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océan
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 Posté - 18 mai 2010 : 22:51:35
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Notre syndic n'a pas appelé une part de budget et compte bien faire avaler la couleuvre aux copropriétaires en faisant passer cela dans l'approbation des comptes.
Malgré plusieurs mises en garde et rappels au syndic aucun changement, d'où évidemment des pbs de trésorerie etc
comment régler cette situation afin que le régularisation comporte
-la régularisation habituelle budget voté + ou - le réel
- + ou - le réel de consommation ECS
- la part de budget non appelé puisqu'il ne s'agit pas de dépassement mais bien de budget non appelé?
Sans parler des difficultés que vont avoir à payer un bon nombre de copropriétaires qui n'y entendent rien bien que prévenus et les nouveaux qui vont avoir la désagréable surpise de devoir payer pour les prédécesseurs .
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 Posté - 19 mai 2010 : 07:14:48
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Je ne vois pas de couleouvre Le problème n'es tpas la.
Est-ce que toutes les charges du syndicat sont paéyes?
Que dit et que fait le conseil syndical?
Vosu parlez de problème de trésorerie, de quel porblème?
Vérifiez que votre syndic n'est pas en cours de depot de bilan peut-etre... |
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Gédehem
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Posté - 19 mai 2010 : 08:37:41
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" Notre syndic n'a pas appelé une part de budget ....."
Vous voulez parler des provisions du "budget prévisionnel" ???
C'est ignorer qu'il n'y a plus formellement "appel de fonds" !!!!!
Il appartient aux copropriétaires de verser spontanément au syndicat la provision exigible :
- soit selon la modalité décidée par l'AG.
- soit par quart, le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre ...
..et ce, avant la date d'exigibilité, comme pour les impôts ! 
Tout ceci est très clair dans L.art.14-1 ... et pour ceux qui n'ont pas bien compris, dans D.art.35-2, le syndic ne délivrant qu'un "avis", qui n'est qu'un rappel sans effet juridique !
On ne peut pas en vouloir ici au syndic, même s'il semble bien passif, alors qu'il s'agit d'une irresponsabilité de plus des copropriétaires, sans parler de celle de votre CS.
Pourquoi ne fait-il pas une note pour rappeler aux copropriétaires le calendrier de paiement des charges ?
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Édité par - Gédehem le 19 mai 2010 08:40:47 |
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océan
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Posté - 20 mai 2010 : 02:31:00
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Bien entendu il s'agit de BP, un budget n'est autre que prévisionnel en général ... je fais en revanche le distingo entre budget voté et budget appelé
ou est-ce encore la faute des copropriétaires si le syndic ne fait des AF corrects (je vous assure que dans certains cas sauf à tout ressaisir les clés de répartition on est loin des 5 lignes (plus de 15 pour ma part après avoir repris ligne à ligne le budget ou les comptes détaillés
GDM nous avons signalé x fois au syndic cette erreur, nous avons été 2 ou 3 à payer au début la totalité qui apparaissait en crédit sur notre compte ... après vous en avez assez de payer alors que les autre ne payent pas et que vous vous faites insulter parce que vous signaler cette "erreur" non négligeable lorsqu'il s'agit de faire croire que les charges ont baissé .....
2 des conseillers syndicaux vendaient vous pensez bien qu'ils n'avaient aucun interêt à vouloir corriger cette erreur (un n'a pas payé ses charges pendant 2 ans, "c'est pas grave vous récupérerez à la vente") et que les nouveaux vont découvrir le pot aux roses.
L'incompréhension de 80% des copropriétaires est au maximum pour tout ce qui s'agit de comptes, de gestion, de contrats, de travaux ...
Sauf erreur de ma part, sur l'état daté il doit y avoir les "appels de fond" édités par le syndic et payés par les copros vendeurs et non le budget voté et détaillé pour chaque lot; si l'AF du syndic est faux, c'est bien qu'il est mal saisi en machine. Nous n'avons bien entendu pas eu encore ces dossiers de vente et il est peu probable que nous que nous les ayons.
Bien entendu, avec une partie de budget non appelée, les comptes sont en rouge, les frais financiers tombent et le syndic refuse l'accès en réel et aux documents, (mais n'oublie pas de débiter au 1er jour du trimestre ses honoraires même lorsque le solde est négatif). Je passe sur le refus encore d'appliquer les imputations du Rc sur certaines charges faussant les répartitions
Normalement nous devrions avoir pour simplifier au maximum pour un copro lot X
provisions 4000 le réel étant de 4100 avec + ou - le differentiel du à la consommation d'ECS (écarts très fort chez nous, la consommation d'ECS n'étant pas proportionnelle aux tantièmes de charges générales ou de chauffage (un studio pouvant consommer 4 fois plus qu'un 5 pièces alors qu'il ne paye ses provisions que sur les tantièmes et non au réel) d'où une régul pouvant aller en gestion normale de - 400 à plus 1000 euros déjà difficile à payer pour certains non avertis
avec cette "erreur" de 800 le même exemple de copro va avoir à payer de 400 à 1800 euros.
Il me semblerait plus compréhensible qu'à la régularisation apparaissent la part des provisions manquantes ...
Les charges du syndicat ne sont certainement pas toutes payées car il y a manque d'argent par ce manque d'AF, mais nous avons refus d'avoir accès aux comptes en cours (facile en plus pour établir un budget !)
J'ai bien pensé au dépôt de bilan ou un nouveau rachat
A part le Bazuka, comment obtenir les documents
Quels conseils, que faire?
la situation empire à chaque changement de syndic ....
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Posté - 20 mai 2010 : 07:35:50
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Tout ceci est incohérent.
Océan, vous etes un contributeur de loingue date, normalement bien au fait ou alors je ne comprends plsu rien, et vous semblez donc n'avoir JAMAIS controlé les comptes de cotre coprorpiété, ni qui que ce soit de votre copropriété.
Il faudrait peut-etre commencer par la.
Vosu SAVEZ que les comptes que vous n'avez jamais vu sont dans le rouge. Très fort.
Vous avez un syndic qui met le compte en nég&atif souvent et le sydnicat paye des agoios. C'est interdit mais pas chez vous. Vosu apporuvez donc régulièrement les comptes avec une soit-disant ligne d'agios.
Il faudrait peut-etre aussi plutot que de penser au bazooka penser a ne pas apporuver de tels comptes en l'état et à changer de sydnic,.
C'est moins cher qu'un bazooka.
Si vos copropriétaires élisent un conseiller qui ne paye pas, c'est leur responsabilité. Apparamment cela vous gêne quand même BEUACOUP MOINS que le fait que les appels de charges soient inférieurs au budget voté. Bizarre..
Tout ceci ressemble a de l'invention pure et simple...
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océan
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5
Posté - 20 mai 2010 : 14:59:43
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A toujours mettre en doute les contributions et capacités des intervenants par vos remarques désobligeantes, vous voyez en chacun un troll, un incohérent, des inventions etc ....
Ribouldingue, vous vous discréditez vous-mêmes .
quel intérêt aurais-je à perdre du temps à écrire... à chercher des solutions concrètes en fonction des seuls documents auxquels nous avons accès après plusieurs mois de retard??
Ne pas approuver les comptes a été déjà fait, tant les erreurs étaient énormes; quand vous comprendrez qu'un syndic dans ce cas, ou d'approbation sous réserves, met ses "erreurs" en compte d'attente et qu'on les retrouve dans les comptes toujours 2 ans plus tard, et qu'un nouveau syndic paie sans vérifier, qu'en plus ce genre de syndic joue en permanence les délais pour ne pas donner les informations comptables au CS , que les personnes qui dénoncent les anomalies de gestion et de comptes et d'imputation sont systématiquement mis au banc des accusés par des gestionnaires qui mettent peu de temps à comprendre quelles personnes comprennent le b.a.ba de la copro, telles autres on peut leur raconter n'importe quoi ca passe ... telle autre on la laisse ne pas payer car il vote pour vous
Par ailleurs un syndic qui refuse l'accès aux comptes en cours d'année, qui constat fait à posteriori paie les fournisseurs avec 2-3-4 mois de retard, refuse de faire un appel complémentaire ...
Ceci est malheureusement la triste réalité documents comptables et bancaires à l'appui et sous les yeux...
tout cela ne répond pas à la question de présentation comptable de la régularisation si les comptes sont approuvés ce qui parait difficile le syndic refusant toujours d'effectuer les corrections et les bonnes imputations ... |
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Posté - 20 mai 2010 : 15:35:59
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océan : il est vrai que votre post mélange beaucoup de choses !!!
1. l'AG vote un budget, et vous devez régler votre quote-part généralement le 1er de chaque mois du trimestre SANS attendre l'avis du syndic !!!
2.des copropriétaires vendent leurs lots, vous n'avez aucun droit d'avoir copie de leurs dossiers de vente; cela ne vous regarde pas !!
3. le syndic fait un état daté, sur lequel figurera le solde débiteur de charges si le vendeur est un mauvias payeur.
4. rejouissez vous, le notaire tiendra compte de ce solde, et retiendra les sommes dues sur la vente; cela s'appelle le privilège immobilier !!!
5. les nouveaux acheteurs ne vont rien payer à la place des vendeurs. Ou avez vous trouvé cela ???
Sur l'état daté ne figurera que le solde du par le vendeur à une date D. Sans rapport avec votre histoire de retard ou d'erreurs dans les appels de fonds.
6. avant d'affirmer ces "erreurs " sur les comptes avez vous vérifier le grand livre ??? Vous y trouverez le détail des comptes individuels et leur situation vis à vis du SDC à la date d'édition .
7.affirmer que le syndic ne relance pas des copros qui ne paient pas leurs charges parce qu'ils votent pour ce syndic est totalement idiot.
Le CS vérifie les comptes et DOIT demander au synidc si toutes les mesures sont prises pour récupérer les sommes dues !!! le CS et le syndic doivent donner ces infos devant l'AG. TOUT le monde est au cournat des impayés, les noms et les montnats sont joints à chaque convocation de l'AG !!!
8.sans vérifier la totalité des documents comptables : compte de dépenses, annexes obligatoires, les relevés du compte bancaire ET le grnad livre, vous ne pouvez rien affirmer sur l'état des ocmptes du SDC et sur la position des copropriétaires de votre résidence.
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océan
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7
Posté - 20 mai 2010 : 16:14:26
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 sans les documents sous les yeux je n'écrirais pas de tels constats! (6-7-8)
Pour les ventes dans des cas pareils nous ne savons pas si le syndic envoie un état daté tenant compte de la totalité du budget voté ou de celui qu'il a en machine. Le dossier de vente ne nous regarde pas, mais il s'écoule encore 2 ou 3 mois avant que le syndic récupère le non-payé, traitement administratif oblige...
Lorsqu'il y a promesse de vente en général on (les agences entre autres, vous demande les justificatifs de charges et d'appels de fonds, les PV d'Ag sur 3 ans etc ...
... vous rappelant que les payeurs de la régularisation est le propriétaire au moment de l'approbation des comptes (5)
Vous avez assez de demandes de renseignements sur ce forum de nouveaux copropriétaires qui découvrent qu'ils doivent payer les régularisations sur des charges alors qu'ils n'étaient pas copropriétaires ... |
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Posté - 20 mai 2010 : 16:34:53
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Vous SAVEZ que les comptes que vous n'avez jamais vu sont dans le rouge. Très fort.
bis |
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Posté - 20 mai 2010 : 16:45:52
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océan pour reprendre votre post initial et en oubliant les réponses + ou - polémiques et en complétant la remarque judicieuse de gedehem : chacun, appel ou non doit payer au 1er de chaque trimestre, voilà ce qui va se passer et que vous connaissez bien :
Lors de l'approbation des comptes, il va exister un solde débiteur important entre le réalisé et les provisions et là 2 cas vont se présenter :
cas 1 : les comptes sont approuvés et le syndic va appeler le solde débiteur réparti aux tantièmes. les copros vont trouver la note salée, mais c'est de leur faute, ils auraient du payer chaque trimestre...  Quant à l'acquéreur, il n'a pas de souci à se faire, si l'état daté est bien fait, car le syndic doit indiquer les provisions que doit le vendeur et que le syndic doit déduire du solde réclamé...
cas 2 : les comptes ne sont pas approuvés et vous etes dans la "panade", car le solde débiteur ne peut être appelé et le syndicat sera vraisemblablement en rupture de trésorerie....
enfin dernière question très traditionnel, mais que fait le CS... 
Moralité de l'histoire : les proprios se frottant les mains car ils ne recoivent pas d'appel de provisions et donc ne paient rien, seront les dindons de la farce si le syndicat est en déficit de + de 25% en fin d'exercice (manque un trimestre !). En effet, la procédure devient judiciaire avec nomination d'un administrateur judiciaire (en plus du syndic !) |
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Posté - 20 mai 2010 : 16:59:37
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océan : vous nous dites que le syndic vous refuse de communiquer les documents ????
citation: vous rappelant que les payeurs de la régularisation est le propriétaire au moment de l'approbation des comptes (5
Cela n'a aucun rapport avec les débiteurs ?? vous mélangez toujours beaucoup de choses. Si le vendeur est débiteur au moment de la vente de son lot, ce n'est JAMAIS l'acheteur qui paie les dettes du vendeur.
De plus,c'est bien au propriétaire au moment des appels de fonds qui les paient, MAIS un accord est généralement fait devant le notaire entre le vendeur et l'acheteur sur une réégularisation tardive des comptes du SDC. L'acheteur paiera les appels, mais selon l'accord passé entre les parties, le vendeur rambourser al'acheteur. Cet accord en les parties n'est pas opposable au SDC et ne vous regarde PAS , océan.
Dabs cet accord , le notaire peut garder une provision pour ces reliquats de comptes du SDC, qui'l redistribuera ent re acheteur et vendeue.
Mais vous comprendrez maintenant que l'on ne parle pas dans ce cas des dettes du vendeurs, que le notaire retiendra du montant de la vente pour le syndicat !!!
océan : si vous avez tous les documents comptables, vous connaissez EXACTEMENT la position de votre SDC, et des débiteurs ????
pour info : un SDC de copropriétaires ne peut pas être débiteur en banque !!!! avez vous un compte séparé ou individualisé dans le compte du syndic ???
rambouillet : océan fait partie du CS pour avoir ces renseignements !!!
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Posté - 20 mai 2010 : 17:22:01
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Polémique peut-etre, Rambouillet, mais, enfin, chez moi, on a été juste en trésorerie une seul fois, et on l'a vite su car l'eau n' apas été payée, et on a eu une mencace de se la faire couper...
Dans la quasi totalité des syndicats, ca se passe en général un peu comme ca, non? |
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océan
Contributeur actif
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Posté - 20 mai 2010 : 17:31:24
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Mais bien sûr que je les connais puisque je les ai sous les yeux, mais ils sont bien par rapport aux appels de fonds du syndic et non pas par rapport au budget voté! Un système informatique ne traite que les infos qu'on lui donne à mouliner! si le budget voté est de 100000 et que le syndic n'entre que 80000, et n'appelle que 80000, il manque forcément 20000.
Oui le compte est séparé, et oui le SdC est forcément et régulièrement débiteur en banque et le syndic joue trimestriellement avec le décalage des paiements de ses "AF"
Les menaces de coupure d'eau, on connaît! |
Édité par - océan le 20 mai 2010 17:35:37 |
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ainohi
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Posté - 20 mai 2010 : 19:53:50
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citation: Initialement posté par océan
Mais bien sûr que je les connais puisque je les ai sous les yeux, mais ils sont bien par rapport aux appels de fonds du syndic et non pas par rapport au budget voté! Un système informatique ne traite que les infos qu'on lui donne à mouliner! si le budget voté est de 100000 et que le syndic n'entre que 80000, et n'appelle que 80000, il manque forcément 20000.
Oui le compte est séparé, et oui le SdC est forcément et régulièrement débiteur en banque et le syndic joue trimestriellement avec le décalage des paiements de ses "AF"
Les menaces de coupure d'eau, on connaît!
Dans ces conditions on change de syndic. |
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océan
Contributeur actif
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Posté - 25 mai 2010 : 16:56:19
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bien d'accord avec vous mais encore faut-il avoir la majorité et c'est bien là que le bât blesse, le syndic sachant très bien raconter ce qu'il veut aux copropriétaires et refusant toujours de donner les éléments à jour ...
pas d'idée pour une réponse à ma question d'origine ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 mai 2010 : 18:01:36
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Il n'y a pas de réponse hors d'une prise de conscience par les copropriétaires, ce qui n'estr pas pour tout de suite si l'o vous comprend bien .....
S'ils payent sans broncher, sans poser de question, Ã qui en vouloir ?
Pas au syndic, qui ne fait que jouer sur la bêtise, la "passivité moutonnière" des copropriétaires (passivité et soumission qui, sur d'autres plan, sont aussi dans l'air du temps ....)
Sur le fond,les provisions pour charges n'ot pour but que davoir une trésorerie sffisante à l'avance pour régler les factures !
Si le syndic n'appelle pas une part (vous savez qu'il n'y a plus formellement "appels"), la situation sera régularisée lors de l'approbation des comptes, les dépenses étant ce qu'elles sont !
Des copropriétaires vont payer pour d'autres ?,, Et alors ???
S'ils sont justes bons pour payer sans broncher, pourquoi s'en priver ????
Vous savez ma position : on ne peut être plus royaliste que le roi !
Si les copropriétaires sont passifs par bêtise, soumission, confort, laxisme, que voulez-vous faire de plus ?
Hélas, il ne faut pas acheter dans de telles copropriétés.... |
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Posté - 25 mai 2010 : 19:15:08
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océan : conseil du jour de gedehem : ne changez pas de syndic mais changez de copropriété, c'est beaucoup plus facile !!!!
Voilà qui va bien vous aider !!!
Entre parenthèse : aucuns copropriétaires ne paient pour d'autres !!! Cela est faux, chacun paie suivant sa quote-part en tantièmes et pas un euros de plus, et c'est tout.
Le syndic devra bien appeler le solde des fonds après l'AG, ne vous inquietez pas, cela se régularisera mécaniquement.
Et comme nous l'avons déjà souligné, chaque copro DOIT payer sa quote-part des charges chaque début de trimestre. Ce n'est pas le syndic qui est obligé d'appeler les fonds du budget voté par l'AG, mais aux copropriétaires de payer à l'heure. Ceux qui n'ont pas régler leur quote-part sont débiteurs du SDC, le syndic DOIT donc lancer des actions en recouvrement, et c'est sa seule faute si il ne le fait pas !!!
océan : avez vous payé la totalité de votre quote-part des charges courantes ???
Si ce syndic laxiste ne peut plus payer les factures, sans s'occuper des relances de votre CS, il FAUDRA bien en changer. Naturellement convaincre des coporpriétaires heureux en pensant que le syndic a oublié d'appeler une partie du budget est difficile, alors qu'ils doivent la payer sans attendre le papier du syndic !!!!
C'est bien au syndic de déménager et non celui qui se bat contre des moulins à vent !!! bon courage océan !!! |
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océan
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Posté - 25 mai 2010 : 22:58:09
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Ce n'était pas ainsi à l'achat, il y a déjà xx années
Quant à ce syndic, le masque était déjà moins doré une heure après son élection en fonction du changement de discours après avoir été élu et plus encore après 3 mois de pratique ....
Le pb G2M c'est qu'il se trouve que pour ma part et qq autres minoritaires, j'en ai assez de payer pour les autres ( si vous avez trouvé les palétuviers qui donnent des fleurs et fruits en forme de billets de 500 ou 200 €, merci de nous indiquer une piste de chasse au trésor  )
Le syndic refuse une nouvelle fois de donner les éléments justificatifs à jour de notre copro, (vous n'aurez les comptes 2010 qu'en 2011) pas besoin de faire un dessin sur l'état de la trésorerie ....
de toutes façons, il y a de quoi faire avec ces systèmes informatiques qui permettent de sortir des GLC en y incluant ou en y excluant ce que l'on veut.
Sur quels textes précis se base "un SDC de copropriétaires ne peut pas être débiteur en banque !!!! "
Quels textes utiliser pour sensibiliser les copropriétaires au syndic qui continue les dépenses non urgentes ou non votées alors que la trésorerie est défaillante?
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budget partiellement non appelé 
