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Louis038
Nouveau Membre

France
11 message(s)
Statut: Louis038 est déconnecté

PostĂ© - 20 avr. 2022 :  20:59:39  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

j'aimerai savoir comment doit ce dérouler l'AG lors d'un changement de syndic,
L'idée est de passer d'un syndic pro en syndic bénévole (4 appartements à gérer)

J'ai bien compris que dans un 1er temps il fallait le mettre Ă  l'ordre du jour de l'AG

Mais mes interrogations sont plus sur comment doit ce dérouler l'AG le jour J
A la lecture de la résolution du changement de syndic, es ce que l'ancien syndic arrête l'AG ?
Si nous allons au bout, es ce que nous devons refaire une nouvelle AG (pour réévaluer le nouveau budget, et oui car il n'y aura plus de frais de gestion)

Si vous avez des infos et conseils je suis preneur
Louis

yapasdequoi
Contributeur débutant

France
69 message(s)
Statut: yapasdequoi est déconnecté

 1 PostĂ© - 20 avr. 2022 :  21:40:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,
Les contrats du syndic sortant et du syndic bénévole doivent être joints à la convocation, et la résolution doit figurer à l'ordre du jour.
Il faut voter Ă  l'article 25 d'abord, puis Ă©ventuellement au 25-1.

Si vous prévoyez de changer de syndic, il faut élire un président de séance à poigne et un secrétaire qui ne soit pas le syndic actuel.
Evitez aussi de tenir l'AG dans une salle du syndic qui peut vous mettre dehors en effet si son contrat cesse.


nefer
Modérateur

14276 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 20 avr. 2022 :  22:02:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
pour information:
en cas d'élection d'un nouveau syndic, le mandat de celui ci ne prend effet qu'un jour franc après l'AG

https://www.legifrance.gouv.fr/loda.../2022-04-20/

"L'assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée."

GĂ©dehem
Pilier de forums

15613 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 20 avr. 2022 :  23:13:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Mais mes interrogations sont plus sur comment doit ce dérouler l'AG le jour J
A la lecture de la résolution du changement de syndic, es ce que l'ancien syndic arrête l'AG ?"


Il faut revenir au déroulement "normal" de toute AG : c'est le président de séance qui "préside", qui dirige l'AG.
C'est lui qui ouvre le débat au fut et à mesure sur les questions inscrites à l'ODJ, qui donne la parole, la reprend, fait voter, controle l'expression des voix avec les scrutateurs, promulgue le résultat, et passe à la question suivante.
Le syndic ? Il est secrétaire de séance, sauf si un candidat se présente et est élu. Auquel cas il est dans son coin pour rendre de de son mandat et conseiller le bureau de l'AG si besoin.
Il n'a donc aucun pouvoir pour "fermer" l'AG; Il veut partir ? qu'il parte !! ....., du moment que le pdt de séance tient les rênes et trouve un nouveau secrétaire..
Toutefois, attention : le pdt de séance doit conserver la feuille de présence jusqu'à la fin de la réunion et ne surtout pas la laisser au syndic 'en partance" ...

Autrement dit, que l'on change de syndic ou non, tout passe par une bonne organisation de l'AG, qu'il faut préparer, avec un candidat pdt qui sait comment mener une AG d'une copropriété, et au moins 2 scrutateurs chargés d'enregistrer les voix lors des votes.

NB : le candidat syndic non pro n'aura pas de fonction dans le bureau de l'AG.
De plus, cette formule n'est pas viable sur le long terme. Il faut rapidement envisager la forme "syndicat coopératif", peu importe que le CScoop ne soit composé que de 3 ou 4 membres.

Une petite fiche, qui date un peu mais qui peut encore servir :

Assemblée générale

Petit pense-bĂŞte pour changer de syndic,
ou pour décider en présence de propositions multiples (travaux)


Lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ordre du jour (ODJ), c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date de cette assemblée générale (AG), sur le fondement des articles 17 de la loi de 1965 et 46 du décret de 1967 (L.art.17, D.art.46).

Il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement" à proprement parler, le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" du syndic sortant, pour un nouveau mandat.
Que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la question inscrite : "Désignation du syndic".

C'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en premier
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.

IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissances sur l’AG d'un syndicat (formalisme, règles de majorité, etc).
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic, le sortant ne devant avoir aucune fonction dans l’assemblée.
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.

Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes, servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance (type tableau Excel avec x colonnes).
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (feuille d’émargement : on prend le temps qu'il faut) ou on la complète s'il manque des informations à celle préparée à l'avance. (Un "bon" conseil syndical (CS) connaît la plupart des noms des copropriétaires, à commencer par ceux résidant sur place, les tantièmes par lot étant précisés dans le règlement de copropriété).

Ensuite, une fois élu, le président de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargements et mandats contrôlés par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable à la validité de l’assemblée, ainsi que les mandats qui lui sont annexés.

Ceci fait, le président ouvre la séance et passe à l'ODJ.


La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Chacun sait qu'il ne faut JAMAIS le donner afin de préserver les intérêts du syndicat.
Le quitus étant un acte juridique de décharge de responsabilité du mandataire, il n'est pas appréciation de la gestion de celui-ci.

Ensuite vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses, la cohérence dans le déroulement de l’AG fait que cette question doit s'imposer avant toute autre, au président de séance d'être ferme là dessus.

Pour l'élection du syndic, le président demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)

L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plus de 2 candidats, ce qui est à éviter).

Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du président de séance, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.

Chacun comprend que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés.... donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.

ATTENTION :
En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.

C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidatures multiples. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.

Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Si la volonté majoritaire semble être pour le changement, c'est par le nouveau candidat que commencera le scrutin.
Attention : s'il n'est pas élu (maj.art.25 ou art.24 si passerelle 25.1 obtenue), il faut alors impérativement désigner le sortant, faute de quoi le syndicat se retrouvera dépourvu de syndic.

Les scrutateurs enregistrent l'expression des voix sur leurs feuilles de vote, donnent le résultat au président (qui peut/doit contrôler en tenant son propre décompte), lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera Ă©lu Ă  la maj.art.25.

On fait un tour dans le couloir, on donne le résultat aux candidats et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.

Eventuellement, mais cela est vivement conseillé, le secrétaire de séance démissionne, le président proposant la candidature du syndic élu à la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus (qu’il ne faut pas donner), élection syndic), pour lesquelles le secrétaire sortant aura rédigé au moins un brouillon, c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à sa notification à ceux concernés..


NB : Le mandat du syndic doit être donné pour une période dont il faut fixer la limite : date échéance précise. Il faut exclure les mandats de 3 ans.
La date échéance doit être déterminée, rapportée dans le PV de l’AG. Il faut proscrire la mention « ..jusqu’à l’assemblée appelée à approuver les comptes.

Pour la sécurité du syndicat, le mandat d’un an doit être de 14 ou 15 mois, personne ne maîtrisant les choses 12 mois à l’avance.
Exemple : « Le syndic X est désigné pour un mandat qui prend effet ce jour 10 mars 2016 (date AG) pour se terminer au plus tard le 31 mai 2017. »




Édité par - Gédehem le 20 avr. 2022 23:21:34

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
956 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 21 avr. 2022 :  00:21:07  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par yapasdequoi

Bonjour,
Les contrats du syndic sortant et du syndic bénévole doivent être joints à la convocation, et la résolution doit figurer à l'ordre du jour.
Il faut voter Ă  l'article 25 d'abord, puis Ă©ventuellement au 25-1.

Si vous prévoyez de changer de syndic, il faut élire un président de séance à poigne et un secrétaire qui ne soit pas le syndic actuel.
Evitez aussi de tenir l'AG dans une salle du syndic qui peut vous mettre dehors en effet si son contrat cesse.


C’est faux, si le premier candidat atteint la majorité de l’article 25, la résolution est adoptée et le syndic est élu.

C’est faux également, vous pouvez parfaitement désigner le syndic actuel comme secrétaire car il ne fait que retranscrire dans le PV ce que le président lui ordonne.

C’est encore faux, aucun syndic ne pourra vous mettre dehors car son contrat ne cesse pas même s’il n’est pas réélu car le début du nouveau contrat intervient au plus tôt 1 jour franc après la tenue de l’AG.

Signature de CopropriĂ©taire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

JB22
Pilier de forums

4386 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 21 avr. 2022 :  00:52:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
" Evitez aussi de tenir l'AG dans une salle du syndic qui peut vous mettre dehors en effet si son contrat cesse."
Cela se produisait quand le contrat de syndic cessait immédiatement des sa non élection mais actuellement, comme il a été dit, " son contrat ne cesse pas même s’il n’est pas réélu car le début du nouveau contrat intervient au plus tôt 1 jour franc après la tenue de l’AG."

De Gedehem
"Il faut rapidement envisager la forme "syndicat coopératif", peu importe que le CScoop ne soit composé que de 3 ou 4 membres."
Il faut que cela soit prévu à l' ordre du jour s=d' une A.G.
Pour la tenue des A.G. suivre les conseils de Gedehem.


GĂ©dehem
Pilier de forums

15613 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 21 avr. 2022 :  10:17:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Concernant le syndic, il faudrait perdre cette fâcheuse (mauvaise) habitude de parler systématiquement de son "contrat", ce qui ne tient pas la route juridiquement : le syndic n'agit pas dans le cadre d'un 'contrat', n'est pas contractuel. (même si cela serait peut être plus simple .?...).
C'est un "mandataire social", dont la mission est fixée par la loi.
Pas par un contrat, lequel n'est qu'un accessoire du mandat social fixant ses rémunérations.
Il faut parler uniquement de son mandat, de sa durée, de ses dates échéances.

Sur l'adoption de la forme "syndicat coopératif", elle se décide effectivement en AG sur une question inscrite à l'ODJ.
D'où la nécessité d'y réfléchir avant son adoption, approche nécessaire lorsque le syndicat souhaite se gérer lui même, par ses membres. L'intermède "syndic non pro" devra être court, au plus 1 année.
L'idéal serait d'anticiper l'affaire, sachant que le syndic en place sera en fin de mandat dans l'année qui vient, dans les mois qui suivent. Avec l'inscription de la question à l'ODJ de l'AG appelée à désigner le syndic.

rambouillet
Pilier de forums

17734 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 21 avr. 2022 :  10:40:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
gedehem vous faites une fixation sur ce "contrat" mais cela ne tient pas la route, puisque les textes parlent bien de contrat et de mandat, voire de "contrat de mandat du syndic " (art 29 du décret).

Que cela vous "interpelle" je l'entends, mais dans ce cas écrivez à votre député ou au ministre pour qu'ils modifient les termes, mais en attendant ces termes existent .....

vous en profiterez pour faire éclaircir ce fameux jour franc après l'AG, car suivant la loi, le décret et les conditions de changement de syndic, ce jour franc existe ou pas .....

Là où je vous rejoins c'est que ceux qui écrivent ces textes, à force de faire des amendements, créent des imperfections et/ou des approximations qui génèrent un envahissement des tribunaux et aux juges de se "dépêtrer"

pour le reste : passage en syndicat coopératif je vous rejoins .....

Édité par - rambouillet le 21 avr. 2022 10:41:19

ainohi
Contributeur vétéran

2084 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 21 avr. 2022 :  11:58:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Concernant le syndic, il faudrait perdre cette fâcheuse (mauvaise) habitude de parler systématiquement de son "contrat", ce qui ne tient pas la route juridiquement : le syndic n'agit pas dans le cadre d'un 'contrat', n'est pas contractuel. (même si cela serait peut être plus simple .?...).
C'est un "mandataire social", dont la mission est fixée par la loi.
Pas par un contrat, lequel n'est qu'un accessoire du mandat social fixant ses rémunérations.
Il faut parler uniquement de son mandat, de sa durée, de ses dates échéances.
Le mandat de syndic résultant d'un échange de volontés - les copropriétaires choisissent le syndic qu'ils veulent et le syndic accepte ou non le mandat qui lui est donné - est, par nature, un contrat.

Le fait que ce contrat soit encadré par la loi ne lui retire pas son caractère de contrat.

L'annexe du décret du 17 mars 1967, qui est d'ordre public, fait explicitement référence à l'article 1984 du code civil. Cela empêche les tribunaux de juger le contraire. Si la cour de cassation a jugé, à la lecture du code de commerce, que le mandat social des dirigeants de sociétés commerciales n'était pas visé par les dispositions du code civil, elle ne peut en faire de même en ce qui concerne le mandat de syndic. Les tribunaux, y compris la cour de cassation, sont tenus par les textes.

De toute façon ces considérations sont hors sujet.

Édité par - ainohi le 21 avr. 2022 12:01:26

GĂ©dehem
Pilier de forums

15613 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 21 avr. 2022 :  12:51:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il faudra expliquer au juge, alors dans l'erreur Ă  vous suivre, qu'en cas de fusion-absorbtion le Code du commerce s'applique bien au syndic, puisque le syndicat est un "client" dont le 'contrat' est transmissible.

Il devrait bien rire !

La relation du syndicat avec son représentant légal n'est pas 'commerciale'.



coproleclos
Nouveau Membre

France
49 message(s)
Statut: coproleclos est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 21 avr. 2022 :  16:38:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

En cas de fusion absorption de cabinets de syndics, le contrat liant le syndic au syndicat ne se transmet pas.
La législation n'est pas le code de commerce mais la loi de 1965 et son décret de 1967 sur les copropriétés.
Le syndic a l'interdiction de se faire substituer selon l'article 18 de la loi et c'est l'AG qui décide d'élire le nouveau syndic.

Voici des liens concernant ces cas :
https://www.legifrance.gouv.fr/juri...Suggest=true
https://monimmeuble.com/actualite/m...lee-generale
https://www.coproconseils.fr/change...est-rachete/
https://www.bjavocat.com/2021/10/25...veau-syndic/
Il ne s'agit pas de liens de pub mais d'acteurs de la copropriété en libre accès sans inscription ni paiement quelconque.

Quand au syndicat coopératif il faut être certain d'être entouré par une équipe sérieuse et motivée afin de ne pas se retrouver seul au bout de qq mois ou qq années, et devoir repartir avec un syndic pro...

Je vous en souhaite bonne lecture.

Louis038
Nouveau Membre

France
11 message(s)
Statut: Louis038 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 21 avr. 2022 :  18:40:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci Ă  tous de vos retour

GĂ©dehem
Pilier de forums

15613 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 21 avr. 2022 :  19:13:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Quand au syndicat coopératif il faut être certain d'être entouré par une équipe sérieuse et motivée afin de ne pas se retrouver seul au bout de qq mois ou qq années, et devoir repartir avec un syndic pro...

Et qu'est donc le syndic non pro qu'un solitaire ??
D'où la situation non viable, 'insécure' dans la durée, sur le long terme.
Si le syndicat veut se gérer lui même, par les copropriétaires, cela passe par le forme syndicat coopératif, donc par la constitution d'une équipe pour 'travailler' ensemble.
Equipe composée de 3 ou 4 personnes, cela suffit.

Édité par - Gédehem le 21 avr. 2022 19:18:47

ainohi
Contributeur vétéran

2084 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 21 avr. 2022 :  19:58:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Il faudra expliquer au juge, alors dans l'erreur Ă  vous suivre, qu'en cas de fusion-absorbtion le Code du commerce s'applique bien au syndic, puisque le syndicat est un "client" dont le 'contrat' est transmissible.

Il devrait bien rire !

La relation du syndicat avec son représentant légal n'est pas 'commerciale'.

Vous mélangez tout. Je n'ai pas dit que les juges étaient dans l'erreur. Ce qu'on entend par mandat social est le mandat des dirigeants des entreprises commerciales. Rien à voir avec un mandat de syndic de copropriété qu'aucun juge n'a jamais qualifié de "mandat social".

JPM
Modérateur

8555 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 21 avr. 2022 :  22:53:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Ainohi :
citation:
Vous mélangez tout. Je n'ai pas dit que les juges étaient dans l'erreur. Ce qu'on entend par mandat social est le mandat des dirigeants des entreprises commerciales. Rien à voir avec un mandat de syndic de copropriété qu'aucun juge n'a jamais qualifié de "mandat social".

Le mandat social est celui du représentant légal d'une personne morale, qu'elle soit civile ou commerciale.

Dans tous les cas le représentant légal tient sa qualité de sa désignation par une décision de l'assemblée générale.

Dans tous les cas ses fonctions sont déterminées par la loi et non par un contrat. Cela est la différence du mandat social et du mandat du Code civil. Dans ce dernier la mission est déterminée par le mandant et précisée dans le contrat de mandat.

C'est à propos d'un mandataire commercial que la Cour de cassation vient de juger que le mandat social n'est pas celui du Code civil. La solution sera identique à propos d'un syndic de copropriété.

Le législateur passe son temps à réformer puis à corriger les réformes mal fichues. A propos de la copropriété l'administration met périodiquement en concurrence des sessions de recherche pour désigner un groupement qui va proposer des réformes. Tout cela a un coût relativement élevé. A la belle époque les travaux de la Commission de la copropriété étaient gratuits.

Attention je ne prétends pas que les membres actuels sont rémunérés car je n'en sait rien.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

GĂ©dehem
Pilier de forums

15613 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 22 avr. 2022 :  00:00:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
On peut également relever que le contrat des rémunérations, élément accessoire du mandat, ne résulte en rien de la volonté des parties : les clauses en sont imposées.
Ce n'est pas un contrat consensuel.

De plus, ce contrat produit des effets en dehors des parties (syndic/syndicat).
L'exemple type étant l'état daté, dont la rémunération incombe au copropriétaire vendeur pour cette prestation privative, alors qu'il n'est pas partie au contrat.
Ni au mandat ......


 
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