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Quasars
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9 message(s)
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Posté - 03 nov. 2022 :  18:21:07  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à tous.
L’essentiel de l’histoire :
Mon épouse hérite début 2022 avec ses sœurs de 2 maisons. Une agence immobilière est mandatée pour se charger des ventes en privilégiant celle qui n’est plus occupée. Cette dernière est vendue rapidement dans les 4 mois. La seconde est occupée par des locataires dont le bail se termine en septembre 2023. C’est le sujet qui nous préoccupe ici.

Les propriétaires actuels (nous) participaient peu à la gestion de la location et donc découvrent au fur et à mesure la situation un peu complexe de ce dossier :

- le diagnostic de la maison en location, classé en catégorie F, met en évidence des murs humides. Les locataires engagent auprès de leur assurance un dégât des eaux. Un expert de l’assurance déclare que les murs sont humides parce que la zone habitée est humide/marécageuse et aussi par manque de ventilation des locaux. Pas de VMC.

- un réseau électrique à l’ancienne (fil électrique en tissu, prises électriques non conformes voire fissurées, une résistance terre de 140 ohms, dominos à l’air libre, absence de couvercle sur une boîte de dérivation, multiprises à la cuisine sur ancien fil électrique …). Sans doute des adaptations par les locataires mais pas de preuves de notre coté.

- locataires peuvent être menaçants. Nous avions dû demander à plusieurs reprises un document justifiant l’entretien de la chaudière à gaz.

La vente :
Plusieurs points avec l’agence (vente) met en évidence au mieux qu’une seule visite est faite avec un éventuel acheteur. Pas de panneau de vente sur la maison. A priori l’agence nous répète chaque fois que les locataires ne décrochent pas le téléphone et empêchent toute visite. Nous en sommes là encore aujourd’hui et c’est ce que nous entendrons encore lors du prochain RdV.

Gestion de la location par l’agence
Décision est prise de mandater la même agence immobilière à gérer la location en parallèle de la vente. Nous pensions (...) que cette agence avait l’expérience et les moyens de gérer cette location jusqu’à l’échéance du bail.

Le dernier bail a été signé en septembre 2020 pour une mise œuvre au 1er octobre 2020. Fin du bail le 30 septembre 2023.

Aucune trace d’un état des lieux. Un état des lieux est demandé à l’agence de location auquel nous n’assistons pas (malheureusement) en présence d’un huissier (commissaire de justice selon vos écrits), d’un représentant de l’agence et d’une entreprise en électricité. Le rapport est nommé par le commissaire de justice « procès verbal de constat ». Il aligne 29 photos avec les défauts sans précision de l’endroit ni du local.

Nous avons rencontré le responsable de l’agence pour commenter le PV de constat et connaître la suite à donner.
La décision est prise de demander à l’électricien de faire un devis pour mettre le réseau électrique en sécurité. Voici sa réponse : «… une mise en sécurité reviendrait à faire une remise aux normes. Or une remise aux normes consiste à faire une réfection complète de l’électricité, il faudrait faire des saignées, créer des cheminements techniques (par exemple par des faux plafonds). Ils m’indiquent qu’il faut repartir de 0, il n’est pas possible d’intervenir uniquement sur certains points en laissant les autres en l’état. «
Ce sujet déjà abordé sur votre site (universimmo) précise bien que les normes sont à respecter pour les nouvelles installation et non pas pour l’existant.

Questionnement :
1. Faut-il absolument intervenir pour mettre en sécurité le réseau électrique. Je pense que oui mais qu’en est-il si les entreprises refusent de faire le travail pour diverses raisons : chantier inintéressant voire entre autre risqué du fait d’un locataire difficile. Voir aussi la réponse de l’électricien ci-dessus.
2. Quelles sont les conséquences à envoyer la mise en congé pour vente 6 à 7 mois avant la fin du bail ou bien le faire dès maintenant (soit environ1 an avant la fin du bail) laissant aux locataires plus de temps pour trouver un nouveau logement ? NB : Couple non marié avec 6 enfants
3. Quelles sont les risques que les locataires ne quittent pas la maison en octobre 2023 ? En jouant les prolongations ils vont être protégés durant la période hivernale à partir de novembre 23. … quel serait le programme ensuite : expulsion, justice, commissaire de justice, ... ?
4. Ne faut-il pas résilier le contrat de location 3 mois avant la fin du mandat qui se termine en novembre 2023 ? Hypothèse : Locataires toujours dans les lieux et ne payant plus leur loyer.
5. La vente est dans une impasse : pas de panneau, pas d’annonces en vitrine, journaux, internet.
6. Quelles priorités ?

Quelques conseils nous seraient utiles pour mieux voir et préparer le futur.
Bien cordialement.


Sunbird
Pilier de forums

4758 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

 1 Posté - 04 nov. 2022 :  11:38:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si le réseau électrique est dangereux il faut effectivement le refaire.
Si on refait tout le réseau électrique ou même une partie il faut bien entendu que les travaux respecte la norme.


Si vous décidez de vendre vide vous pouvez dès aujourd'hui envoyer le congé dans les formes, et c'est même souhaitable.

Le locataire n'a aucune obligation d'ouvrir sa porte pour que l'agence fasse visiter le bien.

Priorité :
1/ envoyer le congé pour vente, maintenant, le mieux est de passer par un huissier.
2/ faire les travaux d’électricité, si le locataire refuse avoir un écrit de sa part, par contre attention suivant les travaux le locataire peut demander une indemnité ou être relogé à vos frais pendant les travaux.
3/ Lorsque les lieux seront libérés l'agence pourra mettre en vente et faire visiter.

Quasars
Nouveau Membre

France
9 message(s)
Statut: Quasars est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 07 nov. 2022 :  19:32:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Sunbird pour nous avoir donné des éléments de réponse.

Nous allons commencer par lancer la mise en congé dès maintenant par l’intermédiaire d’un Commissaire/Huissier de justice.
Cette procédure est forcément plus sûre car elle aboutira obligatoirement chez les locataires.

Je ne savais pas qu’un locataire pouvait refuser la visite d’un éventuel acheteur. Je comprends mieux l’attitude des locataires à ne pas décrocher le téléphone quand l’agence les appellent et refusent les visites. Ils sont donc dans leur droit.

Quant à l’intervention sur le réseau électrique, nous ne souhaitons pas le rénover mais seulement réduire les risques en faisant le strict nécessaire … sauf évènement particulier.

nefer
Modérateur

14401 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 07 nov. 2022 :  21:42:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
concernant l’électricité, un électricien ne pourra accepter d'intervenir sans remettre en sécurité l'installation sa responsabilité serait engagée


Quasars
Nouveau Membre

France
9 message(s)
Statut: Quasars est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 08 nov. 2022 :  21:48:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui Nefer, nous sommes tout à fait d'accord pour que l'installation électrique soit mise en sécurité.

Mais ne nécessite pas une rénovation au point de cacher les gaines électriques dans les murs. En apparent dans des gaines rigides en surface, c'est tout à fait autorisé.

A noter qu'après la vente, l'ensemble de la maison est à rénover en plus du réseau électrique.

Sunbird
Pilier de forums

4758 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 09 nov. 2022 :  11:44:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui on peut faire une installation encastrée, semi encastrée ou en apparent cela n’empêche pas d'être à la norme.
 
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