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Pascal78000
Contributeur débutant
France
53 message(s)
Statut:
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21
 Posté - 03 août 2026 : 08:52:38
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Pour avis des experts, voici ce que Google AI a sorti comme suggestion de conclusions :
### I. RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Le demandeur est propriétaire du lot n°[Numéro de lot] au sein de la copropriété située [Adresse de l'immeuble].
Par une délibération de l'assemblée générale en date de **1999**, les copropriétaires ont voté la modification du règlement de copropriété afin de qualifier une véranda, accessible directement par le hall d'entrée commun et donnant sur le jardin, de « partie commune spéciale ».
Cette modification contractuelle a exclu de manière ciblée et individualisée le demandeur du groupe des bénéficiaires de cette partie commune spéciale, alors même que **tous les autres copropriétaires de l'immeuble** en détiennent l'usage et la propriété indivise.
Le règlement de copropriété a été mis à jour par acte notarié et publié au Fichier des d'immeubles. Cependant, cette clause s'avère manifestement illégale au regard des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965.
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### II. DISCUSSION JURIDIQUE
#### A. Sur l'imprescriptibilité de l'action en nullité d'une clause réputée non écrite
Le syndicat des copropriétaires ne saurait arguer du fait que la décision d'assemblée générale remonte à 1999 pour opposer une quelconque prescription.
* **Article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :** Cet article d'ordre public dispose que : *« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et à celles des règlements pris pour leur application sont réputées non écrites. »*
* **Jurisprudence constante :** La Cour de cassation rappelle de manière constante que l'action visant à faire déclarer réputée non écrite une clause du règlement de copropriété n'est soumise à aucun délai de prescription.
* *Jurisprudence clé :* **Cour de cassation, 3e Chambre civile, 12 novembre 2020 (n° 19-22.113)** : L’action tendant à voir réputer non écrite une clause de répartition des charges ou de propriété disproportionnée peut être intentée à tout moment par tout copropriétaire, sans que puisse lui être opposée la prescription de l'article 42.
#### B. Sur la violation des critères légaux de la partie commune spéciale
La création de cette partie commune spéciale « véranda » contrevient directement aux définitions légales fondamentales de la copropriété.
* **Articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 :** Les parties communes spéciales sont celles qui sont affectées à l'usage et à l'utilité de *plusieurs* copropriétaires. La notion de spécialité est intrinsèquement liée à un critère d'**utilité objective et matérielle** par rapport à la configuration des lots.
* **L'absence d'utilité objective exclusive :** En l'espèce, la véranda est accessible directement depuis le hall d'entrée général de l'immeuble. Elle ne présente aucune spécificité technique ou géographique qui justifierait l'exclusion du seul lot du demandeur. Dès lors que l'élément est utile à l'ensemble du bâtiment ou accessible par une partie commune générale, la clause d'exclusion revêt un caractère purement arbitraire.
* *Jurisprudence clé :* **Cour de cassation, 3e Chambre civile, 1er juin 2022 (n° 21-11.836)** : Une clause ne peut valablement créer une partie commune spéciale ou sectoriser des charges que si l'élément présente une utilité structurelle ou géographique exclusive pour les lots concernés. À défaut, la clause est réputée non écrite pour violation de l'égalité entre copropriétaires.
#### C. Sur la rupture d'égalité et l'abus de majorité
Le fait que l'intégralité des copropriétaires — à l'exception unique du demandeur — utilise et jouisse de cette véranda démontre une volonté manifeste d'exclusion ciblée.
L'assemblée générale a détourné le mécanisme des parties communes spéciales pour prononcer une sanction ou une éviction de fait du demandeur, commettant ainsi un abus de majorité flagrant et insérant une clause discriminatoire d'ordre public dans le règlement de copropriété.
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