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ESTEPHE
Contributeur senior

France
512 message(s)
Statut: ESTEPHE est déconnecté

PostĂ© - 13 juin 2015 :  11:05:37  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je reviens sur le problème que connaît ma cousine quant à la récupération de son dépôt de garantie. Son propriétaire lui avait retenu des sommes que nous contestions car elles étaient complètement incorrectes.

Suite aux lettres de contestation et de mise en demeure, il a adressé un courrier dans lequel il ne parle plus de ces retenues mais fait état d'autres factures aussi contestables, à mon avis.

Mes questions :

- un propriétaire a t il le droit de revenir sur son premier décompte de retenues et d'en rajouter d'autres ?

- a t il le droit de demander maintenant l'augmentation de loyers qu'il n'a pas faite depuis 7 ans. Je précise que, tous les ans, il envoyait un courrier pour réclamer les ordures ménagères et précisant "Pour vous être agréable, je n'augmente pas votre loyer". A t il le droit maintenant de changer d'avis ? Selon moi, son courrier l'en empêche.

- il lui réclame maintenant une facture pour l'installation d'une lampe pour les parties communes aux 3 locataires. A rejeter à mon avis ?

Et le comble, ma cousine lui a envoyé 2 lettres recommandées, 1 pour contester les retenues, 1 pour la mise en demeure. Il lui répond "Arrêtez de me harceler sinon je remettrai mon dossier à qui de croit". Le monde à l'envers. Des LR sont elle un harcèlement ?

Merci de vos lumières.



ribouldingue
Pilier de forums



17235 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

 1 PostĂ© - 13 juin 2015 :  12:52:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=19695 Nefer vous y avait conseillé au post 2, pourquoi ne pas suivre son sage conseil?
CA ne rime a rien de répondre à tout ça, il pourrait y avoir une série 3 puis une saison 4...

ESTEPHE
Contributeur senior

France
512 message(s)
Statut: ESTEPHE est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 13 juin 2015 :  17:35:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Nefer, que je remercie, n'a pas répondu à mes nouvelles questions puisqu'elles sont nouvelles justement.

Ribouldingue, si mes questions vous dérangent tant que cela, laissez les de côté et occupez vous de celles des autres. Merci. Je pense que vous avez lu très vite mon post car, si vous aviez été attentif, vous auriez bien vu qu'il s'agit du même sujet (le dépôt de garantie) mais pas des mêmes questions.

La situation a évolué et j'aimerais, si possible, avoir des réponses.

Un propriétaire a t il le droit de faire un 2e courrier avec un nouveau décompte de retenues ? Si oui, lequel le juge retient ?

A t il le droit de réclamer les augmentations des années précédentes alors qu'il a fait des courriers par lesquels il renonçait à ces augmentations ?

Un grand merci à celles et ceux qui voudront bien me répondre.

Et que les autres (suivez mon regard) s'abstiennent de faire des remarques inutiles et qui n'avancent Ă  rien. C'est irritant Ă  la fin.

ribouldingue
Pilier de forums



17235 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 13 juin 2015 :  18:05:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vous comptez répondre aux questions de votre bailleur, puis a la troisième série? Jusqu'a quand?
citation:
La situation a évolué
Elle n'a pas évolué d'un poàil, puisque le bailleur trouve d'autres subterfuges


Si vous lisez bien ma réponse, je vous écrit que non il ne faut pas (répondre à son nouveau courrier en argumentant).

Si vous lisez bien ma réponse, je vous conseille de faire ce que Nefer vous a conseillé, mais que vous n'avez pas compris: Saisir la commission.

Sinon, oui, j'ai lu.


Sinon, dans le précédent post, à la réponse de Nefer, vous avez répondu cela: J'ai bien peur que cela que le courrier de la préfecture ne lui fasse absolument pas peur.

Ce n'est pas sérieux, donc depuis ce temps la vous n'avez rien fait, et maintenant vous cherchez une nouvelle réponse; Il n'y en n'a pas.

Faites ce que Nefer vous a conseillé, ou bien prenez un avocat.

Édité par - ribouldingue le 13 juin 2015 18:08:49

ribouldingue
Pilier de forums



17235 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 13 juin 2015 :  18:13:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ah oui, c'est vous qui vouliez faire voter un budget de 600 euros pour faire acheter entre autres un cahier de 80 pages pour la sécurité de votre immeuble, et la conversation est mal partie quand je vous est dit que c'était de la rigolade. Finalement c'est bien moi qui avait raison

citation:
que les autres (suivez mon regard) s'abstiennent de faire des remarques inutiles et qui n'avancent Ă  rien
C'est marrant ça, et que vous n'ayez rien fait depuis la dernière lettre du bailleur, ca avance a quelque chose en revanche. Amusant.

ESTEPHE
Contributeur senior

France
512 message(s)
Statut: ESTEPHE est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 13 juin 2015 :  20:25:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Aux autres que RIBOULDINGUE : merci d'avoir la gentillesse de répondre à nos questions (à ma cousine et à moi). Nous ne sommes pas juristes ni l'un ni l'autre et je l'aide dans la mesure de mes moyens qui sont justes un peu plus élevés que les siens. Cela vaut il le coup d'aller plus loin pour récupérer 180 € ?

A RIBOULDINGUE :

1) Pour les tableaux de sécurité et consignes incendie, ce n'était pas 600 € mais 300 €. Je vous informe que les copropriétaires ont suivi mon avis lors de l'AG. Comme cela, nous serons tranquilles et en règle avec la loi.

2) Ce n'est pas "mon bailleur" mais celui de ma cousine. Je dis cela pour ne pas que vous m'accusiez d'imposture : me présenter comme copropriétaire et ensuite comme locataire. Ma cousine et moi avons les mêmes grands-parents. Ma mère et son père étaient frère et soeur. Voulez vous notre arbre généalogique ?

Une précision encore au cas où j'aurais besoin de renseignements dans une autre rubrique. En plus d'être copropriétaire occupant, je suis AUSSI propriétaire bailleur. Mais heureusement pour moi, j'ai un locataire très bien qui ne me pose aucun problème.

3) Si, la situation a évolué. Et nous n'avons pas traîné comme vous le dites. La 1ère lettre de contestation a été adressée en mai, la lettre de mise en demeure le 5 juin et la réponse du bailleur est du 9 juin.

Je suis étonné d'être toujours mis en accusation par vous quand je pose des questions. Comme si je devais me justifier, comme un mauvais élève devant son professeur.

Le temps et l'énergie que vous passez à me critiquer (et à critiquer les autres d'ailleurs, car je parcours souvent le site) serait mieux employés à répondre aux questions.

Je suis sûr que vous avez la réponse à mes questions. Mais, je vous en prie, laissez les autres me répondre et ne vous occupez plus de moi. C'est déjà pénible d'être confronté à la mauvaise foi d'un bailleur, si en plus, il faut affronter vos remarques désagréables alors qu'on cherche des conseils !


ribouldingue
Pilier de forums



17235 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 13 juin 2015 :  20:38:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
POurquoi ne voulez vous pas saisir la commission?

Tout ce qui est relatif à Ribouldingue est SANS INTERET pour votre problème. Je me fous de votre arbre généalogique

Édité par - ribouldingue le 13 juin 2015 20:39:46

ESTEPHE
Contributeur senior

France
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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 14 juin 2015 :  10:10:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour Ribouldingue,

Je ne refuse pas de saisir la commission, c'est la prochaine étape. Il fallait d'abord mettre en demeure le bailleur de payer sous 10 jours. Cela a été fait le 5 juin.

Si je vous comprends bien, nous ne devons pas répondre à sa lettre du 9 juin réclamant de nouveaux montants.

Je voudrais être absolument sûr qu'il n'a pas le droit de le faire : loi, décret, texte officiel.

La raison de ma demande est simple. En plus des rappels de loyers, de la facture de la lampe, il demande le remboursement d'une facture de désengorgement d'un tuyau d'évacuation des eaux usées et, cette facture, je crains qu'effectivement elle lui soit due mais à partager, je pense, entre les 3 locataires.

Donc, s'il a le droit de revenir sur sa première lettre et que la commission ou le juge l'accepte, ce n'est plus lui qui doit quelque chose à ma cousine mais elle qui lui doit de l'argent. Dans ce dernier cas, évidemment, nous laissons tomber.

C'est pourquoi, avant d'aller plus loin, nous voulons avoir des certitudes.

Je me suis mieux exprimé cette fois ci ? Vous comprenez mieux mon attitude ? Je me sens responsable vis à vis de ma cousine que je ne veux pas entraîner dans une voie sans issue où elle laissera des plumes plus importantes que si elle ne faisait rien.

En tout cas, je vous remercie de m'avoir répondu. Vous êtes le seul ! Mon cas ne doit pas intéresser grand monde.


biscotte
Contributeur senior



799 message(s)
Statut: biscotte est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 14 juin 2015 :  11:57:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si votre cas m'interesse mais il n'est pas possible d'y répondre avec si peu d'éléments décrits dans votre post, ce qui vous parait évident ne l'ai pas pour ce qui ne connaissent pas la situation

je vous conseille vivement de contacter l'ADIL de votre région

nefer
Modérateur

14132 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 14 juin 2015 :  12:06:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ESTEPHE: sur ce forum il est régulièrement répété que seules sont récupérables les dépenses stipulant le libellé exact indiqué sur le décret

L'avez vous lu ????

Pour rappel tous les textes juridiques sont le guide juridique d'UI, colonne Ă  gauche

voici le lien de ce décret

http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006066149


voyez vous le terme "désengorgement" ?

ESTEPHE
Contributeur senior

France
512 message(s)
Statut: ESTEPHE est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 14 juin 2015 :  19:39:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonsoir Nefer et merci de votre intervention.

Oui, j'ai lu et imprimé le décret du 26 août 1987 sur les charges récupérables.

J'ai aussi lu et imprimé le même décret sur les réparations locatives et sur ce décret il est bien fait mention de dégorgement des canalisations d'eau. Le problème est : qu'est ce qu'on entend exactement par ces mots ? et c'est cela qui m'inquièt

Ce que je voudrais savoir : cette facture de "débouchage" n'a pas été retenue dans le premier courrier du bailleur. Si elle est vraiment due par ma cousine, a t il le droit de la réclamer après coup, dans un deuxième courrier ? Et pourquoi pas aussi un troisième courrier pour autre chose ?

D'autre part, pour les augmentations des loyers depuis 7 ans, a t il le droit de les réclamer, elles aussi, dans ce 2e courrier, alors qu'il y avait renoncé tous les ans et il le mentionnait dans un courrier accompagnant la réclamation de la taxe des ordures ménagères.

Que font les commissions et les juges dans ces cas lĂ  ? Acceptent ils ce 2e courrier ou le rejettent ils ?

Si c'est refusé, alors ma cousine est tranquille et ira à la commission l'esprit léger car dans son premier courrier, il déduit des choses qu'il n'a pas le droit et que d'ailleurs il ne réclame plus suite à notre courrier de contestation. Il a dû se renseigner, voir qu'il avait tort, c'est la raison de son 2e courrier. Il a cherché d'autres choses.





ESTEPHE
Contributeur senior

France
512 message(s)
Statut: ESTEPHE est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 15 juin 2015 :  11:15:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Je viens d'aller sur le site de l'ANIL. Et il est dit que dans les réparations incombant au locataire, il y a le débouchage des canalisations d'eau.

Donc, ma cousine doit cela au bailleur, Ă  partager avec les autres locataires.

MAIS, la question reste à la même. Il ne mentionnait pas cette dépense dans son premier courrier, seulement dans son 2e.

Une précision qui peut avoir son importance. Le débouchage a eu lieu en janvier et le bailleur n'a pas réclamé à ce moment là aux locataires le montant de la facture, ce qui peut laisser supposer qu'il la prenait à sa charge.

Qu'il la réclame maintenant pour éviter de rembourser la totalité du dépôt de garantie peut passer pour de la mauvaise foi. Mais qu'en penseront la commission et le juge ? C'est vraiment difficile, ils peuvent pencher dans un sens comme dans l'autre.

Si la commission ou le juge accepte ce second courrier, ce n'est plus la peine de continuer, pour la différence de 50 €.

Donc, toujours le problème : le 2e courrier est il légal ?

Édité par - ESTEPHE le 15 juin 2015 11:43:10

nefer
Modérateur

14132 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 15 juin 2015 :  11:40:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
1) la saine de la commission est gratuite
2) s'il n'y a pas de conciliation, la commission rend un avis : elle n'Ă©met pas de jugement

ESTEPHE
Contributeur senior

France
512 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 15 juin 2015 :  11:50:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci Nefer.

Donc, vous conseillez d'aller devant la commission et de voir ce qu'elle dira. La donne est complètement changée si le 2e courrier est retenu. Pas sûr que ma cousine ait envie de revoir son bailleur et qu'il la nargue parce qu'on lui aura donné raison.

Nous allons réfléchir.

N'y a t il aucun autre cas similaire qui pourrait nous donner une piste ?

Pcg84
Contributeur actif

346 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 15 juin 2015 :  13:44:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
S'agit-il d'une location vide ou meublée ? Avant de répondre n'importe quoi sur la récupérabilité éventuelle de certaines charges -et d'agresser Estephe- il convient de répondre à cette question. Il s'agit d'un meublé, la Commission de conciliation ne pourra intervenir.

J'ai l'impression qu'il s'agit d'une co-location. Est-ce exact ?

nefer
Modérateur

14132 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 15 juin 2015 :  14:07:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Pcg84

S'agit-il d'une location vide ou meublée ? Avant de répondre n'importe quoi sur la récupérabilité éventuelle de certaines charges -et d'agresser Estephe- il convient de répondre à cette question. Il s'agit d'un meublé, la Commission de conciliation ne pourra intervenir.

J'ai l'impression qu'il s'agit d'une co-location. Est-ce exact ?



voici une note janvier 2015...


http://www.adil75.org/sites/default...e_litige.pdf



Pcg84
Contributeur actif

346 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 15 juin 2015 :  15:13:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Au temps pour moi, Nefer !

ESTEPHE
Contributeur senior

France
512 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 15 juin 2015 :  15:53:07  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci de prendre part à mon problème.

Il s'agit d'une location vide.

Il ne s'agit pas d'une co location.

ribouldingue
Pilier de forums



17235 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 15 juin 2015 :  17:47:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Rien ne vous empêche sinon de passer outre la commission et de faire directement une déclaration au greffe du Tribunal d'instance (pour le DG c'est le tribunal d'instance) en courrier RAR en exigeant du bailleur de rembourser l'intégralité du DG moins ce que vous estimez correct.

Vous serez convoqué par le greffe avec votre adversaire par courrier RAR

La première chose que risque de faire le Juge, surtout depuis la modification de la loi de avril 2015 est de vous imposez une médiation (le jour même, dans une autre salle du tribunal) car aujourd’hui on ne peut plus normalement aller en justice sans avoir tenté une solution amiable.

Vous avez peut-etre les arguments et les justificatifs pour convaincre le juge que vous préférez une audience, qui vous sera alors accordé plus tard dans la matinée (ou l'apres-midi selon les tribunaux)

Édité par - ribouldingue le 15 juin 2015 17:58:15

Pcg84
Contributeur actif

346 message(s)
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 15 juin 2015 :  18:36:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
un propriétaire a t il le droit de revenir sur son premier décompte de retenues et d'en rajouter d'autres ?.

Faire des décomptes successifs n'a aucun sens.

citation:
- a t il le droit de demander maintenant l'augmentation de loyers qu'il n'a pas faite depuis 7 ans. Je précise que, tous les ans, il envoyait un courrier pour réclamer les ordures ménagères et précisant "Pour vous être agréable, je n'augmente pas votre loyer". A t il le droit maintenant de changer d'avis ? Selon moi, son courrier l'en empêche.


Voici les dispositions applicables, synthétisées par l'ANIL :
citation:
Pour un bail signé avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, deux périodes sont à distinguer :
les révisions antérieures au 27 mars 2014
Elles sont régies par le droit applicable au moment de leur prise d’effet. En conséquence, pour ces révisions, le re-calcul du loyer peut se faire en prenant en compte les IRL applicables à chaque date de révision.
les révisions postérieures au 27 mars 2014
Elles sont régies par le dispositif ALUR (loi du 6.7.89 : art. 17-1 ; loi ALUR : art. 14). En conséquence, le re-calcul du loyer n’est possible que si le bailleur a exprimé sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an à compter de la date de révision. À défaut, il n’y a pas lieu de recalculer le loyer.

citation:
- il lui réclame maintenant une facture pour l'installation d'une lampe pour les parties communes aux 3 locataires. A rejeter à mon avis ?

Concernant les parties communes et n'étant pas de l'entretien courant, mais une création, cette facture n'a pas à être récupérée.

En ce qui concerne le désengorgement de l'évacuation des eaux usées, s'il s'agit du désengorgement d'une grosse canalisation, on n'est plus dans de l'entretien courant, charge récupérable, mais dans des travaux liés à l'usure et à la vétusté, dont la prise en charge incombe au propriétaire.

Maintenant que toutes les démarches ont été faites au niveau des mises en demeure, il ne vous reste plus qu'à saisir la Commission de Conciliation.

ESTEPHE
Contributeur senior

France
512 message(s)
Statut: ESTEPHE est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 16 juin 2015 :  08:57:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Je vous remercie, PCG 84, Néfer, Ribouldingue de vos réponses et conseils que je transmettrai à ma cousine qui prendra, elle et elle seule, la décision finale.

Mais, comme moi, elle craint un peu le monde de la justice que nous n'avons jamais fréquenté, ni de près ni de loin, à nos âges avancés, heureusement pour nous d'ailleurs !

Au revoir.
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