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PROSPER83
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 Posté - 29 déc. 2025 : 09:42:19
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Bonjour à tous.
Le règlement de copropriété ayant une valeur de contrat qui engage tous les copropriétaires, une assemblée générale peut-elle donner un mandat au conseil syndical pour exiger qu'il procède à la recherche et à la pré-sélection d'un concierge, prévu par le règlement de copropriété, à soumettre en suite au syndic qui a seul le pouvoir de concrétiser le contrat d'embauche.
Cette question visant à faire mettre à l'ODJ de la prochaine assemblée une résolution pour contraindre le syndic et le conseil syndical à procéder au remplacement du concierge licencié depuis mai 2024.
Vous remerciant d'avance pour votre réponse
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nefer
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1
 Posté - 29 déc. 2025 : 10:38:56
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Bonjour
seul le syndic assure le pouvoir de direction du personnel
qu'a fait le syndic depuis le livenciement du salarié?
n'a t il pas procédé à la recherche d'un nouveau gardien ( puisque ce poste est prévu au RDC ) ?
le CS peut demander à être consulté lors d'une présentation des candidats dans les locaux du syndic
le CS ne peut pas exiger de rechercher et présélectionner les candidats
il peut être associé à la définition des taches du futur salarié |
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Sunbird
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Posté - 29 déc. 2025 : 10:48:47
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Le syndic a une obligation de chercher un nouveau gardien cela fait partie de sa mission.
Qui remplace le gardien depuis mai 2024 ? |
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PROSPER83
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Posté - 29 déc. 2025 : 11:33:42
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Merci pour vos réponses
Depuis le départ du concierge, en mai 2024, le syndic et le Cs n'ont engagé aucune recherche pour le remplacer, de nombreux copropriétaires, dont une majorité au conseil syndical, sont satisfaits de la situation actuelle moins couteuse, soit une entreprise de nettoyage (recrutée sans l'accord d'aucune AG) qui n'assure que les tâches d'entretien dévolue au concierge alors que celui-ci a une fonction beaucoup plus étendue.
En fait, notre copro de 210 lots, avec 4 entrées, 14 ascenseurs, doit disposer de 2 concierges dont les frais sont réparties en charges communes pour tous, soit un concierge pour les entrées 1 et 2, et l'autre (le poste dépourvu) pour les entrées 3 et 4.
Comme cela est quasi habituel, le syndic se souciant très peu du code du travail, impose au concierge 1 et 2 , qui dispose de 11200 Unités de valeur, d'intervenir à certaines demandes des entrées 3 et 4, et de plus, tout en refusant de lui accorder un supplément d'unités de valeur à hauteur des 12500 maximum légales.
Je sais parfaitement que seul le syndic est apte à recruter un employé du SDC et que le CS, qui n'est pas une entité juridique, n'a aucun pouvoir en la matière et qu'il ne peut donc pas lui-même exiger de rechercher et de présélectionner un candidat.
C'est donc pour cette raison, et pour forcer ainsi les récalcitrants à se positionner, que je demandais si une AG pouvait, elle, l'exiger du CS, en lui confiant donc un mandat approprié, non pas pour qu'il recrute, mais pour qu'il soumette à la décision du syndic, un candidat pour le forcer ainsi à agir et, en cas de refus de sa part, de pouvoir alors conduire le CS à activer une demande de révocation de son mandat.
Il m'est bien sur possible de rappeler officiellement au syndic ses obligations (art. 18 de la loi du 10/07/1965) par LRAR en lui demandant d'en joindre une copie à l'ODJ de la prochaine AG, mais ce qu'il sera tout à fait en droit de refuser dans la mesure ou il ne s'agit que d'une information et non d'une résolution soumise à un vote.
Cordialement
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Posté - 29 déc. 2025 : 21:35:49
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Bonjour
Donc vous êtes minoritaire, vous constater qu'une obligation du RdC n’est pas tenue et vous voudriez forcer opinion minoritaire en faisant voter une délégation?
Si vous voulez faire respecter le réglement de copropriété, il faut envisager une procédure juridique contre le syndicat si le syndicat refuse de fournir les gardiens prévus au réglement.
Si vous révoquez le syndic pourquoi le suivant ferait différemment? |
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Posté - 30 déc. 2025 : 07:23:27
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"Si vous révoquez le syndic pourquoi le suivant ferait différemment?" et si en plus le CS n'est pas favorable à l'embauche d'un concierge ..... |
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PROSPER83
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Posté - 30 déc. 2025 : 10:15:14
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Bonjour Ribouldingue
Vous ne pouvez pas engager une procédure judiciaire contre le Syndicat Des Copropriétaires pour non respect du règlement de copropriété par le syndic si vous n'avez pas préalablement saisie une assemblée générale appelée à à se prononcer sur le maintien ou pas de la clause concernée (en l'occurrence le recrutement du 2ème concierge).
Ce n'est qu'à partir de la décision de l'AG que l'ont peut alors activer l'art. 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester la décision et conduire le tribunal judiciaire à imposer le respect du RC.
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Posté - 31 déc. 2025 : 06:17:20
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citation: Vous ne pouvez pas engager une procédure judiciaire contre le Syndicat Des Copropriétaires pour non respect du règlement de copropriété par le syndic si vous n'avez pas préalablement saisie une assemblée générale appelée à à se prononcer sur le maintien ou pas de la clause concernée (en l'occurrence le recrutement du 2ème concierge). Bien, euh si
En cas de non respect du réglement par le syndicat, le propriétaire mécontent assigne le syndicat.
On n'assigne pas le syndic.
Sur la base de votre raisonnement, à chaque fois que je veux faire trancher un litige par un juge, je ne vais pas demander au syndicat de vérifier que la clause en jeu ets toujours ok, comme je ne vais pas solliciter le ministre de l'intérieur pour vérifier que le panneau de limite à 100 est bien toujours valide, ou que la personne qui vient de se faire agresser n'avait vraiment pas envie de se faire agresser. |
Édité par - ribouldingue le 31 déc. 2025 06:21:00 |
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Posté - 31 déc. 2025 : 09:01:05
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D’accord avec Ribouldingue !
Sauf qu’on peut aussi assigner le syndic en personne.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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PROSPER83
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Posté - 31 déc. 2025 : 10:36:35
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Bonjour,
Désolé RIBOULDINGUE mais je suis en total désaccord avec vous pour m'être fait débouter, il y a 15 ans, par le TGI puis la CA d'Aix en Provence, sur exactement le même défaut de non remplacement du concierge des entrées 1 et 2, pendant 3 ans, au motif que le syndic n'étant que le mandataire du Syndicat des Copropriétaires, lequel bien qu'informé de cette situation n'avait jamais manifesté de désapprobation, il appartenait donc à chaque copropriétaire de saisir préalablement une assemblée générale pour lui faire valider le non respect du règlement de copropriété et mettre en demeure le syndic de s'y employer au plus tôt.
Copropriétaire 33 :Sauf qu’on peut aussi assigner le syndic en personne
Un copropriétaire peut assigner directement le syndic que s'il a commis une faute professionnelle dans l'exercice de son mandat lui créant un préjudice direct et seulement après l'avoir préalablement mis en demeure d'y mettre fin. En l'occurrence, la faute professionnelle ne peut-être invoquée par un seul copropriétaire dans la mesure ou son mandant, le Syndicat Des Copropriétaires était bien informé de la situation sans avoir cherché à y remedier. |
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nefer
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Posté - 31 déc. 2025 : 11:45:09
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avez vous mis à l'ODJ d'une AG une résolution du style " décision à prendre concernant le non respect par la société x (nom du syndic) manadatire du SDC de la résidence pour la non application du RDC et notamment la gestion du personnel salarié de la résidence à savoir le remplacement du poste de gardien des entrées ... laissé vacant depuis le départ de l'ancien titulaire en date du..." ? |
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PROSPER83
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Posté - 31 déc. 2025 : 14:27:56
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Bonjour NEFER
Non, je ne l'ai pas fait et je vous remercie pour cette formulation que je vais de ce pas utiliser. |
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PROSPER83
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Posté - 31 déc. 2025 : 15:34:15
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Re-bonjour NEFER
Suite à votre conseil, pensez-vous que le projet de résolution ci-après tient la route :
Décision à prendre concernant le non-respect par le syndic FONCIA, mandataire du Syndicat Des Copropriétaires, pour la non application du Règlement De Copropriété, dont notamment la gestion du personnel salarié de la résidence à savoir le remplacement du poste de gardien des entrées 3 et 4 laissé vacant depuis le licenciement par le syndic de l'ancien titulaire en octobre 2024.
L'assemblée générale, après avoir rappelé tous les points suivants :
-L'obligation pour le syndic d'appliquer le Règlement De Copropriété issu de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et qui lui en est faite par l'article 18 de la même loi ;
-Que le règlement de Copropriété a une valeur contractuelle liant le Syndicat des Copropriétaires et chaque copropriétaire pris individuellement ;
- Que l’article 11 du Règlement de Copropriété qui impose la présence de deux concierges, l’un pour les entrées 1 et 2, l’autre pour les entrées 3 et 4, précise les diverses tâches à accomplir qui ne sont absolument pas limitées à l’entretien des parties communes mais aussi à des tâches assurant la sécurité des résidents ;
- Que l’ensemble de toutes les charges inhérentes aux deux postes de concierge est indissociablement affecté en charges communes générales, lesquelles étant réparties ensuite en fonction des millièmes de chaque copropriétaire ;
- Que le Syndicat des Copropriétaires a l’obligation contractuelle d’assurer en permanence et à tous les copropriétaires exactement les mêmes services auxquels ils contribuent tous financièrement ;
- Que le remplacement par le syndic, depuis octobre 2024, du concierge des entrées 3 et 4 par une Sté de nettoyage qui, ne remplissant absolument pas toutes les fonctions dévolues au poste, dont précisément celles propres à assurer la sécurité, créé ainsi un réel préjudice aux résidents qu’y demeurent ;
- Que ce non remplacement, après 14 mois de vacances du poste, par le syndic ne saurait se justifier par une soi-disant recherche du bon profil mais plutôt par un laxisme de celui-ci plus ou moins délibéré à exécuter l’obligation d’appliquer le Règlement de Copropriété qui lui est dévolue par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Décide donc de mettre en demeure le syndic de procéder, sans délai, et sous le contrôle du Conseil syndical, à des appels à candidature soit par voie de presse, soit auprès de France TRAVAIL, ou soit par tout support ou moyen de communication, afin de pourvoir à la vacance de ce poste dans les meilleurs délais.
En cas d’échec de recrutement, le syndic devra justifier, à l’assemblée générale, toutes les démarches qu’il a engagées et les raisons pour lesquelles elles auraient échouées.
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Pouvoir spécial au conseil syndical 
