dans mon cas, il fallait mieux faire une DT, en cochant la case "construction ne créant pas de surface de plancher".
Encore merci pour tout et tous mes bons voeux pour 2007, en espérant, sans malice, pouvoir encore lire vos excellents éclairages en 2007.
Cordialement.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 27 déc. 2006 18:21:15
Message :

Citation :

---

Initialement entré par vertaco

Laurent Campedel,
Vous êtes tout simplement incroyable pour la précision de vos propos.

---

bien d'accord avec vous

Citation :

---

(...)
Je suis un de vos adeptes!

---

comme nous tous

Citation :

---

(...)
Je voulais juste savoir quelle était votre profession.

---

il est mon gourou à temps plein

Citation :

---

(...)
Cordialement.

---

A bientot Laurent

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 27 déc. 2006 23:49:47
Message :

Citation :

---

Initialement entré par vertaco

Laurent Campedel,
Vous êtes tout simplement incroyable pour la précision de vos propos.

---

J'essai d'être didactique et visiblement avec succès (houf les chevilles ).

Citation :

---

je souhaite aménager des combles existantes en appartement et j'ai du entendre un millier de versions sur ce qu'il fallait faire, ne pas faire, déclarer, ne pas déclarer!!
Je dois reconnaître que vos réponses, ainsi que celles de quelques autres ont vraiment clarifié les choses.
Je suis un de vos adeptes!

---

Hum, ne comptez pas sur moi pour être votre gourou.
Sans dieu ni maître est ma vie.

Citation :

---

Je suis en revanche consterné par l'ignorance en la matière des secrétaires de mairie: je ne les attaque pas personnellement mais c'est la preuve du flou total qui règne!

---

Ces personnes n'ont eu strictement aucune formation ! C'est très logique qu'ils ne sachent pas. Sur ce sujet, beaucoup d'instructeurs de mairie s'y laisse prendre et même des instructeurs DDE. Alors, le secrétaire de mairie...

Citation :

---

Elles m'assuraient qu'il fallait passer par un PC (car des combles devenaient habitables - terme inconnu en urbanisme, j'ai bien noté)

---

C'est bien là la notion qui conduit à l'erreur toutes ces personnes. Elles confondent surface aménageable et surface habitable.

Citation :

---

mais que pour le calcul de la SHOB-SHON, comme il y avait plusieurs propriétaires, il ne fallait prendre en considération que la SHON m'appartenant!

---

Là non, erreur aussi.
Un immeuble est un tout. Impossible d'analyser appartement par appartement.

Citation :

---

Même la notaire m'a certifié qu'il fallait un PC, en plus avec archi car surface totale SHON > 170m²!!

---

Hormis l'erreur de départ entre surface aménageable et surface habitable, elle était au moins logique. Car dans le cas d'un immeuble dépassant les 170m2 de SHON, il faut bien un architecte pour tout PC (et donc en fait toute création de SHOB supérieure à 20m2).

Citation :

---

Comme quoi, les pensées populaires en terme d'urbanisme... (mais ou ai-je déjà lu cela??)

---

Citation :

---

Vos propos sont rassurants car en grand professionnel, vous citez de très officiels textes de lois.

---

Je comprend que cela rassure.

Citation :

---

Je voulais juste savoir quelle était votre profession.

---

Je participe à la conception et à la réalisation de bâtiment (logements, hôpitaux, hall de sports, bureaux, laboratoires, etc.)

Citation :

---

Je souhaitais également savoir, si dans mon cas, il fallait mieux faire une DT, en cochant la case "construction ne créant pas de surface de plancher".

---

Pourquoi avez-vous besoin d'une DT ?
Vous en avez besoin si vous créer des fenêtres de toit (vous modifiez l'aspect extérieur du bâtiment), sinon, aucune autorisation n'est nécessaire.

Citation :

---

Encore merci pour tout et tous mes bons voeux pour 2007, en espérant, sans malice, pouvoir encore lire vos excellents éclairages en 2007.

---

J'espère aussi continuer à les écrire !

Citation :

---

Cordialement.

---

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 27 déc. 2006 23:52:29
Message :

Citation :

---

Initialement entré par wroomsi
il est mon gourou à temps plein

---

Ha non !
Je réfute !
Je ne suis le gourou de personne !
Je jure n'avoir jamais marché sur l'eau ni n'avoir jamais rencontré d'extra-terrestres !

Auteur Réponse : vertaco
Répondu le : 28 déc. 2006 09:36:19
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Citation :

---

Initialement entré par vertaco
Je souhaitais également savoir, si dans mon cas, il fallait mieux faire une DT, en cochant la case "construction ne créant pas de surface de plancher".

---

Pourquoi avez-vous besoin d'une DT ?
Vous en avez besoin si vous créer des fenêtres de toit (vous modifiez l'aspect extérieur du bâtiment), sinon, aucune autorisation n'est nécessaire.

---

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 28 déc. 2006 12:11:15
Message :

Citation :

---

Initialement entré par vertaco

Je ferai effectivement une DT pour la pose de 5 fenêtres de toit. Je voulais savoir si je devais également utiliser la case citée pour déclarer l'aménagement de mon grenier.

---

Auteur Réponse : Elyxir60
Répondu le : 28 déc. 2006 20:04:22
Message :

bonsoir Laurent CAMPEDEL j'ai un peu suivi cette discussion et je suis dans le même cas
je dois faire la DT de 3 châssis de toit je vais fournir le plan cadastral les plans de la facade avant et après travaux les photos de la maison avant et après travaux ( j'espère ne rien oublier )
mais pour la DT faut t'il remplir " 33. densité de la construction " et si oui c'est la densité de la maison concerne ou de la totalité des bâtiments se trouvant sur mon terrain ??
désolé de toutes ces questions mais je suis encor vierge dans ce domaine :-()

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 29 déc. 2006 07:41:53
Message :

Si vous ne créez pas de surface SHOB ni de SHON, vous n'avez pas à remplir la cas 33.

Auteur Réponse : Elyxir60
Répondu le : 29 déc. 2006 10:03:15
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Si vous ne créez pas de surface SHOB ni de SHON, vous n'avez pas à remplir la cas 33.

---

bonjour laurent, je ne pense pas en créer car c'est une maison de 1930 et le plancher bois existe déjà, j'ai donc isolé ces combles et je vais y faire 3 chambres et une salle de bains, donc si j'ai bien compris ce qu'il se disait pécédement je ne crée pas de SHOB ni de SHON

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 29 déc. 2006 13:09:43
Message :

Je confirme que vous ne créez pas de SHOB ni de SHON.

Donc, ne remplissez pas la case 33.

Par contre, une fois les travaux fait, n'oubliez pas de déclarer ces nouvelles surfaces "nobles" à votre centre des impôts fonciers.

Auteur Réponse : nico.k
Répondu le : 15 janv. 2007 18:25:41
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Citation :

---

Initialement entré par wroomsi

Citation :

---

Initialement entré par nico.k

Bonjour,

J'ai acheté il y a 4 ans un appartment au dernier étage avec un grenier en partie privative. L'accès se faisant par une trappe et une échelle de meunier dans mon couloir (Plancher en béton, une fenêtre existante, surface de 46m2 et 22.90m2 à 1.80m).
J'envisageai d'aménager le grenier en chambre en ajoutant simplement un escalier en lieu et place de la trappe sans ajouter de Velux ou autres.
Mais en relisant mon règlement de copropriété il y a un paragraphe qui me chagrine :" les greniers, accessibles par les lots principaux au moyen d'une trappe ne pourront jamais être aménagés en partie d'habitation, conformément aux prescriptions du POS"

D'après la mairie, le constructeur voulait vendre ces appartements en duplex mais n'a pas eu les autorisations (problème de COS).
Pouvez-vos m'éclairer sur ma situation ? Si j'ai bien compris je peux aménager mes combles sans aucune déclaration ? Dois-je m'arranger avec la maire ou la DDE? Si je revends un jour l'appartement avec les combles aménagées puis-je le vendre en tant que duplex en comptant cette nouvelle surface ? (j'ai acheté l'appartement sur la base d'un 3 pièces + grenier avec le prix d'un 3 pièces).

Merci de votre aide.

Nicolas. K

---

quelles que soient les autorisations d'urbanisme que vous pourriez demander et obtenir dans ce cas, les travaux envisagés sont contraire comme vous le dites au règlement de copro. ils sont donc rigoureusement interdits, pour des motifs purement civils déconnectés des règles d'urbanisme : quand vous avez acheté ce bien en copro, vous avez aussi pris l'engagement de respecter le règlement afférent .

---

Le réglement de copro est faux lorsqu'il stipule qu'il ne faut pas aménager le grenier parce que le POS l'interdit.

Le POS ne l'interdit nullement. Il réglemente simplement la quantité de SHON possible sur le terrain d'assiette.

Ici, le projet fut mal pensé par l'architecte et celui-ci a prévu trop de SHON.

Mais ce n'est pas en rendant accessible seulement par une trappe et en ne mettant qu'une seule fenêtre de toit que le grenier ne doit plus être compté en SHON !
C'est l'erreur classique de la confusion entre la surface aménageable et la surface aménagée. Si la 1e est la surface prise en compte dans le droit à l'urbanisme, la seconde n'a aucun intêret.

Ainsi, malgrès ce qu'en a pensé tout le monde autour de la table de réunion de la mairie, l'immeuble est hors la loi car en surdensité, et ce même si l'on accède à ce grenier que par une trappe. La dalle aurait du être détruite pour que la surface soit supprimée.

En conclusion, si vous aménagiez cette surface, vous n'aggraveriez en rien l'infraction de l'immeuble au regard du droit à l'urbanisme.

Par contre, même s'il pêche dans sa rédaction, le réglement de copro vous l'interdit clairement.

Vous pouvez tenter de le faire changer (en reprenant mes arguments), mais ce sera plus facile si un jour les COS de la parcelle est augmenté (cela lèverait les dernièrs scrupules).

---

Auteur Réponse : nico.k
Répondu le : 15 janv. 2007 18:47:31
Message :

Après vérification du PLU, le problème est le suivant :

Le PLU limite pour les constructions neuves le nombre maximal de niveaux autorisés à 3 ("R + 1 + un seul comble aménageable sur un niveau seulement")
Alors que mon appartement se situe déjà au 3ème niveau et mon grenier privatif au 4ème

-Est ce que dans ce cas, le fait que le grenier constitue bien de la SHON me permet-il d'aménager la surface ? Sans autorisation, même si cette surface est illicite ?
- L'action pénale étant prescrite, y a t-il d'autres risques ?
-La mention comble aménageable du PLU est elle différente de celle du droit à l'urbanismme ? (ou toujours par rapport à la SHON/ SHOB)
Ou faut-il ici comprendre pas d'aménagement intérieur possible?

Merci pour ces nouvelles précisions.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 15 janv. 2007 19:11:28
Message :

Citation :

---

Initialement entré par nico.k

Après vérification du PLU, le problème est le suivant :

Le PLU limite pour les constructions neuves le nombre maximal de niveaux autorisés à 3 ("R + 1 + un seul comble aménageable sur un niveau seulement")
Alors que mon appartement se situe déjà au 3ème niveau et mon grenier privatif au 4ème

-Est ce que dans ce cas, le fait que le grenier constitue bien de la SHON me permet-il d'aménager la surface ?

---

Auteur Réponse : nico.k
Répondu le : 16 janv. 2007 18:52:38
Message :

Encore une question sur la prescription de 3 ans . Court-elle à partir de la date de construction du bâtiment (2001) ou la date de mon aménagement (2007)? J'ai contacté ma protection Juridique, et ce point n'était pas clair. D'après eux c'est à la connaissance de l'aménagement.
Ma PJ me déconseille également de faire l'aménagement intérieur sans faire de démarches auprès de la commune ???
je ne vois pas les démarches que je pourrais entreprendre et les autorisations que je pourrais obtenir...
Enfin dernière question. j'ai lu attentivement vos notes sur le nouveau décret. Apparemment dans ma situation il n'y aura pas de changement ?
Toujours pas soumis à PC.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 16 janv. 2007 19:31:33
Message :

Citation :

---

Initialement entré par nico.k

Encore une question sur la prescription de 3 ans . Court-elle à partir de la date de construction du bâtiment (2001) ou la date de mon aménagement (2007)? J'ai contacté ma protection Juridique, et ce point n'était pas clair. D'après eux c'est à la connaissance de l'aménagement.

---

Auteur Réponse : vinparis
Répondu le : 19 janv. 2007 14:33:15
Message :

Bonjour a tous et surtout à Laurent qui a déjà répondu à une de mes question au sujet de laquelle je voulais témoigner de la suite des évènements.
Petit rappel et suite des évènements : J'ai construit et terminé mon habitation il y a plus de 3 ans, lors de la construction j'ai surélevé de 50 cm et j'ai ouvert des fenêtres dans les combles sans faire de permis modificatif. Maintenant j'ai besoin d'agrandir ma partie professionnelle accolée à mon habitation, mais n'ayant pas eu de certificat de conformité je ne peux pas avoir de nouveau permis. Il faut donc d'abord que je fasse une mise en conformité. Problème: la zone n'autorise que du N+1 et la mairie considère mes combles comme du R+2. Ma défense : Mes combles n'ont pas de plancher et les solives ne permettent pas d'en supporter un. Après 3 rdv à la mairie avec l'adjoint à l'urbanisme totalement incompétent, on m'a dirigé vers la subdivision de la DDE. J'ai rencontré 2 techniciens (ou ingénieurs, je ne sais pas) et le subdivisionnaire, mais comme à la mairie, bien que j'ai amené toutes les preuves que le plancher n'existe pas, ça ne passait pas, la présence des fenêtres étant leur principal argument. Pour eux seul un tribunal pouvait trancher . J'ai demandé à avoir l'avis d'un supérieur, ils ont donc passé un coup de fil dans un bureau hors de ma vue, mais pas de mes oreilles... J'ai bien compris que la personne au bout du fil allait dans mon sens, enfin !! Mais la personne de la subdi n'abandonnait pas, et lors de son retour devant moi elle m'a dit gentiment "votre bâtiment est régularisable, mais pour être sur que vous n'aménagerais pas les combles, nous vous demandons d'obstruer les fenêtres". Après tous les refus que j'avais subis, je n'ai pu qu'accepter.
Voila, bien que la régularisation ne soit pas encore faite, je pense c'est la fin de cette bataille. La prochaine sera d'essayer de rendre mes combles aménageables... C'est pas gagné.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 19 janv. 2007 14:41:34
Message :

vous avez obstrué vos fenêtre ou accepté de le faire ?
et après vous allez faire une DT pour les rouvrir ? alors qu'il n'y aura pas de modification de façade ?

c'est ubu...

Auteur Réponse : vinparis
Répondu le : 19 janv. 2007 14:52:16
Message :

J'ai accèpté de le faire pour débloquer ma situation, j'ai un besoin urgent d'agrandir ma surface professionnelle.
Sur le permis rectificatif il n'y aura pas de fenêtre. Pour les rouvrir il faut donc faire une DT il me semble, surtout que le but est de faire de la surface aménageable (shob ou shon). Ouvrir les fenêtre devrait passer (c'est idiot de me les faire fermer, mais bon, c'est la seule "fenêtre" que j'ai trouvé dans le mur de l'administration), mais creer de la shob sera considéré comme du N+2... C'est la que ça va coincer.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 19 janv. 2007 15:21:46
Message :

juste pour rire, mais vous avez bien fait de céder pour avoir la paix, je ne vois pas en quoi le fait de simplement "désobstruer" une fenêtre existante, dont l'ouverture est visible sur façade, constitue un changement de façade donc serait soumis à DT ... ultérieure !

Auteur Réponse : nico.k
Répondu le : 19 janv. 2007 23:07:30
Message :

Citation :

---

Initialement entré par wroomsi
la prescription de l'action pénale court à partir de la fin démontrée des travaux... Ainsi, si la construction a été terminée en 2001, et qu'une déclaration de fin de travaux a été adressée à cette date, avec, tant qu'à faire, un certificat de conformité en retour, tout ce qui a été fait à l'époque ne peut plus faire l'objet de poursuites pénales depuis 2004. Vos travaux, s'ils étaient illégaux, seraient de la même façon prescrits trois ans après leur fin démontrée ou présumée

---

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 20 janv. 2007 10:00:42
Message :

Citation :

---

Initialement entré par nico.k

C'est toujours pas clair pour moi... désolé...
La construction du bâtiment date de 2001. Le certificat de conformité a été délivré dans la foulée. Il y a donc prescription pour la création du grenier en méconnaissance du POS (limite de 3 niveaux).
En quoi le simple aménagement de cette surface (isolation + embelissement) peut il être illégal au regard du droit à l'urbanisme?
Surtout que je n'ai pas besoin de PC et que j'arrive à prouver assez facilement l'existence de cette surface?

Autre question, avec le nouveau décret et l'article permettant de rendre "légale" une construction après 10 ans :

Si j'aménage aujourd'hui, je pourrais obtenir en 2011 un PC modificatif + par exemple création d'ouvertures supplémentaires ?

---

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 20 janv. 2007 20:28:58
Message :

Citation :

---

Initialement entré par vinparis

Bonjour a tous et surtout à Laurent qui a déjà répondu à une de mes question au sujet de laquelle je voulais témoigner de la suite des évènements.
J'ai demandé à avoir l'avis d'un supérieur, ils ont donc passé un coup de fil dans un bureau hors de ma vue, mais pas de mes oreilles... J'ai bien compris que la personne au bout du fil allait dans mon sens, enfin !! Mais la personne de la subdi n'abandonnait pas, et lors de son retour devant moi elle m'a dit gentiment "votre bâtiment est régularisable, mais pour être sur que vous n'aménagerais pas les combles, nous vous demandons d'obstruer les fenêtres".

---

Ridicule, idiot.
Lamentable abus de pouvoir !

Citation :

---

Après tous les refus que j'avais subis, je n'ai pu qu'accepter.

---

Oui, bien sur.
Mais je me fendrais d'une belle lettre adressée au directeur départemental du service.

Citation :

---

Voila, bien que la régularisation ne soit pas encore faite, je pense c'est la fin de cette bataille.

---

A coeur vaillant (et bien conseillé )...

Citation :

---

La prochaine sera d'essayer de rendre mes combles aménageables... C'est pas gagné.

---

Le problème du R+2 interdit ?
Evidemment, si vous tombez sur le même instructeur ne connaissant pas son travail .

Les niveaux inclus dans les combles d'un immeuble ne sont pas des étages.
Ces règles d'étage sont là pour limiter la hauteur des façades des constructions, pas pour empêcher l'aménagement des combles...

Auteur Réponse : nico.k
Répondu le : 21 janv. 2007 13:39:32
Message :

Les niveaux inclus dans les combles d'un immeuble ne sont pas des étages.
Ces règles d'étage sont là pour limiter la hauteur des façades des constructions, pas pour empêcher l'aménagement des combles...


Ce point là m'interresse. Pouvez-vous développer
(textes...)

Merci beaucoup

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 21 janv. 2007 16:54:07
Message :

Rien à dévelloper ici, en tout cas pas des lois ou réglements.

C'est simplement la gestion de l'esthétisme urbain.

Pour obtenir ou préserver un certain type de construction dans un lieu donné, on demande à ce qu'il ne se construise que des maisons ayant une certaine hauteur de façade et ensuite un toit. Pour arriver à cela, plutôt que de fixer une hauteur d'égout (ce qui peut être gênant sur des terrains en pente), on fixe un nombre de niveaux.

On ne veut voir de la façade que des porte-fenêtres au rez-de-chaussée et des fenêtres à l'étage, puis un toit qui part.

Mais cet article est totalement incapable d'empêcher la création de fenêtre de toit malgrès l'abus de pouvoir de l'agent de la DDE.

L'idée est que le plancher des combles ne constitue pas esthétiquement (en façade donc) un niveau, et c'est ce qui est recherché dans l'esprit du réglement.

Toutes les maisons anciennes étaient ainsi faites(c'est à dire avait un plancher dans leur grenier), et ce réglement, comme tant d'autre, cherche à ce que les maisons d'aujourd'hui ressembles aux anciennes.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 26 janv. 2007 10:10:48
Message :

j'ajoute cette JP au fil en espérant ne pas faire doublon avec un élément déjà cité : elle m'a été adressée par un membre éminent du forum... !

Cour Administrative d"appel de Douai N° 05DA00847

elle confirme nos remarques sur la destination des combles... et l'absence de changement de destination en cas d'aménagement de combles existantes.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 26 janv. 2007 11:01:35
Message :

Je la rajoute en tête de cette éclairage.

C'est Vincent qui te l'a transmise ?

Auteur Réponse : karla
Répondu le : 26 janv. 2007 12:11:14
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Je la rajoute en tête de cette éclairage.

C'est Vincent qui te l'a transmise ?

---

Non, c'est moi

Je rajoute aussi que dans ce jugement il est dit que si le POS ne prévoit pas l'obligation de création de places de stationnement aux aménagements ou des extensions mesurées....elles ne peuvent pas être exigées par la commune.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 26 janv. 2007 13:36:05
Message :

Bravo Carla pour cette recherche.

Elle est très bien cette jurisprudence.

Auteur Réponse : franzdk
Répondu le : 27 janv. 2007 19:07:24
Message :

Bonjour,
J'ai acheté un appartement de 25 M2 au 4éme étage d'un immeuble en copropriété du 1930. Dans le cadre de la prochaine assemblée des copropriétaires j'ai fait mettre à l'ordre du jour le rachat des combles superposés au dit appartement. Dans l'espace de la soupente il y a un plancher constitué de poutrelles distancié l'une de l'autre d'environ 60 cm et un remplissement de enduit et paille. Les voisins ayant dèjà integre les combles à leur habitation ont exploité ce plancher qui a l'air d'être costaud pour en faire des nouvelles chambres. Personnellement comme la surface amenageable de mes futurs combles est actuellement de 8M2 (au dessous de 180CM) j'envisage un decaissement du plancher et création d'un nouveau plancher plus bas dans l'appartement de maniere à obtenir une surface d'environ 18,50M2 (entre 220 et 180 cm dans la soupente et 220CM dans l'appartement)dans laquelle je vais créer une salle de bain wc et une chambre. Dois-je présenter un permis de construire ou une declaration de travaux? Dois-je demander une autorisation de la coproprieté pour effectuer le decaissement en sachant que je ne toucherai pas aux murs porteurs?
Le cas écheant, la declaration de travaux devrait mentionner les travaux de decaissement tout en sachant que je ne vais pas créer de surface habitable superieure à 18,50MT2?
Merci de vos réponses.
Bien cordialement
Franz

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 28 janv. 2007 11:22:00
Message :

Citation :

---

Initialement entré par franzdk

Bonjour,
J'ai acheté un appartement de 25 M2 au 4éme étage d'un immeuble en copropriété du 1930. Dans le cadre de la prochaine assemblée des copropriétaires j'ai fait mettre à l'ordre du jour le rachat des combles superposés au dit appartement. Dans l'espace de la soupente il y a un plancher constitué de poutrelles distancié l'une de l'autre d'environ 60 cm et un remplissement de enduit et paille. Les voisins ayant dèjà integre les combles à leur habitation ont exploité ce plancher qui a l'air d'être costaud pour en faire des nouvelles chambres. Personnellement comme la surface amenageable de mes futurs combles est actuellement de 8M2 (au dessous de 180CM) j'envisage un decaissement du plancher

---

Auteur Réponse : babel11
Répondu le : 31 janv. 2007 16:39:22
Message :

Bonjour,
Je reviens vers vous, car j'ai un petit doute. Je veux faire une DT pour création de vélux dans les combles pour pouvoir les aménageR. La copro me demande de prendre un architecte vu que l'immeuble fait plus de 170 m². Je voulais savoir si j'en avais besoin pour l'ouverture des vélux ou seulement pour valider mon projet d'aménagement intérieur aurpès de la copro.
Merci d'avance.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 31 janv. 2007 17:09:42
Message :

Urbanistiquement, vous n'avez pas besoin d'architecte, une DT ne créant pas d'obligation à ce propos.

La copro se trompe en utilsant l'argument des 170m2.

Par contre, je ne sais pas si elle a le droit d'exiger un architecte.

Voir le forum adéquate à ce sujet.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 31 janv. 2007 17:12:54
Message :

qui dit DT dit architecte pas obligatoire au titre des règles d'urbanisme.

les mêmes règles prévoient cependant la nécessité, pour les travaux la concernant, d'avoir l'accord de la copro !

donc si la copro ne vous accorde l'autorisation de travaux que sous condition d'archi, vous devrez passer par là ; là, c'est du "civil", au sens accord amiable avec les autres copro, pas une obligation liée aux règles d'urbanisme : à vous de leur montrer le caractère superfétatoire de cette exigence... à moins qu'ils ne souhaitent une garantie de l'intégration du projet dans le bati existant...

Auteur Réponse : babel11
Répondu le : 07 févr. 2007 17:53:48
Message :

Bonjour,
Je reviens car j'ai un autre petit problème. Je viens de recevoir le PV d'Assemblée, me confirmant l'accord de la copro pour le rachat des combles. Mais elle a spécifié que l'on devait avoir l'accord de la mairie en terme de COS et de SHON, ainsi qu'un PC.
Comment puis-je faire? Sachant que l'immeuble est en surdensité mais que les combles existent puisque il ya des poutres et quelques planches (lattes de plancher) au niveau de la trappe d'accès. Je voudrais éviter d'en arriver là car ça me sera refusé.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 07 févr. 2007 18:02:43
Message :

deux solutions :
*vous allez en mairie pour faire une DT où vous demandez à l'instructeur, vu vos diffiucltés, d'indiquer clairement indiquée l'absence de création de SHON, la structure portante existant déjà, donc l'absence d'impact sur le COS et l'absence de nécessité d'un PC.

*vous invitez le président du CS et le syndic de la copro sur le forum !

la deuxième est sans doute la meilleure !

Auteur Réponse : toubii
Répondu le : 12 févr. 2007 10:17:31
Message :

Bonjour,

Un promoteur vient d’obtenir un PC pour un programme de plus de 200 logements dans mon quartier (pavillonnaire). Le PLU précise que les bâtiments ne peuvent dépasser 15,50m de hauteur et R+4, et que la pente de toit doit être de l’ordre de 33%.

Or, le promoteur a prévu des sortes de « maisons sur le toit » intégralement recouvertes de zinc et entourées de terrasses. Ces appartements seront donc installés au 5ème étage coté rue et au 5ème et 6ème étage côté jardin (dénivelé d’un niveau entre la rue et le jardin).

Dans la mesure où la pente de toit finit pour ainsi dire à la verticale … peut-on contester la nature de comble de ces niveaux ? En effet, je trouve incroyable qu’il suffise de couvrir la façade de zinc (qui n’est au demeurant pas du tout le type de couverture traditionnel de ma ville) pour faire d’un niveau un comble et "contourner" ainsi les contraintes du PLU.

J’ai lu votre réponse sur la maison tipi, mais j’aimerais un éclairage sur mon cas ;)
Un grand merci par avance.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 12 févr. 2007 10:32:56
Message :

les combles forment à mon sens un niveau à part entière...

Laurent, une approche différente ?

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 12 févr. 2007 11:46:30
Message :

Citation :

---

Initialement entré par toubii

Bonjour,

Un promoteur vient d’obtenir un PC pour un programme de plus de 200 logements dans mon quartier (pavillonnaire). Le PLU précise que les bâtiments ne peuvent dépasser 15,50m de hauteur et R+4, et que la pente de toit doit être de l’ordre de 33%.

Or, le promoteur a prévu des sortes de « maisons sur le toit » intégralement recouvertes de zinc et entourées de terrasses. Ces appartements seront donc installés au 5ème étage coté rue et au 5ème et 6ème étage côté jardin (dénivelé d’un niveau entre la rue et le jardin).

---

Auteur Réponse : toubii
Répondu le : 12 févr. 2007 14:17:17
Message :

Tout d'abord un très grand merci pour vos réponses !

Citation :

---

Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Citation :

---

Initialement entré par toubii

Bonjour,

Un promoteur vient d’obtenir un PC pour un programme de plus de 200 logements dans mon quartier (pavillonnaire). Le PLU précise que les bâtiments ne peuvent dépasser 15,50m de hauteur et R+4, et que la pente de toit doit être de l’ordre de 33%.

Or, le promoteur a prévu des sortes de « maisons sur le toit » intégralement recouvertes de zinc et entourées de terrasses. Ces appartements seront donc installés au 5ème étage coté rue et au 5ème et 6ème étage côté jardin (dénivelé d’un niveau entre la rue et le jardin).

---

Déjà ici, il y a un problème.
On peut bien appeler rez-de-jardin le niveau le plus bas, il n'en reste pas moins qu'il s'agit du 1er niveau de l'immeuble.
Cet immeuble a donc déjà un étage de trop.
Il devrait être en R+3 sur la rue et en R+4 sur le jardin.
Seul un niveau totalement enterré ne compterait pas.

---

En fait, le promoteur fait un dénivelé de toits terrasses : côté rue la «maison sur le toit» est au dessus du R+4 et, côté jardin, une autre «maison sur le toit» toute couverte de zinc se trouve sur le R+4 vu du jardin, je ne sais pas si je suis très claire ... En gros, il y a 2 niveaux de combles. Mais quand on regarde la coupe de l'immeuble il n'y a jamais plus de 5 niveaux (y compris les fameux "combles") empilés à la verticale, comme si c'était deux bâtiments accolés (c'est toutefois bien indiqué comme un seul et même bâtiment sur les plans)

Pensez-vous donc que le fait que le R+4 côté rue soit en fait indiqué comme "combles" (R+5) côté jardin nous permette déjà d’attaquer le projet ?

Par ailleurs, savez-vous si la hauteur absolue d’un bâtiment se mesure par rapport au point le plus bas du terrain naturel sur lequel il s’appuie, ou bien si elle s’apprécie à chaque endroit du bâtiment (ce qui permet alors de remonter en terrasse sur un terrain en pente) ?

Je vous donne l’extrait du règlement de la zone sur la Hauteur des constructions
1 - Hauteur sur voie (Hv) :
La différence d’altitude entre tout point d’une construction et le point le plus proche de la limite opposée à l’emprise existante ou projetée de la voie ne doit pas excéder les quatre tiers de la distance comptée horizontalement entre ces deux points (Hv = 4/3 L).
2 - La hauteur absolue de toute construction ne peut excéder : 15,50 m sans pouvoir dépasser 5
niveaux (R+4).

Citation :

---

Vous êtes sur des règles d'urbanisme que vous donnez ?
Faites attention, ces règles changent d'un coté de rue à l'autre.

---

Bah en fait, j’ai relu le règlement pour la zone concernée et effectivement le point 1.3 ci-dessous vient permettre tout et n’importe quoi … « dans le cadre d’une mise en œuvre de techniques ou de matériaux particuliers ». Mais cela ne vient ni maintenir, ni restituer, ni compléter les ensembles urbains et architecturaux (la plupart des maisons environnantes sont en R+1 !!!) D'ailleurs, s'il y a bien un point sur lequel on pourrait contester le projet, c'est sur l'intégration architecturale ...

Toitures :
1 - Dans tous les cas, les toitures doivent s’harmoniser avec la construction elle-même et avec le paysage urbain :
1.1 - Les toitures traditionnelles :
1.1.1 - Leur pente doit être de l’ordre de 33 %.
1.1.2 - Leur couvert doit être réalisé au moyen de tuiles canal ou de tuiles de surface courbe à l’exception de la tuile romane.
1.1.3 - Afin de maintenir, de restituer ou de compléter les ensembles urbains et architecturaux, leur réalisation peut être exigée, pour leur couvert au moins, au moyen de tuiles canal de récupération.
1.1.4 - Les trouées franches sont interdites sur rue.
1.2 - Les toitures en terrasse sont admises lorsqu’elles ne sont pas de nature à nuire à l’homogénéité des toitures du paysage urbain environnant.
1.3 - Les autres toitures pouvant induire des pentes différentes sont admises afin de maintenir, de restituer ou de compléter les ensembles urbains et architecturaux ou dans le cadre d’une mise
en oeuvre de techniques ou de matériaux particuliers.
2 - Les ouvrages en toitures : Les lucarnes rampantes ou retroussées (chiens assis) sont interdites.

Voilà, si nous pouvions réduire l'ampleur de ce programme (en l'amputant d'un étage par exemple ) ce serait bien, mais j'ai l'impression que ce PLU tout neuf prévoit les exceptions à la règle ... par étude au "cas par cas", comme ils disent.

Pensez-vous que la piste du niveau "en trop" soit intéressante à creuser ?

Merci encore.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 12 févr. 2007 15:17:29
Message :

Citation :

---

Initialement entré par toubii
En fait, le promoteur fait un dénivelé de toits terrasses : côté rue la «maison sur le toit» est au dessus du R+4 et, côté jardin, une autre «maison sur le toit» toute couverte de zinc se trouve sur le R+4 vu du jardin, je ne sais pas si je suis très claire ... En gros, il y a 2 niveaux de combles. Mais quand on regarde la coupe de l'immeuble il n'y a jamais plus de 5 niveaux (y compris les fameux "combles") empilés à la verticale, comme si c'était deux bâtiments accolés (c'est toutefois bien indiqué comme un seul et même bâtiment sur les plans)

---

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 12 févr. 2007 15:38:07
Message :

Laurent, c'est vrai que ce type de règlement laisse faire n'importe quoi aux élus... mais ça permet aussi de prévoir du solaire bien intégré architecturalement (dfficile à écrire!), ce qui est en général proscrit par des règlements plus rigides !

Auteur Réponse : toubii
Répondu le : 12 févr. 2007 16:05:57
Message :

Merci merci Laurent pour toutes ces précisions !

Vous avez bien compris que la mairie souhaite densifier le quartier ! Pour ma part, je ne suis pas riveraine immédiate du projet mais me penche sur la question notamment par rapport aux impacts de circulation et stationnement liés au projet, et aussi par solidarité de voisinage. Donc non non non, je ne revendrai pas mon petit pavillon , surtout pas pour l'échanger contre une boite de conserve pardon maison sur le toit au 5ème étage : j'attendrai plutôt 50 ans qu'on vienne m'encercler de grandes barres d'immeuble

Bien sûr la densification est dans l'ordre des choses, mais il n'en reste pas moins que cela est quand même difficile à entendre pour celui qui voit se monter 5 étages avec vue plongeante dans son jardin ...

Et puis, je suis perplexe devant ce réglement de PLU complètement sujet à interprétation, qui, comme vous le dites, enquiquinne le particulier qui veut refaire sa couverture (je viens d'en faire l'expérience) ... "de la tuile ma ptite dame, pas marseillaise, pas romane, CANAL, rien d'autre" et donne carte blanche aux promoteurs (bouh les vilains) avec des projets apparemment importés d'autres régions ... pfff c'était mon coup de "dépitude"

En tout cas encore merci pour la grande rapidité et la précision de vos réponses, même si elles n'arrangent pas nos affaires !

Auteur Réponse : swargon
Répondu le : 14 févr. 2007 00:20:19
Message :

Bonjour,

J'envisage l'achat d'une maison dont la SHON totale dépasse peut etre ce qui est autorisé par le COS: les propriétaires ont en effet posé en plancher dans les combles (qui est donc maintenant de la SHOB).

La question est de savoir si cette surface en combles est de la SHON, car les montants verticaux de la charpente sont assez nombreux. Comment définit-on une charpente "encombrante"??

De façon annexe, un plan de constructeur doit-il mentionner la SHOB/SHON à la contruction sachant que la construction date de 1979? Le plan que les propriétaires me montre mentionne une "surface habitable"

Dans le cas ou ces combres sont bien déja de la SHON, y'a-t'il un risque à déposer une DT pour la pose de Velux, voire à modifier la charpente afin de minimiser la place perdue due aux montants verticaux?

Merci.

Stephane

Auteur Réponse : swargon
Répondu le : 14 févr. 2007 02:11:22
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Si vous ne créez pas de surface SHOB ni de SHON, vous n'avez pas à remplir la cas 33.

---

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 14 févr. 2007 12:21:20
Message :

Citation :

---

Initialement entré par toubii

Merci merci Laurent pour toutes ces précisions !

Vous avez bien compris que la mairie souhaite densifier le quartier ! Pour ma part, je ne suis pas riveraine immédiate du projet mais me penche sur la question notamment par rapport aux impacts de circulation et stationnement liés au projet, et aussi par solidarité de voisinage. Donc non non non, je ne revendrai pas mon petit pavillon , surtout pas pour l'échanger contre une boite de conserve pardon maison sur le toit au 5ème étage :

---

Vous savez, la vie sur ces terrasses va certainement être très agréable...
D'ailleurs, vous serez surprise du prix auquel vont être vendue ces appartement.

Citation :

---

j'attendrai plutôt 50 ans qu'on vienne m'encercler de grandes barres d'immeuble

---

Et à ce moment là, votre terrain certainement vaudra de l'or pour vos héritiers (après avoir rasé le pavillon).
A moins qu'il ne vaille plus rien parce que la mairie à décidé d'en faire une respiration verte ou un square...

Citation :

---

Bien sûr la densification est dans l'ordre des choses, mais il n'en reste pas moins que cela est quand même difficile à entendre pour celui qui voit se monter 5 étages avec vue plongeante dans son jardin ...

---

Oui, c'est humain.
Mais l'aggrandissement de la ville est aussi une chose humaine.
Il en est ainsi depuis la sédentarisation de notre espèce.
Il y a 5000 ans, n'en doutons pas, les petits paysans des alentours du Caire se plaignez déjà des même maux.

Citation :

---

Et puis, je suis perplexe devant ce réglement de PLU complètement sujet à interprétation, qui, comme vous le dites, enquiquinne le particulier qui veut refaire sa couverture (je viens d'en faire l'expérience) ... "de la tuile ma ptite dame, pas marseillaise, pas romane, CANAL, rien d'autre" et donne carte blanche aux promoteurs (bouh les vilains) avec des projets apparemment importés d'autres régions ... pfff c'était mon coup de "dépitude"

---

Un accès de Ségolinisme ?

Citation :

---

En tout cas encore merci pour la grande rapidité et la précision de vos réponses, même si elles n'arrangent pas nos affaires !

---

J'en suis bien conscient, mais il ne sert à rien ici de brosser les poils dans le bon sens.

A vous et vos voisins maintenant d'analyser avec recul la situation.

Vous ne bloquerez pas l'avancée de la ville, c'est un fait.

Et si vous cherchiez plutôt à en profiter ?

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 14 févr. 2007 12:26:31
Message :

Citation :

---

Initialement entré par wroomsi

Laurent, c'est vrai que ce type de règlement laisse faire n'importe quoi aux élus... mais ça permet aussi de prévoir du solaire bien intégré architecturalement (dfficile à écrire!), ce qui est en général proscrit par des règlements plus rigides !

---

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 14 févr. 2007 12:37:22
Message :

Citation :

---

Initialement entré par swargon

Bonjour,

J'envisage l'achat d'une maison dont la SHON totale dépasse peut etre ce qui est autorisé par le COS: les propriétaires ont en effet posé en plancher dans les combles (qui est donc maintenant de la SHOB).

La question est de savoir si cette surface en combles est de la SHON, car les montants verticaux de la charpente sont assez nombreux. Comment définit-on une charpente "encombrante"??

---

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 14 févr. 2007 13:27:12
Message :

Citation :

---

Initialement entré par swargon

Citation :

---

Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Si vous ne créez pas de surface SHOB ni de SHON, vous n'avez pas à remplir la cas 33.

---

Bonjour,

D'ou tenez vous cette information ? La notice accompagnant la DT semble dire qu'il faut remplir la rubrique 33 de toutes façon.

---

Auteur Réponse : sucrette29
Répondu le : 19 févr. 2007 13:54:04
Message :

Bonjour à tous,

J'ai lu méthodiquement toutes ces pages pour comprendre si je dois faire DT ou PC ou rien du tout.... j'ai la tête qui tourne....

Je vous expose mon cas, peut être pourrez vous m'aider:
maison de 70m2 au sol, toit 4 pans, on accède aux combles par une trappe dans la salle de bain... et on y marche difficilement ( de grandes plaques sont posées sur les solives) est-ce un plancher?
nous souhaitons donc aménager ces combles en une seule pièce, avec 2 fenetres de toit...
vu la surface, je pensais faire un PC, mon voisin me dit que pas besoin de faire quoi que ce soit....

je suis perdue, merci de votre aide

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 19 févr. 2007 17:49:11
Message :

*les fenêtres de toit modifient l'aspect extérieur de votre maison, donc DT.
*si le solivage existant est suffisant pour supporter un plancher neuf, la SHOB existe déjà : pas de PC, la DT sus-mentionnée suffit.
*si il faut le renforcer, cela signifie qu'il faut créer de la SHOB : PC car + de 20m2 de SHOB créée, inclaunt les travaux de fenêtre bien sûr.

encore perdue ?


PS: de quand date la maison ? avez vous connaissance de son permis de construire ? l'existence de combles y est-elle mentionnée ?

Auteur Réponse : karla
Répondu le : 19 févr. 2007 17:56:54
Message :

Citation :

---

Initialement entré par karla

me revoilà du coté de chez mon voisin au sujet de ses combles.....il à recu un courier de la DDE demandant de préciser pour completer son dossier de DT si la partie du bâtiment leur appartenant est uniquement les combles avec création d'un logement ou également la partie RDC avec agrandissement du logment existant.

Il est noté aussi : Si il y a création d'un logement deux places de stationnement dont une couverte doivent être créez ; dans ce cas vous êtes autorisé soit à réaliser les places dans un rayon de 300m à condition que soit apportée la preuve de leur réalisation effectué, soit payer la participation pour aire de stationnement si le maire donne son accord ( art. Ua 12)

Voilà, je n'en sais pas plus mais à mon avis ça "pu".... affaire à suivre aussi !

---

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 19 févr. 2007 18:20:28
Message :

demandez à consulter l'avis de l'ABF... sur le projet qui a du lui être soumis.
si là c'est l'avis du maire que vous nous décrivez, parlez en à l'ABF... si c'est l'avis de l'ABF, il faut aller discuter le bout de gras.

avec cdeandrade, apparemment vous récupérez un ABF qui bloque des projets épineux pour le maire !!!!!!

Auteur Réponse : karla
Répondu le : 19 févr. 2007 20:36:46
Message :

j'ai omis de cité que sur le refus au début il est noté : vu l'avis défavorable de madame l'architecte des BF en date du 29.12.06.
A verifier donc auprès des BF.

Auteur Réponse : sucrette29
Répondu le : 20 févr. 2007 09:39:41
Message :

Merci Emmanuel de votre réponse,

J'apporte quelques précisions: le solivage va être "renforcé", mais il s'agit en fait de surélever un peu le plancher pour une questions d'esthétique (sinon, différence de niveau avec les porteuses)

D'autre part, la trappe menant aux combles est d'origine (maison de 1977), mais j'ai lu l'acte notarié hier soir, dans le descriptif du bien, il n'est pas fait mention des combles... par ailleurs, j'ai découvert un article stipulant que nous sommes dans un périmètre de protection de monument historique et que pour tout travaux, il nous faut l'accord de l'architecte régional des BDF...

j'ai bien peur qu'il ne faille demander un PC????

et là je pense à tous ces voisins du quartier qui l'ont fait sans rien demander à personne... hummmm.....

à vous lire,

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 20 févr. 2007 15:44:31
Message :

votre DT pour les fenêtres sera soumise à l'avis de l'ABF... ce n'est pas parce qu'il y a avis de l'ABF qu'il y a nécessité de PC !

la question est bien : allez vous ou pas créer de la SHOB. Point !

Auteur Réponse : mm00
Répondu le : 28 févr. 2007 14:51:01
Message :

Bonjour,
Je souhaiterai aménager les combles de ma maison et créer des ouvertures en posant des velux.
Cependant, après m'etre renseigné aupres de ma mairie, celle ci me répond que je ne peux pas car la maison est construite dans une zone NAX et que la superficie habitatble ne doit pas dépasser 80m². En sachant que les combles sont considérées comme "combles à aménager" et que je ne crée aucune surface; la mairie peut elle réfuser mon dossier ?

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 28 févr. 2007 15:00:15
Message :

Pour répondre correctement, ce n'est pas l'avis de la mairie qu'il me faut, mais la recopie ici des règles locales d'urbanisme (POS ou PLU), en particulier des articles 1 et 2, ainsi que celui mentionnant cette limite de 80m2.

Auteur Réponse : mm00
Répondu le : 28 févr. 2007 21:22:53
Message :

Je fais suite à votre message, voici un extrait du POS :
ZONE NAa, NAb, NAc et NAx :
"il s'agit de zones à vocation urbaine ou industrielle mais insuffisamment équipée qui pourront cependant être ouvertes à l'urbnisation avec respectivement des règles de la zone UA, UB, UC et UX....."

Section 1 - nature de l'occupation et de l'utilisation du sol :
Article 1 - occupation et utilisation du sol admises
1°)Rappel : l'édifice des cl^^otures ets soumise à autorisation, les installations et travaux divers sont soumis à l'autorisation prévus aux articles R442.1 et suivants du code de l'urbanisme.
2°)Ne sont admises que les occupations et utilisations du sol ci-après : Les zones NAa... ne pourront être ouvertes à l'urbanisation avec les règles des zones UA, UB, UC et UX qu'après des équipements de viabilités tant extérieurs qu'intérieur à la zone. Ces zones sont inconstructibles en l'absence d'équipement publics.

Article 2 - occupation et utilisation du sol interdites.
Pour la zone NAX les règles sont celle de la zone UX

Règle de la zone UX :
Article 1 - occupation et utilisation du sol admises
1°)Rappel : idem que précedent

2°)sont natamment admises les occupation et utilisation du sol :
- les construction d'intéret public
- les constructions artisanales, industriel, commercial ou bureaux....

3°)Toutefois les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont pas admises que si elles respectent les conditions si après :
"un logement de 80m² de SHON mzximun et intégré dans le volume de la construction peut être autorisé à condition qu'il soit destiné au logement des personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la direction ou la surveillance des établissements.


A savoir, que lors du dépot du PC, la SHON prévu dans les plans est supérieur à 80M² et que le PC à été accepté.

Auteur Réponse : poilu
Répondu le : 06 mars 2007 18:13:49
Message :

Bonjour,
J'envisage l'achat d'une maison dont les combles ont été aménagés sans qu'aucune déclaration de travaux n'ait jamais été déposée.
L'aménagement des combles a consisté en la pose d'un vélux, d'un isolant, d'un parquet flottant ainsi qu'en l'amélioration de la trappe d'accès.
Le plancher était pré-existant.
Nous avons exigé du vendeur qu'il dépose une demande de déclaration de travaux.
Devons-nous également exiger qu'il déclare l'aménagement des combles aux impôts locaux?
Quels sont les enjeux pour le vendeur et pour l'acheteur dans ce cas de figure?

Auteur Réponse : thoveyrat
Répondu le : 06 mars 2007 18:56:34
Message :

De quand date cet aménagement?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 06 mars 2007 20:19:40
Message :

Citation :

---

Initialement entré par poilu

Bonjour,
J'envisage l'achat d'une maison dont les combles ont été aménagés sans qu'aucune déclaration de travaux n'ait jamais été déposée.
L'aménagement des combles a consisté en la pose d'un vélux, d'un isolant, d'un parquet flottant ainsi qu'en l'amélioration de la trappe d'accès.
Le plancher était pré-existant.

---

Auteur Réponse : poilu
Répondu le : 07 mars 2007 09:13:05
Message :

Je vous remercie pour vos réponses. Voici quelques précisions.

L'aménagement daterait de 2002.
La régularisation pour la DT est en cours. A priori, l'aménagement est conforme à la réglementation et le service instructeur ne s'y oppose pas.
D'après wroomsi, le service instructeur transmet automatiquement la DT aux impôts qui contactent alors le demandeur de la DT. Mais à quelle adresse si la vente a eu lieu entre temps?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 07 mars 2007 09:16:27
Message :

Citation :

---

Initialement entré par poilu

(...)D'après wroomsi, le service instructeur transmet automatiquement la DT aux impôts qui contactent alors le demandeur de la DT. Mais à quelle adresse si la vente a eu lieu entre temps?

---

Auteur Réponse : thoveyrat
Répondu le : 07 mars 2007 10:10:10
Message :

Si vous pouvez prouver que l'aménagement date de 2002, on ne peut plus vous obliger à le détruire, c'est déjà ça...

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 07 mars 2007 10:26:50
Message :

Citation :

---

Initialement entré par mm00

Bonjour,
Je souhaiterai aménager les combles de ma maison et créer des ouvertures en posant des velux.
Cependant, après m'etre renseigné aupres de ma mairie, celle ci me répond que je ne peux pas car la maison est construite dans une zone NAX et que la superficie habitatble ne doit pas dépasser 80m². En sachant que les combles sont considérées comme "combles à aménager" et que je ne crée aucune surface; la mairie peut elle réfuser mon dossier ?

---

Auteur Réponse : mm00
Répondu le : 07 mars 2007 11:26:47
Message :

Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Donc en ce qui concerne la pose de mes velux, je dois juste faire une demande de travaux en précisant simplement la pose de velux ?
Et pour l'aménagement des combles, je dois faire une déclaration auprès des sercices des impots pour déclarer la nouvelle surface ? Ou dois je le faire figurer dans la demande de travaux ?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 07 mars 2007 11:36:42
Message :

Citation :

---

Initialement entré par mm00

Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Donc en ce qui concerne la pose de mes velux, je dois juste faire une demande de travaux en précisant simplement la pose de velux ?
Et pour l'aménagement des combles, je dois faire une déclaration auprès des sercices des impots pour déclarer la nouvelle surface ? Ou dois je le faire figurer dans la demande de travaux ?

---

DT pour les vélux seuls, déclaration H1 pour les impots (demander le formulaire directement aux services fiscaux)

Auteur Réponse : mm00
Répondu le : 07 mars 2007 13:27:00
Message :

Merci

Auteur Réponse : babel11
Répondu le : 14 mars 2007 16:19:17
Message :

Bonjour,
Je reviens vers vous pour une autre question concernant mes combles. Je viens d'appeller la mairie car sur le PV d'assemblée on m'accorde le rachat des combles, quà la condition d'un accord de la mairie concernant le COS et le SHON, ainsi qu'un PC. J'ai donc appellé la mairie qui me dit que je rend aménageable la surface et donc pas possible car création de SHON. Que puis-je faire?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 14 mars 2007 16:36:22
Message :

Citation :

---

Initialement entré par babel11

Bonjour,
Je reviens vers vous pour une autre question concernant mes combles. Je viens d'appeller la mairie car sur le PV d'assemblée on m'accorde le rachat des combles, quà la condition d'un accord de la mairie concernant le COS et le SHON, ainsi qu'un PC. J'ai donc appellé la mairie qui me dit que je rend aménageable la surface et donc pas possible car création de SHON. Que puis-je faire?

---

Auteur Réponse : sébastienT
Répondu le : 22 mars 2007 18:03:03
Message :

Je viens d'acheter un appartement au dernier étage d'un immeuble du début du siècle, avec des combles à aménager de 90M² dont je suis propriétaire également.
Il y a bien un plancher existant dans les combles, mais pas d'ouverture entre l'appartement et les combles(juste une trappe sur le palier), donc pas d'escalier non plus.
Je souhaite aménager ces combles(charpente tradittionnelle) pour pouvoir profiter de la surface.
Apres avoir lu vos différents messages très instructifs,
j'ai bien vu qu'il fallait obtenir une déclaration de travaux auprès de la mairie si je veux poser des fenetres.
Cependant je n'ai pas vu quelles étaient les autorisations nécessaires si j'abbats un bout du plancher.
Je m'explique :je souhaite faire un salon cathédral, donc ouvrir les combles(sur 25m² environ)pour communiquer avec l'appartement, en abattant un bout du plancher.
J'ai entendu plusieurs versions au niveau des autorisations à obtenir,
comme organiser une assemblée générale dans la copropriété, parce que je touche au plancher, d'autres personnes me disent aucune autorisation n'est indispensable.
Pourriez vous svp m'éclaircir à ce sujet?
Merci d'avance
Sébastien

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 22 mars 2007 18:15:11
Message :

Citation :

---

Initialement entré par sébastienT

Je viens d'acheter un appartement au dernier étage d'un immeuble du début du siècle, avec des combles à aménager de 90M² dont je suis propriétaire également.
Il y a bien un plancher existant dans les combles, mais pas d'ouverture entre l'appartement et les combles(juste une trappe sur le palier), donc pas d'escalier non plus.
Je souhaite aménager ces combles(charpente tradittionnelle) pour pouvoir profiter de la surface.
Apres avoir lu vos différents messages très instructifs,
j'ai bien vu qu'il fallait obtenir une déclaration de travaux auprès de la mairie si je veux poser des fenetres.
Cependant je n'ai pas vu quelles étaient les autorisations nécessaires si j'abbats un bout du plancher.
Je m'explique :je souhaite faire un salon cathédral, donc ouvrir les combles(sur 25m² environ)pour communiquer avec l'appartement, en abattant un bout du plancher.

---

Auteur Réponse : mathieuO
Répondu le : 23 mars 2007 18:44:03
Message :

Bonjour,

Tout d'abord merci pour toute vos info!!! c'est incroyable!! vs en connaissé un rayon!!!
Alors voila, j'ai un doute concernant mon projet d'aménagement de comble. Je me posai la question si j'avai besoin de passé par un architecte.

Actuellement la maison est aménagé uniquement au RDC (SHOB 200m2; SHON 170m2) et l'étage n'est pas aménagé, il n'y a pas d'escalier pour y accédé, par contre c'est un plancger bois, donc si jme trompe pas c'est des combles aménagables ( surface de plus de 1.80ht : 120m²);
Soit une SHON actuelle au total de 170+120= 290m².

je dépasse les 170m2 ( SHON maxi sans recour à un architecte)

Pour aménagé ces combles, je vais crée 2 vélux et 2 lucarnes, je ne vais donc pas crée de surface de plancher.

Dans ce cas comment cela ce passe t-il? doit- je passé par un architecte obligatoirment?

Merci d'avance
M.ORY

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 23 mars 2007 19:02:31
Message :

Citation :

---

Initialement entré par mathieuO

Bonjour,

Tout d'abord merci pour toute vos info!!! c'est incroyable!! vs en connaissé un rayon!!!
Alors voila, j'ai un doute concernant mon projet d'aménagement de comble. Je me posai la question si j'avai besoin de passé par un architecte.

Actuellement la maison est aménagé uniquement au RDC (SHOB 200m2; SHON 170m2) et l'étage n'est pas aménagé, il n'y a pas d'escalier pour y accédé, par contre c'est un plancger bois, donc si jme trompe pas c'est des combles aménagables ( surface de plus de 1.80ht : 120m²);
Soit une SHON actuelle au total de 170+120= 290m².

je dépasse les 170m2 ( SHON maxi sans recour à un architecte)

Pour aménagé ces combles, je vais crée 2 vélux et 2 lucarnes, je ne vais donc pas crée de surface de plancher.

Dans ce cas comment cela ce passe t-il? doit- je passé par un architecte obligatoirment?

Merci d'avance
M.ORY

---

Auteur Réponse : freddyb
Répondu le : 26 mars 2007 20:00:35
Message :

J'ai une situation un peu litigieuse... mes combles comportent un solivage et des bouts de planchers (selon les endroits).
Le fait qu'un solivage soit placé au dessus du faux plafond peut il remettre en cause la demande de permis de construire ?

Auteur Réponse : thoveyrat
Répondu le : 26 mars 2007 22:18:48
Message :

Y avait-il un placher autrefois?

Auteur Réponse : freddyb
Répondu le : 27 mars 2007 13:12:27
Message :

Je pense que oui mais il a aujoud'hui presque totalement disparu...

De plus, la SHON des combles n'est pas incluse dans la surface habitable calculée dans mon acte de vente. Seul la surface habitable de l'appartement a été calculée. L'acte de vente précise seulement que mon lot comprend "un grenier innaccessible" (une trappe a été créée depuis).