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laura-c
Nouveau Membre
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 Posté - 07 oct. 2010 : 11:12:09
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Bonjour,
Avec mon ami nous avons décidé d'acheter un bien immobilier, 4 appartements déjà loués. Nous souhaiterions modifier les baux car plusieurs points nous déranges:
1 - le prix d'un des loyer n'a pas été réévalué depuis plusieurs années, nous souhaiterions donc l'augmenter
2 - certaines clauses qui indiquent que l'entretien des chaudières (ramonage...) sont à la charge du propriétaire, nous souhaiterions les basculer à la charge du locataire.
Pouvons nous faire les modifications dès l'achat du bien ou devons nous attendre la "date d'anniversaire" ou que le bail se finisse?
J'ai une dernière question. Un des locataire qui est dans l'appartement depuis 10 ans n'a pas refait la décoration car il attend que le propriétaire le face. Sommes nous obligé lors de l'achat de refaire l'appartement?
Je suis en région parisienne et généralement chacun fait la déco comme bon lui semble, j'ai donc été assez surprise d'apprendre que le locataire n'avais rien fait en 10 ans.
Merci d'avance pour vos réponses.
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Édité par - laura-c le 07 oct. 2010 11:12:53 |
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 Posté - 07 oct. 2010 : 11:22:42
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Aucune modification ne peut etre apportée au contrat (sauf acceptation des deux parties).
L'indexation, si elel est prévue, est possibel. Si elle n'est pas prévue, il n'est pas possible de l'ajouter.
citation: J'ai une dernière question. Un des locataire qui est dans l'appartement depuis 10 ans n'a pas refait la décoration Cela se jugera lors de l'etat des lieux de sortie, mais le locataire n' a pas a refaire la décoration intérieure. Si sa vétusté la rend dangereuse, c'est au propriétaire de la refaire. Si elle n'est que vétuste, il n'y a pas d'obligation particulière, mais vous ne pourrez évidemment rien retenir a ce titre lors de son depart.
citation: devons nous attendre la "date d'anniversaire" ou que le bail se finisse?
le bail se reconduit tacitement; Si vous voulez modifier le montant du loyer, il y aune facon particulière de faire, mais il faut suivre la procédure qui est lourde. Chnager d'autres éléments au renouvellment en en avertissant le locataire six mois avant me parait tres délicat voire impossible. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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Posté - 07 oct. 2010 : 12:27:05
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s'il s'agit de baux en loi de 89, avez vous lu le texte de cette loi ? |
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laura-c
Nouveau Membre
17 message(s)
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Posté - 07 oct. 2010 : 14:19:46
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citation: Initialement posté par BANZAI
s'il s'agit de baux en loi de 89, avez vous lu le texte de cette loi ?
En cherchant des informations sur le forum hier, j'ai vu que ce texte revenais souvent, je l'ai donc imprimé hier soir, mais je n'ai pas encore eu le temps de le lire. Je me penche dessus ce soir.
Ribouldingue l'appartement en question est propre il n'y a que la décoration qui est vieillotte, mais lors de la visite il nous a été indiqué qu'il serait utile de faire un coup de neuf, mais si je comprends bien cela n'est en aucun obligatoire.
citation: Initialement posté parRibouldingue
mais le locataire n' a pas a refaire la décoration intérieure.
Non il n'est pas obligé, mais s'il le souhaite il peut? |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 07 oct. 2010 : 20:10:25
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citation: Initialement posté par laura-c
Non il n'est pas obligé, mais s'il le souhaite il peut?
exactement.
regardez bien les art 6 et 7 de cette loi (dont les obligations du bailleur). vous ne lui devez pas une nouvelle decoration.
il peut vivre dans cet appartement tel qu'il est,
et aussi le renover, si cela lui chante. |
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seborga
Contributeur actif
388 message(s)
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Posté - 10 oct. 2010 : 18:42:37
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Commencez par bien lire la loi du 06 juillet 1989 et les décrets sur les réparations et charges locatives pour les logements vides. Si les logements sont meublés, il faut faire d'autres lectures. Et mettez le site legifrance dans vos favoris !
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20101010
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20101010
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20101010
citation: 1 - le prix d'un des loyer n'a pas été réévalué depuis plusieurs années, nous souhaiterions donc l'augmenter Examinez tous les baux car vous ne pourrez ajuster les loyers que si les baux prévoient l'indexation.
citation: 2 - certaines clauses qui indiquent que l'entretien des chaudières (ramonage...) sont à la charge du propriétaire, nous souhaiterions les basculer à la charge du locataire. Là aussi, examinez bien les baux et confrontez les à la technicité de l'immeuble (qu'est-ce qui est individuel et qu'est-ce qui est collectif) puis confrontez cela aux décrets relatif aux charges et entretien locatif.
Donc, j'espère que le vendeur vous a déjà remis toutes les copies des documents liés aux baux et à sa gestion de l'immeuble (même avant que vous ne vous décidiez en vue de signer le compromis).
Ce qui est à regarder avec grand intérêt, c'est la façon dont le vendeur avait réparti les charges. Car cette façon ne peut plus être modifiée sauf si le hasard permet de vider l'immeuble à 100 % e de repartir sur une façon de répartir plus pertinente.
citation: Pouvons nous faire les modifications dès l'achat du bien ou devons nous attendre la "date d'anniversaire" ou que le bail se finisse? Quand vous achetez un bien avec un ou des locataire(s) dedans, vous ne pouvez rien modifier aux baux au moment de l'achat et, aux dates, non pas anniversaires, mais d'échéances, vous ne pouvez pas modifier grand chose (on peut même dire que vous ne pouvez quasiment rien modifier). Votre seule grande capacité de modification a lieu lors de changement de locataire.
citation: Un des locataire qui est dans l'appartement depuis 10 ans n'a pas refait la décoration car il attend que le propriétaire le face. Sommes nous obligé lors de l'achat de refaire l'appartement?
Ce locataire est en droit de ne pas refaire sa déco mais vous n'avez aucune obligation de la refaire au moment où vous achetez. Vous êtes en droit de choisir le moment qui vous va... enfin, à condition que les conditions de vétusté de ces revêtement n'imposent pas une intervention urgente.
Et oui, plein de gens croient que c'est au locataire de remédier à la vétusté des revêtements. C'est faux. Lisez-bien l'article cité par joulia indiquant notamment les obligations du propriétaire :
citation: c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; Dans les réparations locatives, il n'y a pas la remise totale en peinture ou le remplacement complet de papier peint donc c'est au propriétaire de le prendre en charge. Dans l'extrait de l'article cité, il n'y a pas d'allusion à la sécurité comme fait générateur pour demander au propriétaire de maintenir son bien en état. Donc un propriétaire, en théorie, ne peut pas se soustraire à une demande de "rafraîchissement" venant du locataire. Cependant, personne (dans la loi) ne défini comment on détermine la vétusté nécessitant de refaire le revêtement.
En conséquence, généralement, les propriétaire remettent le coup de frais entre 2 locations. Bien souvent, des locataires déménagent quand le décor devient franchement trop usé.
citation: Je suis en région parisienne et généralement chacun fait la déco comme bon lui semble, j'ai donc été assez surprise d'apprendre que le locataire n'avais rien fait en 10 ans.
Et l'on voit également des locataires qui redécorent de leur propre initiative sans rien demander au propriétaire... Ce n'est pas cher pour eux quand ils sont jeunes et en bonne santé et qu'ils le font eux-mêmes. S'ils sont malades ou trop âgés... ils espèrent d'autres solutions. |
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Posté - 10 oct. 2010 : 19:03:46
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citation: Dans les réparations locatives, il n'y a pas la remise totale en peinture ou le remplacement complet de papier peint donc c'est au propriétaire de le prendre en charge Hein, quoi?
Seborga, avez-vosu bien relu ce que vous avez écrit?
Vous imaginez, la... Le bailleur n'a aucune obligatoin de refaire le papier peint....
citation: Donc un propriétaire, en théorie, ne peut pas se soustraire à une demande de "rafraîchissement" venant du locataire. la, franchement, vous partez en live....
citation: En conséquence, généralement, les propriétaire remettent le coup de frais entre 2 locations J'aime bien le "en conséquence' et le 'généralement'.
Votre raisonnement est tout sauf logique.
citation: Ce qui est à regarder avec grand intérêt, c'est la façon dont le vendeur avait réparti les charges. Car cette façon ne peut plus être modifiée sauf si le hasard permet de vider l'immeuble à 100 % Je crois que vous n'avez pas bien lu la question, il s'agit d'infos dans le bail, pas dans le réglement d'immeuble....
A chaque changement de locataire, le bailleur peut fort bien se réaligner sur le minimum légal... |
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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Posté - 10 oct. 2010 : 21:36:55
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citation: Initialement posté par seborgaCommencez par bien lire la loi du 06 juillet 1989 et les décrets sur les réparations et charges locatives pour les logements vides. Si les logements sont meublés, il faut faire d'autres lectures. Et mettez le site legifrance dans vos favoris ! http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20101010http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20101010http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20101010citation: 1 - le prix d'un des loyer n'a pas été réévalué depuis plusieurs années, nous souhaiterions donc l'augmenter Examinez tous les baux car vous ne pourrez ajuster les loyers que si les baux prévoient l'indexation. citation: 2 - certaines clauses qui indiquent que l'entretien des chaudières (ramonage...) sont à la charge du propriétaire, nous souhaiterions les basculer à la charge du locataire. Là aussi, examinez bien les baux et confrontez les à la technicité de l'immeuble (qu'est-ce qui est individuel et qu'est-ce qui est collectif) puis confrontez cela aux décrets relatif aux charges et entretien locatif. Donc, j'espère que le vendeur vous a déjà remis toutes les copies des documents liés aux baux et à sa gestion de l'immeuble (même avant que vous ne vous décidiez en vue de signer le compromis). Ce qui est à regarder avec grand intérêt, c'est la façon dont le vendeur avait réparti les charges. Car cette façon ne peut plus être modifiée sauf si le hasard permet de vider l'immeuble à 100 % e de repartir sur une façon de répartir plus pertinente. citation: Pouvons nous faire les modifications dès l'achat du bien ou devons nous attendre la "date d'anniversaire" ou que le bail se finisse? Quand vous achetez un bien avec un ou des locataire(s) dedans, vous ne pouvez rien modifier aux baux au moment de l'achat et, aux dates, non pas anniversaires, mais d'échéances, vous ne pouvez pas modifier grand chose (on peut même dire que vous ne pouvez quasiment rien modifier). Votre seule grande capacité de modification a lieu lors de changement de locataire. citation: Un des locataire qui est dans l'appartement depuis 10 ans n'a pas refait la décoration car il attend que le propriétaire le face. Sommes nous obligé lors de l'achat de refaire l'appartement? Ce locataire est en droit de ne pas refaire sa déco mais vous n'avez aucune obligation de la refaire au moment où vous achetez. Vous êtes en droit de choisir le moment qui vous va... enfin, à condition que les conditions de vétusté de ces revêtement n'imposent pas une intervention urgente. Et oui, plein de gens croient que c'est au locataire de remédier à la vétusté des revêtements. C'est faux. Lisez-bien l'article cité par joulia indiquant notamment les obligations du propriétaire : citation: c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; Dans les réparations locatives, il n'y a pas la remise totale en peinture ou le remplacement complet de papier peint donc c'est au propriétaire de le prendre en charge. Dans l'extrait de l'article cité, il n'y a pas d'allusion à la sécurité comme fait générateur pour demander au propriétaire de maintenir son bien en état. Donc un propriétaire, en théorie, ne peut pas se soustraire à une demande de "rafraîchissement" venant du locataire. Cependant, personne (dans la loi) ne défini comment on détermine la vétusté nécessitant de refaire le revêtement. En conséquence, généralement, les propriétaire remettent le coup de frais entre 2 locations. Bien souvent, des locataires déménagent quand le décor devient franchement trop usé. citation: Je suis en région parisienne et généralement chacun fait la déco comme bon lui semble, j'ai donc été assez surprise d'apprendre que le locataire n'avais rien fait en 10 ans. Et l'on voit également des locataires qui redécorent de leur propre initiative sans rien demander au propriétaire... Ce n'est pas cher pour eux quand ils sont jeunes et en bonne santé et qu'ils le font eux-mêmes. S'ils sont malades ou trop âgés... ils espèrent d'autres solutions.
Etes vous propriétaire bailleur?
si oui je suppose qu'à chaque demande d'un de vos locataires vous refaites l'appartement à neuf...
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seborga
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Posté - 11 oct. 2010 : 07:54:53
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BANZAI et riboulgingue, je crois que vous ne savez pas très bien lire et vous ne lisez pas tout. La raison en est que vous êtes un peu pollué par l'idée reçue que le locataire doit se débrouiller de sa décoration. C'est vrai si c'est son consentement. C'est faux si c'est à cause de vétusté et j'avais bien insisté sur le fait qu'on n'a pas de critère officiel pour déterminer à quel moment la vétusté impose le remplacement pour les revêtements (surtout ceux à courte durée de vie).
Si je suis locataire, si je prends un logement à dominante jaune et que j'aime mieux le gris, je mets du gris, à mes propres frais, quelle que soit la vétusté des revêtements. Si je suis locataire et que je reste plus de 30 ans dans une location dont les revêtements avaient déjà 20 ans à mon arrivée, la loi me permet de demander le rafraîchissement à mon propriétaire. Et je sais bien que près de 100 % des propriétaires ne l'entendent pas ainsi. Et je sais également que les locataires sont de plus en plus informés des lois.
Oui, je suis bailleur, qui a mis sur le marché un logement (maison T4) récent avec revêtements à usure rapide (peintures) entièrement neufs. Les autres revêtements sont carrelages et parquets à usure plus lente.
Et, environ 6 ans après la première mise en location) j'ai remis toutes les peintures à neuf (elles étaient loin d'avoir sale mine) à l'occasion de la seconde vacance de location. Oui, je ne connais pas encore le cas du locataire qui reste plus de 20 ans dans les lieux.
Il est vrai que j'ai tendance à sélectionner le locataire selon le profil qui permet d'espérer un turn over d'environ 3 à 4 ans pour cause d'accession à la propriété. Je précise que ce logement est dans une grande agglomération attirante, à moins de 4 km du coeur historique et à 5 min à pied d'un arrêt de tram... donc, marché actif mais pas sous pression. Mais c'est bien loin de la région parisienne où la pression fait dériver les obligations des uns ou des autres. J'en ai conscience.
Si laura-c veut respecter la loi, elle examine l'état de vétusté de ce logement non redécoré par son locataire depuis 10 ans et, selon l'état, elle programmera elle-même, en respect de la loi, s'il y a une action à faire et quand. Et tant que cela n'a pas l'air parfaitement malsain, elle peut dire que ce n'est pas encore le moment. |
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Posté - 11 oct. 2010 : 08:30:26
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Il y a deux points sur lesquels je n'étais pas d'accord avec votre intervention, je vois que vous ne répondez qu'a un seul  .
Pour celui sur lequel vous répondez, je ne vois pas sur quelle base se situe l'affirmation que le bailleur doit le remplacement régulier de la décoration... Point.
L'indication du remplacement au changement de locataire n'est nullement pertinente, puisqu'il s'agit
1/ d'un CHOIX (et non d'une obligation) du bailleur.
2/ d'un élément de valorisation potentiel du loyer.
Ca ne répond nullement a l'affirmation: Sur demande du locataire, le bailleur DOIT changer la décoration (et donc sous-entendu REGULIEREMENT)
citation: elle programmera elle-même, en respect de la loi, huum.. Quelle loi? Quel article?
On parle de décoration, je vous rappelle... |
Édité par - ribouldingue le 11 oct. 2010 08:34:44 |
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seborga
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10
Posté - 11 oct. 2010 : 21:14:31
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En vertu de la loi du 06 juillet 1989 et je l'avais déjà citée :
citation: Lisez-bien l'article cité par joulia indiquant notamment les obligations du propriétaire :
citation:
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
Dans les réparations locatives, il n'y a pas la remise totale en peinture ou le remplacement complet de papier peint donc c'est au propriétaire de le prendre en charge. Dans l'extrait de l'article cité, il n'y a pas d'allusion à la sécurité comme fait générateur pour demander au propriétaire de maintenir son bien en état. Donc un propriétaire, en théorie, ne peut pas se soustraire à une demande de "rafraîchissement" venant du locataire. Cependant, personne (dans la loi) ne défini comment on détermine la vétusté nécessitant de refaire le revêtement.
J'avais bien lu que laura-c interroge sur le bail et pas sur l'immeuble mais son projet est un achat d'immeuble. Il faut tout examiner avant de s'engager. Et si le vendeur n'était pas bailleur virtuose, si les règles de répartition des charges sont fantaisistes voire non réglementaires, si les comptes n'ont jamais été correctement tenus, ça promet... même si ce n'était pas dans la question. |
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laura-c
Nouveau Membre
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Posté - 12 oct. 2010 : 10:18:23
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Je tiens a préciser que le bien n'est pas du tout vétuste. Il y a 4 appartements très propre, il n'y avais que la déco qui dérangeais le locataire qui est présent depuis 10 ans. Un second locataire à mis lui même un coup de peinture et cela fait propre.
Les baux sont assez simple, et fait par une agence. On les modifiera au fur et à mesure du turn over des locataires. Mais pour le moment il n'y a pas de problème d'impayé donc cela nous semble être un bon investissement. |
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Posté - 12 oct. 2010 : 11:27:28
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C'est quand les locataires et le bailleurs sont contents ensembles au même moment qu'on peut dire que l'investissment est bon... ca semble ete le cas, tant mieux pour tous.
Pour les baux, simplicité n'est pas forcément signe de bail correct, et attention aux agences. Pour ma part, je fais évoluer mes contrats régulièrement a chaques modificiations de laloi et des jurisprudences, autant que faire se peut. |
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