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goutelette
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PostĂ© - 15 mai 2024 :  17:51:43  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Notre syndic a changer notre assurance immeuble,
Sur notre contrat, il est noté que nous avons des logements- des bureaux et un quart de commerce - clôture de piscine- et tennis.

Si ce n'est que nous n'avons rien de tout cela, notre immeuble ne donne pas sur rue, placé en fin d'impasse.
Nous pensons, que le taux de l'assurance est sur évalué.

Nous en avons parlé au syndic, qui mentionne que l'assurance immeuble est la même pour tous ces lots. Que cela nous convienne ou pas.

Nous avons contacté un autre cabinet, qui mentionne qu'ils ne travaillent qu'avec les syndics. Pourriez vous m' éclairer sur ce point en vous en remerciant
Signature de goutelette 
Goutelette

rambouillet
Pilier de forums

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 1 PostĂ© - 15 mai 2024 :  19:44:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Nous en avons parlé au syndic, qui mentionne que l'assurance immeuble est la même pour tous ces lots."

Votre syndic vous raconte des bobards ... il n'a pas envie de passer du temps Ă  faire faire des devis. Le CS peut le faire (essayez Verspieren ...)

PS : attention dans les comparaisons d'assurance il faut mettre en balance, aussi, le coût et les rapidités d'interventions, même si c'est difficile à évaluer

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 15 mai 2024 :  20:39:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Peut-être que votre syndic est intermédiaire en assurance :-)

À vérifier ici : https://www.orias.fr/

Cela fait peut-être trop de temps que votre syndic est en place, et il a gagné en confiance. Peut-être qu’une résolution qui ouvrirait à la concurrence la mission de syndic pour votre copropriété permettrait de le remotiver ?




Signature de CopropriĂ©taire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Sunbird
Pilier de forums

4884 message(s)
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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 16 mai 2024 :  01:14:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le contrat d'assurance doit correspondre à la réalité.

Si un jour il y a un incendie l'assurance se réfugiera derrière son contrat et si elle trouve une erreur pour ne pas indemniser elle le fera.

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 16 mai 2024 :  15:03:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
en général la compagnie ou le courtier demande la copie du RDC ou de l'EDD pour avoir la superficie, la configuration, la nature des lots.....

goutelette
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 16 mai 2024 :  16:36:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Rambouillet( Nous en avons parlé au syndic, qui mentionne que l'assurance immeuble est la même pour tous ces lots)."
Votre syndic vous raconte des bobards
.
Non! Il ne raconte pas de bobard. J'ai eu en ligne l'assureur, qui confirme que les contrats d' assurance sont sur la même base pour tous les lots du syndic. Qu'ils ne peuvent pas faire du personnalisé.
Bien sur seul change les volumes de l'immeuble.
Sunbird : Nous avons fait mentionné que non seulement le contrat ne correspond pas à la réalité, mais de plus il est écrit: " Des éléments que vous avez communiqués et des besoins que vous avez exprimés ?"
citation:
Copropriétaire 33 : " Il a gagné en confiance" Vous ne pouvez ignorer que les copros partent du principe que c'est le travail du syndic, qui est payé. si ce n'est que c'est bisness et pots de vins.

J'ai appelés divers assureurs, qui répondent travailler qu'avec les syndics.

J'ai demandé à l'assurance actuelle de ne pas mettre de spécificités inexistantes , rien que 41 lots d' habitation, suivi des risques généraux classiques à tous.
Que les 2 contrats ( l'ancien et le nouveau suivant la facturation passeront en AG.
Depuis un moment , Assurance -Banque etc. Tous les puissants travaillent en complicités avec les syndics.
Cela vient du fait, de l'indifférence des copropriétaires, qui partent du principe qu'ils payent un syndic.
J'aimerai savoir, s'il existe réellement une décision que seul le syndic peut négocier et ce rapprocher des assureurs
Je suis arrivée à avoir un échange avec une compagnie, me faisant passer pour un syndic bénévole.
Signature de goutelette 
Goutelette

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 16 mai 2024 :  17:12:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
" que les contrats d' assurance sont sur la mĂŞme base pour tous les lots du syndic."
il doit y avoir une incompréhension quelque part : que signifie "les lots du syndic" ???

perso nous avons des conditions générales applicables certes à tous et des conditions particulières qui nous sont propres et décrivent précisément nos résidences.

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 16 mai 2024 :  17:33:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par goutelette
Notre syndic a changer notre assurance immeuble,


Au préalable, il devait obtenir l'autorisation du SDC en AG pour souscrire des polices d'assurance au nom du syndicat.

L'a t'il fait ?

Je suis d'accord avec le fait que :"Le contrat d'assurance doit correspondre à la réalité.". C'est en effet le plus important !

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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

goutelette
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 16 mai 2024 :  17:55:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour Rambouillet,
Il semblerait qu'ils ne répondent qu'aux professionnels .
Pas de ligne tel/ Il faut remplir une fiche.
Je ressaierai demain matin ?.
Autre sujet : Les messages mettent du temps à partir, avec un message d'attente ou supprimer . Est- ce un problème univers/ ?
Signature de goutelette 
Goutelette

goutelette
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 16 mai 2024 :  18:07:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Copropriétaire 33 Au préalable, il devait obtenir l'autorisation du SDC en AG pour souscrire des polices d'assurance au nom du syndicat.

L'a t'il fa
it ?

Dans la mesure, ou le contrat, est au même prix (sans augmentation du budget), le contrat n'a pas besoin d'autorisation d' AG. Partant du fait qu'il mentionne des services supplémentaires, ( voir inutiles) aucune réglementation s' oppose à l'inutile.
Signature de goutelette 
Goutelette

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 16 mai 2024 :  18:11:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Si, l'autorisation du SDC est obligatoire, vous pouvez le verifier dans les dernières pages du contrat de votre syndic au point relatif aux assurances :

V-16° Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat soumise au vote de l'assemblée générale.
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Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 16 mai 2024 :  18:13:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Et si le contrat de votre syndic est irrégulier Vous pouvez le vérifier ici :

Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf...00030405166/
Signature de CopropriĂ©taire33 
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goutelette
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 16 mai 2024 :  20:50:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C
citation:
copropriétaire 33.Si, l'autorisation du SDC est obligatoire, vous pouvez le vérifier dans les dernières pages du contrat de votre syndic au point relatif aux assurances :
V-16° Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat soumise au vote de l'assemblée générale.

Il est noté: Souscription des polices d' Assurance au nom du syndicat soumise a vote de l'AG.
En effet, J'ai revu les AG passées. Chg de syndic l'exercice d'avant, le CS surbooké.
Aucune décision concernant cette assurance.
Ce contrat à 8 ans.et trouvé sur intranet, en cherchant une info indépendante. A l' époque la couverture assurance à même baissée.
Nous n'avons fait aucun reproche au syndic qui a des qualités, mais simplement de revoir le contenu de l'assurance Le syndic, nous reproche de trop vérifier les comptes.

Suivant lui, nous somme le seul syndicat, a tout regarder. La majorité des syndicats, ne vérifie pas, et font confiance..

Les compagnies d' assurance, comme les banques sont coupables de demander aux syndic de simplifier leur travail, avec des contrats groupés. C' est compréhensif, mais il ne faudrait ne pas tomber dans le profit , sous prétexte que le copro/ ne peut rien voir et ne peut que faire confiance.

Pourquoi mentionner la présence de commerce piscine etc, quant un immeuble en fond de cour, accolé entre 2 HLM n'ayant pas pignon sur rue( ce qui peut être un avantage de calme) Mais certainement pas un commerce.
Ce qui est grave, c'est que cela met une séparation entre le C.S et le syndic et que ce n'est pas notre intérêt

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Goutelette

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 16 mai 2024 :  21:18:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Demandez au syndic une copie de la résolution l’autorisant à signer ce contrat….

À défaut de réponse, demandez lui le remboursement sur les 5 dernières années :-)

Tout cela aura pour effet de le rendre plus réceptif.
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goutelette
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 17 mai 2024 :  09:43:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

citation:
Copropriétaire 33 Demandez au syndic une copie de la résolution l’autorisant à signer ce contrat….
À défaut de réponse, demandez lui le remboursement sur les 5 dernières années :
Tout cela aura pour effet de le rendre plus réceptif.

Vous me décevez, ce genre de conseil, va entrainer la rupture des relations, voir pire, la démission du syndic. Voir le mécontentement du syndicat
Notre syndic fait bien sont travail, et suit de près les dossiers. Seul problème qui ne doit pas être isolé, " L'appât du gain et facilité" poussés par les gros groupes, qui offrent des avantages aux syndic
Signature de goutelette 
Goutelette

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 17 mai 2024 :  10:31:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

La rupture est consommée, sinon pourquoi nous interroger ici sur un sujet qui relève de la mission et des compétences de votre syndic ?

De plus, il a changé l’assureur dans votre dos et pour souscrire un contrat que vous qualifiez à juste titre de surévalué…



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ainohi
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 17 mai 2024 :  14:49:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Je pense qu’il doit y avoir un malentendu. Dans les clauses générales doit être stipulé que sont assurées les parties communes de l’immeuble, cet immeuble pouvant comprendre, commerces, piscines, courts de tennis etc. Ce doit être un contrat dont les clauses générales sont adaptées à toutes les copropriétés destinées principalement à l’habitation. Mais il doit y avoir aussi des clauses particulières où sont précisées les caractéristiques de votre immeuble. Le syndic vous a peut-être montré le livret de 50 pages contenant les clauses générales en oubliant de vous communiquer le document dactylographié de 2 pages contenant les clauses particulières.

Si le syndic a changé de contrat, c’est probablement que le nouveau contrat est plus intéressant que l’ancien. Quelle différence de prix, de garanties, de montant de la franchise ?

Des associations comme l’ARC peuvent vous donner un avis éclairé sur les qualités et les défauts de votre contrat. Il est intéressant pour un conseil syndical d’y adhérer.

D’un point de vue strictement juridique, le syndic est habilité à souscrire le contrat d’assurance de la copropriété. C’est de la gestion courante, rien à voir avec une décision de gros travaux, dépense exceptionnelle devant être décidée par l’assemblée générale. Si le montant du contrat dépasse le seuil décidé par l’assemblée générale, comme en dispose l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit préalablement recueillir l’avis du conseil syndical qui ne peut être contraignant.

D’un point de vue pratique, tout dépend des relations établies avec le conseil syndical. Celui-ci peut se montrer plus ou moins exigeant et inquisitorial. Dans certaines copropriétés il est laissé une grande autonomie au syndic, dans d’autres le syndic ne lève pas le petit doigt sans l’avis du conseil syndical. De façon générale, la souscription du contrat d'assurance de l'immeuble est une décision que le syndic prend usuellement après en avoir parlé au conseil syndical.

Dans le contrat-type annexé au décret, la souscription d’un contrat d’assurance est mentionné au V-16° des prestations qui doivent être incluses dans le forfait. Cela veut dire que le syndic ne peut facturer des honoraires pour avoir souscrit un contrat d’assurance. Cela ne veut pas dire que la souscription d’un contrat n’est pas dans les pouvoirs du syndic. Le syndic n’a pas besoin d’une décision de l’assemblée, sauf si l’assemblée a explicitement décidé d’être saisie de certains actes de gestion courante normalement de la compétence du syndic.

Édité par - ainohi le 17 mai 2024 14:51:56

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 17 mai 2024 :  16:18:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ainohi



D’un point de vue strictement juridique, le syndic est habilité à souscrire le contrat d’assurance de la copropriété. C’est de la gestion courante, rien à voir avec une décision de gros travaux, dépense exceptionnelle devant être décidée par l’assemblée générale. Si le montant du contrat dépasse le seuil décidé par l’assemblée générale, comme en dispose l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit préalablement recueillir l’avis du conseil syndical qui ne peut être contraignant.

(...)

Dans le contrat-type annexé au décret, la souscription d’un contrat d’assurance est mentionné au V-16° des prestations qui doivent être incluses dans le forfait. Cela veut dire que le syndic ne peut facturer des honoraires pour avoir souscrit un contrat d’assurance. Cela ne veut pas dire que la souscription d’un contrat n’est pas dans les pouvoirs du syndic. Le syndic n’a pas besoin d’une décision de l’assemblée, sauf si l’assemblée a explicitement décidé d’être saisie de certains actes de gestion courante normalement de la compétence du syndic.


J'attire votre attention sur le fait qu'il ne s'agit pas d'un simple renouvellement mais bien d'une nouvelle souscription.

Ce qui contrevient à l'article 18 :"-de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances ;"

Par ailleurs, l'annexe du contrat mentionne : "V-16° Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat soumise au vote de l'assemblée générale."


Signature de CopropriĂ©taire33 
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Édité par - Copropriétaire33 le 17 mai 2024 16:19:40

ainohi
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 17 mai 2024 :  20:07:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Mais non !

L’article 18 de la loi dispose :
-de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances ;

Cette décision est prise une fois pour toutes. L’assurance étant obligatoire, pour le cas où l’assemblée refuserait, le syndic peut passer outre et souscrire le contrat de son propre chef. Il faut pas inverser les choses.

C’est assez similaire à l’emploi de salariés. L’assemblée décide des emplois, ensuite le syndic embauche et congédie les salariés. Une fois que l’assemblée a décidé la souscription du contrat d’assurance, le syndic gère.

Cet alinéa de l’article 18 précise les modalités d’application de l’article 9-1 qui a introduit en 2014 (49 ans après l’entrée en vigueur de la loi) l’obligation d’assurance. Dans la pratique cela n’a en fait rien changé parce que tous les syndicats, sauf très rares exceptions, étaient déjà assurés.

Le contrat-type annexé au décret ne fait que reprendre la formulation de l’article 18 pour dire que la souscription du contrat est une opération de gestion courante qui ne donne pas lieu à honoraires spécifiques. En déduire que la souscription d’un contrat d’assurance doit être systématiquement soumis au vote de l’assemblée, c’est lire ce qui n’est pas écrit.

Édité par - ainohi le 17 mai 2024 20:08:38

PCS1975
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 18 mai 2024 :  01:19:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour goutelette,

J'ai été confronté au même type de problème : mon syndic avait souscrit un contrat d'assurance via un courtier qui appartenait à une filiale de ce même syndic. Mais là n'était pas le problème.

Le problème était dans la déclaration par le syndic de la surface qui était totalement erronée et très inférieure à la surface réelle; le syndic avait déclaré la surface cadastrale indiquée dans le règlement de copropriété (l'immeuble fait 3 étages). Les assureurs ont besoin de la surface développée pour calculer la prime.
Et le courtier n'avait, à l'évidence, rien vérifié.

Ce qui était très embêtant car en cas de gros sinistre, l'assureur peut refuser de mobiliser ses garanties.

Bref, effectivement les courtiers/assureurs ne parlent pas au CS et leur interlocuteur unique est le syndic car c'est le syndic qui souscrit le contrat d'assurance au nom du SDC.

La seule chose que vous pouvez faire, c'est dénoncer ce contrat qui ne vous convient pas à l'échéance (en général l'échéance est annuelle). Et de votre côté, vous cherchez un contrat chez un autre assureur qui vous convient en termes de franchise, garanties et prix.
Il faudra soumettre des devis de ces contrats au vote de la prochaine AG.
Le syndic ne peut pas s'opposer Ă  ce que le SDC choisisse son contrat d'assurance sur la base de devis fournis par le CS.

Le seul problème où vous pourrez vous heurter, c'est que pour obtenir des devis, les assureurs vont vous demander le relevé de sinistralité sur les 5 dernières années. Si votre syndic ne vous le donne pas, il faudra alors le mettre en demeure de vous donner ce relevé. C'est pourquoi, si vous vous engagez dans cette voie, commencez par demander ce relevé de sinstralité à votre syndic avant d'entamer vos recherches.

Enfin un dernier conseil : cherchez plutôt des assurances mutualistes dont les contrats sont intéressants pour les copropriétés pour le rapport qualité/prix.

Édité par - PCS1975 le 18 mai 2024 01:31:15

goutelette
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 20 mai 2024 :  10:23:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour, je désire, tout d'abord vous remercier tous, pour votre implication, qui me permet d'analyser au mieux ce différent
. Voir réaction colérique de notre syndic, menaçant de nous quitter, dont je dois me réconcilier.
Cela démontre que la position de conseiller, n'est pas chose facile, ayant mission de vérifier et surtout ne pas déranger.
(Nous avions déjà eu un problème similaire avec le livret A ( Compte travaux) changé en livret banque, rapportant 0.5%, jusqu'à 1 million.(Nous avons 12 000€)

Pour infos, J'ai reçu une proposition d'un cabinet :
Contrat RMI comprenant couverture " Syndic bénévole - ainsi que l'Assurance juridique" Pour le montant que nous payons actuellement, mais sans ces 2 points. ( Valeur 600€x2)
Nous pensons, que nous allons , mentionner sur le prochain CR mensuelle, du CS, que sur le RC il est mentionné " A usage principal d' habitation" .
La balle Ă©tant dans le camps du syndic.
Signature de goutelette 
Goutelette
 
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