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fabien_95
Contributeur actif

394 message(s)
Statut: fabien_95 est déconnecté

Posté - 04 avr. 2022 :  04:39:04  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Dans un petit immeuble sans gardien et sans ascenseur les charges sont en montée hors contrôle, bien au-dessus de la moyenne du quartier (Paris 6e).
Cette année on a déjà voté 70000€ de travaux pour un simple ravalement façade. On a également voté pour un piochage à 100%, ce qui entrainera sans doute (parole de l’architecte) des travaux importants aux poutres porteuses en bois (il n’y a pas de fissures ni de dégradation structurelle avérée) que l’architecte a chiffré « autour de 50000€ ».
De plus, le syndic et le conseil syndical proposent avec insistance des travaux complémentaires (20000€) sur un mur pignon parce que « dans environ 5 ans » l’immeuble voisin « pourrait » nous demander de le rénover. Il n’y a aucune dégradation particulière, c’est des travaux en prévision de dégradations futures !
Enfin, des travaux sur chaudière autour de 15000€
TOTAL ESTIME : 155000€ en en seul an pour un petite copropriété de 20 appartements de 20-30 m2 chacun! On travaille pour entretenir les entreprises et, come le soupçonne quelque copropriétaire, pour enrichir d’autres copropriétaires et le syndic qui proposent et votent des travaux à répétition comme si la copropriété était une banque sans limite de dépense !
Est-ce qu’il y a n’importe quel moyen légal pour stopper ces appels de fonds hors contrôle, et pour vérifier que ces montants élevés ne soient pas volés par certains copropriétaires ?
Merci

rambouillet
Pilier de forums

17565 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

 1 Posté - 04 avr. 2022 :  08:39:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le seul moyen est de ne pas voter les travaux ..... mais encore faut-il que ce soit la majorité qui le décide.

J'ai surtout l'impression que votre "gros" propriétaire cherche à vous "écoeurer" pour que les lots soient mis en vente et qu'il puisse les récupérer pour posséder tout l'immeuble.

Suivant votre message précédent, n'y a t il pas moyen de démontrer que les sociétés écrans constituées sont là pour détourner l'article 22 concernant la réduction des voix d'un copro majoritaire ?....


Copropriétaire33
Contributeur senior

France
748 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 04 avr. 2022 :  08:47:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Si le délai des 2 mois après le réception d’une PV est purgé, les résolutions sont définitives, et vous devez impérativement payer les appels de fonds

Signature de Copropriétaire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

fabien_95
Contributeur actif

394 message(s)
Statut: fabien_95 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 04 avr. 2022 :  14:33:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet
J'ai surtout l'impression que votre "gros" propriétaire cherche à vous "écoeurer" pour que les lots soient mis en vente et qu'il puisse les récupérer pour posséder tout l'immeuble.

EXACTEMENT, mais il s'agit de deux immeubles différents, le "gros propriétaire" concerne la chambre de bonne où je vis.
Dans cet immeuble il s'agit d'une clique de copropriétaires qui proposent des travaux à répetition. Je soupçonne que une grande partie des fond soient encaissés par cette bande de copropriétaires, mais comment le prouver?
Il n'y a pas une limite au montants que ces messieurs peuvent voter?

Édité par - fabien_95 le 04 avr. 2022 14:58:04

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
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Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 04 avr. 2022 :  15:23:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Si vous n'êtes pas au CS, attendez l'approbation des comptes du SDC, le syndic est obligé de vous laisser consulter les documents financiers.

S'il refuse, l'approbation des comptes, et également le budget previsionnel, sont annulables.

Signature de Copropriétaire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 04 avr. 2022 :  15:30:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Copropriétaire33


Si vous n'êtes pas au CS, attendez l'approbation des comptes du SDC, le syndic est obligé de vous laisser consulter les documents financiers.

S'il refuse, l'approbation des comptes, et également le budget previsionnel, sont annulables.



il ne s'agit pas de controler l'approbation des comptes....mais les comptes de l'exercice mis au vote à l'AG

fabien_95
Contributeur actif

394 message(s)
Statut: fabien_95 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 04 avr. 2022 :  15:31:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Copropriétaire33


Si vous n'êtes pas au CS, attendez l'approbation des comptes du SDC, le syndic est obligé de vous laisser consulter les documents financiers.

S'il refuse, l'approbation des comptes, et également le budget previsionnel, sont annulables.



Merci, l'approbation des comptes c'est le bilan annuel à l'ODJ de l'AG?
Les documents financiers c'est seulement les factures et quoi d'autre?

nefer
Modérateur

14095 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 04 avr. 2022 :  15:32:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Je soupçonne que une grande partie des fond soient encaissés par cette bande de copropriétaires, mais comment le prouver?"

vous pouvez faire une recherche sur societe.com ou infogreffe avec le nom d'un copropriétaire que vous soupconnez ...pour vérifier s'il a une entreprise

quand les devis sont joints à la convocation, vous pouvez aussi regarder qui est gérant sur societe.com

fabien_95
Contributeur actif

394 message(s)
Statut: fabien_95 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 05 avr. 2022 :  00:50:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci. Je pensais à vérifier si tous les copropriétaires paient et/ou s'il sont "remboursés" par des sujets tiers. Mais il faudrait l'accès à leurs comptes...

nefer
Modérateur

14095 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 05 avr. 2022 :  09:33:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
fabien 95: il serait temps de vous former au fonctionnement des copropriétés

vous pouvez contacter une association de copropriétaires...

si vous n'êtes pas membre du CS? vous ne pouvez controler les comptes que selon les modalités inscrites dans la convocation , le PV de l'AG.

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
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Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 05 avr. 2022 :  09:48:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

fabien 95: il serait temps de vous former au fonctionnement des copropriétés

vous pouvez contacter une association de copropriétaires...

si vous n'êtes pas membre du CS? vous ne pouvez controler les comptes que selon les modalités inscrites dans la convocation , le PV de l'AG.


Il ne s’agit pas de contrôler les comptes après avoir lu les modalités inscrites dans le PV de l’AG, mais de les contrôler dans l’intervalle de temps entre la convocation et le jour J.

Signature de Copropriétaire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
748 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 05 avr. 2022 :  09:52:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9.

Lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais.

Les copropriétaires peuvent se faire assister par un membre du conseil syndical

https://www.legifrance.gouv.fr/loda.../2018-07-25/

Signature de Copropriétaire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

fabien_95
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 05 avr. 2022 :  10:00:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci, je suis membre du CS. Peux-je donc demander les justificatifs avant la convocation, à tout moment?

nefer
Modérateur

14095 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 05 avr. 2022 :  12:36:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par fabien_95

Merci, je suis membre du CS. Peux-je donc demander les justificatifs avant la convocation, à tout moment?


que voulez vous ?

demander une copie des factures ?

effectuer ce contrôle dans les locaaux du syndic ?

quelqu'un au CS est il déjà désigné pour faire ce contrôle?

vous pouvez aussi demander le GL en PDF

fabien_95
Contributeur actif

394 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 05 avr. 2022 :  12:44:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Par exemple une copie des factures et le relevé du compte bancaire de l'immeuble, pour vérifier les paiements des copropriétaires.
Personne au CSn'est désigné
C'est quoi le GL?

ainohi
Contributeur vétéran

2038 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 05 avr. 2022 :  13:56:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Le conseil syndical a un droit d'accès à tous les documents de gestion. Mais c'est un droit collégial. Un membre du conseil syndical n'a pas droit à un tel accès personnellement. Le règlement du fonctionnement du conseil syndical devrait préciser les modalités du conseil syndical aux documents de gestion.

fabien_95
Contributeur actif

394 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 05 avr. 2022 :  14:22:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ainohi

Bonjour,

Le conseil syndical a un droit d'accès à tous les documents de gestion. Mais c'est un droit collégial. Un membre du conseil syndical n'a pas droit à un tel accès personnellement. Le règlement du fonctionnement du conseil syndical devrait préciser les modalités du conseil syndical aux documents de gestion.

A ma connaissance il n'y a aucun règlement du CS. Une demande collègiale serait impossible

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 05 avr. 2022 :  14:27:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
GL = grand livre

Sunbird
Pilier de forums

4510 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 05 avr. 2022 :  16:24:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Petite précision.

Jusqu'en juillet 2020 effectivement la demande devait être faite par un membre habilité (par écrit) par le CS.

citation:
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.


en Juillet 2020 l'article 26 a été modifié et permet à n'importe quel membre du CS d'avoir accès aux documents sans accord écrit du CS.

citation:
Un ou plusieurs membres du conseil syndical peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au septième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965 .


Cette modification ne pourra plus permettre à certains syndics qui refusaient systématiquement l'accès à certains documents au prétexte que la demande ne venait pas de membres habilités.

fabien_95
Contributeur actif

394 message(s)
Statut: fabien_95 est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 05 avr. 2022 :  17:00:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci, c'est un conseil très précieux. les relevés du compte bancaire de l'immeuble est-il accessible?

Édité par - fabien_95 le 05 avr. 2022 17:05:24

nefer
Modérateur

14095 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 05 avr. 2022 :  17:49:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par fabien_95

Merci, c'est un conseil très précieux. les relevés du compte bancaire de l'immeuble est-il accessible?


un membre du CS a accès à tous les documents qui concernent la copropriété

relisez la loi de 65 et le décret de 67

adhérez à une association de copropriétaires...

il faut absolument que vous connaissiez vos droits et le fonctionnement d'une coprorpiété
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