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uncopro
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 Posté - 04 mai 2023 : 20:58:49
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Bonjour.
Peut on demander à un copropriétaire présentant un projet de construction de s'engager, en cas d'accord de l'AG, à prendre à sa charge les frais d'une procédure visant à annuler cette résolution que pourrait engager un autre copropriétaire opposé à ce projet?
Merci.
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Gédehem
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Posté - 04 mai 2023 : 21:41:44
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On peut toujours lui demander !
Mais il est certain qu'il va rire au nez du ou des demandeurs ........
Sur le fond : du moment que l'AG donne cette autorisation conforme à la destination de l'immeuble (peut être aliénation parties communes, transfert du droit à construire, etc ...), que la décision est prise en conformité avec les textes, le demandeur ayant de plus toutes les autorisations administratives, sur quel(s) fondement(s) un ou des copropriétaires pourraient s'opposer ?
Au besoin, s'il est débouté, le syndicat peut faire jouer L.10-1. |
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Posté - 05 mai 2023 : 07:47:46
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si l'AG pense qu'un copro saisira un juge, alors c'est qu'il y a doute et dans ce cas l'AG n'a qu'Ã refuser la demande ..... |
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uncopro
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 Posté - 05 mai 2023 : 08:31:19
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Merci.
Donc le syndic ne pourra imputer ces frais au copropriétaire en vertu de l'engagement pris en AG.
OK.
Le cas s'est déjà produit.
Un copropriétaire farouchement opposé au projet pour des raisons disons non opposable a argué de l'absence de certaines cotes sur les plans joints au permis de construire pour intenter un procès et le gagner.
Il recommencera même s'il n'a aucune chance de gagner rien que pour retarder le projet.
Comment laisser sa chance au premier copropriétaire sans qu'il en coûte aux autres? |
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uncopro
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Posté - 05 mai 2023 : 08:55:03
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Je précise ma question:
un syndic ne peut il imputer à un copropriétaire qui s'y est engagé les frais d'un procès intenté au syndicat ? |
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uncopro
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Posté - 05 mai 2023 : 10:15:29
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Autre question:
Le premier dossier attaqué semblait correct aux copropriétaires qui l'ont voté.
Le juge y a reconnu une faille.
Le second semble cocher toutes les cases vu nos compétences.
La seule crainte d'un éventuel procès est elle une raison valable pour refuser notre accord sans que le requérant s'estime lésé et intente pour cela un procès au syndicat?
Comment lui faire droit sans qu'il risque de nous en coûter? |
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nefer
Modérateur
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Posté - 05 mai 2023 : 11:07:30
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bonjour
quand le syndicat reçoit une assignation en vue de aire annuler une résolution, le syndic et le CS doivent immédiatement regarder attentivement les arguments d requérant, consulter n avocat si necessaire et convoquer ne AG pour mettre à nouveau le projet de résolution après y avoir apporté les rectifications ou précisions demandées par le requérant |
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Gédehem
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Posté - 05 mai 2023 : 15:56:00
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La seule crainte d'un éventuel procès est elle une raison valable pour refuser notre accord
Non.
Le syndicat est compétent dans son champ de compétence. (*)
En gros ici, le projet est-il conforme à la destination de l'immeuble, va t-il a l'encontre des intérêts de la collectivité des propriétaires.
Dans la mesure où il est conforme, un refus peut être abusif, qui plus est s'il n'est pas motivé par des considérations objectives (non conforme à la destination immeuble sur tel et tels points, lèse de nombreux propriétaires sur tel ou tels ponts, etc ....).
Motifs précis et détaillés du refus qui doivent rapportés dans le PV d'AG, bien entendu !
Autre chose est de conditionner l'accord du syndicat à l'obtention des autorisations administratives nécessaires. "OK pour nous, mais sous réserve d'obtenir les autorisations administratives". Que syndic et CS devront contrôler avant le 1er coup de pioche.
Bien entendu, le demandeur doit présenter à l'AG un dossier "en béton", similaire à celui présenté pour les autorisations administratives.
On ne sait rien de la 1ère affaire, mais : "Un copropriétaire farouchement opposé au projet pour des raisons disons non opposables a argué de l'absence de certaines cotes sur les plans joints au permis de construire pour intenter un procès et le gagner.
Il s'agissait peut être ici d'un défaut dans le permis de construire, donc une "faute administrative" dont le syndicat, incompétent en la matière, ne peut être tenu responsable. Il y avait sans doute autre chose .....
Le projet autorisé par l'AG était différent de celui du PC....., ou lésait le propriétaire voisin qui a contesté ...., ou autre chose que les 'fausses' cotes ou le dossier 'mal ficelé', incomplet, présenté à l'AG, ont révélé ....
(*) la phrase "en négagtif" est peut être plus claire : " Le syndicat n'est compétent que dans son champ de compétence". |
Édité par - Gédehem le 05 mai 2023 16:22:34 |
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uncopro
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Posté - 05 mai 2023 : 18:06:38
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La suggestion de nefer est intéressante si elle permet d'éteindre la procédure et de limiter les dégâts.
Dans la première affaire le copropriétaire plaignant a fait valoir que les cotes précisant l'emplacement exact et les dimensions des ouvertures projetées figurant dans la convocations ne lui permettaient pas d'apprécier si les conditions d'accès à ses lots privatifs seraient affectés par le projet (art 26 de la loi du 10 juillet 1965) |
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Gédehem
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Posté - 05 mai 2023 : 19:41:58
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Il n'y a pas eu de permis de construire, ou au moins présenté un dossier aussi précis que possible sur ces points (avec plans (au pluriel), photos retouchées ou dessins du projet fini de haut de coté et en travers, montrant les voisins, avec toutes les ouvertures et accès), et autres moyens d'information des copropriétaire ??
Cela ne tient pas sur une page, ou 3 lignes d'une résolution !!
Le juge a sans doute estimé que l'info était trop lacunaire, que ce copropriétaire ne pouvait avoir la bonne info, d'où la solution : sanction du syndicat, annulation de la décision.
Vous savez ce qu'il reste à faire pour des projets futurs.
Accessoirement, le syndic aurait du voir cette anomalie, l'absence d'un dossier complet et clair, similaire à une demande administrative (Tvx, PC, ...), le CS aussi , avant de convoquer l'AG.
Quant au demandeur ........ !!! ... Sans ou cent commentaires !!! 
"La suggestion de nefer est intéressante si elle permet d'éteindre la procédure et de limiter les dégâts. "
Cela n'empêche pas de répondre à l'assignation, donc avec des frais et tracas qui ne seront pas effacés ! Dans le cas exposé, c'est perdre son temps et son argent si l'on sait que c'est au demandeur de se "décarcasser" pour présenter un dossier complet, inattaquable ! Un "bon" syndic sait cela , au Cs d'y veiller (pas besoin d'être spécialiste). |
Édité par - Gédehem le 05 mai 2023 19:57:32 |
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Posté - 05 mai 2023 : 22:30:54
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Dans certaines procédures perdues d’avance, je suis toujours « admiratif » de voir des défendeurs répondre à l’assignation en constituant avocat.
Exemple : Un copropriétaire est convoqué à l’AG 20 jours à l’avance au lieu de 21 jours, et demande l’annulation de l’assemblée générale dans les délais. A quoi bon constituer avocat ? Autant réduire ses frais et ceux de l’adversaire (article 700) tout de suite ! :-)
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Gédehem
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Posté - 05 mai 2023 : 23:07:25
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21 jours qui sont en réalité 23. Mais vous avez raison : on saute beaucoup la procédure "amiable", qui consiste à contacter préalablement syndic et CS pour relever le travers, et la "menace" d'une action.
On a certainement le cas ici, pour cette construction, dont un voisin était incapable de vérifier ce qu'il en était de l'emplacement exact (!!! Pas même un plan présenté ??) des accès à son lot, des ouvertures du projet.
Il est évident que ces erreurs grossières, qu'un syndic pro aurait du relever aussitôt (responsabilité engagée), auraient pu être corrigées, l'AG reportée.
Il faut le marteler : pour ce type de travaux (construction, modification, etc ...) il faut monter un dossier en béton, avec tous les détails, même ceux qui semblent inutiles, afin qu'il ne puisse être contestés. Il s'agit d'informer totalement et en tout les membres du syndicat.
Un souvenir perso : une demande d'installation d'une clim, suivant les modalités déja décidées par une AG. Dossier de 8 ou 10 de pages, depuis la pose de la première vis jusqu'à la mise en service, en passant par le constat d'huissier 'début travaux' et le détail du passage des canalisations (UC en toiture)
Le même proprio avait demandé qques années plutôt une ouverture dans un mur porteur : 15 pages, sans parler de l'étude d'un cabinet "structure béton" pour les calculs de résistance et l'impact sur le gros oeuvre.
On ne rigole pas avec ces projets, qui ne doivent pas être traités à la légère. Les syndics pro le savent bien. D'où la nécessité d'une info préalable du syndic et du CS par le demandeur, qui devra se plier aux conditions du syndicat pour monter son dossier.
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uncopro
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Posté - 06 mai 2023 : 18:21:27
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Bon, OK.
Mais pourrions nous revenir à ma question initiale?
Un copropriétaire peut il:
1 - demander à prendre à sa charge l'intégralité ses frais d'une procédure passée?
2 - demander à payer l'intégralité des frais résultant d'une procédure qui serait engagée suite à un accord qui lui aurait été donné?
Merci.
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Posté - 06 mai 2023 : 18:31:12
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Il vous a été répondu plus haut, OUI.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 06 mai 2023 : 20:22:22
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votre dernière question est différente de la question initiale ....
dans la question initiale : peut-on demander à un copro
dans votre question finale : un copro peut-il demander à prendre à sa charge
dans un cas, l'AG demanderait à un copro et dans le second cas, c'est le copro qui demande à prendre à sa charge .... |
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uncopro
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Posté - 07 mai 2023 : 09:41:31
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pas vraiment différente mais la seconde formulation est sans doute plus exacte.
Pour protéger le syndicat, le CS a conseillé (ou demandé) en amont au copropriétaire requérant d'élaborer un projet de résolution dans laquelle il demande à prendre à sa charge l'intégralité des frais de procédure.
Seule reste in fine la demande présentée à l'AG.
Merci. |
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Gédehem
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Posté - 07 mai 2023 : 11:08:42
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Pardon, mais tout ceci ne tient pas debout ! Pour ne pas dire que c'est idiot !!!!
Le demandeur doit monter un dossier complet, permettant aux membres du syndicat de statuer "en pleine connaissance de cause".
Dans l'affaire exposée, ce n'était manifestement pas le cas, "le copropriétaire plaignant a fait valoir que les cotes précisant l'emplacement exact et les dimensions des ouvertures projetées figurant dans la convocations ne lui permettaient pas d'apprécier si les conditions d'accès à ses lots privatifs seraient affectés par le projet"
Un projet de construction sans plans précis, sans possibilité de 'voir' l'emplacement exact, voila qui dépasse la compréhension !
Il appartient au syndicat, par son syndic assisté du CS, de vérifier la conformité des demandes d'inscription à l'ODJ, d'une autorisation de travaux privatifs, de construction. D'où la nécessité de monter un dossier précis, quasi à l'identique de celui nécessaire pour le permis de construire, avec plans, schémas, photos etc ... , permettant à chacun d'avoir un "visuel" de la réalisation. Ce qui ne se fait pas à la va vite, projet qui doit être anticipé, en concertation avec syndic et CS.
La volonté du demandeur, c'est que son projet soit accepté.
A lui de se "décarcasser" pour que son dossier ne soit pas contesté.
Mais s'engager à prendre en charge les frais d'un éventuel procès, quelle folie ! Cela ne changera rien du tout s'il y a contestation et que la décision est annulée : pas de construction !
Autrement dit, le demandeur en serait de sa poche, mais en plus il ne pourra pas construire !!!! Perdu sur toute la ligne ! Vraiment idiot !
S'il a trop de sous, il peut toujours faire un don .......  |
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uncopro
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Posté - 08 mai 2023 : 08:49:35
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JPM
Modérateur
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Posté - 09 mai 2023 : 17:56:51
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Excellente réponse de Gedehem. |
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Engagement prise en charge frais procédure 
