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 Posté - 05 juin 2009 : 09:19:22
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citation: Initialement posté par Ankoucitation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELcitation:
Je comprends de votre propos que le tunnel de Friggit n'aurait rien à voir avec l'histoire, mais avec un sentiment, une perception que le prix de l'immo ramené aux revenus doit être constant. Je ne l'avais pas compris ainsi.
Oui, c'est bien ça qu'elle représente. Je faisais donc l'erreur de penser que c'était la tendance passée qui avait générée ce "tunnel", en fait ce serait l'inverse? Ce n'est pas clair du tout dans la lecture des textes de Friggit. Etes-vous certain de ce que vous avancez (preuves?) ou est-ce votre interprétation? Alors permettez-moi de dire que comme mathématicien et physicien, les perceptions personnelles .........  Je constate que sur les 40 dernières années, mathématiquement, le tunnel n'est pas horizontal. Point. Donc, je continuerai de tenir compte des valeurs de Friggit, et non des suppositions.
S'il y a une évolution, elle est très lente comme je l'explique, à l'aune des siècles.
C'est celle qui explique la différence de prix qu'il y a entre la ville et la campagne ou entre les différentes villes.
En fait, le prix de construction étant sensiblement le même, c'est le terrain qui ne vaut pas le même prix.
Un jour de notre histoire, un terrain à Paris valait le même prix qu'un terrain à Laval. Combien de siècles a-t-il fallu pour que le prix du terrain affiche une telle différence ?
Et sinon, en tant que mathématicien, lorsque vous établissez une moyenne, que faites-vous des valeurs extrèmes relevées ?
Si je me souviens bien, on ne les utilise pas, n'est-ce pas ? 
Pour ma part, l'avenir normal et souhaitable de la courbe de Friggit est de ressembler à celui de l'indice boursier japonais.
Mais impossible d'assurer que ce sera le cas.
C'est ce que je trouverais normal et raisonnable qu'il se passe.
Et pour le fun, la courbe de l'indice américain.
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Édité par - Laurent CAMPEDEL le 05 juin 2009 09:35:45 |
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Posté - 05 juin 2009 : 09:32:32
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citation: Initialement posté par titanic
Moins de pepettes certes, mais pas point de pépettes.
Quand ca vendouille un peu; c'est mieux que quand ca ne vend pas du tout;
De toutes façons, le marché ne peut pas rester bloquer plus de quelques semaines/mois (hormis situtation exceptionnelle : guerre, épidémie, etc.).
Le nombre de vente va retrouver un minimum, c'est obligé.
Mais celui-ci n'aura rien à voir avec la période d'euphorie.
citation:
et c'est certainement pas en criant partout que les acheteurs ont les cartes en main au niveau des prix que l'on va pouvoir continuer a maintenir une activité au ralenti.
Bah, pourquoi ça l'empêcherait ? 
Ca n'a rien à voir.
citation:
Les acheteurs sont résignés par tant d'années de hausse et ils n'espèrent pas retrouver les prix de 98:
On y reviendra pourtant, corrigé de l'inflation bien sur.
Mais les gens n'espèrent pas ça tout de suite, c'est clair.
Je me répète, mais en immobilier, il n'y a pas de crack comme à la bourse qui peut perdre 10% en une journée.
Cependant, la tendance est baissière pour quelques années maintenant.
citation:
Alors pourquoi devrait on leur donner l'espoir de prix corrélés avec l'inflation ? Du point de vue d'un professionnel, est ce "raisonner comme un tambour" quand on dit aux acheteurs que c'est le moment de profiter de la baisse des taux et des prix ?
C'est un argument venant d'une personne intéressé. 
Mon conseil à l'heure actuelle, c'est de dire aux gens pas pressés d'attendre carrément quelques années.
A l'heure actuelle, les prix de leur maison future perd chaque mois plus que le loyer qu'ils paient.
Quant aux taux d'intêret bas ou haut, on a de tout temps acheté, même avec des taux à plus de 10% (et pourtant sur des durées de 15 ans seulement !). Le secret est simple : la variable d'ajustement est le prix des biens (qui baissent oiu montent suivant le taux d'intêret).
citation: ( Ce qui serait raisonner comme un tambour, ce serait de leur dire "Acheteurs, vous êtes les maitres du jeu, boycottez et attendez, les prix seront divisés par deux"  )
C'est pourtant ça le bon conseil, j'en suis convaincu.
citation:
Faites votre intox baissière si ca vous chante lenabot, mais ne comptez pas sur moi pour me tirer une balle dans le pieds en cautionnant vos prophéties Raeliennes de soldes a moitié prix
Avec votre raisonnement, il y en a qui sont morts dans leur boutique à attendre le client.
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Posté - 05 juin 2009 : 09:35:13
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Posté - 05 juin 2009 : 09:40:21
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citation: Initialement posté par gregorcitation: Initialement posté par Ankoucitation: Initialement posté par Laurent CAMPEDEL
Cela m'affligeait (et m'affligera toujours) de voir mes concitoyens être fier d'avoir payer si cher leur bien immobilier.
Moi aussi ........ si vous parlez de RP. L'investissement immobilier, c'est autre chose Et j'ai toujours dit, même si ça hérisse certains, qu'il n'était jamais intéressant, financièrement et quelle que soit la période du cycle, d'être propriétaire de sa RP. C'est bien entendu pire aujourd'hui en bas de cycle. Réflexion de deux contributeurs propriétaires eux mêmes de leur résidence principale. Nous sommes entourés de gens qui se félicitent d'avoir acheté leurs logement et qui comparent avec leurs voisins locataires.
Je n'ai jamais tiré aucune gloriole d'avoir vu le prix virtuel de ma maiso passé de 150k€ à 300k€ en 10 ans. Pour ma part, j'ai toujours trouvé cela stupide et anormal.
Et je ne suis pas d'accord avec Ankou sur sa reflexion.
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Posté - 05 juin 2009 : 09:43:37
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citation: Initialement posté par gregorLaurnet Campedel citation: Non, aucune aggressivité.
Juste de la conviction ici.
Connaissez vous beaucoup de cas dramatiques dus à l'endettement pour le logement autour de vous dans votre France rurale ?
Ne pas en connaitre n'empêchera pas les drames des prêts relais qui arrivent.
citation:
Eliminons les cas de situations personnelles et familiales détériorées qui ont toujours été à l'origine de difficultés financière et ceci bien avant la crise. Les services sociaux ne sont pas nés dans les années 2000.
Bien d'accord.
citation:
Le surendettement des français est beaucoup plus dû à des achats de consommation exagérée qu'à leur logement.
Parfaitement d'accord là aussi.
Mais le problème des prêts relais n'est pas un surendettement "à la base".
citation:
Il y a un an tout lemonde criait sur les banquiers qui avaient refilé des prêts à taux variables car les taux avaient remonté mais aujourd'hui c'est silence radio, personne ne se plaint de la baisse qui continue depuis plusieurs mois
( je ne parle pas des faux taux capés qui sont en voie de solution)
Se plaindre de ce qui va mal est si facile.
Par contre, se féliciter de ce qui va bien, c'est à dire se rendre compte de la chance qu'on a, c'est beaucoup beaucoup plus difficile.
Nb: bon, je dois partir. Plus de réponses avant ce soir pour ma part. |
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Édité par - Laurent CAMPEDEL le 05 juin 2009 09:44:31 |
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gregor
Contributeur actif
497 message(s)
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Posté - 05 juin 2009 : 09:46:57
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Laurent Campedel citation: Je n'ai jamais tiré aucune gloriole d'avoir vu le prix virtuel de ma maiso passé de 150k€ à 300k€ en 10 ans
Mais non mais non, votre maison ne vaut plus que 200 K |
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martaupy
Contributeur débutant
56 message(s)
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47
Posté - 05 juin 2009 : 11:07:13
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Il n’y a jamais de krach dans l’immo, l’expression est donc à bannir pour la rigueur –nécessaire - du raisonnement.
En revanche il y a des crises, longues, avec des phases de résistance momentanée, mais la baisse des prix peut être très sévère.
La bulle immo actuelle est la plus forte de notre histoire et elle a été générale, à la différence de la précédente. La baisse s’en ressentira inévitablement, d’autant plus que :
- la situation économique est autrement plus grave que vers 90 -93, la déflation générale des actifs est en cours, et les vases communicants ont leurs limites ;
- surtout, ce qui nous attend après la reprise est inquiétant : la mondialisation est encore à attendre pour ses effets les plus rudes sur le niveau de vie des actuels pays riches, le maintien de ce niveau n’est désormais plus assuré, à la différence de 29, 73, etc. On peut donc aller vers des prix de l’immo de pays envoie de paupérisation. Dans 20 ans il n’y aura aucune raison qu’un Français gagne plus qu’un Chinois. Il faut y ajouter la crise écologique qui est devant nous, etc. Donc un avenir imprévisible, sauf pour savoir que le pire devient possible.
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axe
Contributeur actif
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48
Posté - 05 juin 2009 : 11:42:29
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citation: Initialement posté par gregor
Connaissez vous beaucoup de cas dramatiques dus à l'endettement pour le logement autour de vous dans votre France rurale ?
moi je vois des personnes qui se sont laissé abusé par la folie de la hausse immobilière !
un cas en particulier:
une famille qui a acheté en 2006 une maison très récente plein pot , y a fait quelques aménagements
en 2007 elle a déménagé mis cette maison en vente et en a racheté une autre à l'aide d'un crédit relais ...
début 2009 mutation ... il faut encore déménager et prendre une location
aucune des 2 maisons n'est encore vendue, pour la première la seule offre était de 70% du prix d'achat , il y a plus d'un an déjà ...
et ça continue, j'ai des voisins qui ont mis en vente leur maison depuis
4 mois: zéro visite ...
normal il ont payé cher et ont fait d'onéreux travaux d'améliorations,
ils ne cherchent pas de + value,
mais l'addition dépasse largement le prix plafond auquel ce genre de bien peut prétendre ...
ca ne les empêche pas d'avoir signé un terrain il y a quelques jours
malgré les conseils de prudence de ma part ...
le réveil risque d'être difficile !
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49
 Posté - 05 juin 2009 : 12:43:12
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Il y a bien des crash immobiliers, je suis désolé, mais je ne crois pas en aovir en efet vu en France ou c'est tres trres rare.
Un crash immobilier, c'est quand uen ville se vide de lamoitié de ses habitants du fait d'une circonstance extérieure, comem cela arrive en ce moment en espagne ou aux USA. Quelqu'un qui a acheté dans uen vilel nouvelle d'Espagne ou dans une balieu de La Vegas ou de Miami subit vriament un ccrash, avec un bien vendable a moins de 50% de la valeur de l'année précédente.
Pour le tunnel légèrement montant dont parle Ankou, ca me parait logique que le prix de 'limmoobilier vu dans un tunnel suive au minimum la hausse des prix, si c'est moyenné sur trente ou quarante ans. Il peut être légèrement plus fort si le mode de vie du français change (on paye moins cher notre nourriture aujourd'hui qu'hier, et du fait de la hausse du niveau de vie nosu avons plus a consacrer a d'autres choses, par exemple l'immobilier).
Laurent, du fait qu'une PARTIE du marché immobilier est consacré à l'investissmeent, il est aussi logique qu'une partie du prix moyen,, donc de fait le prix moyen varie aussi frotement selon les taux d'intérets a long terme. SI les investisseurs trouvent a placer leur argent à 20% ailleurs, ils vont exiger de l'immobileir qu'il raporte pas loin de 20% aussi, plus ou moins quelque chose selon l'inflation
Ces 3 facteurs,
niveau de vie
inflation (cad ce que mesure la monnaie finalement)
taux d'intértes alongs termes
peuvent expliquer que même si tunnel il y a, il ne peut forcément ni être palt, ni être constant. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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50
Posté - 05 juin 2009 : 14:11:22
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citation: Initialement posté par titanic
seulement 10% de baisse de prix avec 40% de ventes en moins:
ou est le krach tant annoncé?
Simple à vérifier : Prenez plusieurs annonces dans différentes agences, certaines annonces sont d'ailleurs affichées dans plusieurs agences sans mandat d'exclusivité, et prospectez en tant qu'acheteur.
1. Certains vendeurs n'ont pas aligné les offres de vente au même prix sur toutes les agences, ce qui est un tord de la part du vendeur à mon humble avis.
2. Certaines agences ne suivent pas leurs dossiers de la même manière.
3. Dans chaque agences, la question de casseur de prix à poser est la suivante :
3.a) Depuis combien de temps le bien mis en vente est actuellement en vente sur le marché ?
3.b) A combien avez vous estimé le bien lors de la visite, lorsque vous avez prix le mandat de vente sans exclusivité ?
Là vous verrez de visu l'embarra de l'agent immobilier quant à la réponse qu'il va donner face à ces 2 questions questions pas si anodines que cela, surtout si vous vous portez acquéreur potentiel avec demande de visite à la clé.
Vous verrez aussi la différence de prix d'estimation d'un même bien, d'une part, entre agences (généralement cela semble s'aligner), et d'autre part, entre l'estimation de l'AI et le prix souhaité par le vendeur. Ce qui laisse déjà une bonne marge de négociation, surtout si le prix vitrine d'une même annonce n'est pas le même entre plusieurs agences.
Si vous organiser une visite du dit bien avec une agence, dans ce cas petites questions subsidiaires, dont entre autre :
3.c) combien de visites ont été réalisé à ce jour pour cette offre ?
Le nombre de visite d'un bien pouvant déterminer son attrait potentiel et le nombre potentiel d'acquéreurs susceptibles de faire une offre d'achat.
Laisser murir la situation pendant quelques semaines, voir laisser passer deux à trois mois, et revenez pour voir si les biens que vous avez sélectionné ont été vendu (et si possible à quel prix) ou sont encore en vente. Si c'est toujours en vente alors regarder s'il y a eut une baisse de prix depuis la dernière fois.
citation: Initialement posté par amepi
Avec les chiffres des notaires on en est toujours au premier trimestre, le marché est bien reparti depuis mars.
On peut faire le même constat un peu partout.
Un sursaut ou une prise de bénéfice soudain en fonction d'une petite conjoncture favorable dû à des aides gouvernementales...
Je ne pense pas que ce soit cela qui va stabiliser le marché ou même le faire repartir à la hausse sur du long terme. Paris essaye d'éviter la casse qui s'opère au niveau national.
En province, fort de mes constatations les prix continuent de baisser. Et certains biens sont mêmes bradé. Ces constatations n'engage que moi, je précise.
Le nombre d'emploi détruit dans une région détermine aussi le prix de vente, et certaines régions sont regrettablement très touché par le chômage.
Certains promoteurs continue de brader les logement neuf en loi Scellier (la nouvelle carotte après le Robien Neuf & ancien et le Borloo-Pop), certains biens dans le neuf ont été fini de construire mais ne trouve pas preneurs aussi facilement que cela, et là même les promoteurs sont à sec et ont besoin de trésorerie pour leur future projet immobilier.
citation: Initialement posté par Scorpion
Les transactions ont repris par ce que les prix ont baissé. Mais il y a tellement de résistance des vendeurs que la baisse des prix va s'étaler sur des années. Et des que l'économie ira mieux, les taux d'intérêts remonteront, ce qui alimentera la baisse des prix.
Pas faux, mais certains vendeurs sont aussi à la gorge : prêts relais, divorce, etc...
citation: Initialement posté par amepi
L'avantage d'un professionnel c'est qu'il est confronté à l'immobilier tous les jours.
Mais on peut comme vous partir de l'idée préconçue que tous les professionnels sont des cons et des *******.
Grand bien vous fasse.
Non les AI ne sont pas tous des cons, mais il y avait tellement de compétition sur la place que désormais chacun essaye à juste titre de sauver ses plumes, son emploi, son salaire, sa commission de vente, etc... Ce qui est légitime pour chacune des parties, vendeurs, acquéreurs, et intermédiaires.
citation: Initialement posté par Scorpion
Plus les prix baissent, et plus je fais de ventes. C'est la nouvelle équation de l'immobilier. Ca ramène des acheteurs. Désormais la resolvabilisation des acheteurs se fait par la baisse des prix. Et comme dit amepi, le marché est bien plus actif depuis mars 2009.
C'est vrai que depuis mars et c'est ce qui a été confirmer en avril il y a un regain d'activité, j'ai aussi pu le constater et donc je ne le nie pas. Cependant les collaborateurs de certaines agences multiplient les offres, les prospections, la pub, les réunions d'agences, et les directeurs d'agences semblent aussi mettre en place des stratégies commerciale plus agressives pour augmenter les volumes de vente eut au regard que médiatiquement les prix baissaient et que c'était le bon moment d'acheter avec des taux d'intérêt particulièrement "bas" : même logique que les manifs sociales, les moutons suivent (moi y compris). Ceci dit la période mars et avril étaient aussi propice aux achats pour raison de mutations professionnelles. Il faut donc voir si ce sensible regain d'activité restera confirmer pendant les mois avenirs hors période de mutation professionnelle, par exemple. Et je présume que la période estivale et les achats "coup de cœur" ne suivront pas, si d'un coup suite à un léger regain de mars/avril 2009, les prix se figent soudainement car les vendeurs croiront à une remonter des prix.
citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDEL
Que le nombre de ventes augmente par rapport à ces mois d'arrêt n'est que normal.
Mais par contre, ça ne présume en rien du tout du prix des biens.
Merci à Laurent CAMPEDEL pour effectivement rappeler ce point.
C'est aussi l'argument utilisé par scorpion d'une certaine manière qui constate de son côté que si les prix baissent les volumes augmenteront, ce qui n'est pas faux non plus. Mais il faut relativiser aussi sur les capacité d'emprunt qui seront désormais accordé par les banques : le hic se situent là aussi.
citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDEL
Le nombre de vente va revenir à un rythme de croisière minimum, alimenté principalement par les ventes par obligations (situation familliale, mutations, etc.)
Même constat de mon côté.
citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELmais aussi par encore quelques gogos qui n'écoutent pas les médias, leur entourage, etc., et sont surtout convaincus mordicus que l'immobilier "ça ne baisse jamais". Espérons pour eux qu'ils ne prendront pas de prêts relais. Mais je n'y crois guère car s'en sont les premiers utilisateurs. 
A puis ces derniers temps où j'étais fortement absent du forum, je peux vous assurer que j'ai vue des cas : certains cumulent même divorce, prêt relais et perte d'emploi. Un véritable massacre pour ces personnes qui du coup se déchirent, regrettablement. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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51
Posté - 05 juin 2009 : 14:24:47
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gregor
Contributeur actif
497 message(s)
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Posté - 05 juin 2009 : 14:51:48
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Luc Standon citation: Certains promoteurs continue de brader les logement neuf en loi Scellier (la nouvelle carotte après le Robien Neuf & ancien et le Borloo-Pop), certains biens dans le neuf ont été fini de construire mais ne trouve pas preneurs aussi facilement que cela, et là même les promoteurs sont à sec et ont besoin de trésorerie pour leur future projet immobilier.
Un exemple de braderie ?????? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 05 juin 2009 : 16:49:44
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citation: Initialement posté par LeNabotcitation: Initialement posté par amepi
Perso j'ai investi dans des murs il y a un peu plus d'un an, et je suis en train de les revendre (compromis signé) 70 % plus cher.
Et bien sûr, vous allez nous fournir les preuves.
J'ai vue un cas similaire à celui d'amepi : une maison à vendre 340K€ prix vitrine. Initialement le prix vitrine était de 360K€, il y a moins d'un an.
Pour avoir visité le bien, c'est vrai que la maison était belle, et pourrais correspondre à un achat coup de cœur. Mais dans le business il faut toujours se méfier des coup de cœur et savoir garder raison.
Donc après visite, l'AI me dit qu'il avait estimé la maison à 320K€ en restant très flou sur la date de son estimation, et sous entendu évidement que je pourrais la négocier à 320K€ mais pas moins. L'AI pensait avoir accrocher le poisson à l'hameçon.
Au fil de la discussion avec l'AI, ce dernier me lâche une information : cette maison avait été entièrement rénové par X (un marchand de bien professionnel) qui l'avait vendu en 2002/2003 au propriétaire actuel. Mais l'AI prétend ne pas connaitre le prix d'achat à l'époque, comme si j'allais le croire. Mais qu'une offre en dessous de 300K€ serait inconvenante, et donc possiblement refusé.
Évidement, je saute sur l'information, je recherche et je retrouve le marchand de bien X en question (merci infogreffe.fr et société.com). Ce dernier a aussi une SARL de rénovation tout corps d'état. Je le félicite donc pour le travail de rénovation accompli : et en plus c'était réellement sincère et justifié.
Je lui explique que j'ai vu son travail accompli lors d'une visite avec un AI, et lui déclare que la maison qu'il a vendu en 2002 est désormais en vente chez 3 agences immobilières au prix vitrine de 340K€ (négociable soi-disant à plus ou moins 320K€). Il en doute, et je lui fait voir les annonces sur les sites internet des agences immobilières en question.
Là , il tombe sur le cul et m'affirme avoir vendu la maison en 2002 à moitié moins affiché que son prix vitrine, soit 170K€ à l'époque. Après vérification des hausses (2002/2008) et des baisses (2008/2009) dans le secteur : on en déduit que même en faisant une offre à 250K€, le vendeur ferais tout de même une bonne plus-value sur 7 ans.
Je laisse tranquillement l'AI revenir vers moi. Ce qui n'a pas tardé (1 semaine pour la relance), le marché immobilier étant tendu. Là j'annonce, la couleur. L'AI s'étale car il pense que le vendeur ne suivra pas à 250K€, cependant on peux toujours essayer une offre d'achat sans risque.
J'ai laissé tomber en faisant comprendre que même pour 250K€, il valait mieux dans ce cas que je fasse affaire directement avec le marchand de bien et particulièrement sa SARL de rénovation qui avait vendu la maison en 2002.
Comme quoi si amepi est tombé sur une bonne poire qui paie content sans rien vérifié, tout est possible, mais est-ce que tous les acquéreurs sont des vaches à lait : j'en doute.
citation: Initialement posté par gregor
Pourquoi 2012- 2013 ?
Quels sont les évènement objectifs prévus à ces dates pour faire de telles prévisions ?
La question est d'ordre politique et marqué par la confiance.
- 2010 : lancement pour la bataille présidentiel : cette dernière étant déjà entamé.
- 2011 : le champ de bataille s'élargit et les politicards alignent leurs pions en ordre rapproché puis serré.
Les médias accentueront l'intérêt au publique et à la masse d'électeurs.
- 2012 : années des belles promesses, des élections et d'un possible changement, et selon les cas : redémarrage de la confiance des moutons envers leur berger si les chiens de garde effectue entre temps correctement leur fonction.
- 2013 : Selon les cas, la confiance reprend, le peuple reprend espoir et les marchés intérieurs se relance.
- Et après on repart pour un tour avec son lot de déçus et de satisfaits.
citation: Initialement posté par titaniccitation: La première chose est la simple : il n'est pas normal et tenable que les prix de l'immobilier augmentent de plusieurs fois l'inflation général plusieurs années de suite.
Ca a pourtant tenu un certain nombre d'année il me semble, Il n'y aurait pas pas eu la crise des subprime, ca monterait encore.
Et cela a tenue entre autre grâce à certains politiciens qui avaient un discours en ce sens... Cela en fait des déceptions !
- Crise: Quand Nicolas Sarkozy vantait les subprimes
citation: Initialement posté par titanic
Même avec un écroulement spectaculaire du nombre de transaction les prix n'ont pas quasiment pas baissé.
Ben moi j'ai vu des produits baissés de manière spectaculaire, entre autre sur beaucoup de biens dont la valeur était supérieur à 350K€ : j'ai vue des biens dont le prix vitrine initiale était à 420K€ et désormais après quelques discutions on arrivait à pouvoir passer une offre d'achat à 317K€.
Un autre biens dont la valeur initiale était à 400K€ désormais à 300K€ en moins d'un an et toujours pas preneur.
J'ai effectivement quelques exemple de ce genre et on les trouve facilement sur internet.
citation: Initialement posté par titanicSi un vendeur croyait a une baisse de 50%, il s'empresserait d'accepter une proposition a moins 25% .
Sur certaines offre de vente on y est déjà .
citation: Initialement posté par LeNabotcitation: Initialement posté partitanic
De dire que les prix du marché est aux main des acheteurs est faux.
En ce moment les acheteurs boudent, mais les vendeurs refusent de brader:
sans vendeurs , il n'y a pas d'acheteurs Vous raisonnez comme un tambour. Sans acheteurs, point de pépettes. Ni pour les vendeurs, ni pour les agents immobiliers. 1 point pour LeNabot dans un marché baissier ceux qui "décident" du prix sont les acheteurs, non pas les vendeurs qui ne peuvent qu'encaisser la baisse et minimiser les pertes. Si un vendeur n'avait pas de problème de trésorerie il n'aurait pas besoin de vendre dans un marché baissier.
citation: Initialement posté par ghghgh
sans vendeurs non plus !!!
Si les prix de vente des immeubles construits ou des maisons individuelles ne satisfont pas les acheteurs, ils ont toujours la possibilité de faire construire en négociant des prestations.
J'ai vue des villes champignons qui ont poussé au cours de ces 10 dernière années, et malgré tout j'ai récemment vue en province que malgré la crise dans certains coins de France ça poussait encore (maison individuelle) : les agriculteurs lâchent eux aussi des terrains....
citation: Initialement posté par gregorLaurent Campedel citation: Et il faudrait trouver normal d'avoir toujours un crédit à rembourser ?
Il faudrait trouver normal d'avoir toujours un loyer à payer ? Comparez donc un tableau d'amortissement avec les quittances de loyer sur 20 ans.
Opposabilité entre propriétaire occupant et locataire. La grande question acheter ou louer ? Payer un loyer dans un puits sans fond ou dépenser son blé dans des intérêts de prêt bancaire sur 20 à 25 ans ? Le calcul n'est pas aussi simple à comparer.
D'ailleurs, je recommande la lecture du livre suivant :
"ACHETER OU LOUER VOTRE LOGEMENT PRINCIPAL : le piège financier à analyser d'urgence, les éléments clés pour bien choisir ce que vous devez faire" de Charles DEREEPER aux éditions Edouard Valys
citation: Initialement posté par gregor
Nous sommes entourés de gens qui se félicitent d'avoir acheté leurs logement et qui comparent avec leurs voisins locataires
Tout dépends dès lors de ce qu'ils compare dans le cadre de leur achat : cadre de vie, maison principale dans un environnement serein hors des problèmes de copropriété, etc... ou seulement une comparaisons de chiffres entre l'achat ou la location.
Il y a aussi la fameuse échelle sociale qui prétend que lorsque l'on est propriétaire de son logement s'est que l'on en a forcément les moyens, hors les évènements de ces derniers mois nous ont montrer un bien grand nombre de propriétaire qui n'avaient pas les moyens de s'offrir le bien acquis ou les biens acquis (dans le cadre d'un prêt relais sur le dos). |
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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titanic
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Posté - 05 juin 2009 : 16:54:22
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citation: Initialement posté par ghghghcitation: Initialement posté par LeNabotcitation: Initialement posté par titanic
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De dire que les prix du marché est aux main des acheteurs est faux.
En ce moment les acheteurs boudent, mais les vendeurs refusent de brader:
sans vendeurs , il n'y a pas d'acheteurs
Vous raisonnez comme un tambour. Sans acheteurs, point de pépettes. Ni pour les vendeurs, ni pour les agents immobiliers. Tout humour mis à part...sans vendeurs non plus !!! Et comme dans la majorité des cas...le vendeur est AUSSI acheteur... le raisonnement qui consiste à dire que "le vendeur" pense blanc et "l'acheteur" pense noir est forcément erroné. Nos débats ici occultent un point important : il y a une différence fondamentale entre l'immobilier d'investissement pur et l'achat ou la vente de la résidence principale !
Le prix convenu au terme d'une négociation est un terrain d'entente entre deux parties aux intérets contraires qui défendent leurs gamelles respectives. Durant la négociation, chaque partie
gardera l'oeil sur le "baromêtre" général pour savoir si sa position en terme de prix est alignée sur la norme des autres transactions afin d'être sur de ne pas se "faire enfler".
Mais le problême, Mrs les baissiers, c'est que le baromêtre
est aux mains des vilains professionnels de l'immobilier que vous détestez.
Les baissiers se sont battus des années pour prouver que les chiffres de l'immobiliers étaient truqués. Bon Ok, d'accord, mais leurs arguments ne font que corroborer la version d'une baisse tres modèrée:
Si on considère que les chiffres sont truqués, alors les prix ne peuvent pas baisser, car comme acheteurs et vendeurs s'aligne sur la norme des autres transaction, et que l'image de cette norme appartient aux professionnels de l'immobilier qui racontent ce qu'ils veulent sur la tendance; Alors les médias ne parleront pas d'une "grosse baisse constatée" que les acheteurs percevraient comme un signal attentiste.
Et vu que personne ne verra de signal de krach, les vendeurs refuseront de brader faute d'exemple de forte baisse environnante, et les acheteurs n'auront plus qu'a se résigner faute d'espoir de prix au rabais.
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La pierre c'est du solide
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Édité par - titanic le 05 juin 2009 18:00:00 |
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titanic
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55
Posté - 05 juin 2009 : 17:13:18
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gregor
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Posté - 05 juin 2009 : 18:43:51
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luc standon citation: Il y a aussi la fameuse échelle sociale qui prétend que lorsque l'on est propriétaire de son logement s'est que l'on en a forcément les moyens, hors les évènements de ces derniers mois nous ont montrer un bien grand nombre de propriétaire qui n'avaient pas les moyens de s'offrir le bien acquis ou les biens acquis (dans le cadre d'un prêt relais sur le dos).
Si je vous ai bien lu vous êtes vous aussi en recherche d'un bien à acheter. Vous ne voulez pas rater l'ascenseur social ?
Je serais curieux de voir ce que votre marchand de biens vous offrira ?
Donnez nous des nouvelles 
En attendant ce n'est pas la peine de faire bosser les AI pour rien car je suppose que vous même ne travaillez pas bénévolement.
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Édité par - gregor le 05 juin 2009 18:48:48 |
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gregor
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Posté - 05 juin 2009 : 19:01:34
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citation: Initialement posté par titaniccitation: nitialement posté par gregor
Nous sommes entourés de gens qui se félicitent d'avoir acheté leurs logement et qui comparent avec leurs voisins locataires Et ils ne sont pas prêt de regretter: Ils ne jettent pas l'argent du loyer par la fenêtre, et la valeur de leur bien n'a quasiment pas baissé dans la chute brutale du volume des transactions. Et vu que le marché s'améliore et qu'il est sorti du creux de la vague ( impossible de tomber plus bas ) ; ces acheteurs peuvent donc dormir tranquille
Durant ces dernière années on a beaucoup glaussé sur "l'effet richesse" des propriétaires mais aujourd'hui on peut parler d' "effet sécurité".
Les propriétaires ne sont pas en majorité à vouloir vendre et ceux qui y pensaient pour acheter autre chose y renoncent volontiers sans douleur en attendant que la crise passe.
Les primo qui avaient investi ces dernières années et qui doivent acheter plus grand pour loger leur famille, se mettent à louer leur logement et se découvrent une vocation d'investisseur. |
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Posté - 05 juin 2009 : 22:49:03
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Luc Standon
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Posté - 05 juin 2009 : 23:43:21
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citation: Initialement posté par gregorSi je vous ai bien lu vous êtes vous aussi en recherche d'un bien à acheter. Vous ne voulez pas rater l'ascenseur social ? Je serais curieux de voir ce que votre marchand de biens vous offrira ? Donnez nous des nouvelles En attendant ce n'est pas la peine de faire bosser les AI pour rien car je suppose que vous même ne travaillez pas bénévolement.
Il serait dommage de rater des opportunités possibles alors que les prix sont dans un marché baissier.
Je ne fais pas perdre le temps aux AI, j'exploite pleinement les informations obtenues des biens visités, et je vérifie, je me renseigne plus en profondeur, je recherche, afin de pouvoir faire une offre qui sonne juste par rapport aux renseignements ainsi obtenus.
Sur la moitié des biens visités, les AI ne se mouillent pas trop pour répondre aux questions : tant que les questions ne dérangent pas et restent classiques, ça va, on obtient généralement la réponse qui coule de source. Une fois que l'on aborde des questions sensibles ou plus techniques, les AI semblent toujours ne pas connaitre la réponse et jouent la carte de l'ignorance.
Avouer que c'est prendre l'acquéreur potentiel pour un ... que de lui fait croire qu'il ne connait pas la réponse alors que le même AI prétends avoir 15 à 20 ans d'expérience dans l'immobilier (plus que moi), et très bien connaitre ses produits.
Avouer aussi que si lui ne connaissait pas la réponse à des questions sensibles ou techniques lors de la visite d'un bien, il aurait mis la clé sous la porte depuis longtemps en se faisant "bouffer" par la concurrence, et qu'il n'aurait pas gagné ses 15 à 20 ans d'expériences sur la base d'une pseudo ignorance.
Il était ainsi peut être facile de "racoler la clientèle" acquérant tant que le marché était haussier, mais désormais que le marché est baissier, les affaires sont plus dures. Désormais que les conditions d'octroi de prêt bancaire sont moins souples, les acheteurs éventuels qui restent sur le marché sont ceux qui ont encore une bonne capacité d'emprunt, ou éventuellement ceux qui ont suffisamment de trésorerie et peuvent éventuellement débloquer des liquidités suffisantes relativement rapidement pour un achat.
Certains AI pensent peut être à tord avoir le même profile de clientèle d'acheteur devant eux qu'il y a quelques années, voir qu'il y a un an. Ce n'est peut être pas le cas, à eux aussi d'en prendre conscience sinon de nombreuses agences risque encore de fermer au fur et à mesure.
D'autre part, si vous croyez que le fait d'être en prospection active cela ne m'a pas infligé des couts financiers, détrompez vous. La recherche active ne se fait pas sur internet, comme vous le savez, mais sur le terrain.
Alors dans ce cas, et face à la somme financière qui est engagé sur 20 à 25 ans, on peut facilement considérer que la perte de temps vaut autant moins pour les AI que pour les acquéreurs, considérant l'effort d'investissement demandé et l'engagement de plusieurs années d'emprunt immobilier par ces derniers dans le cadre d'un achat potentiel.
Ce n'est donc pas de la faute des acquéreurs si certains AI essayent de passer les patates chaudes de stocks d'invendus aux acquéreurs potentiels avant de leur faire voir les véritables bonnes affaires, si ces derniers s'accrochent et restent ferme sur leurs critères de recherche. Si l'AI croit qu'il a perdu du temps, c'est aussi qu'il a mal interprété ou mal analysé le profile de l'acquéreur qu'il avait devant lui. Et l'acquéreur pourrait aussi se plaindre de perdre son temps sur des visites qu'il n'en valent pas leur prix tout en lui faisant potentiellement loupé un achat.
Concernant le MdB, faut voir, je ne néglige pas la possibilité de finalement acheter une vieille bâtisse dans son jus (avec respect) et de faire appel à sa SARL de rénovation, en travaillant conjointement à la réalisation d'un tel projet sur un an voir un an et demi. Car lorsque je parle de rénovation, je ne parle pas de placo avec laine de verre, de lambri, de polystyrène entre les murs et le papier peint en guise d'isolation, ou de faux plafond en guise d'amélioration contre la déperdition de chaleur, ou des fenêtre PVC blanches, ou de parquet flottant, je parle de restauration dans les règle de l'art : là est peut être aussi toute la différence avec des rénovations pour tirer une plus-value et un travail de qualité.
Il reste très peu d'artisans sachant travailler à l'ancienne sur de l'ancien. Avouons qu'il restent très peu d'artisans qui savent encore monter un mur de pierre dans les règle de l'art traditionnelle. Évidement ceci à aussi un prix nettement plus conséquent qu'une simple rénovation au placo à la D&Co.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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60
Posté - 06 juin 2009 : 00:14:20
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDEL
Si je devais vendre ma maison, je la vendrais à quelqu'un à qui elle plaira vraiment et dont je pense qu'il la respectera, même si c'est le moins disant.
Je ne pense pas que vous puissiez comprendre ce type de comportement, mais c'est ainsi.
Merci ça fait sincèrement plaisir de vous lire.
J'ai de mon côté vue très peu de bonnes rénovations sur des maisons hors de prix qui ne valaient même pas le prix de leur rénovation. Résultat, lors de nombreuses visites, où souvent le vendeur n'était pas présent, j'ai eu mal au cœur de voir tant de vielles dames (maisons) qui avaient initialement tant de charme, de caractère et de cachet et qui se sont fait massacrer par des pseudo-rénovateurs. C'est tout un patrimoine régional qui s'envole en fumé avec un profond regret.
Pour certains biens visités, dont les vendeurs réclamaient plus de 300K€, il faudrait les acheter pour finalement démonter toute la rénovation qui a été réalisé à moindre cout, la remettre presque dans son jus pour retravailler la restauration et redonner une âme à ces maisons. Pour le peu de vendeurs qui agissaient de la sorte sur des vielles maisons lors de rénovation, j'ai été particulièrement cinglant et sans aucune pitié. Au point qu'un AI m'a demandé d'éviter de faire certains commentaires en présence des vendeurs. Je lui est alors demandé de ne pas me faire perdre mon temps (ni le sien d'ailleurs) sur de tels massacres de rénovation. Certes, il y aura preneur, mais ce sera sans moi.
J'ai toutefois visité aussi de très belles restaurations (mais trop peu à mon grand regret), et à chaque fois, les vendeurs ne présentaient pas leur bien, mais ils vivaient pleinement leur maison, ils en parlaient avec cœur, et connaissaient les moindres détails de leur biens, ils connaissaient aussi l'histoire de leur maison, et en parlait avec passion. La différence de prix entre ces visites et les précédentes étant alors secondaire d'une certaine manière. Mais il était tout autant difficile de se projeter dans la maison. |
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