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sonia75
Contributeur vétéran

1760 message(s)
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Posté - 27 mai 2023 :  11:49:51  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à tous,

Je cherche à comprendre le calcul de nos précédents syndics concernant les provisions d appel d'eau froide trimestrielles avant la régularisation annuelle basée sur la consommation réelle (compteurs divisionnaires) :

Depuis 2009, 4 syndics différents et 3 façons de calculer différentes :

Les 1e syndic et 2e syndic changeaient le dénominateur (au lieu d être sur une base de 10000 il ont mis 9277 (sans vote d AG) aussi bien sur le lot appartement que cave (2 lignes charges eau donc)

Le 3e syndic a changé chaque année les tantièmes en utilisant des numérateurs et dénominateur à chaque fois différent et variant à priori selon les copros, par contre une seule ligne et non plus 2 (est ce groupe je ne sais pas ?)

Pour ma part, j ai ainsi au fil des années :
30/1159
46/794
32/825
21/784
28/777

Cela differe à priori selon les copros.

Le 4e syndic a repris la dernière fraction 28/777 et n a jamais changé entre 2020 et 2023.

Mes tantièmes de lots sont sinon originellement :
488/10000 et 10/10000

Suite à 2 mises à jour de l'EDD :
Devenus 488/10337 et 10/10337 en 2018
Devenus 488/10423 et 10/10423 en 2020

J'avoue que c est un casse tête, je n ai aucune idée d ou sortent ces tantièmes spécifiques pour calculer la provision d eau trimestrielle et s il est normal que cela varie de syndic en syndic et surtout que cela diffère de nos tantièmes normaux ?

Grand merci par avance de vos lumières car j ai mal à la tête a force de chercher à comprendre... :-(



Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1321 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

 1 Posté - 27 mai 2023 :  12:19:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

En effet, trop de choses bizarres !

Le syndic et le CS sont plus à même de vous renseigner, des AG ont elles modifié la répartition ?



Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Édité par - Copropriétaire33 le 27 mai 2023 12:20:30

sonia75
Contributeur vétéran

1760 message(s)
Statut: sonia75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 27 mai 2023 :  13:09:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci du retour qui ne me rassure guère, j'espérais qu'il y avait une logique derrière tout ça...
Pas de modification de répartition par AG hormis les tantièmes des lots que j'ai mentionnés.
Pour une raison inconnue, les syndics ont utilisé des tantièmes spécifiques pour les charges eau froide et qui varient entre copros...
Est ce que cela dépend des logiciels utilisés, je ne sais pas... Notre dernier syndic a repris la dernière fraction utilisée par son prédecesseur (pour mon lot, différent des autres donc) toutefois sans se poser de questions.

Nous sommes désormais en reprise comptable avec notre nveau comptable (chgt de syndic) et essayons de comprendre pour repartir sur qqc de propre pour 2023..., quitte à régulariser les 2 premiers trimestres si besoin était.

Je ne sais pas pourquoi les précédents syndics n'ont pas utilisé les tantièmes normaux et plus possible de leur poser la question maintenant.

D'après ce que je lisais sur l'arc, il semble qu'il faille utiliser les tantièmes normaux puis l'année suivante régularisation sur la base de la conso réelle.

Personne n'y a fait attention jusqu'à présent jusqu'à ce que je le remarque... hélas.
J'attends que notre nouveau comptable me fasse un retour là dessus (ça traîne un peu...)

Édité par - sonia75 le 27 mai 2023 13:10:56

JB22
Pilier de forums

France
4450 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 27 mai 2023 :  14:26:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
l'individuation de la répartition des consommations d' eaux nécessite la pose de compteurs individuels, et la consommations est réparti suivant cette consommation et non suivant les Tantièmes.
En fin d' exercice il faut tenir compte en charges à payées de l' eau consommée non facturée;
Il peut égalent avoir un écart de consommation entre le relevé général et les compteurs individuels correspondant à la consommation pour les parties communes.
Cette consommation doit être surveillée d ' un exercice à l' autre,

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 27 mai 2023 :  14:43:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Cela ne peut pas être autrement en répartition individuelle sur la base de compteurs divisionnaires :
- les compteurs d'eau mesurent des m3 d'eau, pas des tantièmes !!!

30/1159 = 30 m3 conso individuelle / 1159 m3 total des compteurs divisionnaires.
46/794 = 46 m3 de conso perso / 794 m3 total des compteurs divisionnaires
32/825
21/784 = même chose chaque année.
28/777

Qui montre que votre consommation d'eau est très fluctuante, et qu'il faut vérifier des fuites, le robinet qui goutte. La chasse d'eau est un grand classique.
Ou ne pas faire couler pour rien, ceci étant valable pour tout le monde ....
On fait de très bons économiseurs d'eau ....

Un delta entre le total des compteurs divisionnaires et le total du compteur général est réparti aux tantièmes, s'agissant d'eau nécessaire à l'entretien des communs.
Ou de fuites sur le réseau commun de distribution ....

NB : en fait, les compteurs d'eau mesurent des litres, mais seuls les m3 sont retenus.

Édité par - Gédehem le 27 mai 2023 14:58:38

sonia75
Contributeur vétéran

1760 message(s)
Statut: sonia75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 27 mai 2023 :  16:36:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Grand merci à tous, JB22 et Gedehem vous me sauvez ! Vous ne pouvez pas savoir le stress que j'avais sur ces fractions inexpliquées.
2 petites questions restantes :

- Il semble que notre dernier syndic ne se soit pas foulé et a repris chaque année le dernier quotient de son prédecesseur de 2019 sans l'actualiser chaque année, est-ce gênant ? Je comprends que ces provisions d'eau ne sont que des estimations et sont ajustées au réel l'année suivante ds ts les cas.

- Juste pr ma compréhension, pourquoi les 2 premiers syndics cités prenaient comme base mes tantièmes en numérateur et en dénominateur la base des tantièmes généraux légèrement réduite (9277 au lieu de 10000), cela a été fait pendant des années sans variation jusqu'à mi 2016 avec le nouveau syndic qui a repris et a commencé à calculer en m3 donc.

PS : pour ma conso perso, oui en effet j'ai fait réparer mon WC depuis et ça va bp mieux, belle réduction :-)

rambouillet
Pilier de forums

18043 message(s)
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 27 mai 2023 :  17:57:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Les 1e syndic et 2e syndic changeaient le dénominateur (au lieu d être sur une base de 10000 il ont mis 9277 (sans vote d AG) aussi bien sur le lot appartement que cave (2 lignes charges eau donc)"
vérifier dans votre RdC, si les lots parkings ne devaient pas être exclus ....

sonia75
Contributeur vétéran

1760 message(s)
Statut: sonia75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 27 mai 2023 :  18:34:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Rambouillet mais on a pas de parking...

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 27 mai 2023 :  20:19:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il faut reprendre votre exposé :
"488/10000 et 10/10000 origine
Suite à 2 mises à jour de l'EDD :
Devenus 488/10337 et 10/10337 en 2018
Devenus 488/10423 et 10/10423 en 2020
"

Votre immeuble est "découpé" en 10423 parts.
Votre syndic ferait la répartition sur 9277 ! 10423 - 9277 = 1146
Que sont ces 1146/10423èmes ?

Peut être des lots "propriété du syndicat", c'est à dire de l'indivision des propriétaires. Lots qui ne supportent pas de charges, celles-ci étant partagées entre indivis, chacun selon ses tantièmes (lots privatifs "propriété du syndicat" traités comme les parties communes)
D'où la base de répartition pour les charges de 9277 ??
(NB : ceci est une supposition, pas une réponse ferme : il faut poser la question au syndic, si cela ne ressort pas des pièces en votre possession : PV des AG passées + RDC)

Si l'on se réfère aux augmentations de tantièmes globaux, il y a eu création d'un (ou plusieurs) nouveau lot pour 337, s'ajoutant aux 10.000.
Puis en 2020 rebelote, avec cette fois 86 tantièmes de plus, soit maintenant vos 10.423.

Édité par - Gédehem le 27 mai 2023 20:22:43

sonia75
Contributeur vétéran

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Statut: sonia75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 28 mai 2023 :  07:24:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Mille merci Gedehem je vous embauche comme prof de compta de copro! C est frustrant de ne pas comprendre les chiffres et quand on pose la question les syndics sont aux abonnés absents :-(

Effectivement par le passé nous avions une loge de gardien donc je suppose que cette déduction correspond à la conso de cette loge.
Par contre sur quoi est basée le nombre qui a été déduit je ne sais pas car à l époque la loge n avait pas de tantièmes donc...
La loge a été vendue d ou les 337 rajoutes en 2018

Par contre la dernière question qui me reste et c est vraiment pour mon info, pourquoi les 2 premiers syndics antérieurs calculaient l'eau sur la base des tantièmes et à partir du 3e il s est mis à calculer en fonction de la conso m3 ?
Nous avons toujours eu des compteurs divisionnaires sur toute la période.

Les 2 méthodes sont elles valables légalement et l'une est elle préférable à l'autre ? Il y a peut être eu aussi un changement de loi a cet egard entre temps je ne sais pas...

Encore grand merci des explications, c est agréable de comprendre les choses !

Édité par - sonia75 le 28 mai 2023 07:25:44
 
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