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Jpp13
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PostĂ© - 07 mars 2024 :  15:26:30  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Nous sommes une copropriété de 162 lots d'habitation gérée par un syndic d'envergure nationale. Cette année nous devons voter pour "les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux" (3PT)

Le syndic à donc fait établir des devis qui vont de 18 885 € à 73 008 €.

A ce projet le syndic à rajouté des devis d'architectes pour le "PRINCIPE DE LA REALISATION DE TRAVAUX DE MAITRISE D'OEUVRE PHASE ETUDE AVANT TRAVAUX" prétextant (au CS qui s'étonnait) que c'était obligatoire pour les modalités du 3PT.
Devis qui vont de 14 400 € à 29 160 €- à rajouter donc au projet de 3PT.

Le CS ne sait plus à quel saint se vouer dans ces conditions, et surtout quoi répondre aux copropriétaires qui vont immanquablement poser des questions lorsqu'ils vont recevoir la convocation (en cours d'envoi).

Pouvez-vous nous aider ?

Merci



Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 07 mars 2024 15:28:01


rambouillet
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 1 PostĂ© - 07 mars 2024 :  16:26:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
On ne vote pas pour les modalités d'élaboration du 3PT mais pour le choix de l'entreprise qui va élaborer le 3PT.

Ce qu'on appelle "les modalités d'élaboration du 3PT" intervient dans un second temps.

si le PPT est obligatoire, voter pour un architecte ne l'est pas du tout sauf à vouloir gagner un an. En effet pourquoi voter pour un architecte tant que l'on ne connait pas le plan pluriannuel de travaux proposé par la dite entreprise choisie. D'autant que l'AG découvrant le 3PT une fois élaboré peut tout à fait s'arrêter là et ne pas voter les travaux proprosés.

Demandez Ă  votre syndic sur quel texte il 'appuie pour dire que l'architecte est obligatoire avant l'Ă©laboration du 3PT.

lisez ceci :
https://www.service-public.fr/parti...roits/F36760

Jpp13
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 07 mars 2024 :  17:13:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet
On ne vote pas pour les modalités d'élaboration du 3PT mais pour le choix de l'entreprise qui va élaborer le 3PT.
lisez ceci :
https://www.service-public.fr/parti...roits/F36760


Ben si, ce qui est écrit dans le lien indiqué :
Comment est voté le PPT ?
Le syndic doit tout d'abord inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux.


Pour nous cette terminologie est obscure.
L'entreprise choisi (un diagnostiqueur) doit Ă©tablir selon les textes :
- Liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre
- Estimation du niveau de performance énergétique et de performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre que les travaux permettent d'atteindre
- Estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation
- Proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années


C'est loin d'être des "modalités d'élaboration"

Cette imprécision est la porte ouverte à toutes sortes d'interprétations.

C'est ce que nous répond le syndic quand on lui demande le texte de référence.

J'nterpréte pareil que rambouillet.
Pas le syndic






Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 07 mars 2024 17:19:45

PCS1975
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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 07 mars 2024 :  22:46:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

J'avoue que la discussion est confuse.

De mon point de vue, l'élaboration du projet de PPT est faite par un architecte en collaboration avec un thermicien, ou par un bureau d'études qui réunit ces deux compétences.
Donc faire intervenir un architecte pour le projet de PPT est normal, c'est d'ailleurs ce qui est indiqué dans le lien.

Là-dessus, votre syndic a raison, bien qu'il soit recommandé qu'un thermicien soit également missionné pour ce projet, et qu'ils s'accordent tous les deux pour vous fournir un projet cohérent.

C'est l'article 2 du Décret du 25/04/2022 qui précise les compétences requises pour l'élaboration du projet de PPT: la personne proposant ses services en vue de la réalisation d'un projet de plan pluriannuel de travaux ou sollicitée à cette fin présente au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, pour les associés, les employés, les membres du groupement ou elle-même lorsqu'il s'agit d'une personne physique, la copie de l'un des documents suivants :

- un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l'enseignement supérieur d'une durée minimale de trois ans ou d'une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment, dispensée dans une université ou un établissement d'enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, ce diplôme ayant été délivré par une autorité compétente d'un Etat de l'Union européenne ou partie à l'accord sur l'Espace économique européen ;
- un titre professionnel dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;
- une certification de qualification professionnelle dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;
- une attestation d'inscription au tableau d'un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l'immobilier.

Si elle en dispose, elle produit également des références sur des prestations similaires.


https://www.legifrance.gouv.fr/jorf...000045654438

Ce en quoi je ne suis pas d'accord avec votre syndic, c'est tout simplement le "PRINCIPE DE LA REALISATION DE TRAVAUX DE MAITRISE D'OEUVRE PHASE ETUDE AVANT TRAVAUX".

C'est trop tôt pour décider cela sans avoir eu le diagnostic complet de l'immeuble avec la liste hiérarchisée des travaux à faire, ce qui est précisément le but du projet de PPT.
De plus si aucun travaux ne sont nécessaires ou si les travaux sont tous rejetés par l'AG, cette "phase étude avant travaux" n'aura servi à rien.

Après, c'est peut-être obligatoire avant de commencer les travaux qui auront été adoptés suite au projet du PPT, mais je n'ai lu cela nulle part.

Normalement, le projet de PPT devrait répondre à cette question par justement cet "état des lieux" du bâti et de la performance énergétique.

En tous cas, c'est comme ça que je comprend.

Édité par - PCS1975 le 07 mars 2024 23:18:03

rambouillet
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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 08 mars 2024 :  07:32:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
alors remettons dans l'ordre .....

Il y a d'abord un 3PT : projet de plan pluriannuel de travaux qui est fait par une entreprise ou une personne, ce peut-être effectivement un architecte, (mais il faudra un thermicien certifié car dans le 3PT il y a un DPE collectif s'il n'a pas déjà été fait) compétente et qualifiée .... Cet intervenant (entreprise ou personne) est choisi par une AG.

Ce 3PT est soumis à une AG qui en prend connaissance d'abord. Puis cette AG ou une autre décide (ou non) d'élaborer le 2PT : plan pluriannuel de travaux qui n'est donc plus à l'état de projet. Pour cela le syndicat via une AG peut prendre un MO, mais ce n'est pas obligatoire si le syndicat décide de faire ce plan sur X années en le décomposant en tranches ne nécessitant pas individuellement un MO.

Il est effectivement possible que votre syndic propose à l'AG de choisir un architecte pour batir ce 3PT, mais il va manquer le thermicien sauf si c'est l'architecte qui l'amène dans sa besace ..... et sauf si le DPE collectif existe déjà .....

Édité par - rambouillet le 08 mars 2024 07:34:46

Jpp13
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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 08 mars 2024 :  09:50:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci de vos réponses,

Notre copropriété est contistuée de 19 bâtiments séparés allant de 3 à 19 appartements.

Il y aura donc autant de 3PT que de bâtiments.

Le syndic propose 3 devis d'entreprises compétentes dans le domaine du 3PT réalisant les tâches suivantes :

Visite de la copropriété, des parties communes, et logements, des caractéristiques du bâti et des équipements techniques de Ventilation, Chauffage et d’ECS

Une analyse critique de l'état apparent de l’enveloppe du bâti, des parties communes, des réseaux, des équipements communs, des extérieurs et des systèmes de contrôle d’accès de la copropriété

Une définition d’un programme pluriannuel de travaux sur 10 ans de rénovation à réaliser en fonction de l’usure des équipements communs (court, moyen et long termes).

Une évaluation des coûts, par hiérarchisation, des programmes de travaux de rénovation, d’amélioration et de réhabilitation de la gestion et du patrimoine de la copropriété.

Rédaction d’une fiche de synthèse avec un échéancier récapitulant le programme pluriannuel de travaux de rénovation avec estimation et ordre de priorité (sur les 10 prochaines années), les propositions d’améliorations pertinentes.

Réalisation du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) collectif règlementaire

D'aprés le descriptif de leur mission

Ne faut-il pas un architecte SEULEMENT pour les travaux de plus de 100 000 € estimés dans le PPT du batiment concerné ?

C'est mon point de vue (qui n'est pas partagé par plusieurs membres du CS et .... le syndic)




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Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 08 mars 2024 09:54:12

rambouillet
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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 08 mars 2024 :  10:56:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"compétentes dans le domaine du 3PT" qui a décrété cela ?????? (non, je rigole, .... quoique ...)

Vous parlez d'un architecte pour la réalisation des travaux après que le projet soit présenté ? Je ne connais pas de texte qui fixe cette obligation que vous émettez (architecte dès 100000 €). Par contre suivant la complexité, il peut être de bon aloi de prendre un Maitre d'œuvre

Jpp13
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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 08 mars 2024 :  11:12:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet
"compétentes dans le domaine du 3PT" qui a décrété cela ?????? (non, je rigole, .... quoique ...)


C'est décrété là :

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf...000045654438


Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 08 mars 2024 11:19:05

rambouillet
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 08 mars 2024 :  11:26:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
voilĂ  une bonne information, merci Jpp13

PCS1975
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 08 mars 2024 :  18:28:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

voilĂ  une bonne information, merci Jpp13


Ah bin c'est sympa...!
J'avais déjà signalé ce lien et recopié l'article 2 dans mon message d'hier soir qui indique les personnes compétentes pour le projet du PPT.

Ca fait plaisir de voir qu'on lit mes messages...

rambouillet
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 09 mars 2024 :  07:17:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

voilĂ  une bonne information, merci PCS1975

Jpp13
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 09 mars 2024 :  11:49:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Ça ne fait pas avancer le schmilblic

Ne faut-il pas un architecte SEULEMENT pour les travaux importants estimés dans le PPT de chaque bâtiment concerné ?



Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

PCS1975
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 09 mars 2024 :  19:35:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet


voilĂ  une bonne information, merci PCS1975


Ah bin tout de mĂŞme...


citation:
Initialement posté par Jpp13

Ne faut-il pas un architecte SEULEMENT pour les travaux importants estimés dans le PPT de chaque bâtiment concerné ?


Plusieurs remarques :

- je n'ai jamais vu une telle disposition. Où avez-vous lu ça?
Le SDC est une personne morale, et à ce titre, les travaux qui touchent à l'infrastructure de l'immeuble nécessitent l'intervention obligatoire d'un architecte quel que soit le montant.

Les personnes morales doivent recourir aux services d'un architecte pour Ă©tablir leur projet architectural quel que soit le projet de construction ou de travaux.

https://www.service-public.fr/parti...roits/F20568

- vous mettez la charrue avant les boeufs : vous n'ĂŞtes pas encore au stade oĂą vous votez les travaux.

- il ne faut pas raisonner par bâtiment : si votre seuil de 100 000 € s'avérait exact, ce seuil sera applicable aux travaux de toute la copropriété, et non par bâtiment.

- faire appel à un architecte me semble un vrai atout, car lui seul pourra coordonner les travaux; c'est le seul qui a les compétences polyvalentes sanctionnées par un diplôme.
Les bureaux d'études peuvent avoir un architecte, mais le plus souvent, ce sont des ingénieurs ou des techniciens en "quelque chose", ils n'ont pas de compétences aussi larges.
Les travaux relatifs au PPT sont souvent complexes et multiples, plusieurs solutions peuvent être proposées pour corriger un seul défaut, et c'est l'architecte qui a la vision la plus large et qui est à même de vous conseiller au mieux.

L'architecte est comme un chef d'orchestre : il n'a pas la technique de chaque instrumentiste, mais il coordonne tout l'orchestre.

- quant à prendre un MO, ça me semble indispensable; certaines assurances DO (je vous rappelle que c'est obligatoire d'y souscrire) exigent que ce soit uniquement un architecte qui soit MO. Idem si le SDC demande une aide à l'ANAH, l'architecte est une obligation.
On peut raisonnablement supposer que cette exigence sécurise l'ensemble des opérations à mener.

Pour toutes ces raisons, je rejoins l'avis de votre CS et de votre syndic.

Édité par - PCS1975 le 09 mars 2024 19:40:11

Sunbird
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 09 mars 2024 :  20:09:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Les personnes morales doivent recourir aux services d'un architecte pour Ă©tablir leur projet architectural quel que soit le projet de construction ou de travaux."
Oui lorsqu'il y a dépôt d'un PC/DP.

L'architecte peut également être demandé par certains travaux qui demandent une DO, en fait les DO si il n'y a pas d'architecte ne veulent pas assurer.

Jpp13
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 10 mars 2024 :  16:53:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par PCS1975

Les travaux relatifs au PPT sont souvent complexes et multiples, plusieurs solutions peuvent être proposées pour corriger un seul défaut, et c'est l'architecte qui a la vision la plus large et qui est à même de vous conseiller au mieux.


Justement les copropriétaires ne connaissent PAS ENCORE "les travaux relatifs au PPT" puisque le 3PT n'est pas encore fait et le syndic demande dans la foulée du 3PT, aux copropriétaire de voter :
"PRINCIPE DE LA REALISATION DE TRAVAUX DE MAITRISE D'OEUVRE PHASE ETUDE AVANT TRAVAUX"
Résolution que j'estime pas trés claire car on ignore les "travaux" concernés par ce "principe de réalisatiopn" (?)




Signature de Jpp13 
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Édité par - Jpp13 le 10 mars 2024 17:00:21

PCS1975
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 10 mars 2024 :  17:40:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Jpp13


Justement les copropriétaires ne connaissent PAS ENCORE "les travaux relatifs au PPT" puisque le 3PT n'est pas encore fait et le syndic demande dans la foulée du 3PT, aux copropriétaire de voter :
"PRINCIPE DE LA REALISATION DE TRAVAUX DE MAITRISE D'OEUVRE PHASE ETUDE AVANT TRAVAUX"
Résolution que j'estime pas trés claire car on ignore les "travaux" concernés par ce "principe de réalisatiopn" (?)


Je vous ai déjà donné mon avis sur ce point (voir message #3).
Ce message est invisible ou quoi ??

Jpp13
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 11 mars 2024 :  09:57:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par PCS1975
Je vous ai déjà donné mon avis sur ce point (voir message #3).
Ce message est invisible ou quoi ??


Merci mais j'attends d'autres avis infirmant ou confirmant votre position



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Édité par - Jpp13 le 11 mars 2024 10:00:39

Neofit92
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 11 mars 2024 :  12:21:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Je ne vois pas ce que vous attendez, tous les intervenants indiquent le même processus qui d’ailleurs, est celui que vous proposez …

Faite le 3PPT et ensuite le CS proposera en AG les travaux que la copro décidera de mettre en œuvre.
Votre syndic (msg#5) vous propose aussi le DPE…
On est pas loin, du DTG !! et de la prime des 5000€ (cf coatchcopro). Et ainsi d’ économies subsidiaires.

Ce qui est étonnant dans votre dossier, ce sont les montants de devis. On peut raisonnablement estimer qu’ils ne correspondent pas aux mêmes livrables. C’est probablement à cela qu’il faut s’attaquer (*).

Réaliser 19 3PPT me semble tout aussi étonnant, mais effectivement on parle de bâtiments alors il y a sujet à interprétation des textes.
Avez-vous 19 chaufferies ? Peut-être serait-ce la voie pour ramener ces audits à quelque chose de raisonnablement réaliste et en réduire le nombre …

Cette affaire engage la copro pour quelques années, il est urgent de ne pas aller trop vite au début, ceci malgré un syndic qui semble relativement pressé.
Bon courage

(*) Nous avons demander des exemples de livrables aux cabinets d’audit sélectionnés et nous avons été surpris par les qualités respectives des documents. Le plus cher était bien le meilleur, mais ensuite le moins disant n’était pas très loin.

Édité par - Neofit92 le 11 mars 2024 12:25:21

Jpp13
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 12 mars 2024 :  09:08:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Neofit92
Faite le 3PPT et ensuite le CS proposera en AG les travaux que la copro décidera de mettre en œuvre.

Le problème c'est que le syndic a inscrit à l'Ordre du jour (contre l'avis de plusieurs membres du CS) les devis de 3 architectes pour un "PRINCIPE DE LA REALISATION DE TRAVAUX DE MAITRISE D'OEUVRE PHASE ETUDE AVANT TRAVAUX" que j'ai déjà signalé.

Comment faire à l'AG où les copropriétaires (peux nombreux -beaucoup de résidences sécondaires ou locationss saisonniéres, voir ci-dessous) se comportent comme des moutons ?

citation:
Initialement posté par Neofit92
Réaliser 19 3PPT me semble tout aussi étonnant, mais effectivement on parle de bâtiments alors il y a sujet à interprétation des textes.
Avez-vous 19 chaufferies ? Peut-être serait-ce la voie pour ramener ces audits à quelque chose de raisonnablement réaliste et en réduire le nombre …

Pour la compréhension de tous:
Notre copropriété, située au bord de la Méditerranée, ressemble à un petit "hameau provençal" constituée de 19 bâtiments séparés (sans chaufferie ! - chauffage individuel par appartement ) de dimensions et hauteurs variables (de 3 à 19 lots de R+1 à R+3 )



Signature de Jpp13 
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Édité par - Jpp13 le 12 mars 2024 09:11:13

PCS1975
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 12 mars 2024 :  12:22:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Jpp13

Comment faire à l'AG où les copropriétaires (peux nombreux -beaucoup de résidences sécondaires ou locationss saisonniéres, voir ci-dessous) se comportent comme des moutons ?


Au moment de l'AG, il faudra faire preuve de pédagogie en initiant avec le syndic, une discussion sur la pertinence de cette résolution, compte tenu du stade où vous en êtes. Peu importe que vous soyez au CS ou pas, la parole est donnée à tous les copropriétaires quels qu'ils soient.
Par contre, prévoyez les textes réglementaires sur le projet de PPT et sur ce qu'il doit contenir.

De mon point de vue, cette étude "phase avant travaux" fait doublon avec le projet de PPT en lui-même. Donc je n'en vois pas du tout l'intérêt maintenant.
Enfin, c'est mon avis...

Je ne pense pas que vos copropriétaires se comporteront pas comme des moutons s'il faut payer quelque chose de supplémentaire au projet de PPT en lui-même, et qui n'a pas de pertinence au stade où vous en êtes.

Est-ce que le syndic a prévu des honoraires sur le suivi de cette étude "phase avant travaux"? Si c'est le cas, refusez les également.

trendy31
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 12 mars 2024 :  12:34:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Jpp13,

En complément de la suggestion de PCS1975, intéressante mais éventuellement limitée par le nombre de participants physiques réels à l'Assemblée Générale, vous pouvez peut-être envoyer un courrier à tous les copropriétaires au titre d'un complément d'information par rapport à la convocation et expliquer dans ce courrier pourquoi l'étude "phase avant travaux" fait doublon par rapport au 3PT lui-même (en principe, si vous réclamez une feuille de présence vierge, vous obtiendrez toutes les adresses des copropriétaires).

Et si vous souhaitez rester diplomate avec votre syndic, vous pouvez toujours dire que vous n'êtes pas opposé à cette étude, mais qu'il vous semble plus judicieux de démarrer le 3PT pour avoir de quoi alimenter l'étude afin de la rendre plus pertinente.

Signature de trendy31 
Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente...
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