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JPM
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 Posté - 24 nov. 2013 : 00:22:40
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J'ai été voir l'article de Que Choisir.
Il faut rappeler que l'an dernier la Cour de cassation a rejeté les huit moyens invoqués à l'encontre d'un arrêt de la Cour d'appel de Grenoble statuant sur un contrat de syndic. La revue n'est pas la mieux placée pour une information satisfaisante.
Observation étant faite que la Cour d'appel avait retenu certaines critiques qui étaient justifiées.
Pour les incidents évoqués, nous les connaissons bien et il est inutile de les ressasser alors qu'il est possible de les régler manu militari ou judiciairement s'il y a lieu.
Une banque qui refuse de communiquer des renseignements au Président du conseil syndical cela se règle en une quinzaine de jours au niveau de la direction générale.
Je rappelle à cet égard le cas des banques qui avaient continué à ouvrir des Livrets A à des syndicats de copropriétaires alors que le texte permettant cette ouverture avait disparu par une bévue législative. LCL, comme l'ARC d'ailleurs, prétendait que le texte nouveau n'interdisait pas l'ouverture. On a réglé en vitesse la question par un avis de la Chancellerie regrettant la bévue et annonçant un texte rectificatif. Ce qui a été fait.
S'il y a lieu on finit par prendre une décision judiciaire dont on assure ensuite la diffusion appropriée. Pourles associations dédiées, c'est une opération banale.
L'histoire des comptes reflets ? Il existe une autorité bancaire qui peut régler cela d'autant plus facilement qu'il y a eu un avis de la Commission prudentielle après l'affaire Urbania et le débat dans le site UI. Quelques unes des interventions avaient attiré l'attention de personnes compétentes.
On dirait vraiment que l'UFC ignore tout cela.
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JPM
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Posté - 21 mars 2014 : 10:57:28
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Je relance ce sujet car l'ARC signale qu'une préfecture n'exige plus de garantie financière pour la délivrance de la carte professionnelle quand les copropriétés disposent d'un compte séparé. 
Voyez l'abus de l'ARC et mes observations sur :
http://www.jpm-copro.com/ALUR%20ARC...nanciere.htm |
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Posté - 23 mars 2014 : 11:11:00
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Nous aurions pu intervenir plus tôt sur ce sujet... Il n'a jamais été question de modifier le principe de la garantie financière qui doit couvrir la créance des mandants sur le syndic et l'ensemble des "fonds, effets ou valeurs déposés" (article 8 de la loi Hoguet).
Certes, l'article 29 du décret ignore l'hypothèse d'un compte séparé (on n'en parlait pas à l'époque et aucun complément n'est venu combler la lacune) : "Le montant de la garantie financière fixée par la convention ne peut être inférieur au montant maximal des sommes dont le titulaire de la carte professionnelle demeure redevable à tout moment sur les versements et remises qui lui ont été faits à l'occasion des opérations mentionnées par l'article 1er de la loi susvisée du 2 janvier 1970.
Pour la détermination de ce montant, il ne peut être tenu compte que des règlements qui ont été régulièrement et effectivement opérés au profit ou pour le compte des personnes qui doivent en être les bénéficiaires définitifs.
Sauf circonstances particulières dûment justifiées, le montant de la garantie financière ne peut être inférieur au montant maximal des sommes détenues au cours de la précédente période de garantie, calculé conformément aux dispositions des deux précédents alinéas."
Et l'article précise que "le montant de la garantie financière doit être au moins égal à la somme de 110 000 euros".
Mais comme en fait il n'y a aucune garantie que le syndic dépose les "fonds déposés" sur le compte séparé, et qu'il peut à tout moment les en retirer puisqu'il est le seul signataire sur le compte, le mandant (le SDC) n'est réellement protégé que si la garantie financière couvre à hauteur de la totalité de la trésorerie théorique des SDC, c'est à dire des soldes débiteurs des 512, quel que soit le type de compte.
Au demeurant, la loi ALUR confirme cette approche puisqu'elle inclut spécifiquement sous la garatie financière les comptes (obligatoirement séparés) destinés à recevoir les versements au titre des fonds de travaux (article 24)...
Au passage, la position de la préfecture est donc une ânerie et l'ARC a raison !
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Édité par - rédaction Universimmo le 23 mars 2014 11:13:21 |
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JB22
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24
Posté - 23 mars 2014 : 13:14:30
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Un syndic doit avoir deux assurances:
-Une responsabilité civile pour les fonds qu' il détient; (En compte unique)
-Une responsabilité civile pour les fonds qu' il manipule. (Qu'il peut détourner ou dilapider volontairement ou pas ).
Dans le cas ou tous les comptes gérés par le syndic sont des "comptes séparés" il n' y a de garanties a assurer, mais il y a un minimum à garantir suivant les indications de U/I.: "Et l'article précise que "le montant de la garantie financière doit être au moins égal à la somme de 110 000 euros"."
De U.I.:
"Mais comme en fait il n'y a aucune garantie que le syndic dépose les "fonds déposés" sur le compte séparé, "
Oui, mais dans ce cas c' est la garantie civile professionnelle qui intervient, et non la garantie des "fonds déposés. |
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Posté - 23 mars 2014 : 15:31:44
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Ce que vous dites JB22 ne correspond pas à la réalité des contrats que doivent souscrire les syndics :
- l'assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) couvre les fautes du syndic (y compris celle de na pas avoir bien surveillé ses salariés et les avoir laissés commettre un détournement de fonds) et les préjudices qui s'ensuivent, mais pas celle de détourner lui-même des fonds (s'entend de par des actes de la direction elle-même du syndic) car les contrats de RCP comportent tout simplement une exclusion à cet égard, vu que c'est l'affaire de la garantie financière...
- c'est la garantie financière qui permet au mandant de retrouver ses fonds si pour une raison ou pour une autre ils ont disparu de sa trésorerie.
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JPM
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26
Posté - 23 mars 2014 : 15:38:34
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A la fin de 2008 j'ai écrit " Alerte pour le livret A " en signalant que la loi de Modernisation de l'économie avait élargi à toutes les banques l'ouverture des livrets A mais qu'une bévue dans le texte interdisait d'en ouvrir un aux syndicats de copropriétaires à compter du 1er janvier 2009.
Le 24 décembre 2008 l'ARC annonçait qu'il n'y avait pas de bévue et que tout allait bien.
Au final il y avait bien une bévue qui n'a été corrigée par le Parlement que le 21 juin 2010. Tout cela a donné lieu à des échanges de haute volée que vous pourrez retrouver si bon vous semble au bout de :
http://www.jpm-copro.com/Livret%20A%20Alerte.htm
Je pense que nous pourrions être dans une situation identique à propos de la garantie financière et qu'il s'agit pareillement d'une bévue législative.
Universimmo écrit : citation: Il n'a jamais été question de modifier le principe de la garantie financière qui doit couvrir la créance des mandants sur le syndic et l'ensemble des "fonds, effets ou valeurs déposés" (article 8 de la loi Hoguet).
Il n'avait jamais été question non plus d'interdire le livret A aux syndicats de copropriétaires 
Une disposition législative doit être appliquée à la lettre de son texte : sic pour le livret A ; et quand une réforme la prive d'effectivité, il faut accompagner la réforme d'une modification appropriée de la disposition en question : sic pour la garantie financière.
Jusqu'à présent, pour un syndic professionnel gérant certaines copros en compte unique et d'autres en comptes séparés, une pratique courante a été de considérer que la garantie financière devait couvrir le tout. D'où, en cas de sinistre, un problème pour déterminer l'assiette du calcul au marc le franc étant donné que les syndicats gérés par compte séparé n'étaient pas sinistrés.
Momentanément la situation reste identique mais, d'ici peu, certains syndics qui ne prennent pas de petits immeubles n'auront que des syndicats dotés de comptes séparés. Pour les autres, on ne pourra plus se référer à la pratique dérogatoire ancienne.
J'ai bien précisé que,
1) les textes actuels devenant obsolètes, il subsistait néanmoins un risque et qu'il fallait prévoir la garantie de ce risque
2) la nature juridique du risque nouveau me parait différente de celle du risque ancien.
Jusqu'à présent, il suffisait de prouver que le syndic détenait à une date donnée une somme de nnn € et qu'il se trouvait dans l'incapacité de restituer cette somme. Il importait peu de savoir pourquoi il ne pouvait pas les restituer.
Désormais il faudra prouver que le syndic a puisé dans le compte bancaire. On peut évoquer aussi l'hypothèse de détournements d'un autre genre, qui appelleront des observations juridiques assez pointues de la part des pénalistes ;
Tout cela exigeait une réflexion qui aurait dû se traduire par des dispositions nouvelles incluses dans la loi ALUR. Celle ci est muette. Nous restons avec deux textes qui pour l'avenir seront totalement inapplicables.
Il ne suffit pas de proclamer : on ne peut pas se passer de garantie
Il faut réorganiser le système de garantie.
Par la même occasion, on pourra toiletter un peu le décret et l'arrêté comptables pour prendre en considération les remarques déja formulées et prendre en compte certaines réformes ALUR.
Une solution serait évidemment de se mettre la tête sous l'aile On sait bien comment cela finit un jour ou l'autre.
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FBO
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Posté - 23 mars 2014 : 18:44:42
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Il y a nombre de syndics qui ont toujours fonctionné en compte séparé, depuis 30 ans... et lesquels ont toujours payé une garantie financière, qui n'aurait donc eu aucune utilité ?
Mouais... |
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JB22
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28
Posté - 23 mars 2014 : 19:57:55
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FBO
Vous pouvez assurer " tous risques", et payer des primes, pour un véhicule qui ne sort jamais du garage.
Même avec des "comptes séparés" le syndic doit avoir une garantie civile professionnelle. |
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JPM
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29
Posté - 23 mars 2014 : 23:39:01
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FBO citation: Il y a nombre de syndics qui ont toujours fonctionné en compte séparé, depuis 30 ans... et lesquels ont toujours payé une garantie financière, qui n'aurait donc eu aucune utilité ?
Mouais...
Dans le passé, la question n'a jamais été posée. Le nombre des syndics utilisant exclusivement des comptes séparés était infime.
Par ailleurs il n'existe aucune garantie civile professionnelle. Cf. le dernier message d'Universimmo.
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Posté - 24 mars 2014 : 05:50:35
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Nous sommes donc d'accord : le système en l'état impose la garantie financière sur les comptes séparés.
Nous sommes aussi d'accord sur le fait qu'il est réorganisable, et que cette réorganisation est d'autant plus cruciale qu'en quelques années, la trésorerie gérée par les syndics (et non plus détenue) va doubler : les fonds de travaux, à raison de 5% des budgets prévisionnels vont facilement atteindre 20 à 25% des budgets avant d'être réutilisés. Or, c'est à peu près le montant moyen des trésoreries des copropriétés... |
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JPM
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31
Posté - 24 mars 2014 : 09:16:38
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En l'état, il existe une grave lacune législative.
Après entrée en vigueur de l'intégralité de la loi et expiration du délai d'ouverture de tous les comptes séparés, il y aura une dizaine d'avocats en France capables de faire exploser le système à l'occasion du moindre conflit.
Incidemment il faut éclaircir l'incident signalé par l'ARC.
Il faut cogiter dès ce matin () pour ne pas laisser aux auteurs de la loi ALUR le soin de sortir une nouvelle usine à gaz.
Il faut cogiter à propos des syndics utilisant exclusivement les comptes séparés, avec la ferme intention de supprimer la dérogation pour les petits immeubles.
Il faut prendre en considération le coût très important du mécanisme actuel et ses insuffisances manifestes illustrées par un récent arrêt de la Cour de cassation que je vais ressortir.
Mécaniquement le régime des comptes séparés doit provoquer une réduction sensible du risque à couvrir. Il faut s'assurer le concours des experts comptables des cabinets en évitant dans toute la mesure du possible l'intervention de cabinets juridico financiers monumentaux quand le syndic est une filiale de groupe.
Mais il faut surtout faire en sorte que les banques arrêtent de faire semblant d'ignorer ce qu'est un syndicat de copropriétaires et même une union de syndicats comme je viens de le voir cette semaine. A cet égard je reviens sur l'affaire du livret A pour reppeler que je détiens les lettres reçues du haut contentieux de LCL qui reprenait l'argumentation del'ARC (un syndicat de copropriétaires est une association) pour justifier la décision de continuer à ouvrir des livrets A à des copropriétés.
Cette mise en place d'une nouvelle garantie doit demeurer l'affaire des juristes et passer par le Ministère de la Justice pour éviter les embourbements de la loi ALUR.
Universimmo me parait tout à fait apte à jouer un rôle important dans cette opération.
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JB22
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Posté - 24 mars 2014 : 09:20:38
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de JPM:
"Par ailleurs il n'existe aucune garantie civile professionnelle. Cf. le dernier message d'Universimmo"
Sur le site: Service-Public.fr
"Syndic professionnel
"Pour exercer sa mission, le syndic professionnel doit répondre à toutes les conditions suivantes :
"justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite,
"justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle,"
....."
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Gédehem
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33
Posté - 24 mars 2014 : 11:01:57
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... qui n'offre aucune sécurité pour le syndicat quant à la gestion ou détention de fonds (voir le post d'UI plus haut) |
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JB22
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34
Posté - 24 mars 2014 : 13:15:36
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COPROPRIETE : droit et règles - Syndic de copropriété
Écrit par Paris Avocat
Responsabilité du syndic
Le risque de mauvaise gestion par le syndic pèse sur la copropriété à l’égard des tiers.
S’il refuse d’effectuer les travaux qui ont été votés en assemblée, il engage sa responsabilité professionnelle.
A l'occasion de l'exercice de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité à l'égard de chaque copropriétaire, mais aussi vis-à -vis du syndicat ou des tiers, tant du point de vue civil que du point de vue pénal.
la responsabilité civile qui se scinde en deux catégories :
•la responsabilité contractuelle porte sur les actes commis par le syndic au titre de son mandat, et ne peut être invoquée que par les copropriétaires ;
•la responsabilité délictuelle tient à tous les autres actes civils qui n'étaient pas prévus au contrat, qui ont occasionné un dommage ; elle peut être évoquée par tout intéressé, qu'il soit copropriétaire ou non.
la responsabilité pénale :
Celle-ci concerne les actes visés par le code pénal et commis par le syndic (qu'il soit personne physique ou morale) dans l'exercice de ses fonctions :
•financières : vol, escroquerie, abus de confiance, détournement de fonds...
•de gérance quotidienne : blessures ou homicide par imprudence (si par exemple la négligence d'un syndic a entraîné un accident)
•d'employeur délégué : non respect de la réglementation du travail, comme les règles d'hygiène et de sécurité
La mise en œuvre de cette responsabilité nécessite de rechercher une faute personnelle. "
De U.I.:
"car les contrats de RCP comportent tout simplement une exclusion à cet égard, vu que c'est l'affaire de la garantie financière... "
Peut importe les contrats si le syndic est couvert à la fois en responsabilité financière et en responsabilité civile.
La responsabilité civile professionnelle couvre toutes les fautes et tous les actes délictueux, qu'ils soient commis par le syndic lui-même ou ses préposés.
Pour les actes délictueux s' ajoute une responsabilité pénale. |
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Gédehem
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35
Posté - 24 mars 2014 : 15:08:25
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OK pour la RCP !
Mais il n'est pas question de représentation pour les fonds détenus ou gérés par le syndic pour compte de tiers...
Ce qu'assure le garant financier.
Le problème soulevé ici porte sur le "compte séparé au nom du syndicat".
Dans ce cas, qui sera général avec Alur, le syndic ne détient pas de fonds, qui sont est restent "propriété" du syndicat, dans ses caisses et comptes.
Ce qui pose la question du "garant financier" ...
Ce qui ne met pas en cause l'obligation de couverture RCP. |
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JB22
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Posté - 24 mars 2014 : 16:30:38
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Décret du 20 juillet 1972
"Article 51 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005 - art. 34 JORF 23 octobre 2005 en vigueur le 1er janvier 2006
Tous les versements ou remises faits au titulaire de la carte portant la mention "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ou "Marchand de listes" doivent être immédiatement mentionnés sur un registre-répertoire dit "De la loi du 2 janvier 1970" conforme au modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, et du ministre de l'économie et des finances.
Le registre-répertoire est, à l'avance, relié et coté sans discontinuité.
L'existence de ce registre ne dispense pas son titulaire de satisfaire, en ce qui concerne la tenue des autres livres ou registres, aux obligations auxquelles il est astreint en raison de sa qualité ou de la nature des opérations auxquelles il se livre.
Le registre-répertoire est tenu sous la responsabilité du titulaire de la carte professionnelle, ou de ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale.
Indépendamment du registre-répertoire tenu par le titulaire de la carte professionnelle pour l'ensemble des activités correspondant à cette carte, il est tenu un registre-répertoire pour les versements ou remises particuliers à chaque établissement, succursale, agence ou bureau, sous la responsabilité de la personne qui la dirige.
Le garant peut demander, à tout moment, communication du registre-répertoire.
Article 52 En savoir plus sur cet article...
Créé par Décret 72-678 1972-07-20 JORF 22 juillet 1972 rectificatif JORF 6 septembre 1972
Tous les versements ou remises doivent donner lieu à la délivrance d'un reçu. Ce reçu est conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, et du ministre de l'économie et des finances. Un double du reçu demeure dans un carnet de reçus.
Cet arrêté fixe également les mentions que le reçu devra contenir.
Le garant peut demander qu'un double de chaque reçu lui soit adressé.
Le titulaire du registre-répertoire peut, sous sa responsabilité et sous réserve des stipulations du contrat qui accorde la garantie, remettre des carnets de reçus à des personnes agissant pour son compte et titulaires du récépissé ou de l'attestation prévus aux articles 8 et 9 ci-dessus.
Le titulaire du registre-répertoire doit porter sur un état spécial la date de la mise en service de chaque carnet de reçus en précisant son numéro, ainsi que, le cas échéant, le nom, la qualité de son détenteur, ainsi que le numéro du récépissé ou de l'attestation.
Les versements ou remises reçus par ces personnes doivent être mentionnés sur le registre-répertoire de celui pour le compte duquel elles détiennent les carnets, dans les cinq jours francs de la délivrance du reçu."
Question à JPM,:
Quand est-il de l' application de l' article 51 chez les syndics.
En ce qui concerne l' article 52, je n' ai jamais eu de "reçu" des versements que j' ai pu faire à différents syndics.
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Gédehem
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Posté - 24 mars 2014 : 17:30:26
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Pardon, mais .... il semblerait qu'entre RCP et garant financier, et maintenant syndic et administrateur de biens, vous fassiez des confusions ..... |
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JPM
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Posté - 24 mars 2014 : 18:36:25
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Il est clairemet indiqué dans le texte que les article 51 et 52 ne concernent que les agents immobiliers
citation: Tous les versements ou remises faits au titulaire de la carte portant la mention "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ou "Marchand de listes"
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JB22
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Posté - 24 mars 2014 : 18:52:58
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"Il est clairement indiqué dans le texte que les article 51 et 52 ne concernent que les agents immobiliers"
J' en conviens, j' ai fait une grosse erreur d' interprétation, qu' on me pardonne. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 28 mars 2014 : 18:30:43
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L'ARC donne cette semaine un nouveau billet.
Il en résulte que la Préfecture a bien donné la carte professionnelle sans garantie financière.
L'ARC conteste la solution pratique mais présente une argumentation juridique qui ne tient pas : même avec le compte séparé le syndic détient les fonds puisqu'il peut se faire un chèque
La vérité est qu'il y a bien un problème pratique. Il faut se consacrer à faire admettre son existence et la nécessité d'y remédier. Idem que pour le livret A autrefois.
Voyez le billet de l'ARC reproduit au bout de :
http://www.jpm-copro.com/ALUR%20ARC...nanciere.htm
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ALUR La garantie financière oubliée ??? 
