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maxj33
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Statut: maxj33 est déconnecté

PostĂ© - 29 mars 2022 :  14:49:25  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour Ă  tous,

petit message a vous expert j'ai besoin d'avoir la confirmation que je ne me fais pas enfler.

en 2019 nous avons acheté un appartement en RDC sur Bordeaux
celui ci disposait d'une cours de 20m carré.

nous avons réalisé une extension de 7 m carré en grattant dessus en 2019.
accord de la copro OK
accord de la mairie via DP OK

en 2021-2022 je souhaite recalculer les tantiemes afin d’être en règle (je suis devenu le syndic bénévole en 2020)
je fais donc passer un géomètre mais celui ci me créer un nouveau lot et m'indique qu'il faut qu'il soit vendu par le syndic de copropriété.

hors en fouillant un peu (beaucoup), cette cours n'est pas une partie commune a jouissance exclusive mais bien une cours private faisant partie du lot que l'on a acheté.
cependant il n'y a pas de droit de batir donc le géometre a répondu ca a notre notaire:

«
Chère Maître,

Concernant le dossier de Monsieur XXXX, rue XX XX, il apparaît effectivement que la cour est bien un élément privatif du lot 1.

Toutefois, dans la désignation de ce lot 1, nous ne voyons pas de droit de bâtir particulier attaché à ce lot.

Or, les droits de bâtir résiduels, de surélever, et d’affouiller, sont, a priori, attachés aux parties communes générales de l’immeuble, dans le silence des titres, ce qui est le cas ici.

Il nous semble donc logique d’avoir créé un nouveau lot 9, pour ces droits de bâtir un « coin bureau », qui sera cédé (ou vendu) par le Syndicat des Copropriétaires au propriétaire du lot 1, pour régularisation de l’état des lieux.
»


qu'en pensez vous ?? n'est ce pas abbérant d'avoir a racheter quelque chose qui fait déjà partie de l'acte notarié ? certe cela a été transformé en habitation mais quel prix négocier ??? d'autant plus que le prix semble devoir se partager entre tous les propriétaires concernées par la partie communes hors je suis le seul a accéder a cette cours private !! je paye donc une somme au syndic qui au final me reverse tout ?? on marche sur la tête.
je suis perdu et en tant que proprio\syndic bénévole je souhaite être en règle.

merci pour votre aide.
max

Édité par - maxj33 le 29 mars 2022 20:07:14


GĂ©dehem
Pilier de forums

15323 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

 1 PostĂ© - 29 mars 2022 :  21:06:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Sur le principe, il me semble y avoir confusion.
Le droit à construire appartient au syndicat, comme le rappelle le géomètre.
Syndicat qui peut céder (€€) tout ou partie de ce droit, dans le cas présent pour agrandissement d'un lot privatif.

On est donc ici dans la modification d'un lot de copropriété. Sauf qu'ici il y a modification substantielle du fait de la construction.
Pour faire simple, en exemple : on passe d'un local de 5 pièces sur 90 m² à un local de 6 pièces sur 97 m² + 13 m² de cour/terrasse..
D'où la nécessité de faire disparaitre l'ancien lot n° X tel que décrit dans l'EDD/RDC, et la création d'un nouveau lot portant le n° Y avec un nouveau descriptif pour l'EED/RDC, à publier (notaire)

En résumé, la création d'un nouveau lot par disparition de l'ancien est conforme.
S'il s'agit bien de cela, et non de la création d'un nouveau lot pour le seul local construit (vous auriez alors 2 lots .... )

En revanche, la seule 'vente' possible est celle du droit à construire, que détient le syndicat. Ici le géomètre se trompe (ou n'a pas bien écrit ce dont il s'agit). Il n'y a pas vente d'un lot, mais bien du 'droit à construire'.
Cependant, vous indiquez que l'AG du syndicat (?) aurait accepté votre projet de construction (point à préciser).
Dans la mesure où cette autorisation de construire n'est assortie d'aucune condition par le syndicat (voir résolution AG), ici de la cession contre finance (chiffrage) du droit à construire 'propriété' du syndicat, l'affaire est entendue.
Il n'y a plus rien Ă  vendre, Ă  acheter.

Il ne reste que la création d'un nouveau lot du fait de l'agrandissement par construction, entrainant disparition de l'ancien lot.


Édité par - Gédehem le 29 mars 2022 21:17:09

nefer
Modérateur

14093 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 29 mars 2022 :  21:14:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
quand vous Ă©crivez:
"je fais donc passer un géomètre mais celui ci me créer un nouveau lot et m'indique qu'il faut qu'il soit vendu par le syndic de copropriété"
il y a erreur: le syndic ne vend rien!


"je paye donc une somme au syndic" : vous ne payez rien au syndic
tous les réglements, quels qu'ils soient, sont établis au nom du syndicat des copropriétaires


si vous confondez syndicat et syndic..les copropriétaires ont du souci à se faire!

maxj33
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Statut: maxj33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 30 mars 2022 :  11:00:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

quand vous Ă©crivez:
"je fais donc passer un géomètre mais celui ci me créer un nouveau lot et m'indique qu'il faut qu'il soit vendu par le syndic de copropriété"
il y a erreur: le syndic ne vend rien!


"je paye donc une somme au syndic" : vous ne payez rien au syndic
tous les réglements, quels qu'ils soient, sont établis au nom du syndicat des copropriétaires


si vous confondez syndicat et syndic..les copropriétaires ont du souci à se faire!



je peux comprendre qu'il y ai un gouffre en terme de responsabilité\roles entre un syndic bénévole et le syndicat de copropriété dans une grande copropriété mais nous sommes 3 propriétaires ici donc de mon point de vue la frontière entre les deux est très fine. Je me trompe peut être gravement en pensant ainsi, l'avenir nous le dira, a ce jour je m'en sors pas si mal!

maxj33
Nouveau Membre

11 message(s)
Statut: maxj33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 30 mars 2022 :  11:11:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Sur le principe, il me semble y avoir confusion.
Le droit à construire appartient au syndicat, comme le rappelle le géomètre.
Syndicat qui peut céder (€€) tout ou partie de ce droit, dans le cas présent pour agrandissement d'un lot privatif.

On est donc ici dans la modification d'un lot de copropriété. Sauf qu'ici il y a modification substantielle du fait de la construction.
Pour faire simple, en exemple : on passe d'un local de 5 pièces sur 90 m² à un local de 6 pièces sur 97 m² + 13 m² de cour/terrasse..
D'où la nécessité de faire disparaitre l'ancien lot n° X tel que décrit dans l'EDD/RDC, et la création d'un nouveau lot portant le n° Y avec un nouveau descriptif pour l'EED/RDC, à publier (notaire)

En résumé, la création d'un nouveau lot par disparition de l'ancien est conforme.
S'il s'agit bien de cela, et non de la création d'un nouveau lot pour le seul local construit (vous auriez alors 2 lots .... )

En revanche, la seule 'vente' possible est celle du droit à construire, que détient le syndicat. Ici le géomètre se trompe (ou n'a pas bien écrit ce dont il s'agit). Il n'y a pas vente d'un lot, mais bien du 'droit à construire'.
Cependant, vous indiquez que l'AG du syndicat (?) aurait accepté votre projet de construction (point à préciser).
Dans la mesure où cette autorisation de construire n'est assortie d'aucune condition par le syndicat (voir résolution AG), ici de la cession contre finance (chiffrage) du droit à construire 'propriété' du syndicat, l'affaire est entendue.
Il n'y a plus rien Ă  vendre, Ă  acheter.

Il ne reste que la création d'un nouveau lot du fait de l'agrandissement par construction, entrainant disparition de l'ancien lot.




merci beaucoup pour votre retour
en effet, la notaire souhaitait également voir avec le geometre s'il etait pas préférable de fusionner le lot crée par le geometre au lot existant plutot que d'avoir deux lots!

oui, lors de la 1ere assemblée générale nous avons demandé le feu vert pour la création de ce mur sur notre cours afin de réaliser notre extension, nous avons eu le Go de tous les copropriétaires à la seule condition que ce projet soit également accepté par la mairie ce qui a été le cas via déclaration préalable de travaux.

Il n'y a plus rien Ă  vendre, Ă  acheter.
> pas certain que le notaire accepte cela mais j'entends.

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 30 mars 2022 :  11:35:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ce n'est pas au notaire de décider s'il faut vendre ou acheter quoi que ce soit. D'autant qu'ici il n'y a rien de rien.

Il est évident que le notaire a sourcillé en voyant le travail de ce géomètre, qui s'est fourvoyé.
On est ici dans la très classique modification d'un lot de copropriété, modification liée à des travaux, à un agrandissement. Il n'a pas à inventer des choses, ici un second lot qui n'existe pas pour ce seul agrandissement.
En français courant c'est "idiotie".
Qui lui a passé commande, pour quoi faire ?
Il s'est fourvoyé, il faut lui imposer de revoir sa copie, la mettre dans le bon sens.

Pour en revenir au notaire, il lui appartient de procéder à l'enregistrement de la modification du lot initial. Lot X qui disparait pour laisser la place au lot Y nouveau, avec le bon descriptif. Et donc à la modification correspondante de l'EDD (Etat descriptif de division) du RDC, le lot X supprimé et lot Y nouveau.
Cette opération a un coût : honoraires du notaire, frais d'enregistrement, etc, qui sont à la charge du bénéficiaire de la modification.
Ici Ă  vos frais.

maxj33
Nouveau Membre

11 message(s)
Statut: maxj33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 30 mars 2022 :  18:33:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Ce n'est pas au notaire de décider s'il faut vendre ou acheter quoi que ce soit. D'autant qu'ici il n'y a rien de rien.

Il est évident que le notaire a sourcillé en voyant le travail de ce géomètre, qui s'est fourvoyé.
On est ici dans la très classique modification d'un lot de copropriété, modification liée à des travaux, à un agrandissement. Il n'a pas à inventer des choses, ici un second lot qui n'existe pas pour ce seul agrandissement.
En français courant c'est "idiotie".
Qui lui a passé commande, pour quoi faire ?
Il s'est fourvoyé, il faut lui imposer de revoir sa copie, la mettre dans le bon sens.

Pour en revenir au notaire, il lui appartient de procéder à l'enregistrement de la modification du lot initial. Lot X qui disparait pour laisser la place au lot Y nouveau, avec le bon descriptif. Et donc à la modification correspondante de l'EDD (Etat descriptif de division) du RDC, le lot X supprimé et lot Y nouveau.
Cette opération a un coût : honoraires du notaire, frais d'enregistrement, etc, qui sont à la charge du bénéficiaire de la modification.
Ici Ă  vos frais.


à la base c est un voisin qui m'a demandé si on devait pas recalculer les tantiemes suite a cet agrandissement sur la cours du RDC.
Je lui ai dit que c etait pas idiot et que je m'engageai a court terme a contacter un géometre pour recalculer tout ca en bon et du forme. ce que j'ai fais.

Le géometre a ensuite rendu sa copie en m'indiquant qu'il fallait maintenant racheter au pres de syndicat de copropriété ce lot nouvellement créer, etc ..
Du coup j'ai contacté mon notaire qui a été au départ dans son sens et qui s'est ensuite ravisé en disant qu'il s'agissait finalement d'une cours privative et que seul l'accord de la copro en AG et celui de la mairie suffisait, ce qui etait déjà le cas depuis 2019..

maintenant que le Géomètre a répondu ce que j'ai indiqué tout au début du post, on part finalement sur une vente lol ou comme mentionné plus haut l'achat "d'un droit de batir".

bref, c'est le bordel, je me demande si je devrais pas contacter un autre notaire.


rambouillet
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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 30 mars 2022 :  19:37:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si le lot cour/jardin appartient déjà à ce copro, il n'y a pas lieu de revoir les tantièmes de copropriété. Seules certaines charges, donc leurs tantièmes de charges peut être revues

quelboulot
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 30 mars 2022 :  19:52:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Rambouillet
Pas d'accord avec vous. Entre une cours et une extension du logement sur cette même cours, les tantièmes ne sont pas les mêmes. D'ailleurs maxj33 ne s'oppose pas à de nouveaux tantièmes.

Comme l'écrit Gedehem, le GE s''est royalement planté dans sa prestation et, les autorisations d'urba ayant été respectées et l'avis de l'AG obtenu, il aurait suffit de prévoir une nouvelle répartition des tantièmes du nouveau lot crée par extension du logement sur la cour.

Cela peut se faire avec l'accord des 3 copros et l'affaire est réglée.
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 30 mars 2022 :  22:19:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vis à vis du syndicat tout est bouclé.
Les autorisations tant administratives que syndicales ont été données pour réaliser cet agrandissement de lot par construction sur partie privative, le transfert du droit à bâtir correspondant est donc donné, l'agrandissement du lot initial n'étant soumis à aucune modification de tantièmes.

Il n'existe à priori aucun litige avec le syndicat de 3 membres. Pour autant, 1 des copropriétaires se pose la question des tantièmes, avec raison.
Max n'est pas opposé à voir l'affaire, ce qui laisse la place à un futur vote unanime.

Le seul problème vient de ce géomètre, à coté de la plaque. Ce que le notaire a manifestement constaté également.
Affaire qu'il faut régler avec lui, en exigeant une révision de sa copie pour la création d'un nouveau lot du fait de la disparition de l'ancien.
C'est tout simple.
Il en profitera pour calculer de nouveaux tantièmes.

Sauf qu'il faut se poser la question, sur son travail actuel : en a t-il les compétences ??

En oubliant cette histoire bidon de vente ou d'achat .....

Édité par - Gédehem le 30 mars 2022 22:22:32

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 31 mars 2022 :  09:08:07  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Une question : qui a sollicité un géomètre, pour quel objet ?

maxj33
Nouveau Membre

11 message(s)
Statut: maxj33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 31 mars 2022 :  09:37:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
c est moi, pour recalculer la superficie de mon appartement en vue de recalculer la repartition des tantiemes de la copro suite a mon extension sur la cours.
Et c est sous ce contexte que je lui ai demandé d'intervenir.

mais il s'agit là d'une régularisation, il a peut etre pas saisi que ca avait deja ete accordé par la copro lors d'une AG précédente et comme vous l'indiquez sans condition particuliere. Lui est semble t il naturellement partit sur une vente\cession c est surement ce point à faire éclaircir.

Sunbird
Pilier de forums

4510 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 31 mars 2022 :  10:12:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il faut voir cette construction comme une autorisation qui serait donner à une personne ayant une terrasse de faire une véranda/loggia.

GĂ©dehem
Pilier de forums

15323 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 31 mars 2022 :  14:53:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Commande par Ă©crit ou de vive voix ?
A l'Ă©vidence, il n'a pas compris de quoi il s'agissait, ce qui pose question !
C'est une chose très classique lors de l'extension d'un lot par construction sur partie privative = modification du lot initial.
D'où la suppression de ce lot dans l'EDD/RDC et création d'un nouveau, portant un n° à la suite du dernier lot existant.

Mettons 3 lots dans votre copropriété, 1, 2 et 3, le n°2 modifié est supprimé, création d'un nouveau lot n° 4 avec le nouveau descriptif et les tantièmes correspondant. Le tout étant envoyé au notaire pour publication (en principe c'est souvent le notaire qui rédige la modif à publier).

Affaire très classique, relativement simple.

Il faut reprendre contact avec ce géomètre, lui montrer son erreur ("ce n'est pas ce que j'ai demandé, d'où l'étonnement du notaire") lui repréciser sa mission (nouveau descriptif/calcul tantièmes) sans l'outrepasser ..

maxj33
Nouveau Membre

11 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 31 mars 2022 :  15:31:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ci joint le bout du mail envoyé au géometre pr le devis

"
suite à l'extension de notre appartement en RDC sur une courette privative, nous souhaiterions régulariser les plans de la copro ainsi que les tantiemes.
nous souhaiterions donc un métrage de notre appartement afin d'etre en règle dans le cas d'une future revente par exemple.
"

maxj33
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 01 avr. 2022 :  09:16:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Commande par Ă©crit ou de vive voix ?
A l'Ă©vidence, il n'a pas compris de quoi il s'agissait, ce qui pose question !
C'est une chose très classique lors de l'extension d'un lot par construction sur partie privative = modification du lot initial.
D'où la suppression de ce lot dans l'EDD/RDC et création d'un nouveau, portant un n° à la suite du dernier lot existant.

Mettons 3 lots dans votre copropriété, 1, 2 et 3, le n°2 modifié est supprimé, création d'un nouveau lot n° 4 avec le nouveau descriptif et les tantièmes correspondant. Le tout étant envoyé au notaire pour publication (en principe c'est souvent le notaire qui rédige la modif à publier).

Affaire très classique, relativement simple.

Il faut reprendre contact avec ce géomètre, lui montrer son erreur ("ce n'est pas ce que j'ai demandé, d'où l'étonnement du notaire") lui repréciser sa mission (nouveau descriptif/calcul tantièmes) sans l'outrepasser ..


je vais recontacter ce géometre et je vous tiens au courant!

merci beaucoup déjà pour toutes ces réponses

maxj33
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 04 avr. 2022 :  09:40:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
re tlm
bon j'ai eu le géomètre (sa secrétaire) qui m'indique que c est comme ca que ca passe et qu'il faut leur faire confiance
...

concernant la réunion des lots il s'y oppose:

« Pour faire suite à votre appel téléphonique de ce jour, et concernant le modificatif de l’immeuble cité en objet, il est important de savoir que si les lots réunis sont grevés de charges hypothécaires différentes, le service de la publicité foncière risque de rejeter votre acte.

C’est la raison pour laquelle nous évitons de réunir, dans le cas du présent modificatif, le lot ancien et le lot nouveau. »

Sunbird
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 04 avr. 2022 :  11:50:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Consultez d'autres géomètres.

Le plus simple est d'envoyer un email en décrivant la problématique avec les pièces et ce que vous souhaitez faire, en demandant le cout.

Ensuite vous triez les réponses.

Sinon vous rachetez le droit Ă  construire, ou vous ne faites rien.



maxj33
Nouveau Membre

11 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 04 avr. 2022 :  16:12:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
j'ai déjà payé 1400e de géometre je me vois mal engager encore des frais supplémentaires à moins que ce soit en effet nécessaire.

pour le droit à construire, celui-ci a déjà été accordé lors d'une AG en 2019 sans condition en dehors de l'accord par la mairie de la DP.
pourquoi devrais je le racheter 3 ans plus tard ?

et en effet bonne question, quel serait les désavantages à ne pas aller plus loin ? notaire tt ca ..
j'ai déjà appliqué les nouveaux tantiemes établis par le géomètre. La copro est donc contente ..
soucis lorsque je voudrais revendre mon appart ?

sans quoi je m'arrĂŞte lĂ . ras le bol

Édité par - maxj33 le 04 avr. 2022 16:18:08

Sunbird
Pilier de forums

4510 message(s)
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 04 avr. 2022 :  18:44:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vous avez voulu trop bien faire.

Il ne fallait pas appliquer cette nouvelle grille avant de la faire voter en AG.
Si le droit à construire vous a été donné lors de l'AG de 2019 je ne comprends pas le problème. La résolution de 2019 est définitive.

Voir avec votre assurance si vous pouvez avoir une assistance juridique pour qu'elle prenne le relais avec votre géomètre.

Pour le géomètre, sachant que vous êtes un particulier sa prestation est soumise au code de la consommation vous pouvez contacter le médiateur qui doit apparaitre dans les CGV qu'il vous a remises.


maxj33
Nouveau Membre

11 message(s)
Statut: maxj33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 07 avr. 2022 :  10:46:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
les nouveaux tantiemes ont été appliqué car j'avais fais validé le document du géometre par le syndicat des coprorpiétaires!

sauf que :) juste après je recevais (enfin) par mail la confirmation du notaire qui m'indiquait que la cours etait bien privative je cite:

"Concernant votre dossier et la construction réalisée sur la cour, il apparait, conformément à ce que vous a dit Mme XXXX que la cour constitue une partie privative à votre profit et non pas une partie commune à usage privatif.

Je vous prie de m’excuser pour l’information que je vous avais alors donnée, mais il est en effet rare de voir une cour en partie privative.
L’avantage que cela procure est qu’il n’est dès lors pas besoin de régulariser une vente à votre profit, cette cour vous appartenant.
Les conditions nécessaires à la régularité de votre agrandissement sont : autorisation de la copropriété et autorisation de la mairie.
Toutefois, un modificatif d’état descriptif de division et règlement de copropriété pourrait s’avérer nécessaire afin de modifier les tantièmes attachés à votre lot.
"

sauf que !! et oui c est tj pas fini
une fois cette information recu j'ai rappelé le geometre en lui disant de revoir sa copie.
ce qu'il n'a jamais fait au final car pr lui je recite:

"Or, les droits de bâtir résiduels, de surélever, et d’affouiller, sont, a priori, attachés aux parties communes générales de l’immeuble, dans le silence des titres, ce qui est le cas ici.
"

max
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