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brennec
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 Posté - 22 mars 2026 : 14:44:05
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Bonjour
Une scission a eu lieu en 2009 : elle a été votée et l'acte de scission notarié a été publié.
Cependant il n'y a pas eu l''établissement du nouveau règlement de copropriété comme prévu par l'article 28.
On a donc continué à s'appuyer sur l'ancien, au prix de pas mal de confusions.
en 2025 seulement, un nouveau règlement comportant les " adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division" a été établi par un géomètre et voté à la majorité de l'article 24.
Que faut-il faire pour que ce RDC adapté soit opposable ? est-il vraiment nécessaire de le faire publier ? ou suffit-il que le syndic joigne le RDC voté en cas d'acquisition ?
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Posté - 22 mars 2026 : 14:49:53
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IL faut le publier car toutes les mutations ne passent pas par un état daté du syndic .... exemple, les successions, les donations, vente aux enchères etc.... ou bien souvent notaires, parties, etc... oublient le passage par le syndic.
Et quand vous changerez de syndic, le nouveau ne sera pas informé, etc....
NON ! publiez !!!! il vous en coutera environ 1200 € et vous serez tranquilles |
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brennec
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Posté - 22 mars 2026 : 15:46:26
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OK, je suis convaincue qu'il vaut mieux publier. Mais est-ce une obligation légale ? |
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 Posté - 23 mars 2026 : 06:30:07
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Il n'y a pas d'obligation légale, c’est juste que si vous voulez qu'il soit opposable, a la fois a ceux qui l'ont voté et a ceux qui deviendront coporpriétaire plus tard, ainsi qu'aux tiers, il faut bien que ce texte soit accesible et non pas simplement rangé dans un tiroir du conseil syndical ou du syndic, donc la publication n'est pas une option, elle s'impose.
Vous êtes dans une situation ou à tout votant on peut opposer le nouveau réglement mais à tout nouveau copropriétaire on ne peut lui oposer que l'ancien, le seul qu'il peut se fournir au bureau de publicité foncière. |
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brennec
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Posté - 23 mars 2026 : 07:34:24
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Je comprends, mais comme il ne s'agit pas réellement d'un nouveau règlement ? tantièmes inchangés, (c'est juste l'état descriptif de division qui a été modifié dans le total) ; suppressions mises à part, la répartition des charges est la même que dans l'ancien document qui était quasiment illisible, en tous cas très difficile à comprendre pour qui ne connaît pas l'histoire de la copropriété, et ne comprend pas l'acte de scission.
Nous avons fait faire l'adaptation parce que c'était finaliser la scission selon l'article 28, et que sans ça des notaires et des syndics (et je ne parle pas des copropriétaires) ne parvenaient pas à se repérer dans le fouillis et les ambiguités qu'on avait.
C'est une adaptation en quelque sorte cosmétique, pour éviter de longues explications.Les copropriétaires soucieux de leur argent peuvent hésiter à dépenser 1200 euros pour une publication.
Je transmettrai, merci à vous. |
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Posté - 23 mars 2026 : 09:09:20
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Vous avez de roles d'arguments, prétendre que l'ancienne version etait illisible , en rédiger et voter une nouvelle, lisible, mais différente, et prétendre que l'on peu se contenter de l'ancienne 'à lire'.
Comprenez vous le mot 'opposable'
citation: Nous avons fait faire l'adaptation parce que c'était finaliser la scission selon l'article 28, et que sans ça des notaires et des syndics (et je ne parle pas des copropriétaires) ne parvenaient pas à se repérer dans le fouillis Si un ou des notaires ont engagé leur responsabilité dans l'utilisation d'un document non publié, ils devront assumer
Ils ne sont pas de bons professionnels, un bon professionnel ne 'lit pas la version du jour', il commande et paye la seule version autorisée, celle qui est enregistrée au bureau des hypothèques
Les notaires ici ont donc travaillé comme des pinioufs, et sur ce forum, personne ne va vous 'conseiller' de travailler comme eux. |
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Posté - 23 mars 2026 : 09:13:06
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Je suis l'état, je n'arrive pas à faire passer la loi que je veux parce que un autre texte de loi et donc la jurisprudence mettent les acteurs dans des positions délicates et personne ne sait décider.
Je fais travailler le gouvernement puis les députés, tous les partis élaborent un texte de l'autre loi très légèrement modifié pour le rendre efficace et applicable
Question suivante, ais-je besoin maintenant qu'on s’est accordé d'aller vraiment passer le texte à l'accord officiel des députés puis du sénat, bof, oui.
Est-ce que je fait publier le décret d’application, non inutile, temps et argent de perdu proclames-je. On sait à quoi ca amène. |
Édité par - ribouldingue le 23 mars 2026 09:15:17 |
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brennec
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Posté - 23 mars 2026 : 10:42:27
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En fait le RDC adapté n'est pas différent : mêmes tantièmes de propriéte, même répartition de charges pour le bâtiment restant, même parties communes. etc...
Et oui, si on supprime tout ce qui concerne le bâtiment qui a fait sécession, c'est beaucoup plus clair !
Il me semble que d'un point de vue strictement légal, les nouveaux acquéreurs peuvent se contenter de l'ancien RDC et de l'acte de scission publiés tous deux.
Ils n'y comprendront pas grand chose, c'est tout, et c'est quand même dommage pour un document fondateur de la copropriété.
Le RDC nettoyé serait à leur disposition sur l'extranet, peut-etre que cela peut suffire en attendant un vote en AG pour une publication.
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Posté - 23 mars 2026 : 11:23:58
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si on prend le seul exemple de l'état de division qui a été modifié : si vous ne publiez pas, lors de chaque mutation, le notaire ne pourra inscrire sur l'acte notarié que le descriptif du lot inscrit au RdC se trouvant à la publicité foncière, ce qui posera problème car il y aura différence entre ce qu'un copro pense acquérir et ce qui sera inscrit sur son acte notarié. |
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yapasdequoi
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Posté - 23 mars 2026 : 13:02:20
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Article 13 de la loi 65-557
"Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier."
il n'y a pas grand chose à ajouter ... |
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trendy31
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Posté - 23 mars 2026 : 14:54:24
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Il y a un point qui n'a pas été évoqué jusqu'ici : la mise en conformité du RdC suite à la mise en application de la loi ELAN en 2018. Tous les RdC un peu anciens devaient être "revus" dans un délai de 3, fournissant ainsi l'occasion d'éliminer des dispositions devenues obsolètes ou contraires à la loi.
Il semble que ça n'a pas été fait ici, puisque le RdC issu de la scission a été modifié seulement "à la marge" par rapport au document initial. Est-ce vraiment le cas ? Si oui, il faudrait se poser la question de cette mise en conformité avant d'engager des frais pour la publication. C'est d'autant plus pertinent que la scission a probablement engendré la disparition de parties communes spéciales ou leur transformation en parties communes générales.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 23 mars 2026 : 16:58:26
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Je ne crois pas que le principe général de mise en conformité des régleemnts soit le point principal, les mises en conformités avec les lois qui évoluent, ca existe dans tous les domaines, et on ne peut pas forcément courir apres tout tout le temps surtout dans un pays comme la France ou l'excès de zèle du législateur amène à des excès.
En revanche, le principe d'opposabilité est fondamental.
C'est au nom de cette opposabilité qu'il faut publier
Si la nouvelle rédaction du réglement ne prend pas en compte tous les aspects de ls séparation, c’est une énorme faute, pas juste une histoire de mise en conformité selon la loi ELAN.Ca ne justifie cependant pas quon attende pour publier |
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trendy31
Contributeur senior
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Posté - 23 mars 2026 : 17:27:07
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Ribouldingue,
Je n'ai pas dit que la mise en conformité était le sujet principal, mais quitte à payer la publication d'une version actualisée du RdC, il serait quand même utile d'examiner au préalable cette nouvelle mouture en détail sur les aspects parties communes, d'autant que la scission a très probablement fait évoluer ces dernières (à moins que chaque bâtiment ne dispose de parties communes vraiment spécifiques).
Brennec nous dit en outre que le RdC adapté comporte les mêmes tantièmes de propriété après retrait des lots associés au bâtiment qui a fait scission, ce qui est logique. En revanche, les totaux ont forcément changé.
Pour le reste, je suis d'accord avec vous, le nouveau RdC doit faire l'objet d'une publication, mais comme l'a dit Brennec, une décision d'AG est nécessaire à ce sujet (il faut bien financer les frais de publication...). Dans l'intervalle, on peut mettre à disposition sur l'intranet l'ancienne et la nouvelle version (cette dernière étant qualifiée de projet), à charge pour tout copropriétaire désireux de vendre son bien de fournir les 2 à l'acquéreur.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 23 mars 2026 : 17:41:12
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Le vendeur fournit a l'acheteur l'ancienne version, ce la n'engage en rien le nouvel acheteur qui doit légalement obéir à la version publiée.
Le syndic est également tenu par l'ancienne version par la loi, par la nouvelle par le vote de l'ag. Si on a changé de syndic entre temps le nouveau syndic est concerné par l'ancienne version uniquement, la nouvelle ne lui est pas opposable. Il ne peut meme pas la mettre a disposition sur l'intranet.
en cas de quelque problème que ce soit du genre sinistre, tout intervenant est concerné par l'ancienne version uniquement.
Je rappelle que la nouvelle version concerne une scission effective il y a deja presque une-demi génération puisqu'on nous dit qu'elle date de 2009
On ne peut même pas la qualifier de projet puisqu'elle a deja été soumise a vote et a deja été approuvée. |
Édité par - ribouldingue le 23 mars 2026 17:42:50 |
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brennec
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Posté - 23 mars 2026 : 20:20:43
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On a fonctionné depuis 2009 avec l'ancienne version sans souci autre que la prise de tête pour les comptables, les parties communes particulières à notre bâtiment devenant des parties communes générales et les parties communes spéciales n'ayant pas bougé
Mais bon, vos arguments seront retransmis.
Merci à tous |
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