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copro
Contributeur débutant
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 Posté - 04 nov. 2018 : 22:40:26
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Bonjour,
J'ai constaté qu'il y a des soldes créditeurs de charges qui reviennent depuis plusieurs années et qui concernent des copropriétaires qui ont vendu leur bien sans laisser de NA.
Ces sommes n'ont donc pas pu leur être remboursées.
Chaque année ces sommes diminues (est-ce des frais de tenue de compte ?)
J'aimerais savoir pendant combien d'années elles doivent être conservées avant d'être réimputées au profit du syndicat des copropriétaires.
On m'avait parlé de 30 ans. Est-ce exact ?
Merci d'avance de votre réponse
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JB22
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Posté - 04 nov. 2018 : 23:01:11
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"(est-ce des frais de tenue de compte ?)"
Certainement, certains syndics ont trouvés ce moyen pour "ponctionner" ces comptes à leur profit....
En général cela passe inaperçu...
Normalement ces comptes doivent rester dans les comptes du syndicat jusqu' à l' expiration du délai de 10 ans à partir de la dernière opération, et revenir en suite au syndicat. |
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Posté - 05 nov. 2018 : 07:15:17
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OUI, il arrive que les syndics ne retrouvent pas les anciens copros pour leur verser leurs avoirs (remboursement des avances, par exemple).
Ces sommes vont traîner au minimum durant 10 ans dans la compta (article 42 de la loi de 1965). Passé ce délai, une AG doit en décider leur devenir.... |
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nefer
Modérateur
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3
 Posté - 05 nov. 2018 : 08:46:24
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Pour rappel, les comptes copropriétaires doivent être clos à la date de la mutation ...depuis 2004
il faudrait vérifier les dates de mutation
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andre78fr
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4
Posté - 05 nov. 2018 : 08:55:53
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Je suis pas tout à fait d'accord avec le délai de 10 ans, ça concerne bien les copropriétaires mais à partir du moment où le bien est vendu les comptes deviennent des comptes de tiers, ancien copropriétaire certes, mais ce ne sont plus des copropriétaires quand même !!!
2 ou 5 ans me semblent dès lors bien suffisant pour épurer ces comptes, au profit du syndicat, aucune disposition légale n'autorise le syndic à piocher ou à récupérer ces sommes et il faut que le conseil syndical surveille (via le grand livre) toutes les opérations qui pourraient être faites sur ces comptes...
citation: Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. |
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JB22
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5
Posté - 05 nov. 2018 : 09:14:29
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Je n' approuve pas la position de andré78fr, en effet la créance est née d opérations faites "entre un copropriétaire et le syndicat", l'évolution de la situation du créancier n' a pas à être prise en compte:
C'est mon interprétation personnelle. |
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andre78fr
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6
Posté - 05 nov. 2018 : 09:20:08
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La position de JB22 est tout à fait défendable ;-) |
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7
Posté - 05 nov. 2018 : 09:20:58
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je plussoie JB22, mais si cet ancien copro se réveille il pourrait réclamer durant 10 ans du fait de cette créance née au moment où il était copro |
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nefer
Modérateur
14697 message(s)
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8
Posté - 05 nov. 2018 : 09:56:39
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je confirme: c'est le délai de 10 ans qui s'applique
donc tous ces soldes auraient du être portés au crédit du syndicat depuis 2014... |
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Sunbird
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Posté - 05 nov. 2018 : 10:16:24
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Nous avons déjà eu ce type d'échange récemment sur le forum.
Concernant le syndic qui ne retrouverait pas l'ancien copropriétaire c'est une excuse à 2 balles. Tout syndic connait le notaire qui a été en charge de la vente, et le notaire a les coordonnées du vendeur, y compris le RIB du vendeur!
Les syndics ont souvent les coordonnées bancaires des propriétaires, ils peuvent faire un virement sur le compte sans aucun problème, en informant l'ancien propriétaire pour lequel ils ont l'adresse mail.
Il y a plusieurs raisons pour que le compte du vendeur soit créditeur :
1/ la clôture de l'exercice
2/ certains syndics comme F...A lors de la vente refusent de transférer sur le compte acquéreur les différentes avances qui étaient au compte du vendeur, et demandent que l'acquéreur créditent son compte de cette avance, et remboursent le vendeur de cette même somme uniquement sur sollicitation du vendeur. Bien entendu comme personne n'informe le vendeur la somme n'est jamais réclamée.
Il faut donc savoir à quoi correspond le crédit du compte.
Dans le cas 1/ la convention entre vendeur/acquéreur fait que la somme doit être portée au crédit de l'acquéreur.
Dans le cas 2/ le syndic devrait prendre attache avec le notaire, pour demander les coordonnées du vendeur (Adresse, RIB...) pour rembourser cette somme au vendeur.
Dans tous les cas le syndic n'a pas à ponctionner 1 centime sur cette somme, et si il ne réussit pas à retrouver le vendeur, il doit verser la somme cas 2 au compte de l’acquéreur.
Cette histoire me fait penser à la caissière du supermarché qui refuserait de vous rendre la monnaie, car sa caisse est vide, et si vous oubliez de venir réclamer, elle vous volerait quelques euros tous les jours.
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andre78fr
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10
Posté - 05 nov. 2018 : 10:21:40
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Tout le monde ici semble s'accorder sur le délai de 10 ans mais... il faut quand même étudier la nature du solde créditeur car il existe une jurisprudence en matière de trop payé de charges en particulier :
http://www.actioncoproprietaires.or...ur-agir.html
citation: Pour la Cour de cassation, cette action est un quasi-contrat soumis aux dispositions du Code civil et non à celle de la loi du 10 juillet 1965. Il convient donc d’appliquer la prescription de droit commun, à savoir cinq ans.
Ah ah la copropriété ce n'est jamais simple :D
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 05 nov. 2018 : 11:39:10
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Je connais aussi un syndic qui ponctionne ces soldes créditeurs de vendeurs du passé. Le CS a demandé à ce que le syndicat récupére ces soldes ainsi que les ponctions opérées dessus ("frais de tenue de compte") année après année. Le syndic a dit qu'il voulait bien au-delà de 5 ans et moyennant une résolution AG indiquant que le syndicat serait tenu de rendre les soldes aux vendeurs qui les demanderaient.
La résolution a été adoptée par l'AG et a été exécutée.
La probabilité qu'un vendeur réclame quelques dizaines d'€ ou même une centaine d'€ quelques années après la mutation est assez infime. Le syndicat peut prendre le risque de devoir restituer ultérieurement quelques dizaines d'€ en soldant ces comptes créditeurs.
Cdlt. Louis92. |
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Sunbird
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Posté - 05 nov. 2018 : 12:00:40
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Lorsque le compte du vendeur est débiteur après la mutation il fait quoi le syndic? |
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andre78fr
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Posté - 05 nov. 2018 : 12:04:18
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Il bloque la mutation en réclamant la somme au notaire !!! |
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copro
Contributeur débutant
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Posté - 05 nov. 2018 : 13:07:05
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Merci à tous pour vos réponses.
Il s'agit en fait de ce qui reste de la provision de charges ou travaux votés que demande systématiquement un notaire au syndic d'immeuble lors d'une vente. Je ne sais pas pourquoi je croyais que ça se conservait 30 ans ce qui finalement est absurde de ma part.
Je vais donc demander des comptes à mon syndic de copropriété.
Merci encore |
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JB22
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Posté - 05 nov. 2018 : 13:29:51
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Voir sur service public:
https://www.service-public.fr/parti...droits/F2603
Voir rubrique "RECOURS au JUGE"
"Dans tous les cas, les impayés de charges doivent être réclamés dans un délai maximum de 10 ans." |
Édité par - JB22 le 05 nov. 2018 13:33:31 |
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Posté - 05 nov. 2018 : 14:19:49
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citation: Lorsque le compte du vendeur est débiteur après la mutation il fait quoi le syndic?
Il met en oeuvre l'article 20 :
perso :
* je fais dès le lendemain une lettre rapide en LRAR au notaire pour réclamer le chèque de la "dette" sous peine de mettre en oeuvre l'article 20. Délai : 5 jours
* en général, le chèque me parvient dans le délai ; dans le cas contraire je déclenche l'huissier |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 05 nov. 2018 : 14:34:13
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@JB22
La cour de cassation dans son rapport annuel demande une modification de l'art42 de la loi de 65, pour éviter que dans un cas nous sommes à 10 ans, et dans un autre cas nous sommes à 5 ans.
C'est loin d'être anodin, le copropriétaire conteste une somme demandée par le syndic la prescription c'est 5 ans. Le SDC réclame une somme à un copropriétaire la prescription c'est 10 ans. Concernant une erreur dans la répartition des charges c'est 10 ans. |
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Sunbird
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Posté - 05 nov. 2018 : 15:27:41
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Pour que le vendeur soit débiteur après mutation :
1/ l'état daté est erroné, dans ce cas c'est le syndic qui doit couvrir la somme
2/ Le vendeur refuse certaines dépenses lors de la réitération de l'acte (par exemple frais de pré état daté, ou d'état daté) dans ce cas nous sommes dans le cadre de l'art 20,
3/ l'état daté étant établi sur des comptes non validés par le SDC, il peut lors de l'AG, lors de la répartition des charges que le compte soit débiteur (eau, gaz...), dans ce cas le syndic n'a aucun problème pour mettre le débit à la charge du nouveau copropriétaire.
C'est tout de même surprenant qu'un syndic ne rembourse pas ces sommes au vendeur sous prétexte qu'il n'a pas les coordonnées du vendeur. Par contre si après validation des comptes il y a un débit c'est bien sur le compte du nouveau propriétaire que cela va.
De plus il est facile de retrouver l'IBAN du compte du vendeur (à partir d'un chèque), pour éventuellement lui faire un virement.
http://mon-convertisseur.fr/convert...rib-iban.php
https://www.iban.fr/calcul-de-la-cle-iban.html
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Édité par - Sunbird le 05 nov. 2018 15:29:07 |
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Sommes créditrices après vente appartement 
