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andre78fr
Pilier de forums

France
3177 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Posté - 30 mai 2023 :  19:31:21  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonsoir,

Je suis sollicité par un ami copropriétaire dans un immeuble de ville avec plusieurs bâtiments imbriqués ; un bâtiment sur rue, une longère et d'autres dépendances, ils ne sont pas distincts et certains lots sont même à cheval entre plusieurs "bâtiments". Le syndic bénévole actuel veut créer des parties spéciales pour 5 bâtiments (il y a 24 lots et 5 copropriétaires en tout) alors que l'actuel RDC contient déjà les parties spéciales du bâtiment A et l'escalier...

Est-ce que ça entre dans le cadre de la mise en conformité de la loi ELAN ?
Est-ce que l'existence d'une (deux) parties spéciales change quelque chose ?

Est-ce que le caractère non distincts des bâtiments, des murs communs, change quelque chose sur la possibilité ou l'obligation de créer ces parties spéciales ?!?

Merci pour vos avis !


Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

 1 Posté - 30 mai 2023 :  23:40:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sur ce que vous décrivez, il faudrait partir sur cette notion de "bâtiments", qui semblent imbriqués les uns aux autres.

L.27, qui traite de la possibilité de créer des syndicats secondaires lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, ne précise pas ce qu'est un 'bâtiment'.
D'où le juge sollicité, qui précise ce qu'est cette notion :
« constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu’il en résulte de difficulté pour l’ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs ».
Cass 12.07.2018 n°17-26133

Déjà, si tout est imbriqué, il n'y aurait pas pluralité de bâtiments. Il n'est donc possible d'instituer des parties communes spéciales à certains sur 5 bâtiments s'il n'y a pas 5 bâtiments.

La 'mise en conformité' Elan est une sorte de régularisation (le mot n'est pas juste) de ce qui existe de fait dans telle copropriété.
Une 'partie commune spéciale' est la propriété "personnelle" d'un ou plusieurs copropriétaires. Qui en ont donc seuls la charge et la responsabilité. Classique pour une cage d'escalier par exemple, partie commune spéciale des seuls propriétaires de lots de cette cage.
Encore faut-il qu'ils soient les seuls ! Si les "bâtiments" sont imbriqués, que cette cage ne dessert pas que ces lots, difficile d'en attribuer la propriété exclusive aux propriétaires de ces lots.

Car c'est de cela dont il s'agit au fond : partie commune spéciale à certains = propriété exclusive de ces parties communes à ceux-ci, qui doivent donc en assurer seuls en tant que 'copropriétaires spéciaux' (expression que je viens d'inventer) de ces parties communes qui leur sont personnelles. PC en indivision entre eux seuls.

Sur le principe, l'existence "de fait" de parties communes qui seraient spéciales à certains entre bien dans le cadre de la "mise en conformité".
Mais il n'est pas possible de définir comme "spéciales" des parties communes qui, de construction, matériellement, ne peuvent être attachées (propriété exclusive 'spéciale') spécifiquement à tel lot/propriétaire.
Uniquement pour ne pas payer les charges communes sur l'ensemble de l'immeuble dont la propriété est partagées entre ces personnes, en indivision sur l'ensemble.
(certains ont du mal à comprendre pourquoi ils paient des charges pour la toiture au 6 ème alors qu'ils sont au RdeCh ....)

Il faut creuser l'affaire de cet ami.



Édité par - Gédehem le 30 mai 2023 23:58:06
 
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