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Ankou
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 Posté - 25 mars 2010 : 20:37:38
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Je viens d'être informé d'un cas bizarre dans ma famille.
Départ d'une location. Pas de problème. Arrêté de compte avec restitution du dépôt de garantie par chèque.
2 mois plus tard, envoi d'un second arrêté de compte avec mention de charges à payer, TEOM et copro.
Est-ce légal?
Le premier arrêté ne s'impose-t-il pas? Tant pis pour le bailleur qui a oublié de décompter!
Si non, combien de temps après le premier arrêté de compte le bailleur peut-il faire un solde?
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 Posté - 26 mars 2010 : 07:57:53
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S'agit-il d'une erreur ou de charges connues plsu tard pour lesquelels le bailleur n'avait pas fait les réserves auxquelels il a le doit par la jurisprudence (20% du DG)?
Je dirais pour ma part que totu dépend de la présentation puisque por ces charges, le bailleur a 5 ans pour les faire valoir et en demander le paiement.
On peut voir aussi les choses sous un dour différent:
1/ le Bailleur solde le dépot de garnatie dans les deux mois comme légalement imposé.
2/ Le bailleur -hors régularisation du DG ce coup-ci- demande au locataire de payer des charges relatives à son séjour.
Donc, qu'est-ce qui vous fait dire qu'il s'agit d'un second arrêté de compte? |
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Ankou
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Posté - 26 mars 2010 : 08:17:06
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Bonjour
C'est une histoire vraiment bizarre, et nouvelle pour moi malgré mes recherches sur le net. HS: recherche qui m'a permis de voir les "arnaques" permanentes sur des prélévements abusifs de frais d'arrêté de compte, bref!
J'ai vu le premier arrêté de compte.
Il est bien indiqué "arrêté de compte au XX/XX/XXXX (jour de l'EDL de sortie et de remise des clés)".
Puis une ligne: remboursement du dépôt de garantie.
Rien n'est indiqué d'autre, du genre: je prélève XX% en vue de régularisation future ou je ferais un solde des charges plus tard.
La définition de ce document est claire: c'est une cloture des comptes.
Si le bailleur (ou son représentant ds ce cas précis, mais ça ne change rien) décide de ne pas faire la balance entre provisions et dépenses réelles, c'est son problème.
Je n'ai pas encore vu le second document. (il m'étonnerait que ce soit pour rendre de l'argent ).
Je ne suis pas expert en matière judiciaire, mais ma réaction première était de me dire:
A-t-on le droit de revenir sur un arrêté de compte?
Pendant combien de temps?
Y a-t-il un texte qui en parle?
Avez-vous déjà vu passer un tel problème sur ce site?
Merci |
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Posté - 26 mars 2010 : 08:42:23
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Je ne connais pas de définition d'un arrêté de compte définitif en location.
D'ailleurs, votre arrêté est indiqué comme étant à la date de la sortie, l'EDL.
Il y a des charges qui sont relatives a la période de location et qui sont connues après.
Pour quoi un arrêté au jour de sortie serait une cloture définitive?
Pourquoi une charge non payée ne serait plus exigible après l'arrêté?
Est-ce que si le locataire trouve une erreur quatre ans et neuf mois après l'arrêté, il s'abstiendrait de réclamer au prétexte qu'il s'agit d'un arrêté de compte?
Je ne vois personellement aucun problème, il y a en revanche une maladrese de la part du bailleur.
C'est de plus la première fois, et c'est un comble,ou un bailleur rendant le dépôt de garantie en entier dans les temps se fait remonter les bretelles pour l'avoir rendu avant paiement de toutes les charges non encore connues. |
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Ankou
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Posté - 26 mars 2010 : 09:11:09
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Je ne connais pas de définition d'un arrêté de compte définitif en location.
C'est la clé de ma question.
Je connaissais d'un point de vue professionnel le "settlement of account" qui était très clair: cloture des comptes, sauf à indiquer sur cette cloture une mention de reprise de provision par exemple, ce qui n'est pas le cas ici.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Il y a des charges qui sont relatives a la période de location et qui sont connues après.
C'est vrai, mais rien n'est indiqué dans la cloture du compte sur cette balance à posteriori
citation: Initialement posté par ribouldingue
Pour quoi un arrêté au jour de sortie serait une cloture définitive?
cf 1: quelle est la définition de l'arrêté de compte? est-ce une cloture définitive? pendant combien d'années a-t-on le DROIT de revenir en arrière?
Si c'est 5ans, arrêté de compte effectué, ça voudrait dire que je peux demander à un locataire un reliquat de charges non encore facturé?
citation: Initialement posté par ribouldingue
Je ne vois personellement aucun problème, il y a en revanche une maladrese de la part du bailleur.
maladresse ou faute? telle est la question!
Je commande une BMW, on me livre une BMW, on me facture une 2CV, le fournisseur a-t-il le droit de me faire une autre facture? Est-ce une maladresse ou une faute? Sauf s'il indique sur ladite facture qu'un reliquat sera éventuellement payé ultérieurement.
Autre exemple plus près de la réalité: Je résilie mon contrat EDF, on me fait un arrêté de compte, EDF oublie les frais de XXXXX, peu importe, peut-il revenir en arrière pendant X années pour refaire une facture d'arrêté de compte? Maladresse ou erreur de sa part?
Je trouve ce problème intéressant, de mon point de vue, et aimerais savoir s'il existe une solution juridique claire.
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nefer
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Posté - 26 mars 2010 : 09:15:11
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la prescription étant quinquennale, le bailleur peut revenir sur son décompte s'il a omis quelque chose
de même le locataire peut demander remboursement pendant 5 ans |
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Ankou
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Posté - 26 mars 2010 : 09:24:15
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Je viens de voir ceci concernant le batiment:
L’arrêté de compte ne sera exigé que dans des cas ou la facture finale est soumise à diverses déductions (prorata, assurances, panneau de chantier).
On peut en effet considérer que la facture finale de l’entreprise, qui doit comporter la récapitulation des factures et situations précédemment payées, offre suffisamment de garantie, au sens des articles 153 et 156 de la Norme SIA 118 qui précisent, en substance, que: (…) sauf réserve écrite dans la récapitulation (art. 153, al. 3), l’entrepreneur qui dépose ce document s’engage à ne présenter aucune facture nouvelle et à renoncer à toute rémunération pour des prestations qu’il n’aurait pas encore portées en compte.
Autrement dit, suite à un arrêté de compte, plus de facturation possible si charge non indiquée dans ledit arrêté.
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Ankou
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Posté - 26 mars 2010 : 09:42:01
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citation: Initialement posté par nefer
la prescription étant quinquennale, le bailleur peut revenir sur son décompte s'il a omis quelque chose
de même le locataire peut demander remboursement pendant 5 ans
Oui, je connaissais cette date des 5 ans, surtout pour un locataire toujours ds les lieux. Elle s'appliquerait donc aussi pour des locataires ayant déjà quitté les lieux?
Question:
Hypothèse de base:
Sur l'arrêté de compte, il n'est RIEN indiqué, remboursement intégral du dépôt de garantie.
4 ans plus tard (par exemple ou 6 mois si vous voulez):
- le bailleur peut-il envoyer à l'ex locataire une facture de 50€ concernant un trou à boucher (par exemple)?
- le bailleur peut-il envoyer un décompte pour la TEOM?
Merci |
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b1091183
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Posté - 26 mars 2010 : 15:59:57
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Bonsoir,
un arrêté de compte n'est en rien définitif, sauf si il s'agit de l'arrêté de compte définitif. Il s'agit d'une photo à un instant t de l'état des comptes.
Puisque le délai légal est de 5 ans, le bailleur peut récupérer/reverser des sommes.
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joulia
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Posté - 26 mars 2010 : 18:00:10
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je suis aussi d'accord avec Ribouldingue et b109....
de plus ne pas oublier que le bailleur n 'est surement pas une entreprise privée ... ce qui l'exonère de ses mentions et des exemples que vous prenez comme facturation.
rien ne dit dans la loi que le bailleur ne peut pas rendre le DG le jour de la sortie PUIS envoyer un décompte locatif (encore un autre terme !) pour lui faire connaitre sa regul de charges  tant qu'il reste dans le delai des 5 ans, il peut le faire. idem pour unlocataire qui serait sorti, qui aurait recup´´eré son DG et qui n'aurait jamais recu ses regul de charges: il pourrait tres bien les réclamer apres coup |
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Ankou
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Posté - 26 mars 2010 : 19:02:38
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OK, bien compris!
Je m'aperçois avoir fait des cadeaux à des ex-locataires
Le raisonnement est aussi valable pour des travaux effectués suivant EDL de sortie?
Autrement dit, sur l'EDL il y a indiqué un trou à boucher. On peut 5 ans plus tard envoyer la facture à l'exlocataire?
Il va être surpris, pour peu qu'on le retrouve!
Je vais maintenant donner mon avis : ceci est complètement ridicule.
Qu'on puisse le faire avec le même locataire en place, OK, mais 5 ans après le départ du locataire et l'arrêté de compte, ......... mais on n'est pas à une ineptie près!
Merci à tous |
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nefer
Modérateur
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Posté - 26 mars 2010 : 21:58:41
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et vous trouvez normal qu'un locataire réclame quelque chose à son bailleur 5 ans poins 24 heures à son bailleur après son départ?
Pour mémoire c'était même 30 ans pour le locataire jusqu'au 19 janvier dernier |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 26 mars 2010 : 22:42:43
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citation: Initialement posté par nefer
et vous trouvez normal qu'un locataire réclame quelque chose à son bailleur 5 ans poins 24 heures à son bailleur après son départ?
Pas plus, relisez mon propos au-dessus.
Ds un sens ou ds l'autre le principe m'interpelle.
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 26 mars 2010 : 23:51:57
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Ankou
entre "1 trou à reboucher", et des factures de charges non comptabilisées ou non recues au depart du locataire, ne croyez vous pas qu'il y a une mesure de discernement à faire ? |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 27 mars 2010 : 07:20:23
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citation: Initialement posté par jouliaAnkou entre "1 trou à reboucher", et des factures de charges non comptabilisées ou non recues au depart du locataire, ne croyez vous pas qu'il y a une mesure de discernement à faire ? Joulia
2 réflexions:
- Il ne devrait pas y avoir de sentiment possible avec la loi, c'est blanc ou c'est noir, avec une limite bien définie.
La limite, c'est 1? 2? 3? etc etc trous?
La limite c'est 1? 2? 3? mois/ans?
- Dans l'arrêté de compte, il devrait alors figurer la mention claire:
non définitif
manque telle ou telle facture
manque telle ou telle régularisation
Vous aviez bien compris que je suis un "technicien" plus qu'un "juriste", pour moi 2+2=4, aucune ambiguité, mais je suis de moins en moins étonné que les tribunaux soient engorgés par des c........ies
J'insiste sur les mots, mais quand je reçois un arrêté de compte avec un chèque de remboursement, sans aucune autre information, j'estime que c'est à titre définitif.
J'ai bien compris que chacune des 2 parties avait 5 ans pour contester cet arrêté, alors que plusieurs locataires pourraient se succéder dans le bien immobilier concerné.
Risible
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Posté - 27 mars 2010 : 07:55:49
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citation: J'ai bien compris que chacune des 2 parties avait 5 ans pour contester cet arrêté, Puisque vous voulez etre clair et précis, ce n'est pas ce qui vous a été indiqué ci-dessus .
Il n'est pas question de 5 ans après un arrêté de compte.
Encore une fois, la loi ne parle pas d'arrêté de compte. On parle de remboursement du dépôt de garantie avec d'éventuelles retenues.
On parle de charges locatives dont on demande le remboursement. |
Édité par - ribouldingue le 27 mars 2010 08:09:00 |
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Ankou
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Posté - 27 mars 2010 : 08:12:42
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: J'ai bien compris que chacune des 2 parties avait 5 ans pour contester cet arrêté, Puisque vous voulez etre clair et précis, ce n'est pas ce qui vous a été indiqué ci-dessus. Il n'est pas question de 5 ans apres un arrêté de compte. Encore une fois, la loi ne parle pas d'arrêté de compte. On parle de remboursement du dépôt de garantie avec d'aventuelles retenues. On aprle de charges locataives dont on demande le remboursement. Je ne comprends plus rien alors
Deux questions simples:
Après un arrêté de compte, remboursement du dépôt de garantie par chèque, de combien de temps dispose-t-on (le locataire ou le bailleur) pour "contester" ledit arrêté?
Le bailleur a-t-il le droit après un premier arrêté de compte (avec remboursement du dépôt de garantie) de faire un second arrêté de compte (c'est le terme exact) avec demande de remboursements et de combien de temps dispose-t-il pour le faire?
Merci |
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joulia
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Posté - 27 mars 2010 : 11:02:33
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citation: Initialement posté par Ankou
Après un arrêté de compte, remboursement du dépôt de garantie par chèque, de combien de temps dispose-t-on (le locataire ou le bailleur) pour "contester" ledit arrêté?
5 ans a partir de la date des factures contestées.
citation: Le bailleur a-t-il le droit après un premier arrêté de compte (avec remboursement du dépôt de garantie) de faire un second arrêté de compte (c'est le terme exact) avec demande de remboursements et de combien de temps dispose-t-il pour le faire?
je crois lire sur tous les posts que ... OUI
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Ankou
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Posté - 27 mars 2010 : 11:19:20
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Merci joulia, votre réponse correspond bien aux différents échanges ci-dessus, mais pas à la dernière réponse de ribouldingue que j'aurais peut-être mal interprêtée.
citation: Initialement posté par jouliacitation: Initialement posté par Ankou
Après un arrêté de compte, remboursement du dépôt de garantie par chèque, de combien de temps dispose-t-on (le locataire ou le bailleur) pour "contester" ledit arrêté? 5 ans a partir de la date des factures contestées.
C'est clair pour moi.
Autrement dit, si arrêté de compte fin décembre2009, facture d'eau (sur 2009) en mars 2010 non provisionnée, le bailleur, qui aurait omis de le faire, l'étourdi, peut demander remboursement de cette facture jusqu'en mars 2015 à l'ancien locataire?
Ou inversement le locataire ayant eu par des anciens voisins information d'un remboursement effectué en juin 2010 pour un trop perçu de charges de copropriété de 2009, aura jusqu'en juin 2015 pour le demander à son ancien bailleur?
citation: Initialement posté par jouliacitation: Initialement posté par Ankou
Le bailleur a-t-il le droit après un premier arrêté de compte (avec remboursement du dépôt de garantie) de faire un second arrêté de compte (c'est le terme exact) avec demande de remboursements et de combien de temps dispose-t-il pour le faire? je crois lire sur tous les posts que ... OUI
Et il disposerait de 5 ans pour faire ce nouvel arrêté des comptes?
Heureusement que je n'agis pas de la sorte avec mes locataires!
@universimmo HELP! Pas d'avocats d'affaires immobilières sous la main pour préciser? |
Édité par - Ankou le 27 mars 2010 11:20:16 |
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Posté - 27 mars 2010 : 12:06:59
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citation: Et il disposerait de 5 ans pour faire ce nouvel arrêté des comptes? On s'en moque un peu de savoir que vous êtes le meilleur des bailleurs, depuis au moins cinq réponses.
On préfèrerait que vous lisiez correctement ce qui est écrit noir sur blanc ou que vous alliez vous acheter des lunettes.
Pour la dernière fois oubliez le terme d'arrêté de compte, il y a des factures et des décomptes. |
Édité par - ribouldingue le 27 mars 2010 12:08:32 |
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b1091183
Contributeur actif
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Posté - 27 mars 2010 : 12:16:46
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La limite est 5 ans. Si vous avez une facture daté du 1 janviers 2010, vous pouvez exiger son règlement au plus tard le 31 décembre 2015.
Il arrive dans les copropriétés que pour diverses raisons les comptes des années N, N-1, N-2 soient validés en N+1, comme la validation des comptes va influer sur le compte individuel de charge, il se peut que le locataire soit créditeur ou débiteur.
Concernant les remises en état, la loi imposant la restitution du DG dans les 2 mois après la remise des clés, on ne peut faire qu'un arrêté qui repose sur des justificatifs pour retenir une partie du DG, il n'y a donc pas d'interdiction à faire un deuxième arrêté qui lui pourra tenir compte de factures/devis reçus après les 2 mois. Il existe une jurisprudence de 2001 pour un Dépot de Garantie non rendu sans aucun justificatif, le bailleur a fait produire juste avant l'audience des devis (c-a-d 1 an et demi après la remise des clés), ces justificatifs ont été considérés valides, car la comparaison EDL entrée/sortie justifiait les réparations, le fait qu'ils aient été produits tardivement ne justifient pas une faute, les locataires ont été déboutés de leur demande. Il ressort systématiquement que les jurisprudences concernant les problèmes des DG reposent sur les EDL, et sur des justificatifs qui devront être produit devant le juge.
Pour résumer, demander que le bailleur vous communique les justificatifs permettant de faire le deuxième arrêté de compte.
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Second arrêté de compte 
