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 modification millièmes.. passerelle vers art 26?
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alain
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Posté - 06 juin 2022 :  11:24:58  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour
il est envisagé de procéder à une modification des millièmes, opération hasardeuse !!
il me semble ( et à d'autres) qu'il faut l'unanimité totale .. pour ce faire..peu réaliste !
mais il serait possible, dans certaines conditions, de passer ensuite à l'article 26..
est ce possible ??
merci


Copropriétaire33
Contributeur senior

France
796 message(s)
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 1 Posté - 06 juin 2022 :  12:04:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Non, il n’y a pas de passerelle entre l’unanimité et la majorité de l’article 26.

Signature de Copropriétaire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 06 juin 2022 :  14:05:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Tout dépend de quels tantièmes/millièmes il est souhaité la modification.

S'agissant des tantièmes "part de copropriété/propriété indivise", c'est l'unanimité.
Ici, il faut se poser la question du "pour quoi" cette modif !!

Autre chose serait la modification des tantièmes de charges (générales ou autres), selon des modifications intervenues dans tels lots, ou travaux dans tels autres.

andre78fr
Pilier de forums

France
3054 message(s)
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 06 juin 2022 :  14:40:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
... ou le vote pour la création d'un équipement comme un ascenseur avec les nouveaux tantièmes associés...

alain
Contributeur senior

522 message(s)
Statut: alain est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 07 juin 2022 :  10:30:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Tout dépend de quels tantièmes/millièmes il est souhaité la modification.

S'agissant des tantièmes "part de copropriété/propriété indivise", c'est l'unanimité.
Ici, il faut se poser la question du "pour quoi" cette modif !!

Autre chose serait la modification des tantièmes de charges (générales ou autres), selon des modifications intervenues dans tels lots, ou travaux dans tels autres.

merci pour les précisions.. il s'agit bien des millièmes de copro... donc à mo n avis intangibles..
par contre, le motif des demandeurs est que des commerces ont été, avec l'accord du syndicat, transformés en appartements.. mais sans modif de millièmes.. Or, les propriétaires de ces lots veulent réduire leurs charges , et donc ont besoin de refaire un EDD .. or, ils ont acheté en connaissance de cause, le notaire n'a pu leur cacher les millièmes afférents à leur acquisition, et sur le RC, ils sont restés commerces.

rambouillet
Pilier de forums

17632 message(s)
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 07 juin 2022 :  10:34:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
tout d'abord ne pas confondre : tantièmes de copropriété et tantièmes de charges.

Ensuite une modification de tantièmes de charges peut se faire à la majorité 25 dans le cas d'un changement d'usage d'un lot :
citation:
art 25 :
....
e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;


Bien sur dans votre cas il faut modifier le RdC et l'EDD.

alain
Contributeur senior

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Statut: alain est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 09 juin 2022 :  10:45:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

tout d'abord ne pas confondre : tantièmes de copropriété et tantièmes de charges.

Ensuite une modification de tantièmes de charges peut se faire à la majorité 25 dans le cas d'un changement d'usage d'un lot :
citation:
art 25 :
....
e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;



Bien sur dans votre cas il faut modifier le RdC et l'EDD.


j'aurais besoin d éclaircissements entre tantièmes de charges et de copropriété..
notre copro a des tantièmes dits "de copro"? , figés au RC ..dont il est demandé la révision, qui servent à répartir les charges de copro ( sauf chauffage) et des tantièmes de charges spéciales , dont le chauffage.. celles ci ont été modifiées, récemment, à l'article 25..
mais en est il pareil pour les charges de copro? unanimité ou art 26 ou 25??

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 09 juin 2022 :  11:51:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Résumé cours sur la copropriété, 1ère année, 1ère semaine

La propriété d'un lot dans un ensemble collectif (horizontal ou vertical) induit la propriété pour une part de toutes les choses communes, indivises entre ces personnes propriétaires de lots.
Lot de copropriété = partie privative à usage exclusif + indivisiblement attachée une fraction de toutes les choses communes, en indivision, en "co-propriété".
C'est cette fraction indivise qui est traduite en tantièmes de copropriété.

Qui sont immuables
, la modification dans la destination (usage) de la partie privative d'un lot n'ayant aucun effet sur la la fraction des choses communes indivises attachées à la partie privative, fraction de co-propriété.
La modification de la partie privative n'entraine rien de plus ou rien de moins sur celle-ci, et donc sur la fraction des choses communes qui lui est attachée, inchangée.

Bien souvent, la répartition des dépenses (dites 'charges') nécessaires à la préservation, l'entretien de toutes les choses communes en indivision sont calquées sur cette fraction de propriété indivise attachée au lot.
Mais il existe d'autres mode de calcul, ou de calculs différenciés selon le type de 'choses communes". D'où la répartition en "charges générales", charges ascenseur, charges chauffage, ECS, etc, avec des grilles de répartition différentes.

D'où la modification possible de cette répartition "tantièmes charges", sans impacte sur la fraction de copropriété, sur la part de propriété des choses communes attachées à chaque lot.

Dans le cas exposé (modification lot commerce en appartement), un principe :
Sauf mention spécifique du RDC, la modification de la destination d'un lot dans un immeuble en copropriété est libre (liberté d'usage des parties privatives), dans la mesure où elle est conforme à la destination générale de l'immeuble.
Chez vous, cette destination doit être de type " habitation et commerce". Voir cette destination RDC.
Sur le principe, pas d'autorisation AG nécessaire.

Mais ....
Cette modification entraine quasi toujours des travaux "qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble". Parmi ces travaux, les raccordements aux divers réseaux.
Sur ces travaux, autorisation AG nominative pour chaque lot modifié nécessaire. Laquelle peut être conditionnée à l'obtention des autorisations administratives (autorisation travaux/ permis de construire.), que chacun des propriétaires de ces lots doit demander.
C'est à cette occasion que peut/doit être entreprise la modification des tantièmes de charges, en plus ou en moins selon le cas.
Projet de modif lié à l'autorisation de travaux de l'AG, la nouvelle grille faisant partie du dossier soumis aux voix.

Édité par - Gédehem le 09 juin 2022 12:02:43

alain
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 09 juin 2022 :  19:43:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Résumé cours sur la copropriété, 1ère année, 1ère semaine

La propriété d'un lot dans un ensemble collectif (horizontal ou vertical) induit la propriété pour une part de toutes les choses communes, indivises entre ces personnes propriétaires de lots.
Lot de copropriété = partie privative à usage exclusif + indivisiblement attachée une fraction de toutes les choses communes, en indivision, en "co-propriété".
C'est cette fraction indivise qui est traduite en tantièmes de copropriété.

Qui sont immuables
, la modification dans la destination (usage) de la partie privative d'un lot n'ayant aucun effet sur la la fraction des choses communes indivises attachées à la partie privative, fraction de co-propriété.
La modification de la partie privative n'entraine rien de plus ou rien de moins sur celle-ci, et donc sur la fraction des choses communes qui lui est attachée, inchangée.

Bien souvent, la répartition des dépenses (dites 'charges') nécessaires à la préservation, l'entretien de toutes les choses communes en indivision sont calquées sur cette fraction de propriété indivise attachée au lot.
Mais il existe d'autres mode de calcul, ou de calculs différenciés selon le type de 'choses communes". D'où la répartition en "charges générales", charges ascenseur, charges chauffage, ECS, etc, avec des grilles de répartition différentes.

D'où la modification possible de cette répartition "tantièmes charges", sans impacte sur la fraction de copropriété, sur la part de propriété des choses communes attachées à chaque lot.

Dans le cas exposé (modification lot commerce en appartement), un principe :
Sauf mention spécifique du RDC, la modification de la destination d'un lot dans un immeuble en copropriété est libre (liberté d'usage des parties privatives), dans la mesure où elle est conforme à la destination générale de l'immeuble.
Chez vous, cette destination doit être de type " habitation et commerce". Voir cette destination RDC.
Sur le principe, pas d'autorisation AG nécessaire.

Mais ....
Cette modification entraine quasi toujours des travaux "qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble". Parmi ces travaux, les raccordements aux divers réseaux.
Sur ces travaux, autorisation AG nominative pour chaque lot modifié nécessaire. Laquelle peut être conditionnée à l'obtention des autorisations administratives (autorisation travaux/ permis de construire.), que chacun des propriétaires de ces lots doit demander.
C'est à cette occasion que peut/doit être entreprise la modification des tantièmes de charges, en plus ou en moins selon le cas.
Projet de modif lié à l'autorisation de travaux de l'AG, la nouvelle grille faisant partie du dossier soumis aux voix.

merci pour ces précisions..
en fait, la transformation en commerce n'a pas nécessité de transformation de la façade ( seulement un changement de huisseries, acceptées) , et aucune initiative ni demande de modif n'a été faite à cette époque.; est ce à conclure que les millièmes de charges ( ou de copro ) ne peuvent être modifiés qu'a l'unanimité ? ( nous avos déjà autorisé pour les millièmes de chauffage, à l'article 25
votre dernier alinéa indique " la nouvelle grille faisant partie du dossier, soumis au voix.." : MAIS à quelle majorité??
merci..


MasterGone
Contributeur actif

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Statut: MasterGone est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 10 juin 2022 :  11:05:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Non, comme cela a été indiqué plus haut, en cas de changement de destination d'un lot, la modification des tantièmes de charges se vote à l'article 25.

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 10 juin 2022 :  11:36:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Il y a deux catégories de charges définies à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

- les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun comme les charges ascenseur, chauffage ou autres,

- les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

Les premières peuvent être modifiées à la majorité de l'article 25 ( e) de l'article 25) si c'est rendu nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.

Les secondes ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité des voix des copropriétaires.

Édité par - ainohi le 10 juin 2022 11:41:06

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 10 juin 2022 :  11:57:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Même majorité autorisant les travaux affectant les parties commune : tout est lié.

"la transformation en commerce n'a pas nécessité de transformation de la façade ( seulement un changement de huisseries, acceptées) , et aucune initiative ni demande de modif n'a été faite à cette époque."

Il est quasi impossible d'effectuer une telle modification (commerce>habitation) sans engager de travaux affectant les parties communes. Type sur murs porteurs, canalisations diverses communes (EU, électrique, ventilation, etc ...), modifs qui ne concernent pas que les huisseries extérieures.
Il y a sans doute des lacunes sur ce point, syndic comme CS devant être informés du projet complet.

L'autre aspect : la modification des lots nécessite la modification de l'EDD/RDC, non seulement pour la modification des tantièmes charges (ceux pour le chauffage, déa décidés, pour d'autres charges ?), mais aussi pour le descriptif du ou des nouveaux lots, hier "local commercial", aujourd'hui "habitation".
Là aussi syndic et CS doivent être à la manoeuvre.

En veillant également à la question des documents administratifs, le fisc n'étant jamais très loin dans ce type de modification ....

Sur ce que vous indiquez, l'affaire ne semble pas avoir été bien engagée : ce type de modification touche un ensemble de points qui doivent faire l'objet d'un suivi attentif par le syndic et le CS, avec un dossier complet présenté à une AG.
S'agissant des charges, il peut y avoir révision à la baisse, tels postes de charges ayant été majorés pour des locaux commerces. Il faut ici faire intervenir un technicien (type géomètre) à même de voir ce qu'il en est pour établir les tantièmes révisés de ces lots.
Tous les frais étant bien entendu supportés par les propriétaires des lots modifiés à leur initiative.

Sujet qui montre combien ce type d'affaire est traitée à la légère par trop de syndics et de CS.

Édité par - Gédehem le 10 juin 2022 11:59:45

alain
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 10 juin 2022 :  14:50:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Même majorité autorisant les travaux affectant les parties commune : tout est lié.

"la transformation en commerce n'a pas nécessité de transformation de la façade ( seulement un changement de huisseries, acceptées) , et aucune initiative ni demande de modif n'a été faite à cette époque."

Il est quasi impossible d'effectuer une telle modification (commerce>habitation) sans engager de travaux affectant les parties communes. Type sur murs porteurs, canalisations diverses communes (EU, électrique, ventilation, etc ...), modifs qui ne concernent pas que les huisseries extérieures.
Il y a sans doute des lacunes sur ce point, syndic comme CS devant être informés du projet complet.

L'autre aspect : la modification des lots nécessite la modification de l'EDD/RDC, non seulement pour la modification des tantièmes charges (ceux pour le chauffage, déa décidés, pour d'autres charges ?), mais aussi pour le descriptif du ou des nouveaux lots, hier "local commercial", aujourd'hui "habitation".
Là aussi syndic et CS doivent être à la manoeuvre.

En veillant également à la question des documents administratifs, le fisc n'étant jamais très loin dans ce type de modification ....

Sur ce que vous indiquez, l'affaire ne semble pas avoir été bien engagée : ce type de modification touche un ensemble de points qui doivent faire l'objet d'un suivi attentif par le syndic et le CS, avec un dossier complet présenté à une AG.
S'agissant des charges, il peut y avoir révision à la baisse, tels postes de charges ayant été majorés pour des locaux commerces. Il faut ici faire intervenir un technicien (type géomètre) à même de voir ce qu'il en est pour établir les tantièmes révisés de ces lots.
Tous les frais étant bien entendu supportés par les propriétaires des lots modifiés à leur initiative.

Sujet qui montre combien ce type d'affaire est traitée à la légère par trop de syndics et de CS.



désolé, mais je confirme qu'il n'a y a pas eu de transformation de façade ( plutôt un chgt de huisserie, plutôt pour des motifs d'économie d'énergie) .
pas eu non plus de murs démolis, ni réseau modifié.. seule la boite aux lettres !!
donc pas de lacunes de personne, sauf peut être que le syndic ou le syndicat aurait pu exiger que le RC soit modifié, et indique bien que les lots en questions devenaient des appartements.. officiellement, ce sont tjs des commerces, et un retour à l'envers n'est pas impossible ( même si peu probable) .
effectivement, légèreté relative.. mais c'est fait, et on veut en sortir, sans qu'il n'y ait de recours ultérieur..
la vente au nouveaux acquéreurs a bien été officialisée par le notaire.;
le syndicat a confié au géomètre un recalcul de millièmes, tenant compte de la transformation en appartements, reste au syndicat à le valider, MAIS avec quelle majorité.. unanimité comme je l'ai vu souvent écrit , ou passerelle au 26 ou 25??

merci..

alain
Contributeur senior

522 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 10 juin 2022 :  14:54:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ainohi

Bonjour,

Il y a deux catégories de charges définies à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

- les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun comme les charges ascenseur, chauffage ou autres,

- les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

Les premières peuvent être modifiées à la majorité de l'article 25 ( e) de l'article 25) si c'est rendu nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.

Les secondes ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité des voix des copropriétaires.

merci pour vos précisions..
perso, je confirme vote remarque: unanimité s'agissant des charges de copro ( pas de chauffage) .. mais passerelle éventuelle à l'article 26?

MasterGone
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 10 juin 2022 :  15:49:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n'y a pas de passerelle pour l'unanimité.

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 10 juin 2022 :  19:29:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A bien relire l'exposé, l'unanimité se confirme.

" le motif des demandeurs est que des commerces ont été, avec l'accord du syndicat, transformés en appartements.. mais sans modif de millièmes.. Or, les propriétaires de ces lots veulent réduire leurs charges , et donc ont besoin de refaire un EDD .. or, ils ont acheté en connaissance de cause, le notaire n'a pu leur cacher les millièmes afférents à leur acquisition, et sur le RC, ils sont restés commerces."

Des locaux 'commerces' ont été transformés en logements, vendus comme 'commerces (!!!) leurs nouveaux propriétaires souhaitant modifier les tantièmes charges, selon eux trop élevés pour des appartements.

Trop tard : il faut maintenant un vote unanime, c'est à dire 100% des voix du syndicat.
Sans dérogation.

ainohi
Contributeur vétéran

2046 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 10 juin 2022 :  22:51:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par alain

le syndicat a confié au géomètre un recalcul de millièmes, tenant compte de la transformation en appartements, reste au syndicat à le valider, MAIS avec quelle majorité.. unanimité comme je l'ai vu souvent écrit , ou passerelle au 26 ou 25??
Quels millièmes ?

Les quotes-parts de parties communes (EDD) sont intangibles.

Les quotes-parts de charges (règlement de copropriété) entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun peuvent être modifiées sur décision prise à la majorité de l'article 25, éventuellement 25-1, si cette modification est rendue nécessaire par le changement de l'usage des lots en question.

Les quotes-parts des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ne peuvent être décidées que par décision prise à l'unanimité des copropriétaires. Il n'existe pas de passerelle unanimité => artile 26.

Édité par - ainohi le 10 juin 2022 22:55:28

MasterGone
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 11 juin 2022 :  17:07:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Très bien résumé par ainohi :)
 
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