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 LMNP : deux appartements, un seul lot
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j0yeux
Contributeur débutant

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Statut: j0yeux est déconnecté

Post√© - 16 nov. 2014 :  12:58:46  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je m'appr√™te √† faire l'acquisition d'un ¬ę lot ¬Ľ dans un immeuble en copropri√©t√©. Ce lot est en fait diviser physiquement en deux. Il s'agit d'un ancien immeuble o√Ļ passe entre les deux ¬ę appartements ¬Ľ l'escalier commun et donc chacun des deux appartements est bien s√©par√©s, disposent chacun d'une porte d'entr√©e, et rien ne communique entre eux. Il m'est a priori impossible de diviser au yeux de la copropri√©t√© ce lot en deux puisqu'un des deux appartements ne fait que 12m2 (la loi oblige √† respecter une surface de mini 14m2 ET 33m3 ; dommage car le 12m2 en volume est sup√©rieur √† 33m3...).
Un des deux appartements n'est pas encore viabilisé, je compte donc le faire et à priori cela ne posera pas de soucis. (chaque appartement aura donc respectivement un compteur EDF + un compteur d'eau). J'ai donc l'intention de les louer séparément.
Ma question est la suivante : Cela peut-il poser un problème ensuite au niveau de ma déclaration LMNP et/ou aux yeux de la copropriété ? Y a t-il des problèmes qui peuvent se présenter face à une telle situation ?

Merci à vous d'avance !

ribouldingue
Pilier de forums



17235 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

 1 Post√© - 16 nov. 2014 :  16:28:57  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Pour la copropriété chacun fait ce qu'il veut de son lot, donc si ce qui a été fait de nouveau l'a été fait avec l'acrod de la copropriété (deux portes, deux bal, deux compteurs d'eau, tec...) c'est oK.
Vous ne pourrez pas les vendre séparément en revanche.

Pour la séparation des taxes foncières et des taxes immobilières, je pense qu'il n'y a pas pas de problème a déclarer deux H2, une par logement.
On demande le numéro de lot me semble t'il, mais cela est informatif, pas plus.

La ou reste un souci, c'est l'attribution des charges.
Si vous faites un forfait de charge, pas de problème, si vous les faites au réel, vous ne pouvez pas vous appuyer sur les tantièmes de copropriété pour les justifier légalement ==> DOnc charges au forfait, ou tantièmes internes... dont a légalité du coup devient soumise a caution.


Ne vous leurrez pas, vous allez tomber un jour ou l'autre sur un petit problème.
Rien que l'assurance PNO si elle demande plus que juste le descriptif ou si une petite ligne quelque part exige que un logement = un lot.... Donc tout révifier a chaque fois,mais cela devrait fonctionner.

√Čdit√© par - ribouldingue le 16 nov. 2014 16:34:10

j0yeux
Contributeur débutant

France
58 message(s)
Statut: j0yeux est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 16 nov. 2014 :  17:45:21  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonjour Ribouldingue, merci beaucoup pour ces informations !

D'autres questions cependant subsistent :

1) Je n'ai jamais entendu parler du formulaire H2. Je possède déjà un appartement que je loues depuis 1 an. Faut-il que je me préoccupe de ce formulaire pour cet appartement ? Et du coup, pour les deux futurs logements que je vais louer ?

2) Actuellement, un des deux appartements n'est pas viabilis√© en eau (alimentation, √©vacuation des eaux us√©es). J'ai remarqu√© qu'√† deux √©tages diff√©rents de l'immeuble, les propri√©taires ont viabilis√© leur lots en se raccordant aux r√©seaux communs. J'imagine qu'ils ont du demand√© √† la copropri√©t√© pour ce faire. Pensez-vous que j'aurais √©galement cette autorisation ? Si non, puis-je m'en affranchir dans un premier temps ? (car il faut que la tenue de l'assembl√©e g√©n√©rale co√Įncide √† peu pr√™t avec la date de signature chez le notaire... pas envie d'attendre un an pour en faire la demande !!) Le plombier a t-il besoin de cette autorisation pour faire le raccordement ?

3) Ce même appartement, en revanche est viabilisé en electricité mais dépend du compteur EDF de l'appartement du même lot, situé en face sur le palier. Les deux appartements ne possèdent pas de prise de terre (à voir si l'immeuble en possède une). Puis-je faire la demande à EDF pour une nouvelle installation de compteur afin que l'appartement possède sa propre alimentation indépendante ? De même, exigent-ils un accord de la copro ? Voudront-ils me raccorder alors qu'il s'agit d'un seul et même lot ?

4) Pourrais-je enfin espérer diviser le lot en deux parties malgré les 12m2 au lieu des 14m2 exigé par la loi ? (l'appartement fait en revanche plus de 33m3 !)

D'avance, merci beaucoup pour vos réponses.


√Čdit√© par - j0yeux le 16 nov. 2014 17:46:25

ribouldingue
Pilier de forums



17235 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 16 nov. 2014 :  18:49:14  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Téléchargez le, il faut 4 pages dont deux explicatives. Il doit etre rempli dans les 15 jours de la fin de gros travaux remettant en cause la répartition des pièces, leur usage, la surface, etc...
Si vous ne changez rien de crucial, n'ajoutez pas uen salle de bain aucune nécessité.

En revanche pour le LMnP vous aller devoir remplir une 1447 certainement. C'est uniquement pour ce qui est loué en meublé.

citation:
Pensez-vous que j'aurais √©galement cette autorisation ? Si non, puis-je m'en affranchir dans un premier temps ? (car il faut que la tenue de l'assembl√©e g√©n√©rale co√Įncide √† peu pr√™t avec la date de signature chez le notaire... pas envie d'attendre un an pour en faire la demande !!
Vous devez obtenir cette autorisation avant toute intervention sinon le syndic peut vous obliger a remettre en l'état. Donc ne pas louper cette étape, et soignez les copropriétaires, en leur justifiant cette intervention.

citation:
Ce même appartement, en revanche est viabilisé en électricité mais dépend du compteur EDF de l'appartement du même lot, situé en face sur le palier. Les deux appartements ne possèdent pas de prise de terre (à voir si l'immeuble en possède une). Puis-je faire la demande à EDF pour une nouvelle installation de compteur afin que l'appartement possède sa propre alimentation indépendante ? De même, exigent-ils un accord de la copro ? Voudront-ils me raccorder alors qu'il s'agit d'un seul et même lot ?
Au premier post tout est OK, c'est au troisièem qu'on voit que rien n'est fait.
Pas évident d'avoir l'accrod de ERDF (EDF s'en fout lui), et il faudra certaioenment une autorisation de l'AG également; Il faut ajouter un comptage sur uen colonne montante, avec une dérivation et l'ajout du compteur et du disjoncteur géénral. Il faudra un devis de ERDF, des travaux.
A l'intérieur, viabilisé en terme d'électricité ne veut rien dire, il faut un tableau électrique et une instalation conforme à la norme NF 15-100 et obtenir le consuel après l'installation de la connexion mais avant la pose du compteur.

√Čdit√© par - ribouldingue le 16 nov. 2014 18:52:38

ribouldingue
Pilier de forums



17235 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 16 nov. 2014 :  18:58:14  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Les deux appartements ne possèdent pas de prise de terre (à voir si l'immeuble en possède une). Puis-je faire la demande à EDF pour une nouvelle installation de compteur afin que l'appartement possède sa propre alimentation indépendante ?
Vosu n'avez aucune possibilité de faire installer un nouveau comptage si le cable de terre ne monte pas dans la colonne.

Vsou n'aurez jamais le consuel si la terre n'est pas cablée dans le nouveau logement, mais je comprends que votre viabilisation életcrique ne veut rien dire, vous n'avez pas idée de ce qu'est une installation conforme. Cf ici http://www.alliancelec.fr/ancienne-...1-t1bis.html

Il vous faut la terre partout et un tableau électrique avec deux rangées, et un differentiel 30mA en tete de chaque ligne;
il faut des lignes équipotentielles dans la cuisine ou l'évier et dans a salle de bain (et ca c'est vérifié par le consuel)
Cout de l'électricien pour un studio de l'ordre de 2500 a 3000 euros tableau électrique inclus sans la connexion du compteur, et les frais de ERDF

j0yeux
Contributeur débutant

France
58 message(s)
Statut: j0yeux est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 16 nov. 2014 :  21:18:12  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Vous √™tes une mine d'or ribouldingue, d'o√Ļ sortez-vous ce savoir ?

Je connais assez bien le métier d'électricien pour être moi-même electrONicien. En revanche, je comptais faire faire les travaux d'electricité par un ami à moi. D'accord, donc beaucoup trop de contraintes pour que ce projet aboutisse, me semble-t-il...

Je vais donc réflechir, et pense me rétracter pour cet achat.
Merci beaucoup,

Bonne soirée,
Salutations

√Čdit√© par - j0yeux le 16 nov. 2014 21:18:45

vazy
Contributeur vétéran

1379 message(s)
Statut: vazy est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Post√© - 16 nov. 2014 :  21:21:16  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
D'accord avec Ribouldingue pour tout nouveau comptage Erdf considerera qu'il s'agit d'une "création" (comme si vous construisiez un logement neuf) et ce sera donc les dernieres normes qu'il faudra respecter en totalité (le Consuel vérifie TOUT !).
Si dans un premier temps vous voulez louer, laisser les 2 logements sur le même branchement avec charges forfaitaires est peut-être la solution.
Si par la suite vous obtenez l'accord de l'ag pour scinder en 2 lots (avec modification de l'edd, tantiemes etc) alors il sera temps de tout séparer.
 
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